1、房地产常用法律知识,讲师 刘智林 助理 刘 凯,引子 三角房产之争,三角房产之争 请观看视频,问 题,您认为这套房子应该属于谁？是属于张家还是属于王家？为什么？ 刘宝发把房子抵押给胡连喜,经过刘宝发同意后，胡连喜把房子抵押给王恩铭，法律程序上存在什么瑕疵？ 刘宝发是一房两卖吗？,问 题,您觉得处理这个三角房产的争执应该是依据哪一基本法律来解决？ 民法？合同法？物权法？还是城市房地产管理法？,解析,物权法物权变动的公示原则 物权法第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,物权法物权变动的公示原则,物权为支配权，具有优先性、排他
2、性、追及性和物权请求权的效力。因此，一个物权的变动不能从外部查知，必然有害交易安全。故而民法对于物权的变动设有公示原则和公信原则。,物权法物权变动的公示原则,A、物权的公示，是指物权的享有和变动可取信于社会公众的外部表现形式。公示原则，是指当事人以公开方式使公众知晓物权享有和变动的事实，即物权的享有与变动必须与一定的标志结合起来，使第三人能够从外部加以识别，使物权法律关系透明，不至于危害交易安全。如：在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。所以法律规定抵押必须办理登记。,物权法物权变动的公示原则,B、公示的方法 我国物
3、权法以 登记 作为不动产物权享有和变动的公示方法 、以占有作为物权享有的公示办法 、以交付作为动产物权变动的公示方法。登记：我国的不动产物权的享有或者变动，除法律另有规定外（如基于继承等方式取得动产或者不动产的所有权既不存在交付或者登记的问题），采取登记要件主义。交付：交付通常是指现实交付，及标的物占有的现实转移，如出卖人将标的物交付给买受人，就是将对物的占有转移给买受人。但法律为了顾及交易的便利，有时也以无需现实转移占有的观念交付和拟制交付代替现实的交付。观念交付包括简易交付、指示交付和占有改定。,理论篇,哪些法律是房地产业常用的法律？,哪些法律是房地产业常用的法律？,城市房地产管理法 国土
4、资源法、城乡规划法 物权法、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 民法通则及其民通意见,哪些法律是房地产业常用的法律？,合同法及其最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释一、解释二 侵权责任法 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等。,房地产法概述 A、房地产法是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产交易经营、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的全力与义务关系的法律规范的总称; B、房地产法德调整
5、对象：土地利用管理关系 土地财产关系 土地利用规划关系 城市房屋管理关系 房屋财产关系 涉外房地产管理关系和协作关系,城市房地产管理法,城市房地产管理法,C、房地产法的特征 1）、调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固。 2）、所调整的社会关系严密置于国家的控制之下。 3）、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。 4）、房地产产权的设立、变更、转让、和消灭以登记作为要件。,城市房地产管理法,D、房地产法律规范：也就是房地产法律渊源 1）、宪法规范 2）、房地产法律规范 3）、房地产行政法律规范 4）、地方性房地产法律规范 5）、房地产行政规章 6）、地方性房地产规章 7）、其他规范性文
6、件 8）、最高人民法院的司法解释等指导性文件,城市房地产管理法,E、房地产法律体系 房地产法律的渊源体系 是由房地产有关法律、法规、规章等共同组成的有机统一的整体。除了包括构成房地产规范性文件的法律、法规、规章及其他规范性文件之外，还包括各种规范性文件的层级效力及其适用顺序。1）、房地产权属法律制度2）、房地产开发用地法律制度3）、房地产开发法律制度4）、房地产交易法律制度5）、房地产税费法律制度6）、物业管理法律制度7）、住房保障法律制度,城市房地产管理法的特点,A、城市房地产管理法的特点 1）、维护了我国国有房地产权的原则 第一，国家垄断土地出让市场，即一级市场。第二，对国有土地实行有偿有
7、限期使用制度土地使用权规定了最高年限。居70年，工50年，教科文卫体50年，商旅娱40年，综合其他50年。第三，对国有土地使用范围和用途实行限制，地上开发，无权开发地下资源，改变用途就调整出让金。第四，出让和转让都得登记，办证。第五，国家在特殊情况下，根据公共利益之需要，可以在对土地使用者做相应补偿后提前收回土地使用权。,城市房地产管理法的特点,2）、建立了系统的房地产管理制度五项房地产管理制度：国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度五种登记备案制度：房地产开发企业及房地产中介服务的机构的设立登记（
