上海---营改增专题研讨.pdf

1、时 不 我 待 临 机 制 变德 勤 中 国2016年 4月营 改 增 专 题 研 讨1议 程2016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。 2营 改 增 背 景 介 绍营 改 增 细 则 分 析案 例 分 析公 司 在 营 改 增 中 面 临 的 挑 战及 应 对 措 施 2016 德 勤 中 国3第1部分营改增背景介绍营 改 增 背 景 介 绍42016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。中 国 增 值 税 概 述增 值 税 ， 是 对 在 中 国 境 内 销 售 货 物 ， 提 供 加 工 、 修 理 修 配 劳 务 、 进 口

2、货 物 以 及 提 供 营 改 增 应 税服 务 的 单 位 和 个 人 ， 就 其 货 物 销 售 额 或 应 税 劳 务 收 入 计 算 税 款 ， 并 实 行 税 款 抵 扣 制 的 一 种 流 转税 。 实 质 是 对 商 品 生 产 、 流 通 中 各 环 节 和 提 供 应 税 服 务 所 产 生 的 新 增 价 值 或 商 品 附 加 值 进 行 征税 ， 在 增 值 税 进 项 税 抵 扣 机 制 下 ， 因 购 进 货 物 或 接 受 增 值 税 应 税 服 务 而 发 生 的 增 值 税 进 项 可 以从 销 项 税 中 予 以 抵 扣 。进 项 /视同 销 售客 户 销

3、项 税 额不 含 税收 入 不 含 税成 本 管 理费 用收 入 成 本 及管 理 费进 项 税 额 /视 同 进 项 供 应 商示 例 发 票 q 以 全 部 流 转 额 为计 税 销 售 额 q 税 负 具 有 转 嫁 性 q 按 产 品 实 行 比 例税 率性 质营 改 增 背 景 介 绍52016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。营 改 增 发 展 历 程 现 行 的 流 转 税 制 度 制 定 于 1993年 ， 为 适 应 当 今 的 商 业 发 展 需 求 ， 对 现 行 的 流 转 税制 度 进 行 改 革 是 大 势 所 趋 ； 增 值 税 改

4、 革 已 经 讨 论 多 年 ： 早 在 2007年 ， 全 国 人 民 代 表 大 会 曾 开 展 关 于 增 值 税 改 革 的 正 式 研 讨 ； 2012年 1月 上 海 试 点 开 始 ， 逐 步 扩 围 2016年 5月 营 改 增 试 点 全 面 推 开 未 来 增 值 税 立 法2012年 1月上 海 率 先 在 交 通 运 输 业和 部 分 现 代 服 务 业 进 行营 改 增 试 点 2012年 12月 试 点 扩 展 至 北 京 、天 津 、 江 苏 等 八 个省 市 2013年 8月试 点 扩 展 至全 国 范 围 2013年 12月铁 路 运 输 和 邮 政服 务 业

5、 纳 入 营 改增 试 点 范 围 2016年 5月建 筑 业 、 房 地 产 业 、金 融 业 及 生 活 服 务 业纳 入 营 改 增2014年 6月电 信 业 纳 入 营 改 增试 点 范 围营 改 增 背 景 介 绍62016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。营 改 增 最 新 动 态 2016年 3月 5日 ， 在 十 二 届 全 国 人 大 四 次 会 议 上 ， 李 克 强 总 理 在 政 府 工 作 报 告 中 表 示 ： 全 面 实 施 营 改 增 ， 从 2016年 5月 1日 起 ， 将 试 点 范 围 扩 大 到 建 筑 业 、 房 地产

6、 业 、 金 融 业 、 生 活 服 务 业 ， 并 将 所 有 企 业 新 增 不 动 产 所 含 增 值 税 纳 入 抵 扣 范 围 ，确 保 所 有 行 业 税 负 只 减 不 增 。 2016年 3月 8日 ， 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 颁 布 了 关 于 做 好 全 面 推 开 营 业 税 改 征 增值 税 试 点 准 备 工 作 的 通 知 （ 财 税 201632号 ） ； 同 时 ， 为 指 导 各 地 税 务 机 关 在 计 划 时 间 内 顺 利 完 成 营 改 增 准 备 工 作 ， 国 家 税 务 总局 也 颁 布 了 关 于 扎 实 做 好 全 面 推

