1、烟台市住房建设规划（2008-2012）来源：烟台市规划局 更新日期：2008-06-28 阅读次数：400 次 区位分析图中心区保障性住房已确定项目示意图中心区土地使用现状图中心区住房建设项目示意图住房建设及住房用地供应年度计划图目 录第一章 总 则 1第二章 住房建设现状情况及需求预测 5第三章 住房发展目标 6第四章 住房建设年度计划 8第五章 住房用地布局规划及供应目标 9第六章 住房发展策略与住房政策 11第七章 规划实施的保障措施 14第八章 附则.17附表： 18第一章 总 则第一条 规划背景为促进烟台市经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强对我市住房建设的指导和统筹及对房地
2、产市场的引导和调控，调整住房结构，合理引导住房消费，适应本市居民日益增长的住房需求，促进房地产市场持续、稳定、健康发展，根据国家、省有关要求，依据相关法律、法规、规章和上层次规划要求，按照国家和本市关于房地产调控和住房建设的有关政策，结合本市实际，制定本规划。第二条 规划范围本次住房建设规划范围为烟台市中心区城市规划区范围，包括芝罘区和莱山区，规划建设用地总面积 132.0 平方公里。其中，芝罘区规划建设用地总面积 85.0 平方公里 ，莱山区规划建设用地总面积 47.0 平方公里。第三条 规划期限本次住房建设规划期限为 20082012 年。第四条 规划编制依据1. 中华人民共和国城市规划法
3、。2. 中华人民共和国城市房地产管理法。3. 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发2006 37 号）。4.建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006 165 号）。5.建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知（建规函2007380 号）。6.建设部办公厅关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函（建办规函2007740 号）。7.山东省建设厅转发建办规函2007740 号和建规函2007380 号文件做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知（鲁建规字20081 号）。8.建设部关于做好住
4、房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846 号）。9.省建设厅关于印发建规 200846 号文件做好 2008-2012 年住房建设规划的通知（鲁建规字20088 号）。10.山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发200637 号文件，调整住房供应结构稳定住房价格的通知（鲁政办发200680 号）。11.烟台市人民政府办公室关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知 （烟政办发2006125 号）。12.烟台市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见（烟政发20084 号）。13.关于烟台市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见 的说明（烟台市房产管理局）。14.烟台市城市总体规划
5、（2006-2020）。15.烟台市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要16.烟台市“十一五”城市近期建设规划（2006-2010）。17.烟台市住房建设规划（2006-2010）。18.国家、省、市相关法律、法规、规范和政府文件。第五条 规划指导思想以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅建设市场中配置资源的基础性作用，按照“总量控制、区城平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，做好城市住房保障工作，实现住房供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，引导和促进本市房地产业持续、协调、稳定、健康地发展，真正把烟台建设成为和
6、谐、文明、宜居之城。第六条 规划原则1、贯彻科学发展观，深入落实城市总体规划和城市近期建设规划。住房建设规划要与城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市近期建设规划相协调。2、切实落实“国办发200637 号文件”、“建住房2006165 号文件”、建设部下发的“建办规函2007740 号文件”、“建规200846 号文件”以及国家有关政策文件精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。3、立足于国情、省情、市情，依托本市的社会经济发展水平、资源和环境承载能力，充分考虑城市各
