1、 1【上善居】规划设计方案任务书1项目名称：中铁奥维尔 2上善居2用地概况：2.1 土地地点：成都市郫县城青快铁郫县西站点，南侧与中铁奥维尔紧邻，项目西侧为中冶田园高层项目，东侧为快铁站点及政府预留发展用地，北侧为成灌快速路。2.2 土地面积：62 亩，即 41，333.54 平方米（最终以实测面积提供红线图为准） 。2.3 周边概况： 地块东临快铁站点与政府预留发展用地，目前站点已经投入使用； 地块南侧为中铁奥维尔一期别墅项目，目前已经全面开工建设； 地块西侧为中冶田园高层项目，与本项目中间相隔一条规划道路； 地块北侧临成灌快速路及铁路高架桥，地块退道路红线 30 米； 地块呈梯形地块，东西
2、长约 380 米，南北长约 112 米，内部场地平整无建筑物（实际尺寸参照红线图） 。 为切实体会项目现场和周边条件，请设计单位组织前往现场踏勘，我司积极提供配合。3用地要求：3.1 组团建筑容积率：不低于 5.3(不含地下或半地下建筑面积 )。3.2 靠北侧临快铁建筑单元，限高 40 米，做到“3 个不一样”：不能一样高、不能一个样、不能一展齐。23.3 层高不低于 2.9 米。3.4 建筑覆盖率、绿化率：根据规划设计需要和有关规定进行确定3.5 停车位配套标准按照规范要求设计：住宅：不低于 0.7 位/户，其中地下地面停车比不低于 7:3（按郫县相关技术规定确定） 。摩托车、自行车位：根据
3、成都市有关规定及惯例进行配置。3.6 其他未提及的有关要求请按照国家和成都市有关规定进行设计。4设计依据4.1 【发展商提供的用地红线图】 （见附件） ；4.2 国家和地方有关的规范、法规和文件及城市规划准则。5设计要点5.1 项目定位【上善居】郫县快铁壹号项目超高层地标，高层生态华宅；郫县首个院落式风情居住示范区；科技+低碳，树立城市科技高端新标准 ；借势奥维尔一期，打造“墅级城邦”生活新典范。5.1.1 项目总体将发展成为环境优美、配套完备、风格创新的“风情健康居住社区” ，销售定位为价格合理的精品住宅，目标客户是有一定经济实力的首次或二次置业人士。5.1.2 项目概念设计以“院落、情感、
4、无忧”为主题，通过软性与硬件服务，努力为业主诠释一种完美人生，赋予客户一种全新的生活方式。5.1.3 为体现上述主题，发展商拟在项目规划中引入如下具体概念，现提出并做为规划设计的参考，设计师也可根据项目的特点提出其它富有创意的概念设计：3 设计主题：亲情院落 生活无忧考虑以小组团园林的布局方式形成现代高层的院落立体景观。将院落情节深化进入园林设计，与建筑相融合，形成独特和唯一性的风情演绎。 沿街商业：根据项目“都市休闲、健康生活”的定位，结合本地人的生活消费方式，在沿项目西侧、北侧面设计沿街 2层商业，南侧架空层将利用作为商业经营所用。 环境会所：利用首层局部架空的优势在室外环境中设计出一系列
5、的活动空间和设施，将居民的休闲引入到更加广泛的室外环境之中，真正使人与自然融为一体，形成“泛会所”概念，满足后期营销中的需要。 科技概念：本项目发展商拟考虑运用相关高科技节能环保技术，提升品质，如：新风系统、外墙降噪、同层排水、社区中水回收处理再利用、太阳节能灯公共用电系统等。 全架空层设计：利用首层设计全架空空间，设置泛会所相关配套所用。5.2 总体规划5.2.1 规划原则：充分利用地块条形优势，借助一期奥维尔别墅的低层优势，尽可能做到户户有景、户户朝南；5.2.2 规划范围：（对照用地红线附件）5.2.3 分期要求： 考虑到项目的施工组织，原则上项目将会分为 2 到 3 个批次建设，并销售
6、。5.2.4 道路要求： 考虑到项目规模不大，且与一期奥维尔相连接，社区出入口4设计结合项目用地及物业管理需求，建议考虑不宜超过 3 个。 项目地块呈条状，规划宜适合“分区庭院”的规划布局。地面中庭原则上为了满足消防通车外，尽可能不考虑同行机动车，以保证社区实现人车分流的品住健康居住需求。5.2.5 楼宇高度要求： 层高 33 层以内，建议高度不超过 100 米并满足航空限制要求。 具体楼宇高度请从总图布局、空间序列、日照和景观等多方面进行考虑。 顶层朝别墅小区侧，可适当考虑带屋顶花园设计。5.2.6 成本控制的主要技术指标： 公摊系数不大于 18%； 每平米钢含量不大于 55kg； 混凝土含
