1、天津市“梅江居住区”市场研究报告 小组成员：09525148 刘文芳 09525145 刘爱娜 09525147 刘婷婷1、概论 1.1 序言梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处。它东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距离市中心区 6 公里，距离高教区 8 公里、距滨海国际机场 21 公里，距津沪高速公路口14 公里，距津京塘高速公路口 23 公里）。靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成
2、为具有极大升值潜力的一方宝地。 梅江生态居住区占地 191.98 公顷，总建筑面积 178.24 万平方米，其中住宅 156.12 万平方米，公建 22.12 万平方米,容积率为 0.928。水面 23 公顷，占总用地面积的 11%。整个居住区共分为 15 个住宅区和 2 个公建区。 梅江生态居住区计划分两期建设，45 年建成。一期为起步区。起步区东起友谊路，南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道。建筑面积 70.12 万平方米，其中住宅 61.50 万平方米，公建 8.62 万平方米,水面 7.65 公顷,共分 5 个住宅区和 1 个公建区。住宅区分别为香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，
3、公建区龙水园。起步区 2002 年 10 月基本竣工。 二期工程规划建筑面积 108.12 万平方米，其中住宅 94.92 万平方米，公建 13.20 万平方米,水面 15.35 公顷。共分 10 个住宅区和 1 个公建区。分别是欣水园、乐水园、福水园、智水园、涟水园、溪水园、泉水园、川水园、顺水园、畅水园，公建区凤水园。 1.2 研究目的通过市场走访与调研：1、 设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点。2、 通过本次调研，了解目标消费群在哪里。3、 设计楼盘的规划。4、界定开盘价格、时间策略。1.3 研究方法 1、 案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集，图书馆资料的收集2、 渠道调研：对
4、房产管理局、动迁局等相关部门做访问，收集相关资料3、 深度访谈：分为发展商的深度访谈，业务人员、售楼人员的深度访谈，消费者的深度访谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群）1.4 主要问题和结论1.4.1问题：本次调研结果的内容主要围绕几个问题来看1、 以园区的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？还剩多少？他们的购房目的是什么？他们会选择园区的房子吗？2、 那些户型及区位因素最受购房者追捧？1.4.2结论：从展会期间观展者的咨询及需求热点来看，目前购房主力仍为婚房、养老房及部分改善型自住购房群体，面积90平方米以下中小户型二手房以及位于地铁沿线的房源
5、最受购房者追捧。 二手房中介机构市场研究中心统计显示，本届房交会期间，在向该机构提出约看房屋要求的近千名新增客源中，80%以上的购房者青睐面积90平方米以下的中小户型。此次房交会期间，60%到70%的新增客户重点咨询“地铁房” ，将房源是否位于地铁沿线列为购房的重要考虑因素。二、 天津市住宅市场概况2.1 天津经济发展概况2.11 经济发展速度（GDP 分析、第三产业分析）经国家统计局评估审定，2010 年天津市生产总值(GDP)突破 9000 亿元，达到 9108.83亿元，比上年净增 1586.98 亿元，按可比价格计算，增长 17.4%。地方财政收入突破 1000亿元，是“十五”末的 3
6、.2 倍，年均增长 26.4%。全社会固定资产投资累计完成 1.92 万亿元，是“十五”时期的 3.6 倍。社会消费品零售总额 2903 亿元，年均增长 18.6%。外贸进出口总额 822 亿美元，是“十五”末的 1.5 倍。万元生产总值能耗下降 21%，节能减排超额完成国家下达任务。 服务业加快发展。年均增长 15.3%，占生产总值比重由“十五”末的 42.5%提高到 45%左右。实施了服务业重大项目 100 项，一批现代服务业集聚区迅速崛起。金融业发展势头强劲，金融机构存贷款余额是“十五”末的 2.8 倍。商贸流通业快速发展，商品销售总额达到 1.6 万亿元。新建改造了 29 条特色商业街
