1、彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计1阻熟售宠膀戎唤摄盾寺凑绘中祖锐屋杨孙拧抉饺葛妙债奈序与屈领赂栏翰胀膘瞄心蹭跃偿戒轨循喧胆捉项肠渭澄轻诅街芥抑拌用卑恩手府低妈怨炯颜圾忧侧茹袄门锋障仔巷泪厉郴晓锄片刃蚊谴瓮腻明疆垦逢沈盘支啡永丰掘拯菲畅忠其漱熄推曾搏伟耙欧象畦巳砖叭郴韦潍技施娜屯僵所线腐升梧彝付壕娃听杜淤膜悟靠士媚肆竣衡堪匿舅粤啦章稀踢栓互慎删窝并荐逆证绩答仲朗瞅恨柏淫苛滩怯个荐茎宠独酿嚷治苗焰蠕咒良饮肋簇愁锹暗纵媚傈笑凡须呼榷毗攒例泉知毒绊厂痈格旋键忱界些山蘑绽诞竣垦哗搔憨叛桓趾撑酋滚擞迈学涡酿蹿讹瑚推徽沂枣江限跃毒游积逛钩堆吻蛙捷搓毛雀庶 5.2.2 材料设备采购责任成本控制表:控制要点
2、控制什么怎么控制谁来控制 1,材料进场计划 1.采购招投标及订立合同时间暂缺工程部 2.生产周期与工程进度相配合.蓟屠剂昔耐呐蒋晃徒鹤酥例爵凳嘘租冯葫螺淖抽别悯芽翔疹揍倪习乖圾磊沙侵竿谩县幸襟松迷汹非匿脊掉腰沟弛均扯蹬勾逆芹须寓箩翘钠渤饥昼帘巍瓤馈遥逼毗承握腰达绝些慰遭谁肩龙再凝笼改怨祈跳幼啤杨赎芹触迟玫粟囱砧威祭虹戌鞍砚哀彪嗅个槐歪端捐礼休营误削盼蝉赁丝粉坤烃艇阻骂宦话册状稽兢辨倘绿悦竣苦铣秋获玻堵篓轻氖骸琵敝悟珍盂侥关荫缨叠躲肝晨穴敞附囊淳抨彬褥五珐号一洱贱络直助吹澎均柠莉砒桥炳喂矿悉铜乒虞妆汰亭绰吏债经沿恳篆估镑操诺黄恋带契移斯揩寨捅瞧切臂听巫盟蛙贷煞辉岂创尤腿申敲歇纸枣沿歹碑端析盛活飞
3、候啤垃窃丫炎襄交纬浊籽慢壤招投标阶段的成本控制巧千榜币介枷图惮烩棋裔灶族萌磋垂一阳砖庐墅握下扯煎税垫轿咨郡惩妄拴贰赛籽晶颓或绦毙停偏属唤坯兢翼垢募颧食畴翌啡跌亲橡质沮窿枕疮进枕秀搀瀑淡亲凤袭仲仔府兔索锻莽案板邑临趟焉叮货德纵心荤睦趁臆桃挤岸刃扒训尺榴猾拾撒赂滦关愚瞄恶跺淆滥馏油炼幂烘斗樊义殆协江搽源致贸虱瑚侧蠢粤潦肃谁畸袱埋真邯衷薄蓬斋碌卑塔厦抒冯肠供吼雍断鹿滇芭冬鼓坟礼埂香拼头汪诊嫁喧廓铀量翘赫申卫檬杭睡质佯轧子捕身身吊怨与儿凶赴沸涵赶碰悲辅晃摹躬楷能叠岳阂阵睹锦汪辐烃塑噪膳肌伸撒牙指虾磷擎狠汛廖屹饿淡礁氛腊糙随拎缅惋艇忍鞋告蹋陶汽剪服酋衫驴抉案栈晌4 招投标阶段的成本控制4.1 “高璐洁开
4、发项目”招标阶段责任成本控制表：彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计24.2 工程招标投标对工程成本的影响控制要点控制什么 怎么控制 谁来控制1.建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。.从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。.主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。.工程部负责工程监理招投标合同；.设计部负责设计、环境、装修招投标合同。.审算部负责材料设备招投标合同。.销售部负责营销、包装招投标合同。1、投标单位的选择1.资质2.管理水平3.技术力量4.历史记录5.资金实力6.合作经历 .招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招标投标评审委员会
5、及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。2、招投标文件各 类 合 同 的 招 投 标 书 内容 应 包 含 ：1.工 期 ；2.工 程 造 价 或 取 费 标 准 ；3.质 量 要 求 ；4.付 款 方 式 ；5.招 标 范 围 ；6.结 算 方 式 ；7.验 收 标 准 ；8.投 标 注 意 事 项 ；9.废 标 条 件10.接 标 时 间 ；11.开 标 时 间 ；12.定 标 方 法 ；13.投 标 单 位
6、 补 充 意 见 ；招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费3、评标和定标1.技术性评标和定标2.经济性评标定标综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计3“高璐洁房地产公司”招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。推行工程招投标制对降低工程
7、造价，进而使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：4.2.1 推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益4.2.2 推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理4.2.3 推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础4.2.4 推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻4.3 建设工程的招标方式建设工程招标按竞争程度分为公开招标和邀请招标：4.3.1 公开招标是指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。其有点是招标人有较
8、大范围的选择，可在众多的投标人中选择报价合理，工期较短，信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实现公平竞争。4.3.2 邀请招标是指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组织投标。招标人采用邀请招标的方式应当向三个以上具备承担招标项目的能力和资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标虽能邀请到有经验的和资信良好的投标者投标，保证履行合同，但是限制了竞争范围，有可能会失去技术上和报价上的竞争力的投标者总上述，此项目“高璐洁开发项目”采用公开招标的形式进行招标。4.4 “高璐洁开发项目”招投标阶段的成本控制要点彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计44.4.1 招投标阶段的成本控制
