1、- 1 -第一章 总 论第一节 投资方概况1、单位名称：烟台磁山圣水天苑置业有限公司2、单位住所：烟台开发区古现办事处3、法定代表人：王国清4、注册资本：壹仟万元5、实收资本：壹仟万元6、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）7、经营范围：前置许可经营项目：主食、热菜、凉菜（有效期至2012 年 7 月 15 日）；温泉浴、游泳馆、浴室、足浴（有效期至 2015 年 9 月 14 日）；住宿（有效期至 2015 年 9 月 13 日）。一般经营项目：房地产开发与销售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、园林绿化工程设施工、物业管理（以上范围须凭资质经营）：旅游项目开发。 （以上范围
2、不含须经许可审批的项目）。8、营业期限：2009 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日9、投资方简介：烟台磁山圣水天苑置业有限公司是山东金河实业集团有限公- 2 -司下属的具有独立法人资质的现代化企业，主要经营房地产开发、销售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、园林绿化、酒店、旅游、温泉洗浴、物业管理等。山东金河实业集团有限公司始创于 1982 年 4 月，2008 年 6 月18 日，经省工商局核准组建。26 年来，金河人以“ 正直、人和、创业、勤俭” 为厂训 ，以“认识 革新、管理革新、技术革新”为方针，谦虚自励，奋发向上，缔造了一个蓬勃发展的现代化民营企业集团
3、。集团下辖 12 个法人企业，总资产超过 7 亿元，拥有厂地面积150 万平方米，在 3 个县市区拥有 5 个工业园，在韩国设有海外分支机构。现 有员工 1300 人，其中各类专业技术人员 450 多人。近几年来，金河集团各项主要经济指标保持 20%以上的年增长，成为烟台民营企业中的佼佼者。2011 年，企业完成工业总产值15 亿元，实现 利税 1.6 亿元，出口创汇 3500 万美元。自金河集团涉足房地产以来，以过人的气魄，全新的理念，缜密的设计，严谨的施工，陆续开 发建造了丹阳小区、黄金河工程、福州路工业园，位于烟台经济技术开发区中心地带的金河大厦是金河建设的代表作。这座金河集团自己的商务
4、大厦气魄弘大、设计新颖，风格独特， 位置优越，吸引了众多高端客户竞相入驻兴业，形成烟台开发区新的商务中心，成 为魅力烟台一道亮丽的风景线。- 3 -第二节 可行性研究报告编制依据1、烟台磁山圣水天苑置业有限公司关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、 规定要求；3、国家现行有关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、社会养老服务体系建设规划（2011-2015 年） ；6、山东省民政厅关于社会福利机构审批管理工作的实施意见（鲁民【2002】31 号）；7、烟台市养老服务机构等级管理暂行办法；8、投资项目可行
5、性研究指南（中国电力出版社）；9、建设项目经济评价方法与参数第三版（中国计划出版社）；10、山东省建筑工程消耗量定额；11、山东省安装工程消耗量定额；12、建设单位提供的基础数据资料。第三节 研究范围及内容1、项目申办因由和目的- 4 -2、需求分析与机构规模3、建设地点及建设条件4、建设方案5、环境和生态影响分析6、节能分析7、社区物业管理8、项目实施进度9、投资估算和资金筹措10、财务分析11、社会影响分析12、工程招标13、可行性研究结论与建议第四节 项目概述1、项目名称：磁山“ 颐生苑”养老社区2、建设地点：本项目建设地点位于烟台开发区磁山。本项目东至和尚营，西至山顶分水岭，南至山顶分
6、水岭，北至陈家沟南坡界石。3、项目建设内容与规模磁山“颐生苑 ”养老社区，占地面积 48800.90 平方米，地上建筑- 5 -面积 52943.89 平方米，地下建筑面积 20045.52 平方米 。是一组由19 栋 5-10 层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院， 规划总户数600 户。4、项目实施进度计划本项目建设期为 2 年，计划于 2009 年 12 月开始，至 2011 年11 月结束。具体项目实施进度情况见第九章项目实施进度计划表。5、环境保护本项目建设地点位于烟台开发区磁山。该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有 较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。
7、本项目主要的污染源有污水、废气、噪音、固体废弃物等污染，除此之外基本无其他污染物排放，经过适当处理后，能够 达到国家和地方的环境质量标准和污染物排放标准，对周围环境产生的影响较小。6、投资估算与资金筹措方案本项目总投资估算为 33200 万元，全部由烟台磁山圣水天苑置业有限公司解决。- 6 -第二章 项目申办因由和目的第一节 项目申办因由到 2011 年底，中国 65 岁以上老人所占比例已经达到 9.1%，超过世界平均水平。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化， 单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至
8、养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市 场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、 “侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“ 沉睡” 阶段，很多商