7、，农村“三进工程”实现全覆盖。建成了梅江会展中心一期工程，成功举办了两届夏季达沃斯论坛、联合国气候变化谈判会议、中阿合作论坛第四届部长级会议、中国国际矿业大会等一系列国际会议。 “近代中国看天津”旅游品牌影响不断扩大，津湾广场、意式风情街、极地海洋馆等一批特色鲜明的商业旅游设施投入使用，举办了中国旅游产业节，海河风光游等精品线路成为旅游业发展新亮点。新建改造五星级酒店 20 家，服务水平明显提高。服务业的发展，进一步完善了城市功能，增强了城市活力，扩大了城市影响，丰富了市民生活，天津的吸引力比过去强了.2.12 金融业与房地产消费市场2006-10年 天 津 与 全 国 GDP走 势 对 比0
8、%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%06年 07年 08年 09年 1季 09年 2季 09年 3季 09年 4季 10年 1季 10年 2季 10年 3季全 国 天 津2009年 -10年 天 津 固 定 资 产 投 资 增 长 情 况0100200300400500600700800900100009年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%总 额 （ 亿 元 ） 同 比 增 速天津经济近年持续保持
9、高速稳定发展，10年 GDP增幅“领跑”全国。天津地区固定资产投资增速持续保持在 30%以上，受宏观经济调整影响较小2009年 -10年 天 津 房 地 产 开 发 投 资 增 长 情 况02040608010012014016009年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月10年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月0%5%10%15%20%25%30%35%40%总 额 （ 亿 元 ） 同 比 增 速2.13 居民生活水平与住宅消费2009-10年 天 津 市 居 民 居 住 支 出 情 况05001000150020002500300
10、009年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2010年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%元消 费 支 出 居 住 支 出 居 住 支 出 占 比2.2 天津住宅市场特点住宅成交量、付款方式、买家特点分析近两年天津市住宅市场特别是中低档住宅市场的繁荣，很大程度得益于市政府近几年大规模危改、拓路采用货币补偿政策而产生的投资拉动效应。有资料显示，2008年至2010年全天津市共投入危改资金160亿元。专家认为天津房地产市场是一个欠
11、成熟的、缺乏理性的市场，其主流是解决住房问题；并预计在未来的十几年中，目前的1500多家房地产发、公司，最多有百余家存在，且多半市场分额集中在为数更少的十几家手中。10 年天津房地产开发投资总额高于 09年，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，三季度下降，但于 9 月份迅猛上升，达到全年峰值，现呈下降趋势10 年居民居住支出占比呈波动上升态势2002年 到 2009年 天 津 市 户 籍 人 口 数 据8808909009109209309409509609709809902002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0.0%0.2%0
12、.4%0.6%0.8%1.0%1.2%万户 籍 人 口 环 比 增 长2002年 到 2009年 天 津 市 常 住 人 口 数 据0500100015000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%万常 住 人 口 （ 万 ） 1007.18 1011.3 1023.67 1043 1075 1115 1176 1228.16增 长 率 0.38% 0.41% 1.22% 1.89% 3.07% 3.72% 5.47% 4.44%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年2.3 天津住宅市场的发展趋势 2.31 政