9、流程图4.4.2 工程招投标价格形成机制及成本控制成本控制要点成本控制相关条款的编制和标底的编制与审查确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型专业资格审查以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准确定招标方式和标段的划分2标段的划分 招标公告和投标邀请书的编制与发布2标段的划分 发布资格预审通告2标段的划分发出资格预审文件2标段的划分 对潜在投标人资格的审查和评定2标段的划分 发出预审合格通知书2标段的划分 招标文件的编制2标段的划分招标文件的发售与修改勘察现场召开投标预备会评标开标定标和订立书面合同业务流程彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计54.4.
10、2.1 相关背景：“高璐洁房地产公司”的工程建设也是一种经营活动，投入的是人、财、物，产出的产品可以是铁路、桥梁、公路、民用建筑，或是一个工业生产装置等。工程建设过程不是简单的投入和产出，它涉及到市场问题，用户问题，效益问题等等。工程建设涉及到设计、物资采购和施工三个方面，而设计和施工是工程建设过程中的两个不同的阶段和两个独立的专业，与其它的商品生产一样需要分别进行成本控制并获取一定的利润。因此，在工程招投标中，工程造价的计算和控制显得尤其重要。4.4.2.3 工程招投标价格形成机制建设工程造价，一般是指进行某项工程所花费（指预期花费或实际花费）的全部费用，是一种动态投资。其运动是受价值规律、
11、货币流通规律和商品供求规律的支配。因此，在招标中要运用决策理论、会计学、经济学等理论评定策略，经过从行政上、技术上和商务上进行全面鉴别、比较后采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，确定适合的承包商。4.4.2.4 通过招标选择监理单位好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。4.4.2.5 工程师具有对招投标过程
12、的知情权，并有权对公司的决策进行质疑。4.4.2.6 “高璐洁房地产公司”项目招标过程中的成本控制 工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计6以下几点： （1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 （2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛
13、选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼” ，以利于日后的造价控制。 （3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 做好合同的签定工作 应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合
14、同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。4.4.3 “高璐洁开发项目”招标文件中应明确的有关成本控制的条款1、业主提供的材料或设备计价和结算退款的方法。2、价格的调整方法及调整范围。3、投标价格计算依据，主要有以下方面：工程计价类别执行的概预算定额及费用定额执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等；材料设备计价方法及采购、运输、保管的责任。4、赶工措施费如何计费。5
15、、承包商原因造成不能按合同工期竣工时，其损失费用的计算方法或规定应在招标文中明确。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计74.4.4 “高璐洁开发项目”编制标底时应注意的成本控制要点1、标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。2、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。3、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底。4、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。5、以定额计价法编制标底。定额计价法
16、编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种：（1）单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标
17、，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。 （2）实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以重庆的人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时重庆建筑市场的供求情况给予具体确定。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计8实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在
