1、恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 1恒厚慈溪项目市场报告宁波中田机构研展部2012 年 9 月 3 日恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 2目录壹、 慈溪城市概况貳、 慈溪市场分析參、 商务合作方式恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 3壹、 慈溪城市概况1、 城市简介： 慈溪属于沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中心，已成为宁波北部副中心城市，区域发展优势明显。慈溪，位于东海之滨，东离宁波 60 公里，北距上海148 公里，西至杭州 138 公里。随着 2008 年 5 月杭州湾跨海大桥的通车，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入
2、沪、杭、甬 2 小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。慈溪已成为长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。2、行政区域：城市面积 1154 平方公里，管辖辖 5 个街道、15 个镇。慈溪市总面积 1154 平方千米，辖 5 个街道、15 个镇，即：浒山街道、古塘街道、白沙路街道、宗汉街道、坎墩街道、龙山镇、掌起镇、观海卫镇、附海镇、桥头镇、匡堰镇、逍林镇、新浦镇、胜山镇、横河镇、崇寿镇、庵东镇、天元镇、长河镇、周巷镇。共有 48 个社区、27 个居委会、297 个村委会，市政府驻白沙路街道三北大街 655 号。恒厚慈溪项
3、目市场分析报告宁波中田机构 43、 城市人口：城市户籍人口 104.15 万人，外来人口 95.77 万人，城市的产业发展加快了外来人口的导入。2011 年末全市户籍总户数 42.74 万户，户籍总人口 104.15 万人，增加2656 人，其中非农人口 18.97 万人，比上年增加 2849 人，人口自然增长率为2.74。户籍总人口男女性别比为 97.37:100，18 周岁以下人口 15.79 万人，60 周岁以上人口 20.50 万人。2011 年末全市暂住人口登记在册总人数为95.77 万人，增加 4.3 万人。4、 城市规划：城市进入了“北扩” 、 “东延” 、 “南调”和“中更新”
4、的发展格局， “中更新”大大提升了城市商贸的核心功能。“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。“东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改 造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、会展中心区功能。新城大道作为城市新的公建轴线。“南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道路南延布置城市的居住新区。“西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造区域。恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 5“中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造相结合加快旧城
5、商贸中心的改造与更新，提升城市商贸中心功能。 5、 城市经济：经济强市，投资环境良好，居民消费能力强指标 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年2012 年1-6 月GDP 总值( 亿元) 531.51 601.44 624.94 757.7 876.16 406.79同比涨幅 18.06% 13.16% 8.20% 15.60% 10.40% 9.50%人均 GDP（元） 51905 58437 60610 73064 84232 39058同比增幅 17.38% 12.58% 3.72% 20.55% 15.63% 12.35%固定资产投资( 亿元) 182.
6、87 196.32 216.08 251.41 302.03 222.07同比涨幅 10.70% 7.35% 10.07% 16.40% 33.30% 53.40%社会零售总额( 亿元) 182.31 215.09 246.87 289.77 341.96 176.14同比涨幅 16.07% 17.98% 8.20% 17.34% 18% 14.10%进出口总额（亿美元） 50.77 68.77 60.90 82.02 101.68 48.46同比增幅 25.30% 16.40% -11.40% 34.70% 24% 5.90%财政收入（亿元） 75.11 86 91 104.88 129.3
7、 75.16同比涨幅 21.13% 14.50% 5.81% 15.30% 23.30% 25.20%城镇居民人均可支配收入( 元） 24535 26385 28311 30896 34123 20671农村居民人均纯收入（元） 11126 12263 13538 15513 18260 123086、 百强县市排名：经济实力在全国百强县市排名第七，位于浙江县市之首县市 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年慈溪市 8 7 7 7 7 7 7绍兴县 9 8 8 8 8 8 8余姚市 12 11 11 11 11 11 11义乌市 16
