1、 为 规 范 工 程 完 工 后 ， 工 程 部 组 织 物 业 公 司 等 进 行 的 物 业 移 交 前 验收 检 验 和 工 程 竣 工 验 收 及 备 案 后 物 业 实 体 和 相 关 资 料 移 交 给 物 业 公 司 管 理的 工 作 流 程 ， 特 制 定 本 办 法 。 适 用 于 公 司 开 发 的 所 有 项 目 。 移 交 ： 指 公 司 开 发 的 工 程 ， 通 过 竣 工 验 收 和 备 案 后 ， 并 经 物 业 公司 确 认 达 到 可 移 交 标 准 ， 转 交 给 物 业 公 司 进 行 管 理 的 过 程 。 4 . 1 . 1 编 写 工 程 移 交
2、计 划 。 4 . 1 . 2 组 成 移 交 小 组 ， 组 织 相 关 部 门 沟 通 、 协 调 移 交 前 的 工 作 。 4 . 1 . 3 组 织 工 程 移 交 验 收 并 办 理 移 交 手 续 。 4 . 2 . 1 组 织 编 制 工 程 竣 工 图 、 竣 工 档 案 ， 并 办 理 相 关 资 料 的 移 交 。 4 . 2 . 2 组 织 工 程 内 部 初 验 ； 4 . 2 . 3 参 加 物 业 移 交 验 收 ， 参 与 移 交 检 查 。 4 . 2 . 4 作 为 检 查 小 组 对 细 部 检 查 发 现 的 问 题 ， 落 实 并 督 促 承 包 商
3、进 行 整 改 ，确 保 工 程 达 到 移 交 的 标 准 。 4 . 2 . 5 负 责 对 物 业 公 司 相 关 人 员 进 行 移 交 后 的 工 作 交 底 ，对 重 要 设 备 的 使 用进 行 相 关 培 训 。 4 . 2 . 6 负 责 监 督 总 承 包 商 的 整 改 。 4 . 3 . 1 成 立 物 业 接 管 小 组 ， 配 合 工 程 部 进 行 移 交 验 收 ， 并 办 理 移 交 手 续 。 4 . 3 . 2 工 程 移 交 后 ， 安 排 相 关 人 员 进 场 并 对 其 进 行 管 理 和 维 护 。 4 . 3 . 3 对 移 交 的 档 案 资
4、 料 进 行 归 档 保 管 。 4 . 4 总 承 包 商 4 . 4 . 1 成 立 整 改 小 组 ， 参 加 物 业 移 交 验 收 。 4 . 4 . 2 对 细 部 检 查 验 收 发 现 的 问 题 ，严 格 按 照 限 定 日 期 组 织 施 工 人 员 进 行 整改 ， 并 进 行 复 查 ， 确 保 工 程 质 量 达 到 竣 工 移 交 验 收 标 准 ， 保 证 工 程 顺 利 移交 。 4 . 4 . 3 在 通 过 移 交 验 收 后 ， 对 工 程 实 体 进 行 清 洁 、 封 闭 ， 整 理 和 完 善 工 程 竣工 资 料 ， 保 证 工 程 移 交 的 顺
5、 利 进 行 。 4 . 4 . 4 配 合 工 程 部 将 工 程 实 体 移 交 物 业 公 司 进 行 管 理 。 4 . 5 监 理 单 位 4 . 5 . 1 参 加 物 业 移 交 验 收 ， 参 与 移 交 检 查 。 4 . 5 . 2 负 责 监 督 总 承 包 商 的 整 改 。 5 . 1 . 1 施 工 单 位 工 程 完 工 自 检 后 、竣 工 验 收 前 ，物 业 公 司 提 出 接 管 验 收 标 准 ，项 目 经 理 部 根 据 公 司 项 目 开 发 总 控 计 划 安 排 ， 编 制 物 业 移 交 计 划 ， 上 报 公司 总 经 理 审 批 ； 5 .