13、府政策天津公积金贷款政策调整 公积金三套房贷款叫停首先，对于“新国十条”中最受关注的第三套购房贷款问题， 通知明确规定， “对职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。 ” 其次，对于首套购房的市民， “职工家庭贷款购买首套住房且所购住房建筑面积在 90 平方米(含 90 平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款 20%的首付款；所购自住型买家没必要无限期观望公积金新政的出台，对三套住房申请公积金贷款给予了“一刀切”方式的不予贷款政策，显然比没有统一细则出台的商业银行按揭贷款层面严格得多。从政策方向上来看，眼下市场前景不明晰的背景下，买房的首要原则还应当是自住。预计 10
14、 年天津市户籍人口数将达到 990 万，11 年将首破 1000 万大关近几年天津市常住人口以4.5%左右的速度增加，预计10 年将近1290 万住房建筑面积超过 90 平方米的，应支付不低于所购住房价款 30%的首付款。另外，对于第二套购房贷款的市民， 通知规定， “职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款 50%的首付款。 ”地产新政“津十条”出台 二套房首付不低于50%为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010 号)和进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，本市制定了促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见 ，各相关部门目前正在制定各自的实
15、施细则（1）增加普通商品房有效供给-严控高档公寓、别墅建设（2）加快保障性住房建设-优先安排保障性住房用地（3）增加住房建设用地的有效供应-还迁安置用地不得低于供应总量的 70%（4）抑制投资投机性购房需求-购第二套住房贷款首付款不得低于 50%（5）加强风险防范-加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理（6）加强对土地出让市场监管-单宗土地出让面积不得超出 20 公顷（7）加强开发企业经营行为监管-严查房企囤房捂盘哄抬房价（8）加强住房交付使用管理-完善新建商品房准许交付使用管理制度（9）加强信息公开和市场监测-及时准确公开披露已批准的信息（10）-落实管理责任津十条从土地供给、房源供给、保障性
16、住房供应等不同角度对天津房地产市场进行了规范， “津十条”是津城根据地方特色继国十条的调整，不过在诸多方面可以看出只是给调控手段增加一个缓冲，力度相对削弱。天津市出台八项措施 月底前彻查“空城”地产项目为加强规划和土地管理，规范土地市场秩序，促进房地产业健康发展，天津市日前下发通知，制定了加强房地产项目开发监管八项措施。一是进一步加强房地产项目的规划审核。二是加强大宗土地出让管理。三是强化天津市土地集中交易。四是严格执行土地招拍挂制度。五是依法处置闲置土地。六是防止工业园区出现空置现象。七是禁止政府所属企业变相转让土地。八是开展自查和专项检查工作。目前随着政策的频繁出台，开发商开始“想办法”避
17、开调控锋芒，从而出现各种违规用地现象，政府出台相关政策严格规范土地的管理制度，表明了政府对开发商不合理利用土地行为的打击力度，从而促进房市稳定健康发展。天津出台住房“限购令” 每户市内六区限购一套房10 月 13 日，通知要求，严格落实国家差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购此次限购令的推出，体现了政府调控房价的决心，对炒房以及投机性购房行为起到了抑制的作用，不过限购令仍存在许多争议，例如提出只提出限购一套，买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的
