1、http:/ 第一部分 项目背景. 3第一章 可行性报告编制依据及说明. 3编制依据. 3编制说明：. 3第二章 项目概况. 4基本情况. 4发展趋势预测. 6第三章：市场调查与分析. 6第一节：宏观市场分析. 61、经济综合实力增强. 72、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革. 73、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命. 84、消费形态与观念变化分析：. 95、西安酒店业发展趋势与前景分析. 10第二节 微观市场调研与分析. 36一、区域发展现状及区内人口构成. 36二、区域商业发展趋势 呼唤. 36http:/ 37第四章项目建设方案. 37一、项目总体情况. 37二、项目管理情况
2、：. 37三、和平大厦规划审批情况：. 38四和平大厦设计说明. 39五、和平大厦项目进展情况及工程进度计划. 39第五章 项目定位. 41一、定位依据. 41二、定位策略. 41项目定位. 42概念定位：. 42第六章 营销策略. 44“和平大厦” 项目营销目标 . 44销售、租赁比例安排. 44定价策略. 45营销促进. 47营销周期安排. 48可售面积营销进度安排. 49回款进度安排. 50第七章 资本运作思路. 50http:/ 50二、资金运作方式. 51第八章 项目利润保证策略. 52一、遵循市场规律 实现多方共赢. 52二、加强横向合作 构建跨行业盈利桥梁. 53三 项目开发资金
3、支撑体系. 54第三部分 经济评价与风险分析. 55第九章 项目经济评价. 55第一节 建设资金筹措方案和投资估算. 55第二节 项目财务风险评价. 58第十章 项目风险分析. 631国家政策风险. 632市场竞争风险. 633营销风险. 644开发过程中的法律风险. 65第十一章 结论. 65http:/ 项目背景第一章 可行性报告编制依据及说明编制依据一、 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二、 实施西部大开发西安市商贸业发展规划 （2000 年2010 年）三、 西安市城市总体规划(19962010)四、 西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书的批复五
4、、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号 xx 字（xx）第 xx 号）六、西安市房地产实地调查情况七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法http:/ 年 2 月 2 日）十、陕西省现行相关工程定额标准。编制说明：作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的
5、回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。第二章 项目概况基本情况“和平大厦” 建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内- 和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重要http:/ 米，东西纵深 75 米，现政府批准占地 5648 平方米（折合 8.472 亩,含代征路 1.25 亩） 。项目用地性质为商住用地（使用权限 70 年） 。用地现状为三通一平。用地总面积为 5648 方米（8.472 亩） 。项目总地价为 万元
6、(含土地出让金)。城市建设配套及其它规费为 730 万设计费：560 万其他前期费用：130项目总投资 12003.84 亿元。项目总建筑面积约 32000 平方米。计划建设周期 2 年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公司负责。2、项目概况 和平路是西安市商业、办公、餐饮娱乐的主要大街之一。随着国家经济发展的战略导向的转移-西部大开发，西安将成为西北地区政治、经济、文化和对外交流的枢纽。和平路为西安市商业、金融形象窗口的地位，已展现在世人眼前。在此兴建“和平大厦” 其商业价值较高，它的周边有星级宾馆、饭店、商场、医院、影城、学校等社会服务设施，配之以便利的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商
7、业文化中心交相辉映，构成良好的商业氛围，必成为古城一道亮丽的风景。http:/ 年，西安人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表 ”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届三中和四中全会精神，以科学的发展观统领经济社会发展全局，认真执行中央的宏观调控政策，牢固树立“四化” 理念，国民经济在平稳、健康、快速的轨道上运行，并呈现出总量与结构、速度与效益协调发展的良好局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务http:/ 年西安市生产总值（GDP）109587 亿元，按可比价格计算，比上年增长 135。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在 13以上，经
8、济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业增加值 6005 亿元，比上年增长 67；第二产业增加值 49567 亿元，增长156；第三产业增加值 54015 亿元，增长 123。成为西北地区首个突破千亿元的城市。2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，2004 年西安市民恩格尔系数为 34.4，白领阶层的恩格尔系数更低于 26，服装、家电、通讯、交通、教育、娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的
9、变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功的转移。西安古老而神秘的文化、高古深远的民风，更刺激着全国各地的旅游人士前来。据统计资料表明：2004 年西安旅游业全年共接待旅游、参观、访问及从事其他活动的海外游客 65 万人次，比上年增长 93；接待国内旅游者http:/ 万人次，首次突破两千万人次，增长 291。旅游总收入1544 亿元，其中国际旅游外汇收入 33 亿美元，分别比上年增长451和 13 倍。全市拥有年接待游客 10 万人以上的景区 20 个；国家 4A 级景区 9 个；为适应新的经济形势的需要，年末全市星级宾馆 72 家，其中五星级宾馆 4 家，四星级宾馆 13 家。3、成
10、长中的消费力引发西安新一轮商业革命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发展。传统的商圈均设立在人口密集、交通繁忙的地段，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车 22 万辆，并且仍然以平均每年 6 万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破
11、1500 万辆。陕西高速公路总里程已突破 1300 公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域、跨地http:/ 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位；l 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省、区“自助游” 的蓬勃发展。l 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。l 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高；l 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时，更需要满足