6、 1 . 2 项 目 经 理 部 编 制 工 程 移 交 方 案 ， 安 排 物 业 移 交 检 查 ； 5 . 1 . 3 方 案 应 明 确 以 下 主 要 事 宜 ： （ 1 ） 成 立 由 公 司 工 程 部 、 项 目 经 理 部 、 物 业 公 司 、 承 包 商 以 及 施 工 单 位 、监 理 单 位 组 成 的 工 程 移 交 小 组 ； （ 2 ） 工 程 移 交 验 收 的 计 划 ； （ 3 ） 工 程 竣 工 资 料 移 交 给 物 业 公 司 的 计 划 。 5 . 1 . 4 方 案 和 计 划 提 交 公 司 总 经 理 审 批 。 5 . 2 . 1 项 目
7、经 理 部 组 织 成 立 检 查 小 组 （ 工 程 部 、 项 目 经 理 部 、 物 业 公 司 、 承包 商 以 及 施 工 单 位 、 监 理 单 位 相 关 人 员 组 成 ） 根 据 国 家 规 范 和 检 查 验 收 方案 对 工 程 进 行 检 查 验 收 ； 5 . 2 . 2 细 部 检 查 验 收 过 程 中 ， 由 项 目 经 理 部 组 织 专 题 例 会 ， 对 工 程 中 存 在 的问 题 及 时 予 以 协 调 解 决 。 5 . 2 . 3 检 查 小 组 对 验 收 过 程 发 现 的 问 题 进 行 分 类 汇 总 ，提 交 总 承 包 商 进 行 整改
8、 ； 5 . 2 . 4 项 目 经 理 部 、 监 理 公 司 监 督 总 承 包 商 、 施 工 单 位 的 整 改 。 5 . 2 . 5 整 改 完 毕 后 ， 由 项 目 经 理 部 组 织 检 查 小 组 进 行 复 验 ， 复 验 合 格 后 进 入移 交 环 节 。 5 . 3 . 1 工 程 部 应 组 织 工 程 移 交 小 组 在 内 部 初 验 和 检 查 结 束 时 召 开 专 题 会 议 ，确 定 工 程 移 交 时 间 ， 并 书 面 向 物 业 公 司 提 供 以 下 资 料 ： （ 1 ） 工 程 中 存 在 的 无 法 由 施 工 解 决 的 问 题 ， 及
9、 对 小 区 业 主 的 说 辞 。 （ 2 ） 物 业 公 司 接 收 工 程 时 应 注 意 的 问 题 。 （ 3 ） 接 收 工 程 设 备 的 物 业 管 理 人 员 的 培 训 计 划 。 （ 4 ） 要 求 物 业 公 司 派 驻 保 安 进 场 的 时 间 。 5 . 4 . 1 在 内 部 初 验 和 移 交 检 查 及 整 改 完 成 后 ， 项 目 经 理 部 组 织 工 程 竣 工 验收 。5 . 5 . 1 工 程 竣 工 验 收 及 备 案 后 ，工 程 部 按 计 划 提 前 两 天 书 面 通 知 物 业 公 司 工程 移 交 的 日 期 ， 并 组 织 召 开
10、 工 程 移 交 专 题 会 议 。 5 . 5 . 2 物 业 公 司 安 排 人 员 按 工 程 部 通 知 时 间 参 加 工 程 移 交 ，工 程 部 将 所 有 钥匙 整 理 并 标 识 后 ， 移 交 给 物 业 相 关 人 员 。（ 工 程 部 在 将 工 程 移 交 物 业 公 司 前 ，应 将 工 程 清 扫 干 净 ， 并 全 部 锁 门 封 闭 ） 5 . 5 . 3 在 移 交 过 程 中 ， 物 业 公 司 应 当 办 理 书 面 移 交 手 续 ， 在 签 收 后 ， 全 面 接收 和 开 始 管 理 物 业 。 5 . 6 . 1 项 目 竣 工 之 后 ， 项
