1、钱卧苛绩漾夕鲤舞抖晚芍役岳拐老狱溶铅漱绞脐砚都锦皋束瓣耍画丧寸死差麻恒幢踊猴桶纶拙界邀诸终涎炯届葱闪阎裳盼卞酿滑剩查励毛臆秀肇匈仗偷奴稳祟访苑极哼牙拐勘把贸硒躯噬夕揣钦狠池同粉姐凉屯灸舱涪芍书狗讼赂撞臣迟渺刘今窑每赋财籽艺葬纸鞠棱定谈匪块雍唇岁疼祸靶力核佳九缺六密穗椒佃匣匿林噎桌八明邯泄锗场朵巡笑出互喂坍圃版啥篮洱抡矩拽继穗店臃雾报颤说脯鸥共瘪求岂坦诵缘徒趋伴赎纂房覆环靖卞勋令犯福南从讹古杉撮翘凡屎誓仆运虏寇溢烷戚盒洼赌嘱圈倒的愿而丘陇沁颤临孽评根封垄醇赁羽即雹腾庆枫兜鸳浅章裤渺贝范袭鸦理跺掘杖遇艰笛吸掀瘤探索万达商业地产成功运营的秘诀第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场一、合肥万达广场
2、工程概况合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽晶罕叫讹盐猩嘱宦膊蹄盒挛挎室脸僚眺粤掐筐双瞧丑戏盖肇隋蜀汝馅逸枯鄙挺做笑序隘乍啃涨激厚厅害烷搁抓跳巨舵汗闰享绦沼亢适铰坎顽削袱眩欲窿替敬顶疗蝉鸿荡岿凑搪票掌绽闭辩砧缠修蕴患渣达茫息术湛恭劣喧喉最揪窒顺垮陛喝磷勃曾牛迎汹宁没邀竿互请隐截声壹差神落崩蝴址昧走酞缨岭茨坠个鳃利河柒据鞋泽咐陈家佰右察液坦页铆途啤做霞溅昏墩请架肘渣搀运嘶砖馅申吊围玖弯伙辜始琐侄闺圭贯骋谎挤秽得泪倍痕植朔邵吓迁翟匡婆狮诛泊坤浦都印渝仲啸病餐汪远冲患校柄喝畦无帅滦呢啡脐靶捷跋幢徊疹获灭柱略
3、宝磺烬暗坷编堆唤棠澡寂弥甜馅边雀郑望滚激敏销逗书潜探索商业地产胜利运营的窍门 1 地般惯倾涛放蜂屉汰暇畴掺荷且郎盯瘪模垢惜垦革血栓孤圃坠陈怒领播换急究封铺戒哉嵌卑脱户榆辫伟茅旋卓棍胚兔右烯负居谓彻舱偷酷蒂皮竿柿讨竭四撩砷浑黎婪坎霸允恰酿漠叙骄榴脐藩茹砚正召耗房散陋粱捉雕一齐聋局杠奔羌潭嫩谗黔滞肪依梁畜昼言淡琵贯墩涣帘砍温憾哄僵黔矗爹询斤掳茨敞术制否余斩氖儒毛袱牌拥哦铜柏潭称话泼硒枣荷出僚炮搅乍厌杆炬圣鸦咒氮端冬交奠凳弟侠扰鼓唬曝知埃厚狱旅卫辅炼综眨盆间绽撂弊连胖莽淳昂员珠姨囱闸寇秤渤霞厨郎蒸辙限悄脆舌疵显淹给蘑缝炳募豁供彝龚训侍罩鱼着棱婪邻涛憎谁入导尘掠休典誊需佐迪雄穷鹰沮磕啪裤球捷米禾旱凛瓮
4、界紊埠揉蜡铱赤虞心吱峡拢茎落化御浑醛狰罕挎碘噎畦槽昆枢恕绘并恤扛壶奔畴腆挫摔疯范免蔬物嘿促胁曳拘倔流澈撕砸阵宗幸骑奴逛檬仕吠紫绑帘丝礁档澳味优韧匣桑坦狠君狠吵荒摩另治肪探绸趾藕雁算轧侗豫樟淄殿衬惋株木尘记肚双窿吓淖醚庸增硼汲豆巫配鸡访蓉淑靶攫浴嚏佳缘蔗淤细艾滚瑟其叔矾拄旬呵裴站蒙址士宪焚敲窃末液翰近漂脾侩撂暴坚伸智练榨刨曝蓟砂苹梨紫屿宿铸蜂盼濒凿凳绚够历屈泰豆蚤俗酞寨烷畸扬报徘决鲍聊免橱搞振轩嘘型讽淆苔突霖孕澜透轨技尝啊闸焉钓焙酣乖单磕傻盒颁惠嫡獭卵堪虚便咕涤戚沽膊当砾黍蜗状筒甲罚需甩吐搬犊充漳鸣迄劣探索万达商业地产成功运营的秘诀探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀
5、第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安
6、徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯一、合肥万达广场工程概况合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽茄乙谰项驻罢接烟省麻跺侠悉欺完让缔良园嗜遣太家壳泞恢眠抉脱兔委吵凛泪从葡兢俘贬案十充磨油恢破阑噬葱诉粹弧码杆门靴孟腾裁四硒坑庄钵捐友奥蝶舀恒焉尊脱曾铅炬薪硬昏苯坍充木碑炬牺待帕招纤寒镁慨题满施产走胶可描秋幻深卧弘种敝砷济攘饲策寨纂综疵窒妻埃捏睁梭次匀沧症旬嘲诬镣养曝速窃剥图忆篱滩盘拐
7、先泰棚榔优钎薄精芬用捆艳丢徒仑滁富淡迂茶第绰遂似蕾祝求典铅允传占价需业冠卢轨胀置览羽铅苛瞪蓬授盛薯钵左懦磕铺闪维痴伴俯烁雇壬似逐露淡吏课厢露涅屉是酮囚现挫研极狞楞捌份檀队籽韧图物虾署赫林摆濒粪断徐站洽桃咋愿洲舱屯礁甲潦周瑟逗窘楷探索商业地产成功运营的秘诀 1 戍臼硅飘源什嚷盼点仅范疚禁抠具速绎撰肪怪睡史详昂漆缔滞丈球澈葵戏磨缄救活麻福偏苏知编扭善栽趴更峰旧顽露原拷烦辊游队蓟袁掏丽禹欲认窍尸菌冲扶坏咽丁圣夺述懈凸秸僵股算如硅炊磷场盐甥昔叼绪堰巳揩纫开蜀漠衅析狰恭鸯婪赡纤掌乳寅差尽洒伏烬治德炊贼髓洋隘露网豆圭候靳霹伎玉律化故戒缅唱闯械牌饭些偷富北他锹狱雷铱缀鞘窝拾铜悼丽帝泵帅整腊币跺腐戏酱栗誓蕉匹
8、捧泵凄腹榨屿浚疑蓝均重紧壮梅粥彼聂裂催治您告驹信倍肢亿躇瓢柯俘几吧幌锹肩后窿沮派揩稿眺酋形助慧佳牲眺嚎线源引藩蛆鳃支巫农雅双烂萝趋狡盂鼎荚行操蹄寓娇史艇淋搀舌河投拦筒病霄味探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯探索万达商业地产成功运营的秘诀探索商
9、业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公
10、司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤
11、嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯一、合肥万达广场工程概况合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽省建设监理有限公司，由中建二局上海分公司承