7、开 营 业 税 改 征 增 值 税 改 革 试 点 工 作 的 通 知 （ 税 总 发 201632号 ） 。 2016年 3月 18日 ， 国 务 院 总 理 李 克 强 主 持 召 开 了 国 务 院 常 务 会 议 。 会 议 审 议 通 过全 面 推 开 营 改 增 试 点 方 案 。 2016年 3月 23日 ， 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 以 财 税 201636号 文 件 （ “36号 文 ” ） 发布 营 业 税 改 征 增 值 税 的 各 项 具 体 实 施 办 法 。第2部分营改增细则分析营 改 增 细 则 分 析82016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请

8、 联 系 德 勤 中 国 。36号 文 要 点 现 行 的 营 改 增 试 点 基 础 性 文 件 关 于 将 铁 路 运 输 和 邮 政 业 纳 入 营 业 税 改 征 增 值 税试 点 的 通 知 （ 财 税 2013106号 ， “106号 文 ”） 也 将 自 5月 1日 起 废 止 。 36号 文 的 结 构 与 106号 文 相 同 ， 其 中 包 含 四 个 附 件 : 附 件 1 - 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 实 施 办 法 附 件 2 - 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 有 关 事 项 的 规 定 附 件 3 - 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点

9、过 渡 政 策 的 规 定 附 件 4 - 跨 境 应 税 行 为 适 用 增 值 税 零 税 率 和 免 税 政 策 的 规 定 36号 文 对 营 改 增 的 相 关 规 则 进 行 了 明 确 ， 并 对 过 去 试 点 中 出 现 的 一 些 未 予 明 确 事项 作 出 了 澄 清 。营 改 增 细 则 分 析92016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。征 税 范 围 交 通 运 输 服 务 （ 陆 路 运 输 服 务 、 水 路 运 输 服 务 、 航 空 运 输 服 务 、 管 道 运 输 服 务 ） 邮 政 服 务 （ 邮 政 普 遍 服 务 、

10、 邮 政 特 殊 服 务 、 其 他 邮 政 服 务 ） 电 信 服 务 （ 基 础 电 信 服 务 、 增 值 电 信 服 务 ） 建 筑 服 务 （ 工 程 服 务 、 安 装 服 务 、 修 缮 房 屋 、 装 饰 服 务 、 其 他 建 筑 服 务 ） 金 融 服 务 （ 贷 款 服 务 、 直 接 收 费 金 融 服 务 、 保 险 服 务 、 金 融 商 品 转 让 ） 现 代 服 务 （ 研 发 和 技 术 服 务 、 信 息 技 术 服 务 、 文 化 创 意 服 务 、 物 流 辅 助 服 务 、 租 赁 服 务 、 鉴 证 咨 询 服务 、 广 播 影 视 服 务 、 商

11、务 辅 助 服 务 、 其 他 现 代 服 务 ） 生 活 服 务 （ 文 化 体 育 服 务 、 教 育 医 疗 服 务 、 旅 游 娱 乐 服 务 、 餐 饮 住 宿 服 务 、 居 民 日 常 服 务 、 其 他 生 活服 务 ）销 售 服 务 专 利 或 非 专 利 技 术 商 标 和 著 作 权 土 地 使 用 权 其 他 自 然 资 源 使 用 权 其 他 权 益 性 无 形 资 产销 售 无 形 资 产 建 筑 物 构 筑 物销 售 不 动 产营 改 增 细 则 分 析征 收 率 3%102016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。税 率 和 征 收

12、 率税 率 应 税 行 为6% 提 供 增 值 电 信 服 务 、 金 融 服 务 、 现 代 服务 和 生 活 服 务 ， 销 售 土 地 使 用 权 以 外 的无 形 资 产11% 提 供 交 通 运 输 、 邮 政 、 基 础 电 信 、 建 筑 、不 动 产 租 赁 服 务 ， 销 售 不 动 产 ， 转 让 土地 使 用 权17% 提 供 有 形 动 产 租 赁 服 务零 税 率 境 内 单 位 和 个 人 发 生 的 特 定 跨 境 应 税 行为营 改 增 细 则 分 析112016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。征 税 范 围“境 内 ”的 界