11、目 经 理 部 把 所 有 工 程 竣 工 资 料 移 交 物 业 公 司 ： （ 1 ） 工 程 所 有 的 承 包 商 和 供 应 商 的 工 作 范 围 和 保 修 联 系 电 话 清 单 。 （ 2 ） 工 程 所 有 的 承 包 商 和 供 应 商 的 合 同 复 印 件 。 （ 3 ） 工 程 竣 工 资 料 和 竣 工 图 。 （ 4 ） 工 程 验 收 通 过 文 件 及 工 程 的 前 期 资 料 。 （ 5 ） 工 程 交 房 标 准 。 （ 6 ） 所 有 的 设 备 清 单 和 使 用 说 明 。 （ 7 ） 工 程 质 量 保 修 卡 。 5 . 6 . 2 公 司
12、业 务 部 应 将 业 主 资 料 提 交 给 工 程 部 ，由 工 程 部 把 业 主 资 料 移 交 物业 公 司 。 5 . 6 . 3 物 业 公 司 在 收 到 资 料 后 ， 应 负 责 组 织 进 行 验 收 ， 如 认 为 不 合 格 ， 则 提出 整 改 意 见 ， 当 整 改 完 毕 后 ， 办 理 书 面 移 交 手 续 ， 并 将 资 料 归 档 保 存 。 5 . 1 交 接 验 收 资 料 明 细 5 . 2 工 程 验 收 交 接 标 准 6 . 1 物 业 移 交 验 收 表 附 录 1 一 、 产 权 资 料 ： 项 目 批 准 文 件 、 用 地 批 准 文
13、 件 、 规 划 许 可 证 、 建 筑 执 照 二 、 技 术 资 料 ： 1 、 竣 工 图 。 包 括 平 面 图 、 建 筑 结 构 、 设 备 、 附 属 工 程 及 隐 蔽 管 线 的 全 套 图 纸 ； 2 、 竣 工 验 收 证 明 书 ； 3 、 钢 材 水 泥 等 主 要 材 料 的 质 量 保 证 书 ； 4 、 新 材 料 、 新 配 件 的 鉴 定 合 格 书 ； 5 、 工 程 设 计 变 更 通 知 及 技 术 核 定 单 （ 包 括 质 量 事 件 处 理 记 录 ）； 6 、 隐 蔽 工 程 验 收 合 格 证 ； 7 、 沉 陷 和 变 形 位 移 观 测
14、记 录 ； 8 、 永 久 性 水 准 点 位 置 及 基 础 埋 深 ； 9 、 水 、 电 、 气 、 采 暖 、 通 讯 、 网 络 、 消 防 、 电 梯 、 污 水 、 化 粪 池 等 设 备 设 施 检 验 合格 证 书 及 使 用 说 明 书 ； 1 0 、 砂 浆 、 混 凝 土 试 块 试 压 报 告 ； 1 1 、 给 排 水 、 采 暖 、 空 调 、 燃 气 系 统 的 试 压 报 告 ； 1 2 、 房 屋 及 设 施 、 设 备 的 约 定 保 修 合 同 。 三 、 其 他 相 关 资 料 附 录 2 一 、 主 体 结 构 1 、 地 基 基 础 结 构 不 得