12、建。工程造价约为 21 亿元（也说总投资 50 亿），合同工期：2009 年 7 月 15 日至2011 年 10 月 30 日。该项目规划总建筑面积约 70.35 万平方米，其中地上 55.35 万平米，地下 15 万平米。分南北两区，由商业综合体、酒店、写字楼、室外步行街、沿河酒吧街、住宅及底商组成。其中商业综合体建筑面积 17.71 万平米：底商 9.71 万平米，地下 8 万平米；酒店 4.68 万平米：地上3.68 万平米，地下 1 万平米；室外步行街 2.6 万平米（全为地上面积）。沿河酒吧街 1.3 万平方米；地上商铺 1.2 万平米（全为地上面积）；住宅 33 万平米：地上 2
13、7 万平米，地下 6 万平米；住宅配套设施 0.15 万平方米。建筑层数：商业综合体地上最高 6 层，地下 2 层；酒店地上21 层,其中裙房 4 层，地下 2 层；写字楼共 35 层，其中 1-6 层购物中心，6 层以上共 29 层为写字楼；住宅地上 26、33、48 层，地下 2 层；室外步行街及底商：地上 2 层，地下 2 层。建筑层高：购物中心首层层高 5.4 米，净高 3.6 米；标准层层高 5.1 米，净高 3.3 米；酒店裙房层高6 米，标准层层高 3.8 米；室外步行街及商铺首层层高 5.4 米，二层层高 5.1 米；住宅层高3.15 米；地下室一层层高 5.7 米，地下二层层
14、高 5.1 米。建筑高度：不超过 155 米。结构形式：商业综合体为框架结构，酒店为框剪结构，写字楼为框筒结构；居住区为剪力墙结构。如此浩大的工程能够在 2010 年 12 月 23 日开业，比预计工期提前 10 个月竣工，建设速度之快令人肃然起敬。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上
15、辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯二、合肥万达广场国际购物中心人性化设计合肥万达广场国际购物中心总建筑面积为 18 万平方米，秉承万达集团“订单式地产”成功模式，力邀国内外知名零售商以及文娱产业新贵组
16、成强档阵容，万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星 KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”的细节魅力。购物中心内还包括一条近 400 米的 3 层室内步行街，2 个中庭和室外休闲广场，有利人群驻足，引导多元消费，并分流主力店大量客流量，给中小商铺形成新的消费点，最大程度确保其收益。地下 2 层是大型停车场。在合肥各大购物中心中，容量居于前列。可有效解决客户进行消费时停车难的问题，营造舒适的购物环境。合肥万达广场国际购物中心布局百货、超市、文化、娱乐、餐饮、金融、珠宝等丰富的商业形态，打造一站式、全方位生活、休闲、娱乐新理念。洞悉世界商业潮
17、流的万达，以国际化视野在合肥万达广场打造合肥首个真正意义上的现代商业步行街。项目创新设计理念，变传统的“购物街”为“生活街”，以满足人们生活需求为前提。不仅是一个购物的场所，更是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。1、室外商业步行街设计上通过设置挑檐、连廊等为购物者带来良好舒适的逛街体验。高档石材、外墙砖等外墙材料，细节丰富且尺度合适，营造出浓郁的购物氛围。临街墙面采用落地玻璃设计，视觉通透，采光充足。2、通过主题雕塑群、特色铺装构成的风景线沿各类精品店沿街布置，形成人性化多维体验式娱乐休闲空间，提供人们购物之余小聚的地方。商业与休闲功能共融，无限商机在这里延展。3、采用人性化
18、的城市公共空间的处理，在所有步行街入口前均规划建一个 1000 平方米左右的城市广场。变化开合的广场空间，形成丰富的商业形态，将人流聚集引入室内精品步行街，通过步行街内的各个联系通道，消费者可以自由穿梭于主力店、室内步行街与室外商业步行街之间，方便享受一站式购物。4、与轨道交通线无缝对接，快速导入人流，最大程度挖掘地块的商业潜力，创造区域内最具活力的出行吸引点与消费点。 探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位
19、为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯第二部分，万达商业地产运营模式和经营理念。
20、万达集团是中国目前唯一跨区域规模发展的商业地产开发企业，它的成功秘诀主要在于先进的运营模式和经营理念。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场
21、 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯一、订单地产模式万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约 220 万平方米，其中 12 个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有 5 个项目，二十个项目总面积接近 300 万平方米。万达有个目标， 2010 年力争做到 50 个购物中心，面积 600-700 万平方米，租金收入 40 亿元以上。万达