13、定 在 境 内 销 售 服 务 、 无 形 资 产 或 者 不 动 产 ， 是 指 ：1) 服 务 （ 租 赁 不 动 产 除 外 ） 或 者 无 形 资 产 （ 自 然 资 源 使 用 权 除 外 ） 的 销 售 方 或 者 购 买 方 在境 内 ；2) 所 销 售 或 租 赁 的 不 动 产 在 境 内 ；3) 所 销 售 自 然 资 源 使 用 权 的 自 然 资 源 在 境 内 ；4) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 。 36号 文 同 时 规 定 ， 下 列 情 形 不 属 于 在 境 内 销 售 服 务 或 者 无 形 资 产 ：1) 境 外 单

14、 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 销 售 完 全 在 境 外 发 生 的 服 务 ；2) 境 外 单 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 销 售 完 全 在 境 外 使 用 的 无 形 资 产 ；3) 境 外 单 位 或 者 个 人 向 境 内 单 位 或 者 个 人 出 租 完 全 在 境 外 使 用 的 有 形 动 产 ；4) 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 。营 改 增 细 则 分 析122016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。征 税 范 围不 征 收 增 值 税 项 目 3

15、6号 文 规 定 以 下 为 不 征 增 值 税 项 目 ：1) 根 据 国 家 指 令 无 偿 提 供 的 铁 路 运 输 服 务 、 航 空 运 输 服 务 ， 属 于 符 合 相 关 规 定 的用 于 公 益 事 业 的 服 务 ；2) 存 款 利 息 ；3) 被 保 险 人 获 得 的 保 险 赔 付 ；4) 房 地 产 主 管 部 门 或 者 其 指 定 机 构 、 公 积 金 管 理 中 心 、 开 发 企 业 以 及 物 业 管 理 单位 代 收 的 住 宅 专 项 维 修 基 金 ；5) 在 资 产 重 组 过 程 中 ， 通 过 合 并 、 分 立 、 出 售 、 置 换 等

16、 方 式 、 将 全 部 或 者 部 分 实物 资 产 以 及 与 其 相 关 联 的 债 权 、 负 债 和 劳 动 力 一 并 转 让 给 其 他 单 位 和 个 人 ， 其中 涉 及 的 不 动 产 、 土 地 使 用 权 转 让 行 为 。营 改 增 细 则 分 析132016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。计 税 方 法销 售 额 纳 税 人 的 销 售 额 通 常 按 纳 税 人 发 生 应 税 行 为 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 确 定 。 但 36号 文 规定 ， 在 一 些 特 殊 情 形 下 ， 纳 税 人 可 以 从

17、全 部 价 款 中 扣 除 特 定 项 目 以 确 定 销 售 额 ， 例 如 ：应 税 行 为 可 扣 除 项 目 经 纪 代 理 服 务 向 委 托 方 收 取 并 代 为 支 付 的 政 府 性 基 金 或 者 行 政事 业 收 费经 中 国 人 民 银 行 、 银 监 会 、 或 者 商务 部 批 准 从 事 融 资 租 赁 业 务 的 纳 税人 ， 提 供 融 资 租 赁 服 务 支 付 的 借 款 利 息 （ 包 括 外 汇 借 款 和 人 民 币 借 款 利息 ） 、 发 行 债 券 利 息 和 车 辆 购 置 税 旅 游 服 务 向 旅 游 服 务 购 买 方 收 取 并 支

18、付 给 其 他 单 位 或 者 个人 的 住 宿 费 、 餐 饮 费 、 交 通 费 、 签 证 费 、 门 票 费和 支 付 给 其 他 接 团 旅 游 企 业 的 旅 游 费 用提 供 建 筑 服 务 （ 适 用 简 易 计 税 方 法的 情 形 ） 支 付 的 分 包 款房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销售 其 开 发 的 房 地 产 项 目 （ 选 择 简 易计 税 方 法 的 房 地 产 老 项 目 除 外 ） 向 政 府 部 门 支 付 的 土 地 出 让 金营 改 增 细 则 分 析142016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国