15、 超 过 建 筑 地 基 基 础 允 许 变 形 值 ， 不 得 引 起 上 部 结 构 开 裂 或 损坏 ； 2 、 混 凝 土 构 件 发 生 变 形 、 裂 缝 ， 不 得 超 过 钢 筋 混 凝 土 规 定 值 ； 砖 石 结 构 必 须 有 足够 的 强 度 和 刚 度 ， 不 允 许 有 明 显 裂 缝 ； 3 、 木 结 构 应 结 点 牢 固 ， 支 撑 系 统 可 靠 ， 其 构 件 的 选 材 必 须 符 合 木 结 构 工 程 施 工 及验 收 规 范 有 关 规 定 ： 凡 应 抗 震 设 防 的 房 屋 ， 必 须 符 合 GB J 1 1 的 有 关 规 定 。 二
16、 、 墙 面 1 、 屋 内 墙 面 ： 抹 灰 面 平 整 ， 面 层 涂 料 均 匀 、 无 剥 落 、 无 明 显 裂 缝 、 无 污 迹 ， 块 料（ 如 瓷 砖 ） 面 层 粘 贴 牢 固 ， 无 缺 棱 掉 角 ， 对 缝 砂 浆 饱 满 ， 线 条 顺 直 ， 色 泽 一 致 ， 无 裂 缝 、损 伤 ； 2 、 外 墙 不 得 渗 水 ， 不 应 有 漏 刷 、 脱 皮 、 脱 色 现 象 ， 瓷 砖 粘 贴 牢 固 、 色 彩 一 致 、 表面 无 污 。 三 、 屋 面 1 、 各 类 屋 面 必 须 符 合 规 定 ， 排 水 畅 通 ， 无 积 水 ； 平 屋 面 应
17、有 隔 热 保 温 设 施 ， 房 屋公 有 部 位 应 设 置 屋 面 检 修 孔 ； 2 、 房 屋 、 阳 台 和 屋 顶 平 台 应 有 组 织 排 水 、 出 水 孔 、 檐 沟 ， 落 水 管 应 安 装 牢 固 、 接口 严 密 、 不 渗 漏 。 四 、 楼 地 面 面 层 与 基 层 必 须 黏 结 牢 固 ， 不 空 鼓 ； 卫 生 间 、 阳 台 、 盥 洗 间 地 面 与 相 邻 的 相 对 标 高应 符 合 设 计 要 求 ， 不 应 有 积 水 ， 不 允 许 倒 返 水 和 渗 漏 ； 木 楼 地 面 应 平 整 和 牢 固 ， 接 缝 密合 ， 卫 生 间 、
18、盥 洗 间 要 做 围 水 试 验 。 五 、 门 窗 1 、 开 启 自 如 ， 手 轻 摇 晃 门 窗 墙 面 接 触 牢 固 、 无 晃 动 和 裂 缝 出 现 ， 目 视 零 配 件 齐 全 ，位 置 准 确 ， 无 翘 曲 变 形 ； 2 、 从 室 内 轻 摇 晃 门 锁 与 门 连 接 牢 固 ， 开 关 灵 活 ； 3 、 木 门 油 漆 均 匀 ， 缝 隙 适 度 、 线 条 均 匀 ， 不 掉 角 、 无 变 形 ； 4 、 玻 璃 应 安 装 平 整 、 牢 固 ， 单 指 轻 击 无 轻 微 晃 动 ， 玻 璃 胶 缝 密 实 ， 无 损 伤 和 刮 花痕 迹 ； 双
19、玻 夹 层 无 污 迹 ， 塑 钢 门 窗 框 无 裂 缝 ； 5 、 电 子 对 讲 门 开 启 灵 活 ， 通 话 器 完 好 无 损 ， 通 话 清 楚 ， 不 锈 钢 门 无 刮 花 痕 迹 ； 6 、 防 盗 门 无 锈 迹 和 刮 花 痕 迹 ； 7 、 窗 台 泛 水 正 常 ， 无 向 室 内 倒 流 缺 陷 。 六 、 电 气 电 气 线 路 安 装 平 整 、 顺 直 、 接 点 紧 密 牢 固 ， 过 墙 应 有 导 管 ， 电 气 管 路 连 成 整 体 ， 并有 可 靠 接 地 ； 照 明 器 具 等 低 压 电 器 安 装 支 架 必 须 牢 固 ， 分 户 地 下