7、类住房需求，合理确定各类住房的建设规模，既坚持市场化方向，又重点发展面向广大中、低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用房、廉租房等保障性住房，并适时考虑流动人口住宿和住房问题，引导建立资源节约型住房消费和建设模式，进一步完善住房供应体系和住房保障体系，强化住房保障工作。4、依据本市沿海资源优势和城市性质定位，突出本市城市建设及房地产业的发展特色。5、进一步完善以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。6、坚持土地资源节约、集约、高效利用，合理安排住宅用地，重点保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，科学引导房地
8、产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展。7、充分考虑城镇中、低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政府保障性住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群体的生活环境，降低生活成本。8、坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展目标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；注重规划实施，制定有可操作性的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注 重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。第七条 规划目标规划以实现和谐社会和节约型社会，建设和谐、文明、宜居之烟台为根本目标。以完善市场为主导，优先保证保
9、障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的 70%。调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费。按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建商品住房结构比例要求，城市新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比例达到开发建设总面积的 70%以上。建立符合我市经济发展和人民生活实际水平、满足城市不同收入层次居民住房需求的多渠道供应、多层次保障的城市住房保障新机制。 基本解决城市低收入家庭和城市住房困难群体的住房问题。至规划期末，烟台市中心区人均居住建筑面积达到 25 平方米以上。第二章 住房建设现状情况及需求预测第八条 住房建设
10、现状情况至 2007 年底，烟台市中心区（芝罘区、莱山区）现状总人口 99.3 万人，建城区面积 94.3 平方公里，人口密度为 1.05 万人/ 平方公里。根据 2007 年城市住房状况调查，至 2007 年底，烟台市中心区（芝罘区、莱山区）住房建筑总面积 2122.1 万平方米，城市居民人均、户均住房建筑面积分别为 29.90 平方米和81.78 平方米。第九条 住房建设需求情况依据烟台市城市总体规划（2006 2020）中人口预测和烟台市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要，至 2012 年烟台市中心区总人口达到 113.1 万人。则规划期内烟台市中心区住房总需求为 3412 万平方米
11、，规划期内需新增住房面积 1290 万平方米，其中，新增普通商品住房 1175 万平方米，新建保障性住房建筑面积 115 万平方米。第三章 住房发展目标第十条 1、 至规划期末，烟台市中心区人均居住建筑面积达到 25 平方米以上。2、 至规划期末，基本解决人均住房建筑面积 10 平方米以下低收入家庭的住房问题。第十一条 规划期内烟台市中心区建设各类住房 13 万套，总建筑面积约 1293 万平方米。其中：普通商品住房 11.6 万套（含拆迁安置房），总建筑面积 1179 万平方米。保障性住房 1.4 万套，总建筑面积 114 万平方米。第十二条 住房建设结构指引（一） 住房建设结构确定原则1.
12、 建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现“以人为本”理念的现代居住小区，提高房地产开发综合水平。2. 建立健全以保障性住房为主要内容，多渠道解决住房问题的城市住房保障体系。3. 按照国家关于房地产市场宏观调控的要求，结合实际，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房等保障性住房建设，有计划、有步骤的解决中低收入群体的住房问题。4. 合理进行旧城居住区和“城中村”的改造。（二） 住房供应原则：保证充足的普通商品住房供应量；均衡供应经济适用住房；以扩大廉租住房覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量。（三
