1、鲁商置业税收培训,中税华（北京）税务师事务所有限公司 济南分公司 二00九年三月,中税华（北京）税务师事务所有限公司,中税华（北京）税务师事务所有限公司是一家专注于为企业在创办和生产经营中所涉及的税收疑难问题进行调研，寻求解决途径及提供各项税务代理服务的专业机构，目前设有北京总公司和武汉、上海、济南、大连等分公司，在深圳、天津、广州等主要城市设有12家办事处。 中税华（北京）税务师事务所有限公司秉承“做最具有务实性和最具价值创造性的企业财税问题解决专家”的理念，建立开放的合作机制，整合财税服务领域的优势资源，强强联合，优势互补，总公司与中国国际税务咨询有限公司、分公司及各地代表处构成了一个覆盖
2、全国的强大服务体系，为客户提供跨区域的财税服务。,设计科学、高效的税务管理程序以及相关 内部控制制度，以期减少人为因素带来的纳税风险 或额外税收支出，降低纳税成本。,提供模拟税务监测系统，对企业各项涉税数据跟踪、监测，模拟税务部门稽查选案系统、纳税指标评估体系等对企业经营指标进行动态管理，及时发现税务风险，帮助企业改进制度缺陷，全面控制税务风险。,提供税务争讼和部门协调服务。协助或代理企业办理涉税诉讼、企业涉税审批事项，特别是在企业存在合理不合规的经营行为而产生巨额税负时，我们能够通过与国家税务最高当局进行对话，谋求妥善解决方案。,中税华（北京）税务师事务所有限公司,由公司专业税务顾问随时为企
3、业提供涉税问题指导， 在合理时间内提供准确的税务处理建议； 定期派专人了解客户所需解答的问题； 定期发送税务法律、法规。,由公司派出专业人员就企业纳税状况、税务风险进行复核 论证，并提出合理性建议，出具专业税务审计报告， 以协助客户管理层降低纳税风险，寻求最优化节税空间。,为企业财务管理制度设计、企业重大融资、投资、 分配决策进行税费测算、税务筹划和制度安排， 帮助企业在全面成本管理的基础上进行最优决策。,中税华（北京）税务师事务所有限公司,为企业提供决策税务筹划支持，执行筹划安排及 结果方案设计。从企业融资、投资、分配；管理制度、 日常经营模式；财务制度、物流体系、营销体系、薪酬体系等 多个
4、环节为企业提供全方位筹划安排。,根据企业实际情况，每年安排行12次培训，提高企业办税 人员及财务管理人员的税务操作水平和税收成本控制能力。,根据企业财务会计报告和纳税申报资料，依照税法规定审核各税种的计算与缴纳；审核确认企业所得税税前扣除项目；审核确认纳税调整与应纳税所得额，出具当地税务机构认可的具有法律效力的代理企业所得税汇算清缴报告。,中税华（北京）税务师事务所有限公司,中税华在地产业的服务案例一,【协调关键】预售与正式销售收入的确认。 【情况简介】某外资房地产公司截止2007年12月31日，实现销售收入140,141万元。稽查局将其中的74,938万元收入部分纳税义务时间界定在2007年
5、，将其中65,203万元收入部分纳税义务时间界定在2008年。 【协调结果】,【协调关键】商业地产关联定价交易。 【情况简介】某房地产公司2006年向关联方销售商业地产，取得收入3.28亿元。稽查局稽查认定该公司销售收入明显低于市场价格，当年依据征管法赋予的核定权，以周边楼盘的均价（含底层商铺）对其价格进行调整，调增应纳税所得额34,981万元，增加该公司所得税纳税义务11,543万元。 【协调结果】,中税华在地产业的服务案例二,【协调关键】拆迁补偿费未取得合规发票。 【情况简介】某地产公司2007年接受国、地税稽查，稽查局对该公司支付给武警总队2.54亿元拆迁补偿费未能取得合法原始发票不予认
6、可，导致该公司此项成本不准予税前列支。 【协调结果】,中税华在地产业的服务案例三,【协调关键】处罚损失最小化。 【情况简介】某地产公司2007取得的销售收入未按国税发2006年31号文件的原则确认收入计税，虽然该公司在稽查局稽查前主动补缴了相关税费，但稽查局坚持按照征管法要征收税收滞纳金。 【协调结果】,中税华在地产业的服务案例四,地产业税收风险的控制与筹划,第一章：购地阶段,一、拿地环节二、持有环节三、退地环节,一、契税 1、契税如何缴纳？ 2、如何确定契税的计税依据？ 3、以项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？ 4、政府以零地价方式出让国有土地使用权是否征收契税？ 5、购买公司股权
7、也要缴纳契税吗？ 6、我公司竞得一宗土地，已缴纳了契税，现以此作出资与他人合资成立项目公司，在出资环节项目公司还要再缴纳一次契税吗？有何方法可规避？7、缴纳的契税应计入什么科目？8、税务人员说契税是税不是费，不允许计入拿地成本，如何处理？,拿地环节的涉税事项,1、契税如何缴纳？,山东省契税征收规定 第2条 凡在本省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应当依照条例、细则和本规定的有关规定缴纳契税。 第3条 契税税率为。,2、如何确定契税的计税依据？,财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为
8、取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：,1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
9、二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。,2、如何确定契税的计税依据？,国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复（国税函20021094号）：根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。,3、项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？,4、以零地价方式受让土地是否征收契税？,国家税务总局关于免征土地出让金出让国有
10、土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）： 根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。,5、购买公司股权也要缴纳契税吗？,财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（ 财税2008175号）： 二、企业股权转让。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。五、企业出售。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，
11、对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,浙江省财政厅关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中有关契税政策的通知 （浙财农税字200718号 ）：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中，土地竞得人成立新公司进行开发建设，并以新公司名义受让国有土地使用权，根据浙江省实施(中华人民共和国契税暂行条例)办法(省人民政府令第100号)的规定，凡同时符合以下条件的，可按国有土地使用权一次出让征收契税。1.竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的；2、竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请约定一致。对申请约定的
12、具体形式，由市、县(市、区)契税征管机关商国土管理部门认定。对不符合上述条件，土地竞得人、国有土地使用权出让合同签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税,6、如何规避重复缴纳契税？,6、如何规避重复缴纳契税？,财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。企业改制重组过程中，同一