8、房地产开发企业尚需向有关部门备案）、商品房预售合同的登记备案制度、房地产转让、抵押或变更时房地产权属登记制度、房屋租赁合同的登记备案制度、土地所有权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：土地使用权证书、房屋所有权证书、房地合一的房地产权证书、房地产评估师资格证书、商品房预售许可证书。,城市房地产管理法的特点,3）、确立了房地产市场调节机制 第一，在房地产开发企业登记设立方面，该审核制为登记制，第二，在价格管理以市场价格为主，政府将基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期确定并公开。第三，土地使用权的取得方式上，保留出让和划拨双轨制。出让规定了拍卖、招标和协议。但是对那些明显具有经营目的、回报
9、率高、投资回收期较短的商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，则规定只要有条件，必须采取拍卖和招标方式。,城市房地产管理法的特点,4）、对房地产炒卖投机行为进行了限制房地产炒卖投机行为是指房地产购买人取得土地使用权或房屋所有权，并不是为了自己消费，而是期望通过转手倒卖获取暴利的行为。我国城市房地产管理法借鉴国外以及港澳台地区的限制房地产炒卖投机行为的经验，结合我国的具体情况，制定了抑制房地产炒卖的六项具体措施,城市房地产管理法的特点,第一，规定土地使用权出让必须由市县人民政府有计划、有步骤地进行，必须符合土地利用的总体规划、城市规划和年度建设用地规划。第二、对土地使用权出让价格进行管理，规定了房地产价格
10、评估制度，确定基准地价。第三，加强以划拨方式取得土地使用权交易行为的管理。或交土地出让金或者土地收益上缴国家，第四，对已经受让的土地必须按合同期限抓紧开发利用。期满一年未动工开发，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第五，规定对房地产的转让必须达到一定的的投资额或符合一定的条件，否则转让行为无效。出让方式获得土地的，按约已经支付全部的土地使用权出让金并取得土地使用权证书，还需按合同约定完成投资，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，需形成工业用地和其他建设用地的条件。,城市房地产管理法的特点,对商品房预售条件也做
11、了严格规定： 第一、已经交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； 第二、持有建设工程规划许可证； 第三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 第四、向房管部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。,城市房地产管理法的特点,5）、保护房地产企业的公平竞争第一，不分所有制形式进行划分，一视同仁，公平对待。 第二，对外商投资房地产开发企业，规定了与国内企业具有同等的法律地位。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,B、房地产立法过程中若干有争议的问题 1）、关于房地产的管理体制问题 现行是房地分管 共识是房地产统管 开放城市由
12、一个房地产管理部门统管 2）、关于集体所有的土地能否出让的问题1988年4月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案规定，土地的使用权可以依照法律规定转让1988年12月七届全国人大常委会第五次会议通过的关于修改土地管理法德规定，明确规定集体所有的土地的使用权可以依法转让。集体所有土地的所有权，包含对土地的使用权、收益权、处分权，理应由所有权人出让。 另一种认为：本法应当确定集体所有的土地不能用于房地产开发，因为我国十四届三中全会精神是我国地少人多我们必须十分珍惜合理使用土地资源 ，法律采纳后一意见城市房地产管理法第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该国有土地的使用
13、权方可有权出让。法律之间存在矛盾。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,3、关于土地使用权的出让方式问题 拍卖 招标 协议立法时有人建议取消协议方式，因为容易导致腐败。但是立法还是采用了三种方式并存。 城市房地产管理法第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,4）、关于私有房屋用地是否规定视为划拨方式的问题 既不能划拨，也不能出让，也无需补交土地出让金 5）、关于出让
14、方式取得的土地使用权期满后该土地的地上物如何处理的问题：一种意见是地上建筑物同土地使用权由国家无偿收回，另一种意见是给予一定的补偿。现行法律没有具体规定。 6）、关于预购商品房再转让的问题。城市房地产管理法第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,7）、关于房屋租赁是否登记备案的问题。城市房地产管理法规定了房屋租赁登记制度。司法实践中全国各地运作不一致。 8）、关于房地产登记发证问题 合二为一由一个部门颁发证件， 房随地走 维持不变 土地管理部门审核 县级以上人民政府颁发土地使用权证书 由房产管理部门
15、颁发房产证书。开发城市是两证合一一个部门管理房地。 9）、关于房地产法的名称问题 城市房地产管理法？ 房地产管理法 ？ 房地产法 ？ 房地产交易法 ？ 房地产开发经营法？,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,物权法,物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法 2007年3月16日审议通过， 2007年10月1日出台。合同法强调任意主义，物权法强调的是法定主义。房地产法与物权法的区别1）、调整对象不同 平等主体财产关系 横向与纵向关系2）、调整方法不同 平等、等价、自愿、有偿 任意性规范 强制性规范 不等价、无偿3）、主体地位不同 主体地位