18、家庭，严格执行首付款不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。通知中要求，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。并没有对已购房产进行说明等，从而存在较多疑点。公积金贷款新政下发 天津首套房 90以下仍可两成中国购买三套及以上住房公积金贷款全面叫停，让对住房的补贴真正落实到刚需。此次公积金贷款政策调整，对首次、二套、三套及以上各个层级限制非常明确：首套：以鼓励为主，90平米以下还能做到二成，比较合理。二套：仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条
19、件的普通自住房；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。三套：住房公积金贷款全面叫停。此次公积金新政对首套 90以下仍首付两成，对刚性需求加以保护，而且提出二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，三套公积金房贷全面叫停，这是针对利用高额公积金来炒房投资客，表明政府对调控政策的完善。2.32 天津住宅发展趋势在楼市新政的影响下，3 月份天津楼市已进入市场的深度观察期。当前，新建住宅交易量呈明显下滑，二手房交易回落幅度不大。价格方面，新建住宅除远郊区县和滨海新区某些楼盘价格有所下调外，市内六区的价格相对
20、稳定；二手房的价格有小幅的回调（4%左右） 。从整个市场的动态趋势看，二季度房价会出现分化和松动，开发商预计将持续一段时间的打折促销来启动市场需求。对收入较高的消费者来说，不失为一个看房、选房、侃价的好时机。建议在资金压力不大的情况下，选择适合自己的住房，可享受不错的价格折扣。但由于受到“限贷”的影响，对资金压力较大的购房者来看，长期贷款月供增加的压力不可小觑，可能成为收入较低的购房者继续观望和等待的理由。三、 项目区域市场概况 3.1 整体供应与成交分析2009年 至 2010年 天 津 市 普 通 住 宅 月 度 成 交 走 势0200000400000600000800000100000
21、01200000140000009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12010002000300040005000600070008000900010000面 积 均 价10 年全年天津市普通住宅成交量为 938.4 万平米，环比 09 年全年成交量减少21.8%；10 年 2 月份开始成交量稳步上升，随着 4 月底新政的出台，5 月份成交量减少，6月份低至谷底，由于不少项目优惠力度上升及刚性需求拉
22、动，从 7 月份开始成交量持续增加，12 月份成交量达到全年峰值，当月成交 127.5 万平米，环比增加 10%。10 年一季度成交均价呈波动性上涨趋势，4 月份新政出台后，次月成交均价出现下跌，经过短期调整，从 6 月开始成交均价呈波动性上涨趋势，出现全年成交均价整体呈波动性上涨趋势。10 年全年成交均价 8824 元/平米，环比 09 年成交均价 7208 元/平米上涨22.4%。10 年全年天津市普通住宅市场成交整体走势表现为量跌价涨。普 通 住 宅 成 交 分 布020406080100120140160180和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区开发区汉沽
23、区大港区 空港生态城 武清宝坻区 蓟县静海县宁河县050001000015000200002500009年 成 交 面 积 （ 万 平 米 ） 10年 成 交 面 积 （ 万 平 米 ）09年 成 交 均 价 （ 元 /平 米 ） 10年 成 交 均 价 （ 元 /平 米 ）市内六区，10 年市内六区成交量为 148.3 万平米，环比减少 48.2%；与供应量一致，河东区取代南开区成为市内六区成交主力，10 年成交量为 39.9 万平米，而南开区成交量为 21.5 万平米，09 年成交主力九州国际、富力城、壹街区等项目本年度均属尾盘销售致使区成交量环比跌幅最大为 71%，市内六区中河西区成交量