8、12 12 12 12 12 12宁海县 74 72 72 72 72 72 72恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 6象山县 80 79 79 79 79 79 79奉化市 91 91 91 91 91 91 917、 居民消费力：慈溪居民消费力强劲，个性格张扬，耀富攀比心理强，高端消费群体对奢侈品消费欲望愈演愈烈据相关资料显示：在慈溪目前 12万辆汽车保有量中，宝马的保有量近8000 辆，而且每年还在以超过 40%的速度增长。慈溪目前已有 2 家宝马 4S店，豪车市场发展迅速，国产宝马和进口宝马的销量比例为 1.5：1，远超于宁波的 3：1 。按 12 年户籍人口 104.15万测算每约
9、 130 个慈溪人口中, 开着一辆宝马车。城市概况小结：慈溪城市地位快速上升，成为沪、杭、甬三大都市圈经济金三角的中心；中更新”规划大大提升了城市商贸的核心功能，城中心面临升级；经济强市，居民消费能力强劲，投资环境良好。恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 7贰、慈溪市场分析1、 宏观市场：20111 年开始受“禁购令”的影响住房投资和改善性需求受限，楼市成交量有所下滑，但城市经济实力雄厚，居民消费力强，未来房地产市场发展前景依然较好。指标 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年2012 年1-6 月房地产开发投资（亿元） 17.14 25.17 33.45 45
10、.45 82.57 69.58同比涨幅 -20.10% 46.90% 32.90% 60.70% 81.70% 98.60%商品房销售额（亿元） 37.07 22.75 51.96 130.63 88.35 38.09同比涨幅 82.90% -38.60% 128.40% 151.40% -32.40% -7.10%商品房销售面积（万方） 67.13 35.83 65.67 111.88 89.86 33.29同比涨幅 50.60% -46.60% 83.30% 74.40% -19.70% -9.53%2、 土地市场： 土地成交情况：土地供应量加大，房地产整体开发水平较高慈 溪 历 年 土
11、地 成 交 走 势7101866 1758442512650100020003000400050002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1-8月土 地 成 交 量 （ 亩 ）恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 8 各类用地成交情况：以住宅和商住用地成交为主，未来住宅市场将面临供应压力。 典型地块成交情况：慈溪地王频现，土地价格快速上涨。地块名称 面积(亩) 用途 容积率 () 起始价位 (万/亩) 成交总价 (万) 楼面价(元 /M2)成交地价(万/亩)竞得单位 交易时间太屺 2#-A 地块 120.1住宅 2 666.08 136000 8493 1132.34金地
12、置业 2010-8-20文化商务区 5#地块 97.89住宅 2.27 817.26 161000 10868 1644.73恒元置业 2010-8-20慈土储（城区）29#-A 地块 68.48住宅 2.5 576.07 39450 3456 576.07恒泰置业 2010-9-17文化商务区 17-B#地块 91.26住宅 2.5 1314.95 152000 9994 1665.6恒元置业 2010-10-9慈土储（城南）R-11 地块 81.34商住 2.5 651.59 61500 4537 756.09绿城房产 2011-5-27景观大道 4#地块 12.64商住 2.51 815
13、.03 10300 4871 815.03恒泰置业 2012-2-8前应路南 1#地块 500 56800 4172 500恒厚实业 2012-7-18前应路南 2#地块246.6住宅1.8500 66800 4170 500恒厚实业 2012-7-182011年 -2012年 8月 各 类 土 地 成 交 情 况8583544470 136 94 58801000200030004000住 宅 商 住 商 用 综 合 商 服 其 他土 地 成 交 量 （ 亩 ）2011年 -2012年 8月 各 类 土 地 成 交 比 例15.08%62.28%10.33%2.39% 1.65%8.26%住
14、 宅 商 住 商 用 综 合 商 服 其 他恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 93、 住宅市场： 住宅成交情况慈 溪 历 年 商 品 住 宅 成 交 走 势29.7490.3519.25111.5673.455.3276.720.5555.72 56 25.7130.721251195701234810123647355130204060801001202007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1-6月050001000015000住 宅 销 售 面 积 （ 万 方 ） 住 宅 销 售 额 （ 亿 元 ） 住 宅 销 售 均 价 （ 元 / ） 2012 年上
