1、 环球网校：视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6011 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人
2、力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多改错题改错题：指出并改正下面估价报告片断中的错误。 （本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错处倒扣 2.5 分。本题最多扣至 0 分） 。1在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积 420，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积 280给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费
3、用不计利息，以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为 60%，建筑容积率为 2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为 11.4，该小区地价为土地面积 1800 元/，该商场财务人员按下列方法计算应付款项：(1)结构差价920(1+1.40)7001545600(元)154.56(万元)(2)新增建筑面积成本9201.4700901600(元)90.16(万元)(3)补交地价款1800/60%7002100000（元）210(万元)(4)计算应付款项为154.56+90.16+210454.72(万元)解答：本题有如下错处，并应予改
4、正：(1)关于结构差价计算有误。结构差价的比率 11.4，且建筑面积不能按 700计算，应按 420计算，结构差价计算应为：920(1.4-1)420154560(元)15.456(万元)(2)新增建筑面积成本计算有误。新增建筑面积为 280，而不是 700，新增建筑面积的成本计算应为9201.4280360640(元)36.064(万元)(3)补交地价款计算有误。不能用建筑密度 60%，而应用建筑容积率 2.5，补交地价款计算应为环球网校：视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456
5、 转 6012 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多1800/2.5700504000(元)50.4(万元)(4)三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064
6、+50.4101.92(万元)2、某酒店土地总面积 3000 平方米，土地使用年限 40 年，从 1998 年 10 月日起计；总建筑面积 10000 平方米，共层，每层建筑面积 2000 平方米；首层有 500 平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积 100 元，正常出租率为 80；其余楼层均为客房，共 200 间，当地同档次酒店客房价格为每天 200 元，年平均入住率为 80。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的 40，其中出租税费为每月万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米 3000 元，土地资本化率为，建筑资本化率为 10，酒店欲
7、投保，请评估其 2001 年0 月日的保险价值。估价过程计算如下： ， 有效毛收入20001001280%+20020036580%13，600，000（元）， 总费用20020036540%5，840，000（元）， 酒店总净收益有效毛收入总费用 13，600，0005，840，0007，760，000（元）， 酒店土地净收益1000030008%2，400，000（万元）， 酒店建筑物净收益7，760，0002，400，0005，360，000（元）， 酒店建筑物价值 37%8180,36563，114，957（元）该酒店 2001 年 10 月日的保险价值为 63，114，957 元。解
8、答：(1)有效毛收入计算有错环球网校：视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6013 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC |
9、 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多应为：15001001280%+20020036580%13120000(元)(2)总费用计算有错应为：20020036580%40%4672000(元)(3)酒店土地净收益计算有错应为：1000030008%/1-1(1+8%) 372547732(元)(4)酒店建筑物价值计算时有错应选用建筑资本化率 10%。3、估价对象 实例 A 实例 B 实例 C交易价格/（元/m 2） 待估 6000 6800 6900交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1交易情况 0 0 0配套设施情况 -2 +
10、2 +3地理位置 -3 -1 0交通出行便利状况-2 +1 +1区域因素环境、社区状况 0 0 0用途 0 0 0容积率 -1 +2 -1建筑形式 -1 0 +2房地产状况因素个别因素房屋内装修情况 +1 +2 +3当地 2003 年 1 月8 月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算：一、交易日期修正系数：1.KA=99.7%2.KB=99.0%环球网校：视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 601
11、4 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多3.KC=99.2%二、求取比准价格：1.比准价格 A=600099.7%100/100100/98100/97100/981
12、00/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)2.比准价格 B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102101/100100/102=6344(元/m2)3.比准价格 C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/101101/102100/103=6201(元/m2)4.比准价格计算结果：(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)解答1.KA 计算错，应为：1051/1048=100.3%2.比准
13、价格 A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：比准价格 A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/101=6487(元/m2)3.比准价格 C，容积率修正系数错误，应为：100/99：比准价格 C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99101/102100/103=6326(元/m2)4、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项
14、目的土地是 2001 年 6 月通过出让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元/. 请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?环球网校：视频授课+名师答疑+ 在线模考+ 内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！音频、讲义网校
15、免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 6015 页造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多解答：1)错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2)还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
