1、江南大学现代远程教育 第二阶段测试卷考试科目:资产评估学第七章至第九章（总分 100 分） 时间：90 分钟学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、 单项选择题（每小题 1 分，共计 15 分）在每小题列出的四个备选项中有一个是符合题目要求的，错选或未选均无分。1、某地产未来第一年纯收益为 8000 万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 2%,资本化率为 10%,则该地产的评估值最接近于( D )万元。A、205 B、800C、633 D、10002、地产市场的不完全竞争性是由土地的( A )决定的。A、
2、稀缺性 B、用途多样性C、位置固定性 D、价值增值性3、下面各种评估方法中，（ A ）是经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。A、成本法 B、市场法c、收益法 D、估算法 4、下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是( B )。A、旅游业用地 30 年 B、商业用地 40 年C、居住用地 50 年 D、教育用地 70 年5、在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为( B )。A、评估基准日的价格 B、正常交易的价格C、待评估对象自身状态下的价格 D、待评估对象区域因素下的价格6、某发明专利权已使用了 4 年，尚可使
3、用 2 年。目前该专利权的贬值率为（ A ）。A、66.7% B、50.0%C、33.3% D、25.0%7、估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是( B )。A、利用价格指数法 B、利用询价法询价再考虑其他费用C、利用重置核算法 D、利用功能价值法8、我国土地使用权出让的最高年限由( D )确定并公布。A、国土资源部 B、城市建设部C、省、自治区、直辖市政府 D、国务院9、机器设备的经济寿命是指( C )。A、机器设备从使用到报废为止的时间B、从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间C、机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间D、机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被
4、淘汰的时间10、设备的技术寿命与( D )有关。A、使用强度 B、使用时间C、维修保养水平 D、技术更新速度11、如果企业整体评估价值与各单项资产评估值之和存在差额，这个差额被称为（ B ）。A、评估值 B、商誉C、评估误差 D、商标12、无形资产作为转让对象评估的前提是( C )。 A、能获得正常收益 B、能获得稳定收益 C、能获得垄断收益 D、能获得非经常性收益 13、一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和( B )。A、独占性 B、保密性C、时间性 D、可转让性14、机器设备按其工程技术特点分类，不包括( C )。A、专用设备 B、通用设备 C、生产性设备 D、非标准设备15、动
5、用市场法评估建筑物是要体现建筑物评估的( C )。A、房地合一原则 B、供需原则C、替代原则 D、最有效使用原则二、 多项选择题（每小题 2 分，共计 10 分）在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的。错选、多选、少选或未选均无分。1、土地的自然特性表现在( ABC )。A、使用长期性 B、质量差异性C、空间位置的固定性 D、区域性E、不可替代性2、影响机器设备物理寿命的因素有( ABE )。A、机器设备的使用强度 B、机器设备的维修保养水平C、同类设备的使用强度 D、机器设备的经济用途 E、设备的自身质量3、机器设备的经济性贬值通常与( AB )相关。A、市场竞争 B、产品供
6、求C、技术进步 D、设备保养E、工作负荷4、以下项目中，属于房地产评估特点的是（ AD ） 。 A、合法性前提 B、替代性C、供需原则 D、最有效使用原则E、贡献原则5、在采用市场法评估机器设备过程中，将被估设备与参照物进行比较时，交易因素包括( BD )。A、交易时间 B、交易动机及背景C、交易地区 D、交易数量E、型号规格三、名词解释（每小题 3 分，共计 12 分）1、功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称为功能性贬值。2、商誉：通常是指一个企业预期将来的利润超过
7、同行业正常利润的超额利润的价值。这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势，或由于经营效率高、管理水平高、生产历史悠久、令人喜爱或尊敬的企业名称、良好的客户关系、高昂的士气等多种无形的“资产”因素综合造成的。3、房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。4、资产组：企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其它资产或资产组。四、简述题（每小题 6 分，共计 18 分）1、试述无形资产的评估特点。无形资产与有形资产相比较而言，具有以下特点：第一，无形资产需要确认（1）对无形资产的权
8、属进行鉴定：（2）对无形资产的性能和功能进行技术鉴定（3）对无形资产使用空间和使用条件进行鉴定。第二，无形资产评估前提的界定：无形资产评估一般以产权变动为前提，还有以财务报告目的为前提。2、影响房地产价格及评估的因素有那些？（1）一般因素：指在一定区域范围内影响所有房地产价格的普遍、共同因素。包括：经济因素。社会因素。行政因素。（2）区域因素：某一特定区域内自然条件与社会、经济、行政等因素结合产生的区域性特征。表现为：区域的繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境。（3）个别因素土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地
9、形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设施、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。3、试述机器设备评估的特点。（1）机器设备评估是以机器设备实物鉴定、技术鉴定、权益界定、使用方式界定和使用状态界定为基础的。（2）机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估。（3）与土地及其建筑物不可分享的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。（4）机器设备通常是以单台、单件为标的进行评估。（5）机器设备评估应当以恰当的使用方式和使用状态为依据。五、计算
10、题（每小题 15 分，共计 45 分）计算题答题要求：写出具体计算过程，以万元为单位，小数点后保留两位小数。1、被评估设备购置于2000年4月，购置价为2000万元，在不停产的情况下，于2002年4月对该设备做了一定的技术改造，投资50万元给设备增添了一个深加工配套装置。2010年4月进行评估，认定该设备仍能继续使用10年。评估人员经调查得知该类设备2000年的定基物价指数为106，2002年的定基物价指数为108，2010年的定基物价指数为118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)；(3)计算设备的评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)。
11、2、某食品生产企业拟购买某食品研究所的一项最新食品添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该食品生产企业的产品年销售量将提高15%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约5%。该企业目前的产品年销售量为400万吨，每吨的销售价格为2 500元，每吨的生产及销售成本为2 000元。所得税税率为25%，折现率为10%。要求:试估算该专利技术的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数, P/A,10%,5=3.7908)3、一块宗地，出让金 500 元米 2，动迁费用 50 元米 2 ，取得该地块相关税费等平均约 30元米 2。 开发费用平均约 300 元米 2 ，银行基建贷款利率 8，开发期为两年，第一年投资占总投资的 34，土地开发的平均利润率为 15。营业税率 5%，城建税 7%，教育附加费 3%，销售费用为开发后土地售价的 3%。要求计算：（要求计算公式和计算过程，以万元为单位，小数点后保留两位数)） （1）计算土地取得费用、土地开发费用；（2）计算资金成本；（3）计算开发利润；（4）计算营业税金及附加（5）计算土地使用权评估值。