13、） 住房建设主要指标控制1. 新审批、新开工的住房建设项目，套型建筑面积 90 平方米以下住宅面积比重达到开发建设总面积的 70%以上。2. 保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住宅住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。3. 联动建设的保障性住房户型面积应当按照国家和省、市有关规定执行。其中，属多层建筑的廉租住房、经济适用住房，单套户型建筑面积应当分别控制在 50 平方米以内和 65 万平方米左右；属小高层、高层建筑的廉租住房、经济适用住房，单套户型建筑面积标准小高层上浮 15%、高层上浮 20%。4. 中心区范围内有一定规模的普通商品住房开发项目，原则上按净地出让总住
14、宅建筑面积的 15%，毛地出让总住宅建筑面积的 10%的比例，由房地产开发企业代建保障性住房，并确保在整体项目中首批建设，首批供应。5. 居住区建设控制指标按照各分区控制性详细规划中确定的控制指标执行。6. 居住区环境质量控制要求按照烟台市城市规划管理若干规定执行。第四章 住房建设年度计划第十三条 烟台市中心区 2008-2012 年住房建设年度计划如下：2008 年，建设住房 2.24 万套，总建筑面积 216 万平方米。其中，普通商品住房1.94 万套（含拆迁安置房 6000 套），总建筑面积 192 万平方米（含拆迁安置房 58 万平方米）；保障性住房 3000 套，总建筑面积 24 万
15、平方米。2009 年，建设住房 2.4 万套，总建筑面积 237 万平方米。其中，普通商品住房 2.15万套（含拆迁安置房 6500 套），总建筑面积 217 万平方米（含折迁安置房 63 万平方米）；保障性住房 2500 套，总建筑面积 20 万平方米。2010 年，建设住房 2.6 万套，总建筑面积 260 万平方米。其中，普通商品住房 2.35万套（含拆迁安置房 6500 套），总建筑面积 240 万平方米（含拆迁安置房 63 万平方米）；保障性住房 2500 套，总建筑面积 20 万平方米。2011 年，建设住房 2.8 万套，总建筑面积 280 万平方米。其中，普通商品住房 2.5万
16、套（含拆迁安置房 7000 套），总建筑面积 255 万平方米（含拆迁安置房 67.8 万平方米）；保障性住房 3000 套，总建筑面积 25 万平方米。2012 年，建设住房 3 万套，总建筑面积 300 万平方米。其中，普通商品住房 2.7 万套（含拆迁安置房 7000 套），总建筑面积 275 万平方米（含拆迁安置房 67.8 万平方米）；保障性住房 3000 套，总建筑面积 25 万平方米。第五章 住房用地布局规划及供应目标第十四条 住房建设用地布局规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小户型、中低价位普通商品住房和政府保障性住房的用地供应；坚持区域住房发展合
17、理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。1.坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，推动重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求优先保证普通商品住房和保障性住房的用地供应。2.芝罘区西部只楚地区（化工南路两侧）、幸福片区、芝罘区南部以黄务为中心的南部新城区；莱山区初家街道办事处、滨海路街道办事处、黄海路街道办事处等地区及周边地区为新增住房用地主要地区。住房用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对中心镇等地区的住房用地储备，逐步解决新增
18、人口的居住问题。3.规划期内，烟台市中心区供应住房建设用地 1077.5 公顷。第十五条 住房建设用地供应总量依据住房需求分析、住房用地供应潜力、住房建设总量和“烟台市土地利用总体规划（2006-2020）”进行安排。在规划期内，烟台市中心区住房建设用地供应总量为 1077.5 公顷。其中，政府保障性住房建设用地供应总量为 57.4 公顷，商品住房建设用地供应总量为 1021.1 公顷。第十六条 住房建设用地供应年度计划2008 年供应住房建设用地总量 180.0 公顷，其中，普通商品房用地（含联动建设保障性住房） 167.5 公顷，占年度土地供应总量的 93.1%；集中建设保障性住房建设用地
19、 12.5 公顷，占年度土地供应总量的 6.9 %。2009 年供应住房建设用地总量 197.5 公顷，其中，普通商品房用地（含联动建设保障性住房）187.6 公顷，占年度土地供应总量的 95.0%；集中建设保障性住房建设用地9.9 公顷，占年度土地供应总量的 5.0%。2010 年供应住房建设用地总量 216.7 公顷，其中，普通商品房用地（含联动建设保障性住房）205.9 公顷，占年度土地供应总量的 95.0%；集中建设保障性住房建设用地10.8 公顷，占年度土地供应总量的 5.0%。2011 年供应住房建设用地总量 233.3 公顷，其中，普通商品房用地（含联动建设保障性住房）221.6