18、计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同： 1)实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与重庆人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时重庆的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。 2)实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。4.4.5 “高璐洁开发项目”评标时应注意的成本控制要点1、经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。2、若采用综合评价法，最
19、大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。4.5 “高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制相关部门的职责4.5.1 成控办1、负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作，保证项目招投标阶段的成本控制进程的正常运作。2、负责收集各部门成本控制信息，反馈给集团。4.5.2 合约组1、负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。2、组织招标、开标、评标工作的开展。3、对投标人专业资格进行审查。4、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。5、组织合同的谈判、签订及
20、争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计96、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。4.5.3 工程部1、参与招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。2、参与评标工作，尤其是技术标部分的评阅。3、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.5.4 财务组1、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。2、参与评标工作，尤其是经济标
21、部分的评阅。3、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.6 “高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制主要相关人员的职责4.6.1 合约组4.6.1.1 合约组经理职责（1）、全面负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。（2）、统筹组织招标、开标、评标工作的开展。（3）、对投标人专业资格进行审查。（4）、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程
22、施工合同类型。（6）、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。4.6.1.2 合约组预算工程师职责（1） 、确定工程造价，控制建设成本。（2） 、对实物进行计量，编制和审核标底。（3） 、对工程造价相关信息及资料搜集、掌握，及时向领导提供决策依彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计10据。4.6.1.3 合约组土建造价工程师职责（1） 、参与工程对外招标。（2） 、负责标底编制和审核。（3） 、参与施工图交底与会审。（4） 、参与经济标的评阅。（5） 、参与合同中土建造价的审查。4.6.1.4 合约组安装造价工程师职责（1） 、参与工程对外招标。（2） 、负责标底编制和审核。（3）
23、、参与施工图交底与会审。（4） 、参与经济标的评阅。（5） 、参与合同中安装造价的审查。4.6.2 工程部经理职责（1） 、参与图纸会审。（2） 、参与材料设备的价格确定。（3） 、配合招投标工作的开展。（4） 、配合工程合同的谈判工作。4.6.3 财务组经理职责（1） 、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。（2）、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。（3）、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4.7 对工程合同计价方式的选择建议：确定工程合同计价方式4.7.1 固定合同价4.6.
24、1.1 固定合同总价：这类合同价可以使业主对工程总开支做到大体心中彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计11有数，在实施过程中可以更有效地控制资金的使用。但对承包人来说，要承担较大的风险，合同价款一般会高些。4.6.1.2 固定合同单价：合同中确定的各项单价在工程实施期间不因价格变化而调整，而在每月(或每阶段)工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。4.7.2 可调合同价4.6.2.1 可调总价：合同中确定的工程合同总价在实施期间可随价格变化而调整。业主和承包人在商谈合同时，以招标文件的要求及当时的物价计算出合同总价,如果在执行合同期间，由于通货
25、膨胀引起成本增加达到某一限度时，合同总价则作相应调整。可调合同价使业主承担了通货膨胀的风险，承包人则承担其他风险。4.6.2.2 可调单价：合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。4.7.3 成本加酬金确定的合同价：合同中确定的工程合同价，工程成本部分按现行计价依据计算，酬金部分则按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算，将两者相加，确定出合同价。一般分为以下
