1、 马龙-御景澜湾 营销推广策划1 马龙区域市场分析马龙县在网上可以查到的楼盘共19处，其中公园1号不在列，有详细信息的共7处，最近在售待售的3处，分为大国子午，太阳山谷，御景澜湾。大国子午是安厦集团开发的，项目以住宅为主，涵盖多层、特色洋房、联排别墅、双拼别墅等多种产品结构。户型设计有70、90、120、230、260、320等多种类型，项目总建筑面积340000平方米。楼盘均价在3300左右，入住时间是2013年，产权类型是大产权房，装修为毛坯，付款方式现金或按揭。太阳山谷是立得公司在马龙县旧县镇开发的一个集旅游、休闲、运动、养生的大型生态休闲度假区，占地十七平方公里，约为八个昆明世博园的面
2、积。项目户型有独栋别墅，高层，小高层，多层，楼盘价和入住时间都待定，户数是 500.，产权类型也是大产权房，装修为毛坯，付款方式现金或按揭。2 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策项目的卖点在于其稀缺性，定位高端人士。地段上，三大公园环抱，背靠原始山林，离马龙县城只几分钟的车程，达到了别墅“离城不远离自然很近”的境界，地段上具有很明显的居住优势。环境上，周边公园环抱，小区绿化良好，别墅群容积率低，居住条件极佳，是居住在县城所不能比拟的。配套上，离县城不远，使得生活极为便利，文化上，马龙大剧院近在咫尺，生活之余，可以充分享受精神上慰藉，水电交通方面，亦是准备周全，离昆曲高速相当之近。以上是别
3、墅区的卖点与优势，关于弱势方面，我想主要还是开发时的硬伤，小区不大，定价略高。综合来看，别墅区只要找到合适的目标客户，销售不应存在问题。3 目标客户群定位分析客户群定位在马龙高收入人群，更广泛来说应该是昆曲两地的富豪，马龙当地人口太少且经济不算发达，有能力购买别墅的不多，昆明和曲靖两地富豪保有量大，且均价 140-170 万的别墅，一次性购买没有任何问题。带客户去看房时，房子必须完工或者有样板房，在建的别墅对富豪们的吸引力不大，另外需要阐述的是别墅不仅可以居住使用，也是保值增值的首选。不能等客户上门，必须主动拜访每一个可能的买主，这需要公司对昆曲两地富商有大致了解，有针对性的进行营销，尤其可以
4、通过他们的家庭成员来影响决策。4 价格定位及策略开发商虽在定价上有决定权，但无疑,4600 的价格偏高，无论是相对大国子午的 3300，还是相对曲靖在售五个楼盘的均价 3028，定价上，没有任何优势，这就需要在其它方面做出努力，以使客户觉得物有所值。5 入市时机规划入市时机上，御景澜湾已然明确，无可规划，只能寄希望于开发商，看项目能否提前完工。6 广告策略广告策略上，在当地可以不必再投广告费用，因为受众太小，效果不理想，可以在昆曲两市适当投广告，目前项目已接近尾声，鉴于项目房产不多，广告现在可以基本放弃，专职做好目标客户的营销即可，实地考察就是现行最好的广告策略。7 媒介策略在媒介的选择上，可
5、以考虑商务人士热衷的期刊杂志和报纸，电视媒体可以不用考虑，费用高，见效慢，投入产出不划算。投放频率上可以适当控制，规模亦应该小些，若按照既定广告和媒介策略，整体广告费可以控制在五万以内。8 推广费用计划 包括现场包装 印刷品 媒介投放 公关活动等，这些都需要根据实际情况来修正，所以粗略难以估计，但从成本控制角度看，必须在总收益的 50%以下，不然公司很难在此楼盘销售中获利。9 公关活动策划及现场包装公关方面主要就是昆曲两地的富商，可以以邀约的方式联系集体看房，也可以以私人聚会的方式针对性的开展个体公关，可从政府方面适当公关，帮忙联系客户。现场包装方面，我个人认为仍旧应该着重小区的包装，绿化方面应下功夫，好的居住环境依然是富豪们所看重的，另外小区整体投资环境亦应推进，美好的愿景必须铺好，但把握的要点是真实。