16、平等 经济关系平等 管理关系不平等4）、争议解决制度不同 物权属于民事争议 违反房地产法还有属于行政争议 房地产法与物权法的联系1)、特别法与一般法的关系 就土地调整和房屋等不动产适用房地产法2）、旧法与新法的关系 物权法属于属于新法,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,1）、房地产登记管理体制 物权法第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。物权法确立了房地产统一登记制度。 城市房地产管理法第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县
17、级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,城
18、市房地产管理法第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产法确立的房地产登记体制是房地分管和房地统管两种模式 从房地产分别登记到统一登记，还需要慢慢等待。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,2）、房地产开发用地的土地使用权的称谓 物权法 第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 1995年1
19、月1日城市房地产管理法第二条第三款规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2007年10月1日，物权法颁布后，建设用地使用权的概念将取代国有土地使用权的概念。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,3）、征收与征用 物权法第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，
20、应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。这是征收。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。这是征用。,城市房地产管理法 第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收
21、人的居住条件。具体办法由国务院规定。 第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 城市房屋拆迁管理条例、房地产法规定的征用与拆迁制度实际上就是物权法上所说的征收制度。第六条是为了适用物权法后面在2007年城市房地产管理法修改时加的。,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,实践篇,我公司运作中的常见法律问题,关于政府向企业摊派和工程立项的依据问题,H市为提升城市品位，改造城市环境，决定实施亮化美化工程，w房地产集团开发的W国际刚好位于亮化美化范围内，城市改造指挥部要求W集团承担亮化和美化工程费用，该工程费用总造价预算42万元，经W集团
22、下属市内项目部与城市改造指挥部洽谈，同意缴纳8万元，其市内项目部将工程立项上报决策专业委员会审议。问题： 1、如果您是项目部负责人，您会决定立项吗？2、如果您是决策委员会委员，您会表决同意吗？,实践篇,3、你认为W集团应该承担这笔费用吗？为什么？,有关商品房规划设计变更的问题,案例：根据W房地产集团出示的世外桃源小区平面图，王先生购买的商品房正前方是小区景观花园，但是，到了交房时，王先生才发现所购商品房之前10多米处是一幢25层的高层建筑，而小区景观花园也不知去向。王先生于是和开发商协商，要求开发商给予赔偿，因为前方15层的高层建筑影响了王先生住房的采光，而且由于所谓的景观花园的存在王先生所购
23、商品房的房价也比小区内的其他房屋要高。开发商称规划设计变更后没有及时通知王先生是自己违约，但规划设计变更是经规划部门批准、设计单位同意的，王先生如果不愿意接受可以退房，可以退还给他们购房款并按银行同期贷款利息支付利息损失。该小区开发历经两年，此时房价比两年前已上涨了许多，王先生等购房者当然不同意退房。,具体法律分析,对商品房规划、设计变更的流程及开发商的法律责任，目前只有建设部2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法作出规定，该法第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计
24、变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 这一规定对开发商于十分有利的，由于开发商掌握变更规划、设计的主动权，在开发商呈报变更申请手续以后，开发商即可以获得规划部门的审批同意而对商品房的部分规划、设计作相应变更。在这一环