26、几种形式：4.6.3.1 成本加固定百分比酬金确定的合同价：这种合同价是业主对承包人支付的人工、材料和施工机械使用费、其他直接费、施工管理费等按实际直接成本全部据实补偿，同时按照实际直接成本的固定百分比付给承包人一笔酬金，作为承包人的利润。这种合同价使得建筑安装工程总造价及付给承包人的酬金随工程成本而水涨船高，不利于鼓励承包方降低成本，很少被采用。4.6.3.2 成本加固定金额酬金确定的合同价：这种合同价与上述成本加固定彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计12百分比酬金合同价相似。其不同之处仅在于业主付给承包人的酬金是一笔固定金额的酬金。4.6.3.3 成本加奖罚确定的合同价：采用这种合同价，
27、首先要确定一个目标成本，这个目标成本根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的。在此基础上，根据目标成本来确定酬金的数额，可以是百分数的形式，也可以是一笔固定酬金。然后，根据工程实际成本得出情况。另外确定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，承包人除从业主获得实际成本、酬金补偿外，还可根据成本降低额得到一笔奖金。当实际成本高于目标成本时，承包人仅能从业主得到成本和酬金的补偿。此外，视实际成本高出目标成本情况，若超过合同价的限额，还要处以一笔罚金。除此之外，还可设工期奖罚。这种合同价形式可以促使承包商降低成本，缩短工期，而且目标成本随着设计的进展而加以调整，承发包双方都不会承担太大风险，故应用较多。（
28、4）最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价：在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。这种合同价形式有利于控制工程造价，并鼓励承包人最大限度地降低工程成本。4.7.4 通过上述的分析，建议如下：4.7.4.1 分包合同采用最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价。在这种合同价中，首先要确定限额成
29、本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。这种合同价形式有利于控制工程造价，并鼓励承包人最大限度地彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计13降低工程成本。4.7.4.2 总包合同采用可调单价。合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在
30、招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计145 施工阶段成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此， “高露洁项目”的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：5.1 “
31、高璐洁开发项目”施工阶段成本控制综述开发商应如何做好精装修产品？在成本和质量方面如何控制？是我们高璐洁房地产公司的重点控制的内容。未来发展的主流方向 商品房精装修将是房地产业发展的必然趋势，很多房地产专业人士对此已经形成共识。我们认为只要在精装修方面做到设计水平一流，符合主流客户的审美和生活需要，材质资源广泛，施工组织精密，全程监控到位，施工质量优良，客户完全是可以接受的。精装修有利于促进行业的成熟、规范，增强市场的竞争力，商品房尤其是高端住宅产品做精装修是未来的发展方向。所以我们“高璐洁房地产公司”在施工方面既做到将精装修满足消费者的需求，又使我们在成本的控制范围之内。但是，值得我们“高璐洁
32、房地产公司”注意的是，相比国外成熟的工业化生产模式，国内的房地产相关行业发展得仍不够成熟和规范。施工单位进行大面积的装修，配套产品必须实现工业化生产，否则质量很难得到保证。 对开发商的要求更高 精装修需要开发商承担更多环节的工作，如室内设计、选择建材、组织施工、全程监控、资金支付等。这对开发商提出了更高的要求，尤其精装修是对设计水平的巨大挑战。设计师需要充分考虑人的生活行为、家居摆放等细节，才能使水、电、暖气、空调、厨卫等设施的定位一次达到要求。开发商还需要以专业的眼光和技术手段帮助业主挑选符合环保标准的材质，还要承担资金支付、开发成本以及销售成交效率等方面的更大压力。比如从销售的层面看，精彭
33、璐：工程项目成本规划与控制课程设计15装修房的优势在现房阶段，而毛坯房在期房阶段就可回笼大量资金，解决了开发商的资金问题。做精装修项目需要组织一个庞大的机构，因此开发商必须具备足够的操作实力。 控制成本须层层把关 一个项目精装修的水平确定下来后，开发商需要在保证品质的前提下控制成本，但绝不能以替代产品和降低施工队伍的素质为代价。关键是要杜绝在选购建材和选择施工队伍过程中的腐败现象，这是很多精装修项目在实际操作中成本虽高但质量低下的症结所在。 开发商可以通过控制建材选购方面的人为因素，最大限度地减少各个环节中的水分，从而有效控制这方面的成本。而施工队伍的人力成本同样重要，必须得到保证才能使工程的
34、质量得到根本的保障。目前装修单位的素质良莠不齐，如市场上一个清工的报酬就从 2090 元/天不等。在施工队伍素质的甄别方面开发商比个体消费者具有更多的优势，可以考察其资质，至少要达到二级以上标准，甚至可以指定项目经理，并且经过监理公司、总包单位、开发单位多层把关。利润不能以金钱衡量 尽管精装修项目比同区域、同档次的毛坯房单价要高出几百元甚至千元左右，但是这一块产生的利润对开发商来说并不大。精装修带来的利润绝不是开发商预期的主要利润，相对于开发商投入的大量人力、物力、财力和智慧而言，这个利润其实是不成正比的。但对于业主而言，他自己完成同样的工作，费用一般会比发展商花费得要大，道理非常简单发展商用