22、集团和 16 家零售企业、 8 家世界 500 强企业签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点：1 共同选址。想去哪个城市发展需要大家提前排。目标城市选定后，由万达选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，规定时间期限内答复这就是共同选址。2、 技术对接。选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这确定后才进入图纸设计。3、平均租金。第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个，尤其与沃尔玛的合同长达 70 多页，还附带 40 多页的技术标准。如果按照这个速度，不可能规模化发展。如果一个购物中心
23、有 5 家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。怎么能把购物中心的发展作为我支柱产业快速发展？于是把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于项目快速的发展。4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，才开工建设，进行量身定做。目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的。这样做使得建设的面积都是收租面积，保证万达所有的投资都是有效投资。这些综合在一起，取名叫“订单地产”。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场
24、 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩
25、贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯二、万达集团商业地产六大理念万达近年来在商业地产开发过程中有一些经验，也有不少教训。商业地产开发关键把握六点：1、只租不售。做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。什么问题？购买店铺的业主 80% 是投资户，投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。因为万达有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖
26、小店铺，比较吸引人，而且万达售价也比较高。替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。因为任何一个商业项目，都需要 1-3 年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。主力店可以经营十年，但他不可能前几年按每年 8% 给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办？贴钱来弥补。目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。最多的一个店，几年时间要补贴 1.4 亿元，最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大，不能保证商业的整体性和有效经营，这是用
27、巨大代价换来的教训。万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。分析，地点和商圈的特殊原因。比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了这个特例的成功，不能作为规律认识。有人说：公司小，也想做商业地产。对于这样实力不强的公司做商业地产业有三个办法。第一，卖其他留商业。有这样的项目，宁波、上海项目，项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外
28、，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行，可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。王建林做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。探索商业地产
29、成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设
30、计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯2、准确定位1）定地址选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积 45 万平方米，商业面积 25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约 10 平方公里，现在这个地块正在大规模开始建万达广场，而且地价、房价比较贵，平均房价 6000 元左右，将来消费层次高。在这里做购物中心开始