15、半年各区住宅成交情况区域 成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元 /）宗汉街道 572 82863.3 84316.47 144.87 10175.37浒山街道 206 34215.84 72275.08 166.1 21123.28观海卫镇 136 14402.71 13241.95 105.9 9194.07坎墩街道 109 18408.88 29277.65 168.89 15904.09龙山镇 92 24617.23 22226.48 267.58 9028.83古塘街道 45 9281.28 18199.88 206.25 19609.23白沙街道 29
16、5547.22 6833.69 191.28 12319.12周巷镇 28 3049.15 2285.16 108.9 7494.41胜山镇 20 3054.26 1499.42 152.71 4909.26长河镇 15 1545.54 896.55 103.04 5800.91逍林镇 15 5171.78 3199.81 344.79 6187.05桥头镇 10 1122.67 695.74 112.27 6197.22横河镇 8 952.76 1272.27 119.1 13353.47掌起镇 7 758.09 543.66 108.3 7171.5杭州湾新区 4 360.05 232.9
17、0 90.01 6468.48崇寿镇 2 151.83 106.16 75.92 6992合计 1298 205502.59 257102.86 158.32 12511恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 10 2012 年上半年住宅成交排行旁排序 项目名称 成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元/）1 梵石双囍花园 161 27624.81 26896.65 171.58 9736.412 白金湾 127 18338.61 17674.88 144.4 9638.073 柏顿公馆 111 13306.3 12823.07 119.88 9636.844 天赐家园
18、 109 10911.55 8424.44 100.11 7720.665 嘉润购物中心 96 9916.11 9803.47 103.29 9886.416 香湖丹堤 92 24617.23 22226.48 267.58 9028.837 金地鸿悦 84 13684.4 23243.91 162.91 16985.78 绿城慈园 70 12876.51 34455.18 183.95 26758.179 金色港湾 49 8606.8 14250.47 175.65 16557.2210 绿城慈溪玫瑰园 47 8787.26 18123.21 186.96 20624.4211 保利滨湖天地
19、 34 9140.21 14686.55 268.83 16068.0712 尚南华庭 34 3438.44 2703.68 101.13 7863.113 维科太子湾 27 6820.05 14611.79 252.59 21424.7614 枫华富地花园 24 2340.91 3459.22 97.54 14777.2315 胜地名苑 20 3054.26 1499.41 152.71 4909.256116 丰泽湾公寓 19 2044.41 1454.79 107.6 7115.917317 清和花苑 19 2232.62 2133.89 117.51 9557.773118 锦江名苑
20、13 1209.59 676.51 93.05 5592.853619 金水湾花园 12 1841.23 2166.28 153.44 11765.37520 越溪梅园 12 4010.82 1415.82 334.24 3530 2012 年上半年住宅成交均价排行旁排序 项目名称 成交套数（套）成交面积（）成交金额（万元）套均面积（）成交均价（元 /）1 绿城慈园 70 12876.5 34455.18 183.95 26758.22 文鼎星苑 1 85.91 86.91 85.91 230003 恒元悦府 2 1066.43 1068.43 533.22 219794 维科太子湾 27 6
21、820.05 14611.79 252.59 21424.85 绿城慈溪玫瑰园 47 8787.26 18123.21 186.96 20624.46 伊顿庄园 1 375.82 376.82 375.82 178287 东方明珠城 1 129.23 130.23 129.23 174118 美域花苑 6 747.41 753.41 124.57 17370恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 119 金地鸿悦 84 13684.4 23243.91 162.91 16985.710 金色港湾 49 8606.8 14250.47 175.65 16557.211 保利滨湖天地 34 9140
22、.21 14686.55 268.83 16068.112 壹品苑 3 1160.96 1163.96 386.99 15366.513 华润凯旋门 9 1998.65 2007.65 222.07 14916.114 浅水湾 1 447.59 448.59 447.59 1483215 枫华富地花园 24 2340.91 2364.91 97.54 14777.216 大观璟园 6 511.32 517.32 85.22 14645.617 银桂苑 1 136.14 137.14 136.14 1443518 橡树湾 5 934.3 939.30 186.86 14346.119 慈溪财富中