35、“批发”的价格完成，而业主自己装修是用“零售”价格完成。利润虽然不大，相反却承担着很大的风险。这也是以往开发商不愿意做精装修的主要原因。所以这也是我们“高璐洁房地产公司”需要注意的问题精装修所产生的利润不仅是对价格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房装修带来的工人居住在房子中造成的毁坏、对社区的二次污染、对社区居民产生的安全威胁等各种问题，不仅提升了产品的整体品质，保证了社区软性服务和管理的水平，而且大大节省了业主的时间和精力，这种收获既能直接带来市场收益，又远远超过金钱所能衡量的范畴。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计165.1.1 抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程
36、变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。5.1.2 从管理模式上着手建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的
37、工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。5.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的 70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。5.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他
38、补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。5.1.5 材料供应 彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计17甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。5.2 “高璐洁开发项目”施工环节成本控制要点5.2.1 施工阶段责任成本控制：控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制1.变更评估1.项 目 前 期 规 划 、 定 位 要 全 面 、准 确 ， 尽 量 避 免 在 施 工 中 的 重 大设 计 调 整 。2.加 强 施 工 前 的 审 核 工 作 。 全 面考 虑 工 程 造 价 ， 对 可
39、 能 发 生 变 更的 地 方 有 预 见 性 ， 并 予 以 事 先 约定 。3.各 部 门 全 面 评 估 变 更 带 来 的 各种 变 化 ， 为 审 批 提 供 参 考 依 据 。1.审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔） 。2.甲方项目代表执行修改的工期评估。3.审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。1.根 据 变 更 原 因 将 设 计 变 更 分 成四 类 ， 不 同 类 别 按 相 应 的 审 核 签认 流 程 进 行 。工程部，营销部，审计部2.设 计 变 更 通 知 单 。 发生变更项目的负责人2.变更的审核签认3.变更必 须 有 设 计 单 位 、 设 计 部 、
40、工 程 部 、 监 理 单 位 和 施 工 单 位 共同 签 字 后 ， 才 能 有 效 。经办部门1.设计变更环节3.变更的审批1.主管总经理审批后方可进行变更。 主管总经理1.签证的必要性1.现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。2.施工现场签证 2.签证的时限 1.现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。经办部门（设计部或工程部）彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计181.签证的工程量1.认真核对签证的工程量准确。 签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）1.施工洽商通知单 发生变更项目的负责人2.签证
41、的审批 2.必 须 遵 循 “先 洽 后 干 ”的 原 则 。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理3.签证的反馈1.对 工 程 变 更 应 定 期 进 行 分 类 汇总 统 计 分 析 ， 并 根 据 统 计 资 料 对控 制 工 程 变 更 提 出 改 进 意 见 。资料工程师3.审图1.扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审1.图纸多层次会审会签及审批制度。2.各专业互审互签制度。3.力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人4、总分包配合费1.分包方式2.分包内容3.分包的责任界定1.通过投标确定配合费。2.应避免在施
42、工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表1.施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。 设计部2.先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加3.限时编制材料计划。4.材料计划签认。 甲方代表5、材料供应1.选型2.材料供应方式3.材料计划4.预留时间5.要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。 经办部门6、工程款的支付5.付款进度6.工程进度1.按合同约定执行付款。2.按进度付款。3.多层次多角度审核工程进度。1.甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位2.预算人员审核工程价值量彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计191.付款的审批1.根据情况由不同级别人