19、 。计 税 方 法进 项 税 额不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 在 106号 文 原 有 规 定 的 基 础 之 上 ， 36号 文 新 增 了 如 下 不 得 抵 扣 进 项 的 项 目 ： 非 正 常 损 失 的 不 动 产 ， 以 及 该 不 动 产 所 耗 用 的 购 进 货 物 、 设 计 服 务 和 建 筑 服 务 ； 非 正 常 损 失 的 不 动 产 在 建 工 程 所 耗 用 的 购 进 货 物 、 设 计 服 务 和 建 筑 服 务 ； 购 进 的 贷 款 服 务 、 餐 饮 服 务 、 居 民 日 常 服 务 和 娱 乐 服 务 。 其 中 ， 纳 税 人 接 受 贷

20、款 服 务 向 贷 款 方 支 付 的 与 该 笔 贷 款 直 接 相 关 的 投 融 资 顾 问 费 、 手 续 费 、 咨 询 费等 费 用 ， 其 进 项 税 额 也 不 得 从 销 项 税 额 中 抵 扣 。 同 时 ， 已 抵 扣 进 项 税 额 的 固 定 资 产 、 无 形 资 产 或 者 不 动 产 如 果 发 生 不 得 抵 扣 进 项的 情 形 ， 应 按 下 面 公 式 计 算 不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 ：不 得 抵 扣 的 进 项 税 额 = 固 定 资 产 、 无 形 资 产 或 者 不 动 产 的 净 值 适 用 税 率营 改 增 细 则 分 析15201

21、6。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。计 税 方 法新 取 得 不 动 产 的 进 项 抵 扣 适 用 一 般 计 税 方 法 的 纳 税 人 ， 在 2016年 5月 1日 后 取 得 并 在 会 计 制 度 上 按 固 定 资 产核 算 的 不 动 产 或 者 在 2016年 5月 1日 后 取 得 的 不 动 产 在 建 工 程 ， 其 进 项 税 额 应 自 取得 之 日 起 分 2年 从 销 项 税 额 中 抵 扣 ， 第 一 年 抵 扣 比 例 为 60%， 第 二 年 抵 扣 比 例 为40%。 上 述 政 策 不 适 用 于 房 地 产 开 发 企

22、 业 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 以 及 融 资 租 入 的 不 动产 。营 改 增 细 则 分 析162016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。计 税 方 法兼 营 和 混 合 销 售 36号 文 延 续 了 106号 文 有 关 兼 营 业 务 的 规 定 ， 即 纳 税 人 兼 营 销 售 货 物 、 加 工 修 理修 配 劳 务 、 服 务 、 无 形 资 产 或 者 不 动 产 适 用 不 同 税 率 或 者 征 收 率 的 ： 应 当 分 别 核 算 适 用 不 同 税 率 或 者 征 收 率 的 销 售 额 ； 未 分 别 核 算

23、销 售 额 的 ， 从 高 适 用 税 率 或 征 收 率 。 与 此 同 时 ， 36号 文 对 混 合 销 售 作 出 了 规 定 ： 一 项 销 售 行 为 如 果 既 涉 及 服 务 又 涉 及货 物 ， 为 混 合 销 售 ： 从 事 货 物 的 生 产 、 批 发 或 者 零 售 ， 或 以 前 述 经 营 业 务 为 主 的 单 位 和 个 体 工 商 户的 混 合 销 售 行 为 ， 按 照 销 售 货 物 缴 纳 增 值 税 ； 其 他 单 位 和 个 体 工 商 户 的 混 合 销 售 行 为 ， 按 照 销 售 服 务 缴 纳 增 值 税 。营 改 增 细 则 分 析17

