1、湖南衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司2012 年 08 月河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月1目 录一、项目总论 .11. 项目背景 .12. 可行性研究结论 .1二、项目投资环境和市场研究 .41. 市场宏观背景 .42. 区域市场分析 .18三、项目分析及评价 .321. 地块解析 .322. 项目 SWOT 分析 .343. 项目评价 .34四、市场定位及项目评估 .361. 项目定位 .362. 方案评估意见 .40五、项目开发建设规划及销售节奏 .411. 项目建设规划概况 .412. 项目销售节奏 .42六、项目资本投入及社会效益
2、.431. 项目资本投入 .432. 社会效益分析 .45七、可行性研究结论 .46河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月1一、项目总论1. 项目背景1.1 项目名称衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告1.2 项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表：表 1-1：项目规划设计指标序号 名称 单位 合计1 总用地面积 2000002 总建筑面积(计容) 868000住宅（包括商业及酒店） 700000安置房 1680003 容积率 3.504 建筑高度 m 100.05 土地使用年限 年 706 开发建设期 年 6说明：项目总占地块面积约 65
3、0 亩，其中：市政绿化带及其它占地 170 亩，商住及酒店用地占 480亩（拆迁安置房用地占约 180 亩，拆迁安置房 16.8 万平方米容积率 1.4，商住及酒店占地约 300 亩容积率按衡阳规划上限 3.5。拆迁安置房无地价。建设资金 750 元| 平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。2. 可行性研究结论2.1 市场预测根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。河景新
4、城项目可行性研究报告 2012 年 08 月22.2 项目建设进度项目计划于 2013 年底完成前期准备及设计报建阶段，2013 年 10 月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约 6 年时间。2.3 投资估算根据估算，项目总投资 256,390 万元，包括土地及前期费用 30,000 万元，建筑安装工程费 187,600 万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用) 达 235,271 万元，资金自筹解决。表 1-2：项目总投资估算表序号 项目 单价 (元) 面积（） 总投资(万元)开发建设总投资 2,954 868,000 256,3901 开发成本 2,7
5、10 200,000 235,2711.1 土地成本 1,500 200,000 30,0001.2 前期工程费 60 868,000 5,1901.3 建筑安装工程费 2,161 868,000 187,6001.4 开发期间税费 65 868,000 5,6281.5 不可预见费 79 868,000 6,8532 开发费用 243.316 868000 21119.92.1 管理费用 81 868,000 7,0582.2 财务费用 0 868,000 02.3 销售费用 162 868,000 14,062备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2.4 项目综合评价结论本次
6、评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月3可行性研究结论是：本项目可行。河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月4二、项目投资环境和市场研究1. 市场宏观背景1.1 国际形势1.1.1 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机2009 年 11 月，希
7、腊财政部宣布其 2009 年财政赤字对国内生产总值的比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。2010 年 5 月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家 GDP 占到欧元区 GDP 的 37%。2011 年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。1.1.2 2012 年 4 月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。阶段 描述开端 2009 年 12 月，希腊公共债务危机占 GDP 的 110%，全
8、球三大评级公司下调希腊主权评级；发展 2010 年 1 月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时、西班牙、葡萄牙等；蔓延 2010 年 2 月，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场 ；升级 欧盟成员国财政部长 2010 年 10 日凌晨达成了一项总额高达 7500 亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延 扩散 2011 年 9 月，欧元区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进一步扩散并进而影响欧元区整体经济发展 ；小结：欧元区第三大经济体意大利也陷入此次危机。该国 2012 年将有 3500 多亿欧元(约合 4800 亿美元 )到期债务，