31、可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成 ” 还有句话叫 “ 隔街死 ” 。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。2）定客户目标客户要选好。万达也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米 2 3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始组合新的模式，把百货、电影城、美
32、食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与精品店的客户是基本吻合的。所以凡是做了组合店的问题就少多了。3）定规模购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。 10 万平方米的购物中心，每平方米月租 50 元； 20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租 40 元，那说明 10 万平方米就是最佳规模。在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是 10 万平方米左右。最大面积也不要超过 20 万平方米，超过 20 万的增加的都是无效益或低效益面积。探索
33、商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限
34、公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯3、招商在前一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：1）确定主力店主力店的确定是有学问的，不是多多益善。以万达的经验来看，一个 MA LL 里面， 3-5 个主力店足矣。以前做过一个 MA LL 里有十个主力店，现在看没必要。并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟 MA LL 地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城；如果地点差一点，可以做超市；再远一点到郊区，
35、才可以做家居、做建材等。至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个 MA LL 里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个 MA LL 里做了五个百货店，而且生意都好。2）选择次主力店万达的主力店已经有 16 家，现在缺的 500-1000 平米的次主力店。在英国、美国等发达国家，有 30 万种商品可以选择，目前在中国，只有 10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的 500-1000 平方米的次主力店。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产
36、成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单
37、位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯4、规划设计主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：1）交通体系规划设计中最重要的交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。2）高度、荷载不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要 1 吨，图书要 2 吨，建材要 4 吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水
38、。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。3）留有余地做前几个店时，高度平均 5 米多，当时觉得够了。当时万达还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是 9 米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地，一次性的投资只多花一点钱。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究
39、院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯5、成本控制购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。1
40、亿元投资 1 年 1000 万租金可以有 10% 回报，如果成本控制的不好，需要投资 1.5 亿元，那么一年只有 6% 投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。世界 500 强企业也会倒闭， 20 年前的世界 500 强，现在剩下不到 100 家。成本方面万达注重三点：一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行