13、投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。,7、契税应计入什么科目？,企业会计准则第1 号存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。 借：开发成本 贷：银行存款 财政部关于对契税会计处理办法请示的复函（财会字199836号）： 企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。企业取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，借记“固定资产”、“
14、无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。地产企业税金税务处理一览表,国家税务总局关于土地增值税清算工作有关问题的通知（征求意见稿）：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。,8、税务局不认可契税计入土地成本，如何处理？,土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,二、耕地占用税 1、耕地占用税如何缴纳？ 2、缴纳的耕地占用税应计入什么科目？3、税务人员说耕地占用税是税不是费，不允许计入拿地成本，如何处理？,拿地环节的涉税事项,1、耕地占用税如何缴纳？,耕地占用税暂行条例
15、第三条：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 山东省人民政府关于贯彻执行中华人民共和国耕地占用税暂行条例有关问题的通知（鲁政字2008137号）山东省各县（市、区）耕地占用税适用税额表,2、耕地占
16、用税应计入什么科目？,企业会计准则第1 号存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。借：开发成本，贷：银行存款土地增值税细则第7条：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,1、印花税如何缴纳？ 2、缴纳的印花税应计入什么科目？ 3、土地勘察过户费用应计入什么科目？ 4、地方政府返还的土地出让金如何处理？ （五）专题：拆迁补偿费,拿地环节的涉税事项,财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）：对土地使用权出让合同、土地使
17、用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率0.5借：开发成本/管理费用？ 贷：银行存款,1、国有土地使用权出让合同是否须缴纳印花税？,2、缴纳的印花税应计入什么科目？,财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）： 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。,3、土地勘察过户费用应计入什么科目？,土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用
18、权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用省地税局 房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法： 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。,会计准则-政府补助：是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。 与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理： （一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延
19、收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 （二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。,4、地方政府返还的土地出让金等如何处理？,财税2008151号： （一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 （二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不
20、包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资,4、地方政府返还的土地出让金等如何处理？,4、地方政府返还的土地出让金等如何处理？,青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第20条：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。借：银行存款贷：开发成本/土地征用及补偿？营业外收入/递延收益 100*（1+30%）*30%=39 企业所得税：时间性差异，土地增值税：永久性差异,例：
21、某拆迁补偿合同约定： 1.作价补偿。 被拆迁房屋3间，建筑面积100平方米，按每平方米3000元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费30万元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。 2、产权调换。甲方以_地点，_房屋，_间，100平方米，补偿乙方； 乙方需支付： (1)结构差价5万元； (2)面积差价5万元；该房屋市场公允价值为50万元。,（五）专题：拆迁补偿费,(1)拆迁时借：开发成本/拆迁补偿费 30万元贷：其他应付款/拆迁补偿费（暂估） 30万元另: 借：银行存款 10万元贷：预收账款 10万元 (2)调整成本借：开发成本/拆迁补偿费 10万元贷：其他应付款 10万元,拆迁补偿
22、费,（3）还房时借：其他应付款 40万元预收账款 10万元贷：主营业务收入 50万元 （4）借：主营业务税金及附加 50/405.55%贷：应交税费/营业税等 （5)）借:主营业务成本 贷:开发产品,拆迁补偿费,思考,1、拆迁补偿支出能否计入土地增值税的扣除项目金额？ 2、计入开发成本的拆迁补偿费及如青苗补偿费、迁坟补偿费、搬家费、安置费等，并未取得正式发票，在土地增值税上能否计入扣除项目金额？ 3、拆迁补偿费并未取得正式发票，在企业所得税上能否获得税前扣除？ 4、一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？ 5、在拆迁安置中取得的财政返还等政府补助如何处理？,青岛市地方税务局房地
23、产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）：开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；同时，按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。,1、拆一还一的补偿支出能否计入扣除项目金额？,土地增值税征求意见稿： （一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地