20、 公顷，占年度土地供应总量的 95.0%；集中建设保障性住房建设用地 11.7 公顷，占年度土地供应总量的 5.0%。2012 年供应住房建设用地总量 250.0 公顷，其中，普通商品房用地（含联动建设保障性住房）237.5 公顷，占年度土地供应总量的 95.0%；集中建设保障性住房建设用地12.5 公顷，占年度土地供应总量的 5.0 %。第六章 住房发展策略与住房政策第十七条 继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障住房供应。适度控制中心城区住房建设规模，注重扩大外围住房建设规模。将土地配置从供地数量增长调整为供地结构优化，促进市场供求结构平衡。按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地
21、供应规模。适当提高住房建设开发强度。第十八条 以保障基本居住需求为主线，逐步向小康居住水平过渡。第十九条 充分发挥市场引导的积极作用，针对房地产业发展中存在的问题，科学运用政策调控手段，以引导、规范市场为主线，充分发挥市场配置资源的高效率和公平性，促进房地产业健康发展。在编制、落实规划的同时，及时发布准确的需求信息，公布内容翔实的供地计划，制定公平合理的监管措施。第二十条 采取有效措施，稳定住房价格。通过土地市场公开招标、拍卖、挂牌，建立公开透明的土地交易制度。努力创造条件，以熟地出让。公开市场交易信息，引导开发商和购房者理性投资和消费。加大保障性住房供应量，平抑房价。积极消化空置商品房，盘活
22、存量，形成梯度消费。大力推进住宅产业化，形成规模化供应，降低新型住宅的价格。第二十一条 加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积 90平方米以下的住房（含商品住房、政府保障型住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上。第二十二条 切实做好城市住房保障工作，扩大政府保障性住房供应、明确政府保障性住房供应对象的范围。建立健全以城市保障性住房为主要
23、内容，多渠道解决住房问题的城市住房保障体系。建立健全以联动建设为主、集中建设为辅的房源建设机制。明确保障范围。从 2008 年起，城市住房保障范围进行“两个调整”，即廉租住房保障范围从低保住房困难家庭调整为低收入住房困难家庭，经济适用房供应对象从中低收入住房困难家庭调整为低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在明确住房保障范围的基础上，完善住房保障供应程序。从实际保障能力出发，建立政府限价房、周转租赁房以及农民工住房等制度，拓宽保障性住房的渠道，逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加大政府投入和政策扶持力度。建立健全一整套租赁补贴和实物配租结合、宜补则补、宜租则租的工作机制，确保困难家
24、庭有房可租、有房可住。经济适用住房要严格执行政府指导价，向符合条件的城市低收入住房困难家庭出售。同时，要把企业集资合作建房全面纳入经济适用房管理，除距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业可以在符合城市规划前提下，经市政府批准，利用自用土地组织实施集资建房外，各级党政机关、事业单位一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得用新征收或新购买的土地搞集资合作建房。保障性住房要本着经济适用、标准适度、功能齐全的原则，优化设计，既要满足低收入家庭的基本住房需求，也要综合考虑交通、医疗、养老、教育、购物等需求，落实公共服务配套设施，真正做到便民利民。第二十三条进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引
25、导，规范房地产市场秩序。严格商品房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品房市场秩序。加大对房地产开发企业信息披露的监管，改进统计方式，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导房地产开发企业按照城市规划方向理性投资，合理引导城市预期和消费心理。进一步严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款的全程监控。第二十四条加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、
26、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。第二十五条.进一步发展住房二级和房屋租赁市场。通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规范引导住房二级市场和房屋租赁市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解一级市场需求，达到稳定房价的目的。第二十六条.积极稳妥的开展旧城居住区和“城中村（旧村）”改造。制定完善旧城居住区和“城中村”改造的配套政策，积极稳妥地推进旧城居住区和“城中村”改造。研究制定补偿机制，摸索村民住宅拆迁安置新办法。第七章 规划实施的保障措施第二十七条 本规划是指