24、最少为 21.7 万平米；成交均价方面，河西、南开、红桥、滨海开发区价格增长较为明显。3.2 市场活跃区域及市场特点项目所处的大梅江板块，其开发形成了以交通沿线为架构，以湿地水景为依托的开发规划，友谊南路、解放南路、外环线沿线地块是板块开发的先行区域。梅江南、梅江湾内待开发地块则普遍受到市场较大的关注。大梅江区域居住区则包括规划总建筑面积约 178万平方米的梅江居住区和总建筑面积约 162 万平方米的梅江南居住区。梅江南西临“天津市卫南洼风景区” ，是市区内规划最大的消闲、避暑、旅游胜地；东侧为天津市区的主要城市干道解放南路，直达金融一条街；南为外环线，可便捷通往城市各个方向。友谊南路紧邻小区
25、西侧横贯南北，直达市中心，是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地带。目前，梅江南居住区已经汇集了松江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多天津知名房地产开发企业。经过 4 年多的建设，梅江南板块已初现雏形，成为“板块中的要地” 、 “星系中的明星” 。是整个天津市高档住宅区的代表。目前大梅江地区供应户型以三房、四房为主，供应面积以 150-360 平方米左右为主。而且单价以及单套房屋总价较高。项目名称 建筑面积 绿化率 面积区间 均价水岸公馆 15.4 万 40% 90-140 14000天鹅湖 13.7 万 60
26、% 250-380 12000卡梅尔 15.2 万 48% 150-260 12500华夏津典 50 万 58% 二期 70-170 11000海逸长洲 60 万 68% 160-340 13500水岸江南 11.56 万 50% 69-89 12000弘泽印象 8.3 万 42% 60-250 145003.4 成交主要特点大梅江区域高昂的总价把许多置业人士挡在了门槛外边，所以该区域的目标客户主要是高收入阶层和二次置业人士；同时梅江片区优美的自然环境和良好的人文生态环境也吸引了许多高素质的企业家、著名的艺术家、作家、学者及政府公务员来此居住；此外，由于在津外籍人士日益增多，大多韩籍、日本籍人
27、士及欧美人士选择梅江作为其第二个“故乡” 。应该说，大梅江区域的置业群体主要是具有相当文化品味、追求高雅环境质素的成功人士。形成了一个良好的居住氛围。四、 项目区位特性分析4.1 项目地块在城市发展中的地位4.1.1 概述2010 年，河西区实现服务业生产总值 250.65 亿元，占全区生产总值的 72.4%河西区服务业总量居全市区县第二位，初步形成了金融商业、批发零售、休闲娱乐、科技服务、会展等为主体的服务业体系，形成了小白楼地区、友谊路地区的金融商务，解放南路、大沽南路的商贸，天塔周边地区的工程设计等服务业集聚区。 河西区服务业需要在整合现状产业基础上，进一步提高集聚度、辐射力。特别是挖掘
28、区内存量建设用地，培育服务业新的增长核，重点有陈塘庄地区和乐园地区。 4.1.2 目标与任务 到 2020 年，将河西区建成市级商务中心的组成部分、会展中心，现代服务业增加值达到 1600 亿元。 重点发展金融业、会展业、科技服务业、同时，依托现有产业基础和大项目的实施，发展商贸流通业、文化及创意产业和人才教育业。 4.1.3 布局指引 河西区重点规划建设小白楼商务区(河西部分)、友谊路金融服务区、文化中心、解放南路商贸集聚区、 天津 国际经贸会展中心、海河休闲游憩区、河西高校集聚区、陈塘科技文化园、以天塔为中心的工程设计集聚区（河西部分）。 小白楼商务区（河西部分），东至台儿庄路，西至南京路
29、西侧，连接大沽南路、北至徐州道，南至奉化道，与和平部分一体化发展，吸引更多的国内外知名企业总部、地区总部及专业服务机构、国际组织机构、商会组织、外商代表机构等入驻，形成中心商务区的核心区块。 友谊路金融服务区，完善金融服务职能，同时开发建设大型商场、甲级写字楼、星级宾馆及休闲、娱乐、餐饮等设施。 文化中心，建成以博物馆、图书馆、休闲娱乐为主要功能的城市中心区，是完善城市功能、提升城市形象的重要公共区域。 解放南路商贸集聚区，北起黑牛城道、南至浯水道、东起太湖路延长线、西至尖山路延长线，着力提升商贸流通的产业层次，成为大宗商品的交易中心和信息处理中心，并将仓储和加工功能逐步向外转移。 表 2-1