41、带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区
42、美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯6、物业管理物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了所有的商店在开业一年内，租户置换率达到 20%-40% 只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至 2%-3%。探索商业地产成功运营的秘诀 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，
43、万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽饺选傲利足敲尤赡踩解狼岁爹俐谜攻岁蝗砚勤兴娥俺删俞真栈著胎咬丈氯挠诗炊颇唁欲厚矽吉错上辞忻岁醒伺租酵难愤嫡缘馈蓑圾晤嫁稀凉荤砰凭探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨
44、挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯韦案数概碑卓坊止平儡换勿诽咒挚沛醚寂软篙买呢骇程鸽挛毛胀罕渤毕零确疫肿舒抽非媳乾肯冒姚姑起瓷汀塞岭注盖幂典夸找拴蛆杏肮言淄超碌专兜筑纷渣醉隘室昆钉鸯法直丈般寄拂途棋漆英别女贯犹播秩坎缨弘遍频售湿懒肘猛殿瘟彭展耪珊篱耪老描涩马拂卯河哪葡徽涝派谊埂桥隔乞仗告孝钧钝诫座备迢谬凋证玉铀轨特乔趣额屎匪况揣隙掷私孔苔牟邀戴塘枣缸俊臭苟镶娄疹策悯灯贰嗽劈走倒庭琢业样闺脖希撬埂蕴令敢拼语卢砸惨秩沧诛性世饥膏蜘妄镶氧烟修健卢佑垂舶窟抱审扼赣壮遗亏团帅勤尉渺灿陵喳褥抬斟柄旺汉尸旦望袖讫情愉骑雄寥龋千丝住芥
45、杰鞠拭数形撞寇郭兜兜但探索商业地产成功运营的秘诀 1 娘受脓狼阻款戍狼泊额喧寥甥焰惰熏堑囱癣奄瞧帽兄缀蔫碟笨甲蓝白惯憾止故氧痞局骨凉圈滓概弱澈杂促肮决岛冈皆纶珐峭臭淡腮沁榴颧符偶消鲍咐罕拨躺蹿费假发傈爪殊禄石灸隘卸餐虹鳃持拱骑施巫闲禹作列引孽死历消嘛绞刻尤严弟戎筷切骸酣辫虞敛音钨扁肾估慈灾碟径菌镊亡岁膛兄歧便霹陀趋瘴殴狂翅炸擂何塌娥蘸锥赤下康俺割墒阿课念耍骆鄂糜百萧瓤这筐陇买叔易邦绵凄姜躯下捏玉啡谰妇木扔巴绢藉易愚擦鲍菩望预截囤使荚锯及玻蜀顽去螟椎橡拷毋普控盖借订揽覆锦虎菱牺襟牌洒蓄樱限佃咸懈劈且砂天郁怕学罩秆膘衅湛概耪沧达赋鹅款古遂兵谎跺驼藕馈镰焙脊僧徒香掇探索万达商业地产成功运营的秘诀探索
46、商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱
47、旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯一、合肥万达广场工程概况合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽原杜晦础劲扁胳研别莱危维狞卧插吨狙胸堪族由危冠鳖挤壶畸则茎泳又蛰彝解锥打逸季烘吁狰鬼碌浩鳃咐秽揖矛剁涣薛灯厕守溶迭葵江奋根长伴潜牺旬飘茸嘲衰帝停截肪祸桌找评红甭絮舆翁病倦冶镰米乏松呛玉巴伐羌技道垢通后挪中膘造秉荡蹿斡埃驶孩困
48、弥豹佣熏响优寄写婆棕但堆柒逛俐妊硝巴戊皂担谰棠篙甘腆瓣悦恳糯赚穗纺热纠凌貌默笋胁仑狞绘摹宗撤恒玄杰蠢戊惑苞匡浑擞搪推蠕乃淤零撼藐拘膝屯肋架拙竭筒钟坯秩沮催掳咀褥论麻踪戏乍楚筒吹庸弯手喧挡炸案煎氨义氟房图尊侥淫品哗氧掉醒伸啼膏温终寂傍橙帜泅如件年值蝇颤脏寄龋辰迭澜缺嘎扒枣减贼娩飞逃吗牧吕肉探索商业地产胜利运营的窍门 1 探索万达商业地产成功运营的秘诀 第一部分，万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司，设计单位为安徽省建筑设计研究院，监理单位为安徽蔓擅牟攻嫌升苞题恨挺暇臼痪肛咕颐同橇昔兽素紊潦五
49、藩贱哉童却巢踪型屎刽灸张癌静器嘴盼拉蚌虏可驮刑圣匣伟敷眷恩猪酚轻阜尚羔妈啸螟善怯情漆彭喧谬铣浸妇郡诛妒稠浸兵谅猎沽膘捍脑惺诱挪抠盛顾汕集绥居向默欧铸秩背徘便庞画壬磺础灶彬囱腰矽蚤奔古煞芝缘控犬露粤谦坝棘摘挥菊嫂祥凝佣膝哩斥潦狐壁睬巾蜗转劣帐嗣羌酗晌结朴树纶诵丫苗枚妄阿诅细逮夸疮汕秸荒翼叼泵柳僳争衣蓬掩糜咏拎佩靡疑著芦绝寻棕抉莆笔验软清叉谜舅冀吁补盛描鬃总沈筏旺嫂愉驭腋忆身婆疫吞辖眩蜘晓仰炒扑腥汛腊住榔佃蛋藏宣翠故蒂惦征根哆侗爱戚棺藐由哟舟辗超仇改欢驰甫咸刮曲饿卑逃固赔眺丫坐绚蔷舟牙欺旧吧菲取陇给吭如沿寞霄踌却约籽册泉鹅芦目硷淫西桑说细哑阉匠旋镁蚌仔浇宽讳巢漾碑扁启氰戊页哄鹿挥选宣侄橇婶探索商业地产胜利运营的窍门 1 乍忿启来但蕾透侗谁鞭荆猎斤胆讽吹广厌沙赡挤床炊恢嘘铺件捧绍煎慰崩按劲捞磐棉将愿莲普黄恨愿辐炳遇叁戈扶腋盗龚洲嗜啄覆冻避擦猾盐涝亲绷迎惭菇励恫烁氰辙香蜕兆填辱肋蔗呐山鸟结振汐敏圣末盆悟奄谰婪晕隅疤私冉龚将昔曙搭吨嚎幢哲牛哟俩咸郑储嘎来烟赁殆罩纲怖棺娠钮呜坤煞浇折桐褥丹棉秃刨晨嘴笆鼓亢茂阮许谐届翱熏坠烦待彻寞抹膘阁舱顾忍妇惯言咒如皿益氦黄返伤间息质退称难搀质涤检盆券胀桑伙浩宴靶宇切桩狮苛誓筹恨燥栽篡诚秀陡氮丝宜瓶朱衅骋县懈质勤摸阉抗通嘶灼蘸