27、导烟台市中心区规划范围内 2008-2012 年住房建设的主要依据，必须严格执行。相关部门必须严格把关，确保规划落实到位。（一）严格按年度计划供应土地，加强对房地产开发的全过程监管，采取征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等措施加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地的行为。（二）加强规划许可监管，对未按约定开工的房地产开发项目重新进行规划审查，对不符合规划许可的项目要依法查处，有关部门不得核发规划许可证、施工许可证和商品住房预售许可证。（三）综合运用税收、信贷等经济手段调控房地产市场，适度调整住房消费信贷政策，加大对投机性和投资性购房等交易行为的调控力度。第二十八条 加大住房保障实施力度，进一步
28、完善住房供应体系（一）建立分层次、多形式的住房保障框架体系。完善住房公积金制度， 大力发展个人住房贷款，推进住房分配货币化。合理安排经济适用房建设，扩大廉租住房制度覆盖范围，实行廉租补贴与配租相结合的操作模式，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。（二）加快建立健全住房保障房源和资金筹措机制。按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，通过收购商品住房、回购经济适用住房和二手房等方式，形成以中低价位、中小套型为主的多元化保障性房源筹措机制。通过财政安排、公积金增值收益、社会捐赠等式，多渠道筹集住房保障资金。第二十九条 加快推进住宅产业化进程（一）全面推行开发项目建设条件意见书制度，将住宅建筑与结构
29、技术、节能与新能源开发利用技术、智能化技术等相关要求落实到每个项目，进一步提高住宅性能，满足广大市民的居住需求。（二）在住宅工程中大力推广使用太阳能成套技术，做到太阳能热水系统与建筑工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。以开展大型住宅小区精装修试点为突破口，提高精装修的水平和比例。第三十条 规范市场秩序，引导和促进房地产市场持续稳定健康发展。（一）切实整治房地产交易环节违法违规行为，严格商品住房预售管理、加大对无证预售、囤积不售以及发布不实房屋交易信息等行为的查处力度。（二）加强房地产中介服务市场的建设，制定完善地房产中介服务机构管理办法，严格执行市场准入制度。（三）积极发展住房二级
30、市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，改善居住条件。（四）建立空置房登记制度。根据实际情况，制定切实有效的空置房盘活措施，增加住房市场的有效供应量。第三十一条 完善住房建设规划的配套措施和实施机制，强化住房建设规划的指导作用。（一）编制符合烟台市中心区住房建设、销售等实际的指导标准，严格按国家有关规定，核定经济适用住房成本、确定区域平均交易价格，为住房建设和销售提供参考依据。（二）制定土地出让计划实施方案，依法查处以村民自建房名义实施的违规开发行为，降低未来拆迁补偿成本。（三）合理安排年度供地计划，对纳入年度供地计划的用地项目，根据规划用途、空间位置和动（拆）迁难度等划分为优先开发
31、类、快速开发类、一般开发类等。对优先开发类的项目，根据城市规划，优先安排土地使用权公开出让。（四）建立住房建设规划评价制度，定期对住房建设规划的实施情况进行分析评价和评估，及时发现实际操作中的问题，并制定相应的规划调整方案，增强住房建设规划的可操作性和指导性。（五）完善住房建设规划公众参与机制，建立适应经济发展要求的住房建设规划实施、监控、管理体系。第三十二条 在严格落实国家调控措施的同时，结合烟台市实际，加强住房建设政策研究，推进房地产管理工作规范化、制度化。第三十三条 完善房地产统计和信息披露制度。建立房地产信息发布制度，定期展开信息发布会，发布商品房开发投资、开竣工、销售、空置等信息。通
32、过信息披露、政策解释和趋势分析，正确引导投资商、开发企业、消费者理性投资、理性消费。第三十四条 加强住房建设规划的信息化建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。第三十五条 加强住房建设规划监督管理加强住房建设规划监督管理，建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与责任追究制度，同级人大、上级城乡规划部门对住房建设规划中强制性内容的执行情况进行监督。同时，充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督。加强各相关部门在规划实施过程中的协作，将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、房管、规划、国土、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保工作进度。第八章 附则第三十六条 本此规划成果包括规划文本、图册、附件。上述成果为一完整性文件，具有同等法律效力。第三十七条 具体住房建设项目的相关要求以住房建设规划年度实施计划为准。第三十八条 本规划自公布之日起实施。第三十九条 本规划由烟台市规划局负责解释。附表