30、 大梅江区域价格一览区域 A.高层 B.多层 C.别墅-联排 C.别墅-villa梅江 ￥16,500 ￥6,000 - -梅江南 ￥17,000 ￥6,500 ￥20,000 ￥22,000卫南洼 ￥17,000 - - ￥21,000边缘区域 - ￥5,500 ￥10,000-12,000 ￥12,000-19,000大梅江 ￥16,000-17,000 ￥15,500-16,500 ￥11,000-14,000 ￥18,000-25,000国际经贸会展中心，依托良好的 区位 条件和已有发展基础，进一步优化提升功能，成为承载区域性商品展贸的中心。 海河休闲游憩区，沿海河河西段（全长 8.7
31、 公里）建设特色旅游餐饮、休闲体育产业集聚区。 河西高校集聚区，与海河后五公里协同发展，建设人才教育基地。 陈塘科技文化园，在现有工业、仓储用地基础上改造提升，规划发展科技服务业、文化及创意产业、总部经济。 以天塔为中心的工程设计集聚区（河西部分），规划以大型市政与建筑工程设计龙头企业，聚集一批在市政与建筑工程领域从事勘察、设计、规划、承包、监理等中小企业，形成市政与工程设计产业集群。 4.1.4 名称 功能小白楼商务区(河西部分) 商务、金融、商业 友谊路金融服务区 金融、高档商业、娱乐 文化中心 博物馆、图书馆、休闲娱乐 解放南路商贸集聚区 商贸流通 天津国际经贸会展中心 展览交易 海河休
32、闲游憩区 特色旅游餐饮、康体休闲 河西高校集聚区 教育培训、科技服务 陈塘科技文化园 科技服务、文化及创意 以天塔为中心的工程设计集聚区 （河西部分） 4.2 项目地块所属区域的特征 本项目地处河西区大梅江区域，与西青区与津南区相邻，与滨海新区（包括塘、汉、大、津南葛沽镇、东丽）关系密切。大梅江区域整体开发住宅达到 600 万平米以上，产品形式主要以别墅、洋房、高层为主。目前，已入住的居民达到 8000 多户，共计 25000 余人，除去其强大的商务消费需求，仅这些顶级家庭，年消费能力就将达到 3 亿，而全部入住后，整个区域常驻人口将达到 32万（高端消费人群约 15 万） 。西青区位于天津市
33、西南部，全区总人口 31 万人，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一杨柳青年画的发祥地，现有人口 10 万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。津南区是天津市四个环城区之一。位于天津市东南部，海河下游南岸。总面积 420.72平方公里，耕地 22 万亩，人口 42 万。东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长 30 公里，南北宽 25 公里，总面积 477 平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立 5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等 3 个镇和么六桥乡。全区总人口 30.4 万, 非农业人口 10.8 万。天津滨海地区位于华北平原东部,环渤海湾中心,包括塘沽、汉沽、大
34、港三个滨海区，以及海河下游东丽区和津南区的部分区域，陆域面积约 2270 平方公里，约占全市面积的 20%，常住人口近百万人，占全市 11%，特别是 2003 年更是创造了相当于天津市 GDP 总额三分之一的 GDP，人均 GDP 超过万元。另外，该区域人口主要构成多为 30-45 岁公司白领及企业老板等，其文化程度普遍较高，而且，水岸江南项目推出了学历购房优惠政策，更吸引了不少文化程度较高的人来梅江南置业。本项目的所处区域大梅江区域由梅江居住区、梅江南居住区、海逸长洲、卫南洼风景区、第六田园、万科水晶城六大板块组成，且兼顾小海地居住区、大寺居住区等地。该区域处于河西区金融服务区友谊南路及解放
35、南路沿线，并与天津商业中心、娱乐中心、商务中心相互关联，交通顺畅，区域交通便利。本区域位于天津市主导风向的上风向，大气洁净区域，环境优美，优越的自然景观使其成为天津的高档生态居住区。随着梅江地区整体规划建设的不断完善，大梅江区域的区位和环境优势日益凸现，逐步向生态化、健康化的宜居城区发展。5、项目附近竞争性住宅看法物业发展状况 5.1 公寓定位：5.1.1 定位背景 区域竞争 梅江区域开发商不断涌入，区域竞争日趋激烈。大量项目不断上市，供应时间相对集中。同质现象 市场定位、产品类型、定价策略上非常接近，存在一定的同质化倾向，如何在此区域内推出不同的且不可复制的产品？ 5.1.2 定位依据提出
