1、万科典型标准户型的优化设计深圳市国人建筑设计咨询有限公司 陈国才 提要：市场上各种奇葩、灾难的户型太多，千千万万的住户没有少骂开发商和设计师祖宗十八代。包括身为建筑设计师的我也一样，几乎绝大多数户型都存在一堆问题、甚至是傻逼的设计，包括著名地产公司的部分标准户型和国内知名设计院的很多作品；最近也在微型平台多次评论过编辑们推崇的户型为垃圾图。一直没有发过比较好的图，为的是保护甲方的利益，避免当地出现类似竞争产品；到现在实在忍不住了，就拿万科典型的标准户型来优化好了，谁叫你一直号称是注重研发的行业老大呢。主要内容：对万科典型标准户型的具体优化设计原户型户型来源：户型库微信号发表的万科标准户型。户型
2、实用地区：冬冷夏热地区。建筑层数：33 层和 18 层。户型面积：110 平米和 90 平米（CAD 图仅含标准层公摊） ，这两种类型为最主流的产品，项目面积或市场销量占比 70%左右，同时也适用于中国大部分地区项目。下面为原 18 层户型图及其指标下面为原 33 层户型图及其指标大家很容易发现，18 层和 33 层户型套内竟然是完全一样的，可能万科要追求高度的标准化。下面是放大的套内平面咋一看这两个户型也比较合理，除了争议比较大的天井，公摊大外，没有明显的败笔，是大江南北到处都有的户型；毕竟还是行业老大的作品啊，这就对了，要优化就找最好的公司的好作品优化，这样才有点难度和能够说明问题。为了便
3、于比较，我还亲自把它们变成了 CAD 图。先下手 33 层的好了，原户型 CAD 图如下：需要说明一下的是，户型左右对称，蓝色数字分别为核心筒面积和套型建筑面积，括号内为套内面积。原户型重点点评1、户型总面宽较小，品质低，需要总图规划争取面宽。2、存在三个内天井，且有卧室门开向天井（基本为开不了窗帘的废房） ，体型系数大，保温多，造价高。3、公摊面积大，为 70.8 平米，比最合理的设计浪费 8-10 平方米，户均损失 2 平方米多套内；如一 20 万平米的项目则损失套内面积约 4000 平方米，成本造价约 720 万。优化户型 1优化 1 方案为微调方向，红色数字标示为优化之处：1、通过压缩
4、楼梯尺寸和合理管井布局，缩小体型，减少公摊面积 2.7 平方米。2、避免原管井对中间天井的影响，适当缩小中户厨房面积。3、改变卧室 1 开门位置，让餐厅更加稳定。4、改变厨房开门位置，使用效果等同，而缩小了与餐厅的距离，保持玄关空间的完整。5、主卫生合理布局可设下浴缸。6、增设卧室 1、2 侧窗，空气可以随时对流，让住户三分之一的睡觉时间呼吸好空气。7、轴线与楼梯对齐，节约结构造价，同时玄关柜子更长、与客厅电视柜形成整齐统一。8、改变卫生间开门，可增设洗衣机位。9、合并卧室开门，既不影响卧室使用，又有利于卧室隐私和避免影响客厅界面。优化户型 2优化 2 方案为优化 1 方案的微调方向，对称了中
5、户：1、卧室 1 更加私密，便于利用空调板赠送。2、厨卫更加集中，有利于管井布置。优化户型 3优化 3 方案为优化 1 方案的小调方向，改变了核心筒：如电梯厅面积计算一半，公摊面积为 59.6 平方米，比原设计减少 11.2 平方米； 如电梯厅全部计算面积，公摊面积为 64.9 平方米，比原设计减少 5.9 平方米；不过此方案厨房干扰电梯厅稍大。优化户型 4优化 4 方案为优化 1 方案的大调方向，改变了核心筒，中户卧室 1 避免开窗于天井：1、公摊面积为 61.3 平方米，比原设计减少 9.5 平方米。2、天井减少一个，其尺度更大。3、由于公摊减少，端户主卧和阳台进深拉大 0.5 米。4、由
6、于公摊减少，中户卧室 1 面积加大，朝南开窗，较原设计稍舒适。优化户型 5优化 5 方案为重做方案，加大了面宽，中户卧室 1 避免开窗于天井：1、公摊面积为 60.1 平方米，比原设计减少 10.7 平方米。2、中户卧室 1 正常宽度朝南开窗，且南北通透。3、中户主卧室开设侧窗，空气能对流。4、端户客厅朝南、客餐厅南北通透。5、端户避免长走道浪费空间。优化户型 6优化 6 方案为优化 5 方案微调方向：1、在与原设计同样面积和各空间同样的尺寸或使用效果的情况下，端户加设了半间多功能房，可以为二胎户型;如把鞋柜放开敞外廊，则尺度更舒适，为 2.3*2.5 米。优化户型 6 与原户型对比一、周长与
7、轮廓面积对比如下，数字大致相当，优化 6 户型略有优势。2、套型保温周长对比如下，数字大致相当，优化户型略有优势。三、优化 6 方案有如下明显优势：1、整体布局合理，品质大大提高，各细节优化。2、标准层公摊面积比原设计减少 10.7 平方米；如一 20 万平米的项目则损失套内面积约 5000 平方米，成本造价约 900 万。3、电梯使用效率高。4、天井减少一个，其尺度更加舒适。5、端户增客厅朝南，客餐厅南北通透，多半间房。6、中户卧室 1 面积更大，且正常宽度朝南开窗，南北通透，主卧室与卧室 1 空气能对流。特别说明：优化 6 方案面宽增加了 9.4 米，需要与总图结合创造条件。 （根据大量实
8、际项目案例，通过精细化总平优化，一般项目是能够部分和全部加大到足够面宽） 。18 层原户型 CAD 图如下 优化户型 1由于很多优化与 33 层类似，下面仅仅列举几个重要方面：1、核心筒避免了受天井厨房和卫生间的影响,电梯使用效率更高。2、多数卧室空气可以对流，中户卧室 1 避免主要窗户开于天井。3、其他多处优化与 33 层优化 5 户型类似。优化户型 2优化 2 与 33 层优化 6 户型类似。结束语通过以上优化对比，我们发现，哪怕是住宅领军企业的典型标准户型，也可能存在各种不合理。通过优化减少 10 平方米的公摊是很经常的事情；再通过多处的精细合理化，产生增加半间房或者变半废的小房间为正常
9、开窗和尺度的房间不是问题，这样户型就升级一个档次了，大大提高其销售的竞争力和居住的舒适度。 现在是去库存时代了，多数产品面对的是要求较高的改善性需求，产品的设计尤为重要，好的产品才容易占领有限的市场，不好的产品和企业也许可能被首先淘汰的。以上仅为针对原户型的优化，具体项目会有很多灵活创意的精细设计。欢迎提出意见，互相交流，也可以转载、分享。同时，也欢迎提供大型知名地产公司或者设计公司的经典户型，看看他们最得意的产品怎么样，能不能优化。新的一年，我就要和不好的设计干上了！作者：陈国才，曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监；更多交流与探讨，可在文章底部评论处评论，或添加微信 QQ279695314 交流。
