1、1土地法学案例分析1.某县某镇职业高中于 1956 年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。2006 年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力建造。于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5 平方米，以每 31.5 平方米为一宗地，底价 3000 元进行拍卖。8 月 26 日由镇政府及委托单位物价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的 19 宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款 97900 元。请问：镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？答：（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。（2）
2、根据中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定第 9 条规定: 土地使用权的出让由市、县人民政府负责, 有计划有步骤地进行。第 10 条规定 : 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,按照批准权限批准后,由土管部门实施。第 47 条规定 : 无偿使用划拨土地使用权的土地使用者,因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权 , 并可以依法予以出让。以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土
3、地管理部门代表政府具体组织实施。（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。2.2006 年 8 月某工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年 12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地 10 亩，其中耕地 5 亩，非耕地 5 亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2007 年 10月该工厂将 10 亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后，即在土地上圈起了围墙。请问：（1）该工厂用地 10 亩是否合法？（2）该工厂为了摆脱困境，将 10 亩土地转让给畅达公司的行为属于什么性质？（3） 对畅达公
4、司圈起的土地如何处理？答：（1）根据土地管理法第 44 条的规定，该工厂用地 10 亩是合法的。2（2）该工厂为了摆脱困境，将 10 亩土地转让给畅达公司的行为属于非法转让土地。（3）按照土地管理法第 73 条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对畅达公司圈起
5、的土地进行处理。3.江苏省某市交通工程公司连徐高速公司 CD 标项目经理部于 1999 年 5 月未经有关机关批准，占用位于江苏省新沂市港头镇新芋村三组、新黄村五组和史芋村的耕地共 16.99 亩，作生活、办公和施工临时场地用，其中新芋村三组 12.47 亩作临时生活和办公用地，新黄村五组 0.7 亩作临时居住地，史芋村 3.8 亩作临时停车场和生产设备堆放用地，并在所占用的土地上新建简易建筑物 2378.4 平方米。请问：（1）某市交通工程公司连徐高速公司 CD 标项目经理部这一行为如何定性？（2）相关法律依据是什么？答（1）未经批准非法占用土地。（2）土地管理法第 57 条规定：建设项目施
6、工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。4.甲房地产开发公司于 2006 年 6 月与某市土地局签订该土地使用权出让合同，支付全部出让金后取得了该土地使用权证书并办理了所有审批手续。10 月，因甲公司为周转资将该项目整体转让给乙公
7、司，双方签订协议后去市土地局与房产局办理相关手续。但土地局审查后发现甲公司投资额不够（只达到总投资额的 10%） ，因此没有为其办理转让登记。此后，两公司商议先由乙公司继续建设该项目，日后再登记手续。2007 年 6 月，乙公司开始出售建好的商品房，并与张某订立房屋购买合同 。合同规定购房应付款总计 12 万元。全部房款交纳后，张某突然得知乙公司并未取得商品房销售许可证（我国规定商品房销售必须取得许可证） ，遂要求与乙公司解除合同，乙公司不同意。张某与之发生争议，诉至法院。问：（1）甲公司能否转让该项目？说明理由。（2）法院会如何判决张某与乙公司的纠纷？败诉方将承担何种责任？答：项目不能转让，
8、必须完成投资总额的 25%以上。3判决张某与乙公司签订的房屋预购合同无效。败诉方退回全部房款。5.某市政府 2006 年 3 月发布公告欲公开拍卖一块国有土地的使用权，4 月 17 日甲公司以 700 万元的出让金获得了该块土地的使用权，并经过公证与市国土局签订了土地使用权合同，预付了 100 万元作为定金，按合同规定，国土局在甲公司全部交纳出让金之后予以发证。但事隔不久，甲公司与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓” ，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误竞拍，地价偏高。据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交剩余的出让金
9、。市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。在这段时间里甲公司未曾提过土地用途规定不清的问题。因此，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的 100 万定金。双方引发纠纷诉至法院。问题：（1） 土地使用权出让可以采用什么方式？本案中双方签订的出让合同是否有效？（2）甲公司应该在多长时间的期限内交清全部出让金？否则将会承担什么后果？ （3）法院将作如何判决？说明理由。（4）假设双方对出让金没有任何争议，但国土局在合同约定的期限内迟迟没有为甲公司确权发证，甲公司遂将国土局诉至法院。此
10、时法院将作如何判决？说明理由。答：（1）协议、招标、拍卖、挂牌，本案合同有效。（2）2 个月内，否则无权索要定金。（3）判决国土局胜诉，定金不予退还。按合同约定开发公司违约，承担交纳违约金 100 万元的责任。（4）判决国土局违约，适用定金罚责。6. 2006 年 8 月，某市计划发展局批复同意该市宝马汽车维修有限公司新建综合业务用房 900 平方米及附属用房 120 平方米。同年 9 月，市建设局向宝马公司颁发了建设用地规划许可证 。2007 年 1 月，市国土资源局与该公司签订了国有土地出让合同 ，约定出让土地面积为 5643 平方米，用途为工业用地。2007 年 7 月，市计划发展局再次
11、批复同意宝马公司新建综合楼 2800 平方米，生产附属用房 2000 平方米。其后，该公司未向市国土局申请办理相关土地变更手续，以建“职工之家” 、 “职工宿舍”名义，新建了连体别墅式二层住宅楼两幢，共占地 14217 平方米。因群众举报，该市国土局于 2007 年 11 月立案查处，并于 2008 年 5 月举行了听证会。2008 年 6 月，国土局对宝马公司做出行政处罚决定，责令其交还非法改变用途的 14217 平方米的国有土地使用权，并处罚款 14217 元。宝马公司以市国土局的行政行为无事实和法律依据，系滥用行政职权行为而提起行政诉讼，要求法院撤销该处罚决定书。某市法院经审理，判决维持
12、该市国土资源局对宝马公司作出的行政处罚决定书。请用所学法律、法规做出评析。答：（1）土地管理法第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土4地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；（2）确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 ”即以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。该案中的宝马公司，以建“职工之家” 、 “职工宿舍”名义，建设别墅式住宅楼两幢，房屋的结构完全按照家庭居住需要设计，明显不适合作为公司附属用房。（3）宝马公司擅自改变国有土地出让合同约定的用途，其行为违反了土地管理法的有关规定，依法应对其进行行政处罚。市国土局作出的行政处罚决定书，事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持