36、70%的住宅面积在 90以下，下半年天津房地产市场将会同期推出大量中小户型产品；在梅江板块中，与本案竞争较大的梅江湾 MINI 公寓、水岸江南项目也推出了 4090精装小户型产品。那么，与此同时 90120户型将成为稀缺产品，因此我们推出的产品要适应如下要求：填补区域市场价格需求（总房款 40-90 万）填补区域市场产品空白（总面积 90120）5.1.3 目标消费人群定位1.无论是区域内二次置业者、投资者还是年轻人都存在如下特点：月收入较高；渴望高品质生活，追求生活时尚；善于接受新事物。2.通过对周边小户型项目的进一步调查，发现购买其的人群特点：为家人方便照顾及团聚，为老人、孩子居住而购买；
37、(属于大梅江区域的二次置业)；用于投资租赁，以便近距离管理；较为时尚的年轻夫妇新婚用房等。5.1.4 定位设想满足以上要求，推出标新立异的区域产品：本案住宅部分的产品单套实际面积区间应控制在为 30-90 （有效控制总房款） ，复式之后的面积区间应控制在为 75-120 （满足面积需求） 。每层总面积控制在 900以内。在满足单套面积条件的基础上，尽量控制每层层高在 4.8M,每栋层高低于 100M，从而降低建安成本。由于复式产品后期工程改动多，建议加入精装（提升最终销售单价） 。5.1.5 产品定位我们最终把产品定位 LOFT 公寓。LOFT：英文译为挑高的楼层，是一种经过重新改造的建筑形式
38、。现指开敞式的平面布置住宅，起源于六七十年代美国纽约的建筑，它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，由业主的自行决定所有风格和格局。目前市场存在 LOFT 产品的项目（见表 7）都出现了销售火爆的场面，可以看出 LOFT 产品具有很强的市场前景。面积 每层 价格 总价项目案名 项目位置范围 户数层数（元/）挑高（元）鑫茂财智 南开区 1276000领地 华苑产业区52-8913 户 14 层 均价 9300 4.7 米1607000龙悦海上 红桥区 1216000国际 咸阳路与南 运河交口62-95 2 户 17 层 均价 9800 4.7 米1460000都市亮点 河东区
39、 1650000QQ 堂 大直沽街50-70 12 户 11 层 起价 9300 4.55 米1110000河西区 1240000青年汇太湖路30-70 18 户 20 层 起价 8000 元 5.3 米1560000和平区 诚基中心南京路68 18 户 28 层 售完 5.1 米 1816000河东区 1415000第六大道东兴立交桥50-70 7 户 18 层 售完 4.8 米15810005.1.6 形象定位利用梅江南整体自然环境的优势，打造现代化的社区。外观立面简洁大方，符合城市天际线的美感。要求既能突出项目本身的亮点又能与周边环境相融合。户型大小合适、功能合理、齐全。六、 市场调研结
40、论及发展建议 6.1 优势分析：1、大梅江与生俱来的湿地景观也是天津其他区域难以复制的，拥有优质的土地资源。 2、大梅江的区域价值， “天津市最高端的超大型宜居社区”与“天津市首个水生态居住区”已经深入人心。 3、项目本身具有大梅江独一无二的综合体优势。 4、项目本身便捷的交通体系。5、梅江板块，奥城板块，大寺、西青开发区等几个大的板块环绕其中。使得该项目具有优势资源，其功能不但主要服务于大梅江南居板块，如果可能要兼顾小海地居住区、大寺、西青开发区、津南区等地的消费者。6.2 劣势分析：1 、公建类项目首付较高，贷款成数较低，年限较短。2 、本案紧邻解放南路，地块成狭长形状，利用率较低，无法比
41、拟周边的其他项目。3 、本案容积率较高；且为公建性质，其生活配套使用成本较高，如做普通产品无法同周边住宅项目进行价格竞争。 4 、交通的便捷性和可达性相对其它项目来说存在一定的劣势6.3 机会分析： 1、商业氛围营造过晚以及生活配套设施不完善等导致大梅江居住区的生活氛围同其他板块内的大型项目相比极度缺乏 ，急需填补大量的日常消费市场的空白 。2、利用公建性质的劣势，使之转化为独有的资源，做区别于其他住宅类项目独特的、不可复制的产品。3、根据周边项目的招商情况，填补其空白，以实现业态规避与业态补充的双赢结合点。目前本区域内酒店项目稀缺。6.4 威胁分析：1 、 大梅江区域开发商不断涌入，区域竞争日趋激烈。大量项目不断上市，供应时间相对集中。2 、 市场定位、产品类型、定价策略上非常接近，存在一定的同质化倾向。