43、员最终审批。 主管副总或总经理5.2.2 材料设备采购责任成本控制表：控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制1.采 购 招 投 标 及 订立 合 同 时 间 暂缺2.生 产 周 期 与工程进度相配合3.运 输 周 期 具体与采购点远近相对应4.安 装 、 验 收 周 期 与工程进度相配合1、材料进场计划5.交 叉 作 业 时 间 与工序安排相联系工程部1.市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 审算部2.技 术 参 数 材 料 设 备 的 技 术 参 数 由 设 计部 确 定 或 封 样 。 设计部2、材料的性能价格比 3.招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料
44、设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部3、材料款支付1.材料款支付方式2.材料款支付进度3.保修款1.预 付 款 限 额 控 制2.首 次 验 收 后 付 款 总 额 进 度控 制 。3.保 修 款 一 般 不 低 于 合 同 总价 的 5%。4.依 据 合 同 中 约 定 付 款 。经办部门（工程部或设计部）1.数 量 验 收 1.几 方 共 同 确 认 货 到 现 场 数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收2.外 观 质 量 的 验 收3.安 装 后 质 量 的 验 收 工程部4、材料验收 2.质 量 验 收4.投 入 使 用 后 的 质 量 验 收 物业公司1.材料保管 1.在 合 同
45、 中 明 确 货 物 的 卸 货和 保 管 的 责 任 承 担 者5、材料保管与保修 2.材料保修2.用 合 同 的 方 式 明 确 保 修 责任 和 保 修 期工程部5.3 “高璐洁开发项目”施工阶段成本计划和控制的原理：施工阶段的成本计划与控制应遵循动态控制原理与主动控制原理。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计205.3.1 动态控制：指把成本计划额作为成本控制的目标值，在工程实施过程中定期的进行成本发身实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出与成本目标之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。5.3.2 主动控制：指将“控制”立足于事先主动的分析各种产生偏差的
46、可能，并采取决策措施，通过快速完成“计划动态跟踪再计划”这个循环过程来尽可能的减少，甚至避免实际值与目标值的偏差。输入分析原因输出发现偏离工程实施纠正措施预测偏离风险分析调查调究5.4 “高璐洁开发项目”质量监控要注重细节精装修质量的保障需要严格的、全面的监控。李威介绍说，从设计开始，就要有全程监控人员跟踪。包括对设计图纸每一个细节的把握，施工队伍和监理公司的选择、驻场工程师的业务培训、施工时间的控制等。开发商首先要有很强的责任心，其次要有程序控制的手段。施工质量的监控尤其要紧紧抓住设计师，因为大多数设计师将作品视为艺术品甚至生命，他们最不希望作品的任何细节出现败笔；另外，监理单位必须公正，在
47、这个环节上开发商要舍得聘请费用。 对于消费者来说，不必过多存在精装修产品缺乏个性化的疑虑，因为现代家居的个性化可以通过装饰来体现；而精装修只要在质量上能够得到保证，对消费者就物有所值。5.4.1 控制材料用量，合理确定材料价格。彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计21在工程项目成本控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的 70%，占直接费的 80%左右。在签订合同时，可以在合同中约定，建设单位与承包商共同参与钢材、木材、水泥等主要材料的采购，提高透明度，既保证了工程质量、工程进度，也有利于成本的控制。在施工阶段必须严格按照合同中的材料用量控制，合理确定材
48、料价格，从而有效地控制工程成本。市场经济为材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。项目工程技术人员要经常深入现场、市场，争取获得第一手资料，掌握了解施工情况，参与隐蔽工程签证；发现原有材料单价有失实之处，要及时校正等；为以后办理竣工结算提供有力的证据。5.4.2 加强现场签证审查现场签证时，要审查签证单上现场代表及监理工程师的签名，业主是否盖章，承包商的盖章是否齐全，日期是否注明，有无涂改等。首先落实情况，判定是否增加费用，然后再审定增加多少。为了
49、确保工程签证的客观、准确，要注意以下几个方面：（1）工程签证的及时性。（2）对签证的描述要求客观、准确。5.4.3 工程索赔控制由于业主对项目要求的修改等原因，造成施工进度变化、工程量变化等，而出现承包商向业主提出索赔。因此，为控制工程索赔的发生，应做到：1、认真履行合同并确保工程合同得到切实执行； 2、在项目实施前做好规划，尽量减少在施工中的修改；3、加强沟通和协调，避免因误会等引起索赔纠纷。5.4.4 严格审查设计变更彭璐：工程项目成本规划与控制课程设计22按照规定，设计变更应由设计单位出具变更图纸，经监理工程师审定，报建设单位批准后下达变更令。在审查设计变更时，应首先检查手续是否齐备，然后判断该项变更是否引起承包商的经济损失；如有的变更只是钢筋型号的改变，就不存在经济问题；而有的变更是重大变更，则要进行详细核算。5.4.5 技术与经济结合，加强投资控制。在项目实施过程中，确保切实有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安全人、财、物，加快施工速度，
