1、变更公房租赁户名一案的代理词(2014-04-07 19:04:36)转 载 标签： 公房租赁户名变更户籍挂靠出租人指定杂谈分类： 房地产代理词尊敬的出租人（上海城投集团物业管理有限公司）各位领导：尊敬的参加今天协商会的居委会领导及对方当事人、代理人：我受当事人原菲菲及其父亲原章文的委托，作为原菲菲的委托代理人，依法出席由出租人上海城投集团物业管理公司组织的上海闵行区莘*路 879 弄 75 号 103 室公房变更承租人户名的协商活动。在参加协商前，我调取了当事人的相关户籍资料、动迁协议、配房单、法院判决文书等材料，作了比较充分的调查，走访了动迁单位、配房单位、以及当事人单位、相关亲属。协商变
2、更承租人户名，并不是协商处分实体民事权益居住权的问题，其焦点是新承租人户名依法应当变更为原菲菲还是吴靖的问题。我们认为，双方当事人及代理人均应本着依法依规、公平合理、合法合情的精神，围绕争议焦点（而不是超越范围）进行协商，这样就可以顺利得出一个明确的结论，便于出租人依法确定新承租人户名。我们认为，事实是非常清楚的，相关证据材料是非常充分的，现就本次变更新承租人户名一事发表以下意见，供出租人参考，也供今天到会各位领导和当事人评议。我们认为，依据房屋取得的来源及相关法规政策，本户公房的新承租人户名应当确定为原菲菲，现将事实和理由汇报如下：上海市房屋租赁条例第 41 条规定：“居住房屋承租人死亡的，
3、其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同”。关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）的通知第 12 条规定：“共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）
4、；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。根据以上规定，要成为新的承租人就必须同时具备以下 3 个条件：一是有本市常住户口；二是在本处居住一年以上（特殊情况除外）；三是在本市无其他住房（这里所指的其他住房的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房包括自己少部分出资的产权安置房，以及按公房出售政策购买的产权房等。）我们据此综合分析原菲菲和吴靖的条件，具有明显优势的一方就应当依法成为新的承租人。1、原菲菲和吴靖在本户公房处都有本市常住户口。
5、2、原菲菲户口 1991 年便从新疆迁入上海，而吴靖是 2005 年才迁入，二人相差 14 年；原菲菲户口 2003 年迁入本户公房处，而吴靖是 2005 年才迁入，二人相差 2 年。显然原菲菲优于吴靖。3、目前只有原菲菲一人是本处房屋唯一的原始配房人、拆迁安置对象。本处房屋分配安置时所取得的户型面积大小、房屋使用权价值，均与原菲菲作为安置对象、配房人有直接关系。如果没有原菲菲作为安置对象，其祖父母两人当时不可能配得两室一厅面积的住房。而吴靖当时并不是动迁安置对象，对房屋的分配没有贡献，因为拆迁协议和配房单上没有吴靖的名字。原菲菲对于本房屋动迁分配的面积大小、价值是有贡献的，而吴靖没有。4、从
6、居住 1 年以上这个条件看：吴靖是 2005 年户口迁入，原菲菲是 1996 年拆迁安置移入、2003 年户口迁入，无论如何计算原菲菲的时间都长于吴靖。原菲菲作为动迁安置对象、配房人，她从分房那一天起就开始了居住，没有实际居住该公房是由于存在（非直系血亲的血缘关系引起的）家庭矛盾这种法定特殊情况，这个从法院判决书可以得到佐证。退一步讲，原菲菲作为配房人，其无需实际居住在内，都应按 1996 年配房之日起计算居住时间，因为 1996 年配房之日起原菲菲就享有了该房屋的租赁使用权。但吴靖除了 2005 年报户口来上海时外便没有在此居住过，吴靖没有其他可以法定除外的特殊客观原因。以上看出，原菲菲有明
7、显优势。5、从本市无其他住房来看，原菲菲 1997 年大学毕业后参加工作至今，没有享受过其他任何福利性分配住房，原菲菲单位提交的证明材料可以清楚的看出。另，原菲菲配偶拥有所有权的一套产权房属于其配偶一方婚前个人全额出资购买的房产，原菲菲对此没有任何权益。退一步讲，即使该房产权证上有原菲菲的名字，依然表明原菲菲他处没有享有过福利性住房。因为上海市高级人民法院规定，由个人出资购买取得的非福利性住房均不属于他处有住房。吴靖在他处是否享受过福利性住房，我们不得而知，但她一直在新疆国企单位工作，应当获得了福利性住房。6、从身份上来看，原菲菲是孙女、吴靖是外孙女，身份上原菲菲也优于吴靖。7、从年龄上来看，
8、原菲菲长于吴靖。8、从法律上讲，公房租赁关系是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。从建立租赁关系的便利条件来看，原菲菲一直在上海工作生活，而吴靖则一直在新疆工作生活，显然原菲菲优于吴靖。以上是我们从法律层面的分析，现在我们从情理层面讲讲。原菲菲的亲祖父原海荣生有 3 个儿子（原章立、原章文、原章功）。本市打*路 79 号原是原海荣的私房，该房拆迁时共分得 3 套公房：长子原章立（老知青）之子袁正铮分得 16 号 402 室一室一厅（说明作为老知青的原章立回沪就有了落脚之处）。小儿子原章功（非知青）一家 3 口分得 52 号 501 室两室一厅。老二原章文的女儿原菲菲和祖父母三人分
9、得 75 号 103 室两室一厅。就也就是为了让二儿子知青原章文回沪有个落脚之处。因此从情理上看，现在老人过世，变更原菲菲为新承租人户名，显然更加具有合理性。9、从法律层面上讲，变更承租人户名并不是实体权益居住权的变更处分，变更并不影响原有实体权益居住权。我们坚持认为，应当变更承租人户名为原菲菲，如果不能协商一致，请出租人依法指定。最后感谢出租人尽心尽责组织我们协商，再次感谢各位领导，也谢谢对方当事人及代理人！ 委托代理人： 2009年 5 月 6 日（当事人和出租人均为化名）(本案协调未成，由出租人指定原菲菲为新承租人，对方不服提起诉讼，法院一审判决我方胜诉，对方对一审判决不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。本代理人手机 18321864965）分享：