24、2016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。跨 境 服 务 项 目 -零 税 率适 用 零 税 率 待 遇国 际 运 输 服 务航 天 运 输 服 务向 境 外 单 位 提 供 的 完 全 在 境 外 消 费 的 服 务（ 注 ： “完 全 在 境 外 消 费 ”是 36号 文 新 增 表 述 ） 研 发 服 务 合 同 能 源 管 理 服 务 设 计 服 务 广 播 影 视 节 目 （ 作品 ） 的 制 作 和 发 行服 务 软 件 服 务 电 路 设 计 及 测 试 服 务 信 息 系 统 服 务 业 务 流 程 管 理 服 务 离 岸 服 务 外 包 业 务

25、 转 让 技 术财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 服 务 所 称 “完 全 在 境 外 消 费 ”， 是 指 ： 服 务 的 实 际 接 受 方 在 境 外 ， 且 与 境 内 的货 物 和 不 动 产 无 关 无 形 资 产 完 全 在 境 外 使 用 ， 且 与 境 内 的货 物 和 不 动 产 无 关 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他 情 形 加 入 “完 全 在 境 外 消 费 ”的 表 述 ， 很 可 能 是为 了 防 止 将 零 税 率 或 免 税 待 遇 授 予 合 同 名义 上 服 务 购 买 方 是 境 外 单 位 ， 但

26、实 际 服 务接 受 方 仍 为 境 内 单 位 或 个 人 的 情 形 。 纳 税 人 发 生 应 税 行 为 同 时 适 用 免 税 和 零 税率 规 定 的 ， 纳 税 人 可 以 选 择 适 用 免 税 或 者零 税 率营 改 增 细 则 分 析182016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。跨 境 服 务 项 目 -免 税 适 用 免 税 待 遇明 确 列 举 的 境 外 发 生 服 务 为 出 口 货 物 提 供 的 服 务 向 境 外 单 位 提 供 的 完 全 在 境 外 消 费的 服 务 和 无 形 资 产（ 注 ： “完 全 在 境 外 消 费

27、 ”是 36号 文新 增 表 述 ） 工 程 项 目 在 境 外 的 建 筑 服 务 工 程 项 目 在 境 外 的 工 程 监 理 服务 （ 新 增 ） 工 程 、 矿 产 资 源 在 境 外 的 工 程勘 察 勘 探 服 务 会 议 展 览 地 点 在 境 外 的 会 议 展览 服 务 存 储 地 点 在 境 外 的 仓 储 服 务 标 的 物 在 境 外 使 用 的 有 形 动 产租 赁 服 务 在 境 外 提 供 的 广 播 影 视 节 目 (作品 )的 发 行 、 播 映 服 务 在 境 外 提 供 的 文 化 体 育 、 教 育医 疗 和 旅 游 服 务 为 出 口 货 物 提 供

28、 的 邮 政 服 务 为 出 口 货 物 提 供 的 收 派 服 务 为 出 口 货 物 提 供 的 保 险 服 务 电 信 服 务 知 识 产 权 服 务 物 流 辅 助 服 务 （ 仓 储 服 务 、 收 派 服 务除 外 ） 鉴 证 咨 询 服 务 专 业 技 术 服 务 商 务 辅 助 服 务 广 告 投 放 地 在 境 外 的 广 告 服 务 无 形 资 产以 无 运 输 工 具 承 运 方 式 提 供的 国 际 运 输 服 务为 境 外 单 位 之 间 的 货 币 资 金融 通 及 其 他 金 融 业 务 提 供 的直 接 收 费 金 融 服 务 ， 且 该 服务 与 境 内 的

29、货 物 、 无 形 资 产和 不 动 产 无 关 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 规 定 的 其 他服 务营 改 增 细 则 分 析192016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。纳 税 义 务 发 生 时 间 36号 文 沿 用 了 106号 文 对 纳 税 义 务 发 生 时 间 的 规 定 ， 即 纳 税 人 发 生 应 税 行 为 并 收 讫 销 售 款 项或 者 取 得 索 取 销 售 款 项 凭 据 的 当 天 ； 先 开 具 发 票 的 ， 为 开 具 发 票 的 当 天 。 另 外 ， 36号 文 新 增 了 以 下 有 关 纳 税 义 务