9、其中约有 2000 亿欧元的债务于 2012 年 4 月到期。此外，多届政府积累下高达 1.9 万亿欧元( 约合 2.6 万亿美元) 的公共债务，占国家 GDP 的120%；1.1.2 全社会固定资产投资发展较快。1.1.3 美国经济疲软，失业率依旧维持在 8.6%的较高水平，预计 12 年以温和复苏为主。美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在 8.6%的较高位臵 ；河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月5美国经济增长趋缓，预计 2011 年 GDP 增长 1.5% ；较高失业、低增长，2012 年美国经济走势以温和复苏为主； 1.2 国内形势1.2.1 2011 年国内宏观经
10、济运行情况2011 年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起。在这样一种大环境中，中国经济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了 9.2%的速度，把物价控制在了5.4%的总水平；表 2-1：宏观经济运行情况指标 绝对量 同比增长（%）国内生产总值（亿元） 471,564 9第一产业 47,712 5第二产业 220,592 11第三产业 203,260 9固定资产投资（不含农户）（亿元） 301,933 24全国建筑业总产值（亿元） 117,734 23全国建筑业房屋建筑施工面积（亿平方米） 85 2
11、0社会消费品零售总额（亿元） 181,226 17农村居民人均纯收入 6,977 11农村居民人均生活消费支出 5,221 13城镇居民人均可支配收入 21,810 8城镇居民人均消费性支出 15,161 7城镇人口 69,079 2100（万人)乡村人口 65,656 1456（万人）城镇人口占总人口比重（%） 51 1.32（百分点）1.2.2 GDP国内生产总值运行情况2011 年国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%；分季度看，一季度同比增长 9.7%，二季度增长 9.5%，三季度增长 9.1%，四季度增长 8.9%；2011 年中国经济整体平稳运行，G
12、DP 增速放缓，2011 年 GDP 增幅在 9.2%，处河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月6在合理的增长区间内；图表 2-1： 近年国内生产总值及增长走势图图表 2-2：2012 年与 2011 年 GDP 同比增长速度比较1.2.3 2011 年，房地产增速放缓2011 年，全国房地产开发投资 58967 亿元，其中，商品住宅投资 42384 亿元，增长 35.2%，占房地产开发投资的比重为 71.9%。2011 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 80.55 亿平方米；房屋新开工面积19.82 亿平方米，增长 23.6%；房屋竣工面积 5.62 亿平方米，增长 12.8%
13、，其中，住宅竣工面积 4.40 亿平方米，增长 12.3%。2011 年，全国商品房销售面积 9.5 亿平方米，比上年增长 12.9%。其中，商品住宅销售面积增长 12.1%，办公楼增长 27.6%，商业营业用房增长 36%。2011 年，商品房销售额 4.92 万亿元，比上年增长 24.1%。其中，商品住宅销售额增长 22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长 27.6%和 36%。河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月7表 2-2：近年衡阳房地产开发投资走势指标 绝对值 同比开发投资 58967 亿元 35.2%其中：商品住宅 42384 亿元 33.9%施工面积 80.55 亿
14、 51.1%新开工面积 19.82 亿 23.6%房屋竣工面积 5.62 亿 12.8%其中：住宅 4.40 亿 12.3%1.2.3 2011 年，房地产增速放缓2011 年，全国居民消费价格总水平比上年上涨 5.4%。 ；2011 年全年 CPI 高位运行，7 月份 CPI 开始下行，到年底得到较好的控制；年底 CPI 的回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展；图表 2-3：CPI 涨幅走势图河景新城项目可行性研究报告 2012 年 08 月81.2.5 2011 年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松的货币政策已不能持续，央行实行稳健的货币政策2011
15、 年年内，上调存贷款基准利率 3 次，2010 年年底至 2011 年年底，累计上调存贷款基准利率 5 次，至此，一年期存贷款基准利率分别达到 3.5%和 6.56%；2011 年上调存款准备金率 6 次，下调 1 次，至 2011 年年底，存款准备金率达21%；随着年底 CPI 得到控制，及 2012 年的国际经济形势，2012 货币政策相比 2011 年会有所松动，但变化幅度不大；图表 2-4：历年存贷利率及存款准备金率走势图1.2.6 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难据央行初步统计，2011 年 12 月末，全部金融机构人民币各项贷款余额 54.79 万亿元，同比增长 15.8%，2011 年全年新增贷款达到 7.47 万亿元，同比少增 3901 亿