25、节，购房者往往无法阻止开发商变更规划、设计的行为。,具体法律分析,如果王先生和W房地产集团签订的购房合同对规划、设计变更等内容没有作出特别约定的话，面对开发商单方面擅自变更购房合同内容的情况，王先生只能在退房与不退房当中作出选择： 第一，王先生如不愿意接受规划设计变更后的商品房，只能解除合同，要求退还已付款并赔偿利息损失。 第二，王先生如果接受变更，可同时向开发商主张赔偿损失。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。,具体法律分析,本案中，W集团单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以王先生等人有权要求开发商承
26、担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式，本案如合同中没有约定具体的违约金支付方式，那么王先生只能要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括李先生等人因购买前面是花园的房屋而多支付的房价，以及因房屋前面变更成高层楼房影响房屋采光所造成的损失。因采光影响受到的损失没有具体的计算标准，所以，此部分损失赔偿即使能得到支持，额度也可能会比较少。,优先购买权的期限问题,关于出租人提前通知承租人行使优先购买权的期限的问题。该问题的发生实质上是当事双方就出租人要出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的多长时间内通知承租人属于合理期限。到底多长时间是合理的呢？,优先购买权的期限问题,所谓房屋承租人的优先购买权
27、，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。该优先权的法律规定有,优先购买权的期限问题,1.合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应 当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。”2.国务院城市私有房屋管理条例第十一条规定卖；“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。,优先购买权的期限问题,3.最高人民法院1988年的关于贯彻执行民法通则若干问题意见（试行）第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享
28、有优先购买权，出租人未按规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。4.最高人民法院于2009年7月30日公布了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第24条第（三）款明确规定:承租人行使优先权的15日为除斥期间，承租人应当在15日内及时主张优先购买权，否则丧失该权利。可见新司法解释规定的合理期间为15日。从以上可以看出法律之间的规定并不统一，出现不同的理解并不奇怪，但问题是2和3的规定已经在2008年先后废止丧失其法律效力，今后对于出租人出卖租赁房屋提前通知承租人的期限，应当适用15日。,关于售后返租问题,采取售后反租的方式和业主签订购房合同合法
29、吗? 应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用，它为开发商进行融资带来了方便。售后反租就是商品房销售管理办法中指的“售后包租”，即，开发商在一定期限内承租或者代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房的行为。这种销售行为的实质是，以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度。,关于售后返租问题,建设部商品房销售管理办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”从这一条中可以明确，期房是不能够返租的。那能不能商品房没有竣工时签一个附期限的返租合同呢，约定房子竣工以后合同才生
30、效?我认为不能，因为你的销售行为发生在没有竣工时。但是办法没有说现房不能返租，那就是允许返租。,催告权和解除权的行使问题,在我们日常处理房产业务中，经常遇到这样的一些问题，客户购买我们的房子，会出现不按时付款的情形，当我们的房屋出现延期交付时，客户反而要求我们赔偿迟延交付的损失，应对这些客户时，我们的工作人员往往束手无策，现在我就客户不按期付款情形的处理方法谈谈看法，希望在以后的处理投诉中我们的同仁能够及时采取有效措施，应对纠纷从容自如，胸有成竹。,催告权和解除权的行使问题,根据合同法第九十五条的规定，当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利
31、消灭。 值得特别注意的是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条对开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特别规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。,催告权和解除权的行使问题,在上述迟延履行的情形下，经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当