30、 发 生 时 间 的 特 别 规 定 ： 纳 税 人 提 供 建 筑 服 务 、 租 赁 服 务 采 取 预 收 款 方 式 的 ， 其 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 收 到 预 收 款的 当 天 。 纳 税 人 从 事 金 融 商 品 转 让 的 ， 为 金 融 商 品 所 有 权 转 移 的 当 天 。 纳 税 人 发 生 视 同 销 售 服 务 、 无 形 资 产 或 者 不 动 产 的 ， 其 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 服 务 、 无 形资 产 转 让 完 成 的 当 天 或 者 不 动 产 权 属 变 更 的 当 天营 改 增 细 则 分 析202016。 欲 了 解

31、 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。行 业 特 殊 政 策建 筑 服 务 特 殊 规 定1) 一 般 纳 税 人 以 清 包 工 方 式 提 供 的 建 筑 服 务 ， 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 。2) 一 般 纳 税 人 为 甲 供 工 程 提 供 的 建 筑 服 务 ， 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 。3) 一 般 纳 税 人 为 建 筑 工 程 老 项 目 （ 即 开 工 日 期 在 2016年 4月 30日 前 ） 提 供 的 建 筑 服 务 ， 可 以选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 。4) 一 般

32、 纳 税 人 跨 县 （ 市 ） 提 供 建 筑 服 务 ， 适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 的 ， 应 以 取 得 的 全 部 价 款 和价 外 费 用 为 销 售 额 计 算 应 纳 税 额 。 但 应 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 扣 除 支 付 的 分 包 款 后的 余 额 ， 按 照 2%的 预 征 率 在 建 筑 服 务 发 生 地 预 缴 税 款 后 ， 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行纳 税 申 报 。5) 一 般 纳 税 人 跨 县 （ 市 ） 提 供 建 筑 服 务 ， 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 计 税 的

33、， 应 以 取 得 的 全 部 价款 和 价 外 费 用 扣 除 支 付 的 分 包 款 后 的 余 额 为 销 售 额 ， 按 照 3%的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 。 纳 税人 应 按 照 上 述 计 税 方 法 在 建 筑 服 务 发 生 地 预 缴 税 款 后 ， 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳税 申 报 。6) 小 规 模 纳 税 人 跨 县 （ 市 ） 提 供 建 筑 服 务 ， 应 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 扣 除 支 付 的 分 包款 后 的 余 额 为 销 售 额 ， 按 照 3%的 征 收 率 计 算 应 纳

34、税 额 。 纳 税 人 应 按 照 上 述 计 税 方 法 在 建 筑服 务 发 生 地 预 缴 税 款 后 ， 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报 。营 改 增 细 则 分 析212016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。行 业 特 殊 政 策不 动 产 销 售 一 般 规 则 ：1) 一 般 纳 税 人 销 售 其 2016年 5月 1日 后 取 得 或 自 建 的 不 动 产 ， 应 适 用 一 般 计 税 方 法 ， 以 取 得 的全 部 价 款 和 价 外 费 用 为 销 售 额 计 算 应 纳 税 额 ； 按 照

35、5%的 预 征 率 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后 ，向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报 。 若 该 不 动 产 不 属 于 自 建 不 动 产 ， 则 纳 税 人 在 计算 预 缴 税 款 时 ， 以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 减 去 该 项 不 动 产 购 置 原 价 或 者 取 得 不 动 产 时的 作 价 后 的 余 额 作 为 基 础 。 2) 房 地 产 开 发 企 业 采 取 预 收 款 方 式 销 售 所 开 发 的 房 地 产 项 目 ， 在 收 到 预 收 款 时 按 照 3%的 预征 率 预 缴 增

36、 值 税 。过 渡 规 则 ：1) 一 般 纳 税 人 销 售 其 2016年 4月 30日 前 取 得 或 自 建 的 不 动 产 ， 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 ，按 照 5%的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 ； 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后 ， 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关进 行 纳 税 申 报 。 若 该 不 动 产 不 属 于 自 建 不 动 产 ， 则 纳 税 人 在 计 算 应 纳 税 额 时 ， 以 取 得 的 全部 价 款 和 价 外 费 用 减 去 该 项 不 动 产 购 置 原 价 或 者 取 得 不 动 产