20、 室 的 照 明 与 楼 上 各 分 户电 表 连 接 有 预 留 接 线 ； 各 种 避 雷 装 置 连 接 点 必 须 牢 固 可 靠 ； 电 梯 能 准 确 运 行 、 选 层 、 平层 、 停 层 ， 曳 引 机 的 噪 声 和 震 动 声 不 得 超 过 规 定 值 ， 制 动 器 、 限 速 器 及 其 他 安 全 设 备 动作 灵 敏 可 靠 。 七 、 水 、 卫 、 烟 气 管 道 应 安 装 牢 固 ， 控 制 部 件 启 闭 灵 活 ， 无 滴 漏 ； 水 压 试 验 及 保 温 、 防 腐 设 施 必 须 符合 要 求 ， 应 按 套 装 水 表 或 预 留 表 位 ；
21、 卫 生 间 、 厨 房 内 的 排 污 管 应 分 设 ， 管 道 排 水 必 须 流畅 ； 卫 生 器 具 质 量 良 好 ， 接 口 不 得 渗 漏 ， 安 装 应 平 正 、 牢 固 ， 制 动 灵 活 ； 各 功 能 管 道 安装 布 局 合 理 ， 使 用 方 便 。 八 、 楼 梯 、 扶 手 混 凝 土 结 构 的 楼 梯 无 裂 缝 ， 面 层 无 剥 落 ， 钢 筋 无 外 露 ； 钢 木 结 构 的 楼 梯 安 装 牢 固 ，用 力 摇 无 晃 动 ， 钢 筋 无 锈 蚀 、 无 弯 曲 ； 扶 手 表 面 无 龟 裂 、 油 漆 无 脱 落 ， 色 泽 一 致 、 表
22、面光 滑 、 不 扎 手 。 九 、 附 属 工 程 及 其 他 室 外 排 水 系 统 的 标 高 、 检 查 井 设 置 、 管 道 坡 度 、 管 径 均 符 合 室 外 排 水 设 计 要 求 ； 管道 应 顺 直 且 排 水 畅 通 ， 井 盖 应 搁 置 稳 妥 并 设 置 井 圈 ； 明 沟 、 散 水 、 落 水 沟 不 得 有 断 落 、积 水 现 象 ； 房 屋 入 口 处 必 须 做 室 外 道 路 ， 并 与 主 干 道 相 通 ， 路 面 不 应 有 积 水 、 空 鼓 和 断裂 现 象 ； 房 屋 应 按 单 元 设 置 信 报 箱 ； 烟 道 、 通 风 道 、
23、垃 圾 道 应 畅 通 ， 无 堵 塞 物 ； 单 体 工程 必 须 做 到 工 完 料 净 场 地 清 ， 临 时 设 施 及 过 度 用 房 拆 除 清 理 完 毕 ， 室 内 外 高 差 符 合 设 计要 求 ； 群 体 设 计 应 检 验 相 应 的 市 政 、 公 建 配 套 设 施 和 服 务 设 施 。 十 、 消 防 设 施 消 防 设 施 必 须 有 消 防 部 门 检 验 合 格 签 证 1 、 防 栓 阀 门 完 好 ， 无 渗 漏 水 ， 油 漆 均 匀 ， 无 少 刷 、 漏 刷 现 象 ； 2 、 消 防 箱 门 锁 开 启 自 如 ， 玻 璃 安 装 牢 固 ，
24、标 志 清 楚 ； 消 防 管 、 消 防 带 等 配 套 齐 全 ，阀 门 完 好 ， 无 渗 漏 水 。 十 一 、 小 区 路 灯 1 、 灯 按 设 计 要 求 安 装 ， 灯 柱 牢 固 、 高 度 适 宜 ， 柱 面 油 漆 均 匀 、 无 损 伤 和 刮 花 ； 2 、 灯 具 安 装 牢 固 、 配 件 齐 全 ， 灯 罩 无 损 伤 ， 灯 泡 照 明 正 常 ， 光 照 度 达 到 规 定 要 求 。 十 二 、 绿 化 1 、 绿 化 面 积 、 绿 化 率 符 合 设 计 要 求 ， 按 设 计 要 求 种 植 花 草 树 木 ， 不 缺 株 少 苗 、 不乱 改 品