9、机有待开发。“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60 岁以上的老年人将新增 800 万，总数将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，老年人口比重将由 13.3%增加到 16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来 5-10 年间，中国养老产业发展潜力巨大。- 7 -截至 2011 年底，烟台市老年人口已达 126.3 万人，占总人口的 19.38%，而烟台市养老机构只有 208 个，床位总数 26305 张。预计到 2015 年，烟台市 60 岁以上老年人口总量将增加到 140 万人，占总人口的比例将上升到 21.9%。按照要求，全市床位数年均增 长1
10、0%以上，每年需增长 2630 张，2015 年需达到 42000 张（考虑 2015年老年人口达到 140 万）。本项目依托磁山省级地质公园，充分挖掘利用磁山优越，建设以养老为主题，集养老康复、医疗护理、休 闲 度假、观光旅游、养生保健、生态农业等于一体、设施完备、功能丰富的高档养老康复中心，为社会功臣提供一个幸福康乐、高品质的晚年生活平台。第二节 项目建设目的及必要性一、项目建设目的中国已进入老年社会，让那些为社会作出贡献的老年人过上幸福充实、健康快乐的晚年生活，是子女和全社会的共同愿望，更是社会主义和谐社会建设的基本内容和重要任务。传统的敬老院养老模式，子女养老模式，无法适应老年社会的发
11、展。现在城市紧张、嘈杂的生活环境，又让老年人找不到晚年生活的乐趣。全社会迫切期待一种全新的、适合老年人精神、生理和物质需求的养老模式和养老环境。烟台磁山圣水天苑置业有限公司顺应社会需求，依托磁山温泉公园优美的自然景观资源和丰厚的历史文化底蕴，打造了一个以养- 8 -生为主题，集医疗救护、养生保健、家政服 务、文化休闲等功能于一体的高档养生社区-磁山“颐生苑” 养老社区，以中国首创的全新养老模式，为老年人构建一个最期望的晚年生活乐园。颐生养老区以“仁” 、“孝”为核心价值，以高档化、人性化的服务设施和关怀服务奉行对老人之孝，以“ 替天下儿女尽孝，为天下父母皆有 ”为己任，以“亲情、和谐”的家文化
12、为依托，倡导“ 健康、快乐” 的老年新生活。二、项目建设必要性1、产业政策分析本项目建设符合国家产业结构调整指导目录（2011 年本）第一类“ 鼓励类 ”第三十七 项“其他服务业”第 10 款“ 养老服务”，为国家鼓励类建设项目。2、发展规划分析（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年（20112015 年 ）规划纲要指出：加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到 30 张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、 紧急援助等方面延伸
13、。（2）社会养老服务体系建设规划（2011-2015 年）指出：充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务可持续发展。- 9 -鼓励有条件或新建的公办养老机构实行公建民营，通过公开招投标选定各类专业化的机构负责运营。负责运营的机构应坚持公益性质，通过 服务收费、慈善捐赠、政府 补贴等多种渠道筹集运营费用，确保自身的可持续发展。加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相 应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，开展社会养老服务。推动社会专业机构以输出管理团队、开展服务指导等方式参与养
14、老服务设施运营，引导养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展。鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。社会养老服务体系建设资金需多方筹措，多渠道解决。要充分发挥市场机制的基础性作用，通过用地保障、信贷支持、补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业、公益慈善组织及其他社会力量加大投入，参与养老服务设施的建设、运行和管理。地方各级政府要切实履行基本公共服务职能，强化在社会养老服务体系建设中的支出责任，安排财政性专项资金，支持公益性养老服务设施建设。民政部本级福利彩票公益金及地方各级彩票公益金要增加资金投入，优 先保障社会养老服务体系建设。中央设立专项补助投资，依据各地经济社
15、会发展水平、老龄人口规模等， 积极支持地方社会养老服务体系发展，重点用于社区日- 10 -间照料中心和老年养护机构设施建设。（3）为鼓励扶持养老服务机构，山东省规定，凡创办养老服务企业的，注册 资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。非营利性社会养老服务机构还可享受免交征地管理
16、费，适当减免城建行政事业性收费等规费优惠。非营利性养老服务机构用电、用水、管道燃气、通信，按居民使用价格标准 执行；其他有关行业，凡是有价格浮动和优惠的，可按规定执行非营利性养老服务机构最低价格。（4）烟台市政府制定出台了关于加快社会养老服务体系建设的意见，明确了“ 十二五” 时期全市社会养老服务体系建设的总体目标、主要任 务和保障措施，特别对养老服务体系建设的资金扶持政策作出了详细规定。一是资助养老服务机构建设。 “十二五”期间，资助社会力量兴办非营利性养老服务机构床位 10000 张。对床位 50 张以上新建养老服务机构，各区范围内按每张床位 5000 元、其他县市按每张床位 4000 元标准给予一次性建设补助，改扩建及租赁用房 5 年（含）以上的减半资助。