7、量 0.32m/平米5.2.7 日照朝向要求： 考虑到成都地区的日照情况和该项目住宅高质素的生活要求，因此规划中尽量做到“户户朝南” 。 建筑间距需满足成都市有关规定和要求。5.2.8 景观朝向要求：作为高档精品住宅，规划和环境设计中应以“户户有景” 。5.3 建筑分区化设计建议根据地形及相邻周界条件，可将其分为三档区域N一号区域5一号区域：北侧临高铁一线及规划道路一线受噪音及灰尘影响较大，是地块质素最低的区域。建议临路单元设计为套一户型为主，内侧设计为套二户型为主。二号区域：处于地块中间部分区域，可享中庭景观区内环境，外界影响相对较小，但北侧临路较近，景观受影响，是地块质素中等的区域。建议靠
8、近快铁户型尽可能摆放经济型房源为主。三号区域：南侧临奥维尔一期靠近别墅区，受外界影响较小，视野开阔，独享低密度别墅风景，是地块质素最高的区域。建议北侧朝向中庭设计摆放套二、套三为主，南侧朝向一期摆放套三为主。 5.4 住宅设计要求5.4.1 住宅平面要求组合科学、实用、卫生、方便、舒适，明厅、明厨、明厕，生活及服务阳台齐备。若有入户花园设计，则一定注意规避入户花园当过道的不实用设计。5.4.2 在有条件允许的情况下，尽可能考虑板式的楼型设计。5.4.3 住宅户型必须适应成都市场需求，户型的合理性、科学性是住宅项目发展和销售成功的基础。 5.4.4 住宅户型比要求： 户型 户型比 每户建筑面积套
9、一 10% 不超过55套二经济型30% 舒适型20%65-70 75-80套三 经济型25% 舒适型15% 90-95 105-110二号区域三号区域65.4.5 房间布置具体要求： 各房间设计应方正实用, 各房间必须无梁无柱； 主居室不小于 3.6 米3.6 米，次居室不小于 3.33.6米； 套一及经济型套二客厅开间建议为 3.6 米，舒适型套二客厅开间不低于 3.9 米，经济型套三客厅开间建议为4.0 米，舒适型套三客厅开间不低于 4.2 米。 注意房屋的私密性、采光、隔音、通风、实用等综合性能； 尤其客厅及主卧室要有良好的景观、采光和通风； 三房以上户型需分设主卧室卫生间和公用卫生间；
10、 平面布局注重功能分区，厨房与服务阳台、工人房及其卫生间要结合在一起组合成服务区进行设计； 厨房平面应设计成方形并配置 L 形灶台； 根据地区生活习惯，对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计，三房以上单位可考虑在主人套房设进入式衣帽间； 根据具体情况设计入户玄关、阳光室等。5.4.6 公用部分 电梯厅须做到自然采光、通风； 首层大堂需按“酒店式大堂”进行设计，要求宽敞、气派； 楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率； 电梯井道应尽量远离主要房间，避免电梯噪音对房间使用产生影响。75.5 小区配套设施5.5.1 半地下停车场：结合社区大中庭设
11、计半地下停车场，住宅楼设计为全地下室。抬高地面部分做园林景观。5.5.2 小区内配套内容包括：社区综合管理、乒乓球、健身器材、 儿童室外游乐以及半篮球场等。5.6 商业5.6.1 根据项目“亲情院落 无忧生活”的定位，商业内容包括购物超市、高雅茶室、露天茶座、咖啡厅、特色小食店、美容美发、洗衣店等店铺；二楼主要考虑为大型茶楼、洗浴会所等商业。5.6.2 设计时应兼顾对内和对外服务，在满足小区居民生活方便要求的同时，追求商业价值的最大化；5.6.3 尽量减少商业对小区住宅环境的影响。5.7 人防、消防等请按照国家和成都市的有关法规进行设计。6、设计成果6、1 图纸按 A3 规格印制、装订。6、2 图纸内容包括设计说明及指标核算、总体鸟瞰图（彩色） 、室外透视图（彩色，表现小区入口、商业以及部分住宅单体、社区中庭透视效果图） 、总体规划平面图（彩色） 、日照和景观分析图、人流车流和消防分析图、各住宅单体标准层及复式平面图和立面图、商业平面图和立面图等。6、3 请提供以作展示用的总体鸟瞰图、局部室外透视图、总体规划平面图等，要求统一为 A1 规格的彩色展板，表现方式不限。在装订成册的本装图中也要有相应的小表现图或表现图照片，便于有关人员对照阅读。