24、产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本,1、拆一还一的补偿支出能否计入扣除项目金额？,房地产开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在计算土地增值税时扣除。但是，属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时不能扣除沈地税发200865号发票管理办法：发票，是指在购销商
25、品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 发票管理办法细则第33条：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票,2、拆迁补偿费未取得发票，能否在土地增值税中扣除？,土地增值税征求意见稿： 开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。（1）借：开发成本/甲项目 50万元贷：其他应付款 50万元 （2）借：其他应付款/其他应收款 50万元贷：主营业务收入/乙项目 50万元,3、一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？,4、在拆迁安置中取得的财政返还等政府补助如何处理
26、？,青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第20条：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。借：银行存款贷：开发成本/土地征用及补偿？营业外收入/递延收益,拿地环节的主要税收风险,1、购买土地/楼花，未获得足额的合规票据，如何处理？ 2、原购地的票据不符合税收规范，如何处理？ 3、如何确定投资土地的计税成本？ 4、购买公司，股权溢价无法计入土地成本，如何处理？,税收风险,1、原购地的票据不符合税收规范，如何处理？,土地增值税清算工作若干问题的处理指引
27、（穗地税函2008342号）：由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。,例：甲公司以土地投资于乙公司，账面价值100，投资作价200，乙公司开发商品房后出售，计算土地增值税时，土地成本为？ 0， 100，200财税字1995048号：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作
28、价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。,2、如何确定投资土地的计税成本？,省地税局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函200430号）：纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。 200*1.3*30%=78,2、如何确定投资土地的计税成本？,财税200621号第五条：自2006年3月2日起对于以土地（房地产）
29、作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。,2、如何确定投资土地的计税成本？,土地增值税征求意见稿：财税200621号第五条规定以外情形以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，如果所投资、联营企业将房地产再转让的，其房地产的扣除项目金额，按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物再转让时由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，经税务机关确认后，计算扣除项目金额,购买方 借：长期股
30、权投资 3000万元 贷：银行存款 被购买公司 借：开发成本 1000固定资产 500贷：资本公积 1500 企业所得税、土地增值税上不被认可，补交巨额税款 关于2006年企业所得税纳税调整事项专项说明,3、购买公司，股权溢价无法计入土地成本，如何处理？,一、土地使用税 1、土地使用税如何缴纳？ 2、开发商应何时开始缴纳土地使用税？ 3、开发用地有什么税收优惠政策？ 4、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入开发成本？ 5、开发商何时不再缴纳土地使用税？ 二、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？,持有环节的涉税事项,1、土地使用税如何缴纳？,城镇土地使用税暂行条例 第二条：在城市、县城、建制镇、
31、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。山东省人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知（鲁政字2007172号） 山东省城镇土地使用税税额表,财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税暂行条例第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使
32、用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,2、开发商应何时开始缴纳土地使用税？,财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）：自2007年8月1日起，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳
33、的城镇土地使用税。,3、开发用地有什么税收优惠政策？,4、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入开发成本？,例：某开发商公司占地100平米，开发用地10000平米，适用税额均为8元/平米，08年共缴纳土地使用税：100*8+10000*8=800+80000=80800借：管理费用 800开发成本 80000贷：应交税费 80800企业会计准则第1号-存货：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出,青岛地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第23条：开发企业缴纳的清
34、算项目的城镇土地使用税，不论其在房地产开发项目完工前还是完工后发生的，均应计入管理费用并按规定予以扣除。,4、在商品房完工前缴纳的土地使用税能否计入开发成本？,5、开发商何时不再缴纳土地使用税？,北京市地税局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知（京地税地2005550号）：房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总建筑面积）总占地面积。 10000*3000/30000=1000。剩余9000平米仍然计提土地使用税,关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
35、（财税2008152号）：自2009年1月1日起。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,6、土地闲置费能否在土地增值税上扣除？,房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地增值税征求意见稿