23、心 10 1873.59 1883.59 187.36 13889.920 天怡嘉苑 8 952.76 960.76 119.1 13353.5 住宅各面积段成交情况2012年 上 半 年 慈 溪 住 宅 个 面 积 段 成 交 套 数 比5.55%32.97%1.16%35.13%25.19% 100 100-120 120-140 140-180 180以 上恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 122012年 上 半 年 慈 溪 住 宅 个 面 积 段 成 交 面 积 比3.21%22.53%0.93%35.84%37.48% 100 100-120 120-140 140-180 18
24、0以 上 住宅各面积段成交价格情况2012年 上 半 年 慈 溪 住 宅 个 面 积 段 成 交 均 价10110 9193 10078 118801544205000100001500020000 100 100-120 120-140 140-180 180以 上成 交 均 价 （ 元 / ） 住宅项目分布恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 13叁、商务合作建议本次合作书内容主要针对于宁波恒厚实业有限公司（以下简称甲方）的前应路南 1#、2#住宅地块项目（以下简称本项目）而度身制定。一、 合作方式：乙方为本项目提供以下基本服务：1、 前期市场调研2、 前期定位建议3、 规划及产品设计任务
25、书附：营销代理服务二、 乙方日常工作内容：1、 每二周一次的例会参与；2、 完成并按时提交各工作节点的工作报告；3、 完成甲方布置的各项前期服务工作；4、 参与甲方召集的与规划、景观公司等第三方的工作会议，并提出建议；5、 定期提供市场周报/月报/年报（周报在第二周星期三提供，月报在第二月10 日前提供） ；6、 定期提供市场竞争项目的销售进度报告。三、 服务费用：1、 前期服务费：120 万元，若本项目乙方为全案销售代理，前期服务费的 50%可恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 14以在乙方提取的销售佣金中扣除（扣除方式在销售代理合同中约定） ； 合同签订后一周内，甲方支付 25 万元作为
26、首付款； 前期市场调研报告完成后一周内，支付 25 万元； 项目定位报告完成后一周内，支付 25 万元； 项目规划及产品设计任务书完成后一周内，支付 25 万元； 项目规划扩初方案报批并通过后一周内，支付 20 万元；附：前期策划服务（签定前期服务策划合同后提供服务）第一部分：市场调研报告1. 宏观形势研判 宏观形势分析 宏观调控政策 宏观趋势预测2. 宁波房地产市场分析 宁波总体社会及经济发展概况 宁波房地产市场总体分析 宁波房地产各片区分析 宁波土地市场分析 宁波房地产未来总体市场变动趋势预测分析3. 同质化市场分析恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 15 同类型楼盘调查分析（在售、已售
27、、未售） 经典楼盘调查分析 项目比较分析总结4. 区域市场分析 区域总体市场分析 区域板块现状分析 区域板块发展及趋势分析 区域市场政策动态及对本项目影响5. 竞争对手分析 竞争住宅项目扫描 竞争市场案例选择（含潜在对手） 竞争供应量的分析 竞争对手的市场定位趋向 竞争市场产品研究及分析 竞争对手营销情报收集 竞争市场价格动态分析 竞争市场客户来源分析 竞争市场消费倾向分析6. 宁波房地产客户市场需求分析恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 16 对住宅物业类型的需求分析 对住宅物业不同户型的选择分析 对住宅物业不同价位的承受能力分析 对住宅物业档次的需求分析 对住宅物业建筑风格的要求 对住宅
28、物业配套设施的要求 对住宅物业环境要求 对装修标准要求 对付款方式的选择分析 客户主要信息来源7. 消费者分析 普通住宅客户总体描述 竞争对手消费者的轮廓描述 本项目消费者资料分析第二部分：项目定位报告1. 产品分析 本项目周边环境分析（环境、配套、交通、教育、人文） 本项目产品总体方案的 SWOT 分析 本项目产品的细部分析（围绕主题进行的产品构筑） 产品与竞争对手的价格基准分析 恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 172. 项目定位 项目市场形象定位 客户群定位 项目物业定位 项目功能定位 项目形象定位 价格定位及制定原则3. 物业规划设计建议或修改 项目开发模式建议 项目开发时机分析
29、项目开发周期分析 物业总体档次建议 总体布局规划及空间布局建议 交通规划建议 建筑风格及外观风格建议 主力户型选择及组合建议 环境景观设计要点 配套设施规划建议 会所配套设施建议 项目夜间灯光设计及背景音乐设置建议 社区服务及物业管理要点恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 18 装修套餐建议 项目智能化建议4. 本项目经济测算与利润评估第三部分：规划及产品设计任务书1. 地块概况 区位 资源 指标 地位2. 市场背景 宏观大市 调控政策 板块情况 供求情况 竞争情况3. 项目定位 定位原则恒厚慈溪项目市场分析报告宁波中田机构 19 主题定位 规划定位 客户定位4. 规划建议 地块资源分析 规划设计因素考虑 综合参数 户型布局规划5. 产品建议 物业类型建议 户型配比建议 户型亮点建议 户型平面建议 建筑风格 建筑细部6. 景观建议7. 主要配套建议