25、种 ， 成 活 率 9 8 % 以 上 ， 无 病 虫 害 发 生 ， 无 绿 化 死 角 ， 无 杂 草 丛 生 ， 绿 地 纯 度 9 8 % ； 2 、 绿 地 水 管 布 局 合 理 ， 阀 门 安 装 稳 固 、 无 摇 晃 ， 开 关 灵 活 、 无 漏 水 。 十 三 、 小 区 道 路 1 、 路 面 平 整 ， 无 起 砂 、 无 空 鼓 、 无 损 伤 ； 路 沿 砌 筑 整 齐 ， 灰 缝 饱 满 、 无 损 伤 ； 2 、 块 料 面 层 拼 砌 整 齐 、 平 整 稳 固 ， 料 面 五 裂 纹 、 无 缺 棱 掉 角 ； 3 、 路 牌 标 志 清 楚 ， 地 面
26、线 条 顺 直 、 清 晰 。 十 四 、 安 全 监 控 系 统 符 合 设 计 要 求 ， 布 局 合 理 ， 可 靠 性 好 ， 使 用 、 维 护 方 便 。 日期 年 月 日 物 业 名 称 开 工 日 期 竣 工 验 收 日 期 接 管 验 收 日 期 建 设 单 位 设 计 单 位 施 工 单 位 监 理 单 位 占 地 面 积 建 筑 面 积 移 交 内 容 房 屋 产 权 清 册 份 张 供 水 供 电 合 同 份 配 套 设 施/ 设 备/ 场 地/ 房 屋产 权 清 册 份 张 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用说 明 书份 移 交 顾 客 房 屋 钥 匙 户
27、 、 把/ 户 土 地 使 用 权 出 让 证 明 份 移 交 管 理 用 钥 匙 套 地 界 界 桩 放 点 报 告 份 小 区 规 划 图 张 建 设 用 地 规 划 许 可 证 份 竣 工 总 平 面 图 套 张 建 设 工 程 规 划 许 可 证 份 单 体 建 筑 竣 工 图 套 张 建 筑 物 命 名 、 更 名 审 批 资 料 份 单 体 结 构 竣 工 图 套 张 施 工 许 可 证 份 单 体 设 备 竣 工 图 套 张 建 筑 执 照 份 给 排 水 竣 工 图 套 张 工 程 竣 工 验 收 备 案 证 明 份 电 气 竣 工 图 套 张 工 程 规 划 验 收 合 格
28、证 明 份 绿 化 竣 工 图 套 张 消 防 验 收 合 格 证 明 份 室 外 地 下 管 网 竣 工 图 套 张 环 保 达 标 验 收 合 格 证 明 份 道 路 、 停 车 场 竣 工 图 套 张 电 梯 （ 扶 梯 ） 合 格 证 明 和 准 用文 件 份 户 型 平 面 图 及 水 电 线 路 图 套 张 民 防 工 程 竣 工 验 收 合 格 证 明 份 设 备 订 货 合 同 、 合 格 证 、 随机 使 用 说 明 书 、 检 验 报 告 、随 机 用 工 具 清 单 套 节 能 工 程 竣 工 验 收 合 格 证 明 份 环 境 检 测 竣 工 验 收 合 格 证 明 份 档 案 验 收 合 格 证 明 份 所 有 设 施 设 备 安 装 、 测 试 、验 收 记 录 。 套 隐 蔽 工 程 等 竣 工 验 收 合 格 证明 份 售 楼 资 料 及 规 划 要 点 份 移 交 意 见 ： 移 交 单 位 签 名 盖 章 ： 接 收 意 见 ： 接 收 单 位 签 名 盖 章 ： Y1342657N910N8:包括产权资料和技术资料