36、：对房地产开发企业逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除。缴纳的土地闲置费和罚款不得扣除。,退出环节的主要涉税事项,1、转让楼花是否属于销售不动产？ 2、未办理权属过户是否属于销售不动产？ 3、转让土地或楼花计算营业税时能否差额纳税？ 4、部分转让楼花如何计提土地增值税？ 5、转让土地或楼花能否加计扣除？ 6、政府支付的征地补偿费是否征税？ 7、BT建设模式如何征税？,财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316）：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转
37、让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 ?土地增值税,1、转让楼花是否属于销售不动产？,国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有
38、合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,2、未办理权属过户是否属于销售不动产？,财税200316号：自2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该
39、不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税200316号文件第四条的有关规定执行。,3、转让土地/楼花能否差额计提营业税？,山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法（鲁地税发200523号）：房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。,4、部分转让楼花如何计提土地增值税？,4、部分转让楼花如何计提土地增值
40、税？,国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函1999112号）： 根据土地增值税立法精神，细则第九条的“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。 在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。,土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号）：
41、（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。例：某开发商取得一宗土地计100元（含契税、过户等费用），未进行开发，现对外转让一半，价款80，则土地增值税为：80-（80*5.55%+50）=80-54.4=25.6 25.6*30%=7.68,5、开发到什么程度才允许加计扣除？,城市房地产管理法第3
42、9条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,5、什么叫“实质开发”？,6、政府支付的征地补偿费是否征税？,营业税税目注释：转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 ？不动产补偿费,借：银行存款 贷：财务费用
43、国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照营业税税目注释（试行稿）规定，不征收营业税。,6、政府支付的征地补偿费是否征税？,7、BT建设模式如何征税？,例：A建设开发有限公司，与某区政府签订土地一级开发项目合同，采BT模式承担该区新城开发，开发完毕由政府回购。依预计45亿开发成本和8%的利润率计3.6亿元匡算，未来项目销售时须缴纳
44、的营业税及相关附加为：（453.6）5.52.673亿元，及土地增值税,但在相关合同及政府文件中对此项营业税附由谁负担并未明确。BT建设模式。BT（Build-Transfer）即建设转让，是由业主通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式。,XX市土地储备和一级开发暂行办法：土地储备开发成本包括: 1、征地、拆迁补偿费及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政基础设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 6、土地储备开发供应过程
45、中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。,7、BT建设模式如何征税？,重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知（渝地税发2008195号）：(一)无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。(二)融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。(三)融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义
46、务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。,7、BT建设模式如何征税？,营业税问题解答(之一)（国税函发1995156号）：根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。,7、BT建设模式如何
47、征税？,山东省地方税务局关于土地整理业务征收营业税问题的通知（鲁地税函200481号）：近年来各地陆续成立了一些土地整理中心、农垦公司、复垦公司、农垦队等，专门从事土地整理业务，对其取得的收入各地在征免营业税问题上执行不一。为了统一政策，经请示国家税务总局，现将土地整理业务征收营业税问题明确如下，请遵照执行：土地整理是指利用机械对荒山、荒地、农田等土地进行深挖、平整、清除杂物作业，整理后的土地用于农业耕作或开发建设。根据营业税有关规定，土地整理后用于农业耕作的，该项土地整理业务属于农业机耕，应按规定免征营业税；凡用于开发建设等非农业耕作的，应按“建筑业其他工程作业”征收营业税。,7、BT建设模
48、式如何征税？,一、涉税事项 1、确定主管税务机关 2、确定核定方式 3、划分成本核算对象 4、设立开发间接费用 5、土地增值税和企业所得税在开发成本核算内容的对比 6、售楼处建造装修费能否计入扣除项目金额？ 7、项目管理合同、监理合同、企业之间的借款合同等是否须缴纳印花税？ 8、出售标书款交什么税？ 9、甲方供材如何扣缴营业税？,第二章：建设阶段,国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国税发2008120号）：一、以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人（1）应缴纳增值税的企业，其企业所得税由
49、国家税务局管理；（2）应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。二、既缴纳增值税又缴纳营业税的企业，原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定征管归属；企业税务登记时无法确定主营业务的，一般以工商登记注明的第一项业务为准；一经确定，原则上不再调整。,1、新设立的公司归谁管？,国税发2008120号： 三、2008年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009年起新设立的分支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致；2009年起新增跨区经营汇总纳税企业，总机构按基本规定确定的原则划分征管归属，其分支机构企业所得税的管理部门也应与总机构企业所得税管理部门相一致。 四、外商投资企业和外国企业常驻代表机构、中国境内设立机构、场所的其他非居民企业的企业所得税仍由国家税务局管理。,