37、时 的 作 价 后 的 余 额 作 为 销 售 额 。2) 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 ， 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 老 项 目 ， 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税方 法 按 照 5%的 征 收 率 计 税 。 营 改 增 细 则 分 析222016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。行 业 特 殊 政 策不 动 产 经 营 租 赁 一 般 规 则 ： 一 般 纳 税 人 出 租 其 2016年 5月 1日 后 取 得 的 、 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 县 （ 市 ） 的 不 动产 ， 应 按 照 3

38、 的 预 征 率 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后 ， 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进行 纳 税 申 报 。 过 渡 规 则 ：一 般 纳 税 人 出 租 其 2016年 4月 30日 前 取 得 的 不 动 产 ， 可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 ,按照 5%的 征 收 率 计 算 应 纳 税 额 。 纳 税 人 出 租 其 2016年 4月 30日 前 取 得 的 与 机 构 所 在 地不 在 同 一 县 （ 市 ） 的 不 动 产 ， 应 按 照 上 述 计 税 方 法 在 不 动 产 所 在 地 预 缴 税 款 后 ， 向机 构 所 在

39、 地 主 管 税 务 机 关 进 行 纳 税 申 报 。 营 改 增 细 则 分 析232016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。营 改 增 的 行 业 影 响建 筑 业 和 房 地 产 业 适 用 11%的 增 值 税 税 率 ， 相 较 改 革 之 前 的 3%和 5%的 营 业 税 税 率 高 出 很 多 特 殊 政 策 可 能 消 除 部 分 影 响 建 筑 业 可 以 从 销 售 额 中 扣 除 分 包 款 地 产 业 纳 税 人 可 以 从 销 售 额 中 扣 除 土 地 出 让 金 预 缴 和 清 算 相 结 合 的 增 值 税 制 度 以 解 决

40、 房 地 产 开 发 企 业 可 能 产 生 的 进 销 项 错 配 问题 针 对 2016年 4月 30日 之 前 的 老 项 目 的 过 渡 期 政 策营 改 增 细 则 分 析242016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。营 改 增 的 行 业 影 响金 融 业 和 生 活 服 务 业 适 用 6%的 增 值 税 税 率 ， 相 较 改 革 之 前 3%或 5%的 营 业 税 税 率 而 言 ， 税 率 提 高 有 限 营 业 税 优 惠 政 策 大 都 被 保 留 ， 如 金 融 企 业 同 业 往 来 利 息 收 入 免 税 、 如 金 融 商 品 买

41、卖 的 税 基 为 卖 出 价 扣 除 买 入 价 后 的 余 额 为 销 售 额 等 考 虑 进 项 抵 扣 的 影 响 之 前 业 界 曾 经 预 期 金 融 业 和 生 活 服 务 业 纳 税 人 可 以 适 用 简 易 计 税 方 法 ， 但 36号 文并 未 纳 入 这 一 规 定 。第3部分营改增案例分析营 改 增 案 例 分 析262016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。背 景 A公 司 向 B银 行 贷 款 。 除 贷 款 利 息 之 外 ， A公 司 还 向 B银 行 支 付 与 该 笔 贷 款 相 关 的 手 续 费 等 。问 题 营 改

42、增 后 ： 对 于 A公 司 ， 是 否 可 以 抵 扣 贷 款 服 务 相 关 的 进 项 税 额 ？ 是 否 因 此 导 致 其 采 购 成 本 的 变化 ？ 对 于 B银 行 ， 是 否 可 以 向 客 户 转 嫁 增 值 税 ？ 如 何 与 客 户 进 行 商 业 谈 判 ？案 例 分 析 1 贷 款 利 息营 改 增 案 例 分 析272016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。案 例 分 析 1 贷 款 利 息分 析 贷 款 服 务 适 用 6%增 值 税 购 进 的 贷 款 服 务 的 进 项 税 额 不 得 从 销 项 税 额 中 抵 扣 接 受