32、事人才享有合同解除权。而且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除合同的权利：如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，提醒我们的同仁，对于商品房买卖合同的当事人来说，要保留好催告对方的通知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同，否则超过规定期限就会丧失解除权。,催告权和解除权的行使问题,我公司格式购房合同中第五条乙
33、方逾期付款的责任中规定：逾期超过90日（含90日），甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，应以书面形式通知乙方并在10日内从乙方已付房款中扣除总房款的10%的违约金，剩余款项退还乙方。甲方不解除合同的，乙方应按月利率10%向甲方支付逾期利息。我公司按揭贷款补充协议（附件四）第四条规定，贷款到甲方帐户后，乙方按下列规定履行义务：乙方必须按银行借款合同的约定，按时到银行还款，如连续三期逾期不还（以银行的逾期付款依据为准），甲方视同乙方发生违约行为，自愿放弃上述房产，乙方自愿承担上述房产总购房额20%的违约金。,催告权和解除权的行使问题,上述两个格式合同都在解除权方面做出了约定，而在日常工作上我们的
34、工作人员往往忽略了这个保护公司权益的约定，忘记使用这个保护公司利益的条款，忘记了在行使解除权时去履行应该执行的告知义务。没有及时告知，解除权就会被免除，公司的权益就得不到保护。,关于如何处理违约赔偿问题,违约的分类： 1、违约行为：预期违约和实际违约。逾期违约分为明示的逾期违约和默示的逾期违约。实际违约分为不履行、迟延履行、瑕疵履行、部分履行。 2、违约行为：单方违约和双方违约。 3、违约行为：根本违约和非根本违约,关于如何处理违约赔偿问题,违约责任的形式： 1、继续履行 2、采取补救措施 3、赔偿损失 4、违约金 5、定金责任,关于如何处理违约赔偿问题,赔偿损失又称违约损害赔偿：分为约定损害
35、赔偿和法定损害赔偿。法定损害赔偿又分为补偿性损害赔偿和惩罚性赔偿。违约责任和侵权责任的竞合：违约责任和侵权责任竞合时，受损害方只能选择其一，或者提起违约之诉，或者提起侵权之诉，起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求，人民法院应当允许。加害给付是产生违约责任和侵权责任竞合的最常见原因。,关于如何处理违约赔偿问题,违约金和定金、赔偿损失、继续履行的关系： 1、违约金和定金：A、定金和违约金针对同一违约行为，当事人只能选择适用，不能并用。B、如果定金和违约金分别不同的违约行为规定，如发生不同违约行为时，可以同时并用。,关于如何处理违约赔偿问题,2、违约金与赔偿损失：违约金和实际损失大致相当。
36、 A、违约金与法定损害赔偿金。如果当事人已经约定了违约金，则不再计算法定损害赔偿金；但违约金与实际损失不相当时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。 B、违约金与约定损害赔偿金。如果当事人既约定了违约金，又约定了损害赔偿额的计算方法，则应由非违约方选择，不应当也无需并用，因为目的都是为了弥补非违约方的损失。,关于如何处理违约赔偿问题,3、违约金和继续履行：违约金如果限于迟延履行，则违约方支付违约金后。还应当履行债务。 4、违约金、定金、赔偿损失 当事人既约定了违约金和定金，又发生实际损失时，应按照适用： A、以补偿实际损失为目的确定违约金数额。如果违约金低于实际损失的，根据当事人请求予
37、以增加；过分高于实际损失的，根据当事人请求予以适当减少。 B、确定违约金后，与定金选择适用。,关于如何处理违约赔偿问题,5、惩罚性损害赔偿的适用： A、经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求，增加相当于消费者购买商品之价款或者接受服务之费用的一倍的赔偿金额，即返一赔一。 B、订立商品房买卖合同时，出卖人有法定违约行为的，买受人除可以请求返还已付购房款及利息外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。,关于如何处理违约赔偿问题,6、违约金：是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱和财物。一般认为，违约金是合同中预先约定的补偿性的定额损害赔偿金，也以惩罚
38、性为例外。根据违约金的这一性质，合同法规定了违约金应与非违约方的损失大致相当，违约金不足或畸高的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构以提高或者适当降低。合同法并未明确规定当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，通说认为在确认违约金的基本性质为补偿性时，也不排斥合同当事人自行约定惩罚性违约金。,思考篇,迟迟发不下来的房产证 房地产企业如何规避法律风险？,思考篇,问题：1、看了视频后对您有何启示？2、房地产开发商应该在什么情况下开始销售？3、房产证办理不下来该如何处理赔偿问题？4、我们公司在运作中今后该怎么去规避经营风险？,思考篇,思考提示： 购房时间是2001年，一直到2004年未办证 。2005
39、年法院判决购销合同合同无效，法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,思考篇,第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,思考篇,第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,谢谢大家！,