43、贷 款 服 务 向 贷 款 方 支 付 的 与 该 笔 贷 款 直 接 相 关 的 投 融 资 顾 问 费 、 手 续 费 、 咨 询 费 等 费用 ， 其 进 项 税 额 不 得 从 销 项 税 额 中 抵 扣 。 取 决 于 A公 司 与 B银 行 的 商 业 谈 判 ， 营 改 增 后 就 贷 款 利 息 对 双 方 的 财 税 影 响 分 析 如 下 ：项 目 营 改 增 前 营 改 增 后假 设 完 全 无 法 转 嫁 假 设 全 额 转 嫁 （ 6%） 假 设 部 分 转 嫁 （ 1%）A公 司 现 金 支 出 100 100 106 100.7增 值 税 进 项 税 额 N/A

44、- - -利 息 支 出 成 本 100 100 106 100.7B银 行 现 金 流 入 100 100 106 100.7(95*(1+6%)营 业 税 /增 值 税 销 项 税 额 5（ 100*5%) 5.66(100/(1+6%)*6%) 6(106/(1+6%)*6%) 5.7(95*6%)利 息 净 收 入（ 不 含 营 业 税 /增 值 税 ） 95(100-5) 94.34(100-5.66) 100(106-6) 95营 改 增 案 例 分 析282016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。背 景 C公 司 为 一 家 房 地 产 企 业 ，

45、 拥 有 一 幢 办 公 楼 ， 主 要 用 于 对 外 出 租 。问 题 假 定 不 考 虑 其 他 影 响 因 素 ， 营 改 增 后 ： C公 司 对 收 取 的 租 金 应 该 怎 样 缴 纳 增 值 税 ？ C公 司 是 否 要 对 租 金 收 入 进 行 调 整 ？ 如 果 要 进 行 调 整 ， 需 要 考 虑 哪 些 因 素 ？案 例 分 析 2 不 动 产 租 赁营 改 增 案 例 分 析292016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。分 析 不 动 产 租 赁 适 用 11%增 值 税 税 率 ， 但 一 般 纳 税 人 出 租 其 在 201

46、6年 4月 30日 前 取 得 的 不 动 产 ，可 以 选 择 适 用 简 易 计 税 方 法 按 照 5%的 征 收 率 。 取 决 于 商 业 谈 判 中 ， C公 司 转 嫁 增 值 税 的 能 力 ， 以 及 是 否 适 用 过 渡 政 策 ， 营 改 增 后 可 能 的 租金 收 入 及 其 财 税 影 响 分 析 如 下 ：案 例 分 析 2 不 动 产 租 赁项 目 营 改 增 前 营 改 增 后一 般 计 税 简 易 计 税 (5%)假 设 完 全 无 法 转 嫁 假 设 全 额 转 嫁(11%） 假 设 部 分 转 嫁 (6%)租 金 总 收 入（ 现 金 流 入 ） 10

47、0 100 111 105.45 100营 业 税 /增 值 税 5(100*5%) 9.91(100/(1+11%)*11%) 11 (100*11%) 10.45(95*11%) 4.76(100/(1+5%)*5%)租 金 净 收 入 95(100-95) 90.09(100-9.91) 100(111-11) 95 95.24(100-4.76)营 改 增 案 例 分 析302016。 欲 了 解 更 多 信 息 ， 请 联 系 德 勤 中 国 。分 析 商 业 考 量 ： 租 户 是 否 是 增 值 税 一 般 纳 税 人 ？ 是 否 可 以 抵 扣 房 租 里 的 增 值 税 ？ 在 简 易 计 税 方 式 下 ， 出 租 方 （ 即 C公 司 ） 是 否 可 以 开 具 增 值 税 专 用 发 票 ， 供 租 户 抵 扣 之需 ？ C公 司 自 身 的 进 项 税 抵 扣 的 金 额 有 多 大 ？ 如 适 用 过 渡 期 ， 那 么 过 渡 期 的 期 限 是 多 少 ？案 例 分 析 2 不 动 产 租 赁