1、注册测绘师资格考试辅导02 房产测绘案例分析,REAL ESTATE SERVY OFFICE OF XIAN,解 江 西安市房产测量事务所,房产测量的法律和政策依据,测绘法 第20条房产测量规范 1991CH，2000GB有关政策文件： 房产测绘管理办法 建住房【2002】74号文其他相关的定额、标准，参考或比照执行的地方细则（管理办法允许）,房产测绘案例 背景材料,任务概述：承接某市某区XX小区 30栋约18万平方米的 房产测绘任务，包括房产平面控制测量、房产调查 、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房 产分户以及成果资料的检查与验收。房屋建筑形式 为独栋、双拼、联排、住宅、多功能综
2、合楼等多种 形式。本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记 测绘。,房产测绘案例 背景材料,已有资料：本测区已有控制成果资料、本项目的房屋 用地文件、各建筑的规划审批及验收文件、各 建筑的设计文件、各建筑的房屋预售文件、建 设工程竣工测量成果报告及其控制导线测量资 料。,房产测绘案例 背景材料,引用文件：（按教材）房产测量规范、*市工程测量技术 规程范、测绘产品质量评定标准、* 市地籍测绘规则范、*市地籍图图式、 其他：国家和市相关管理部门发布的相关政策 文件。,房产测绘案例 背景材料,成果内容及规格：,房产测绘案例 背景材料,设计方案：房屋面积的测算精度按房产测量规范二 级要求，界址点点位中误
3、差0.05m，房屋面积 中误差(0.001S+0.02S)。房产平面控制测量利用竣工测量的平面控制 测量成果。房产调查由于本项目的房屋用地文件齐全， 周边权属简单，因此重点放在房屋调查。房产要素测量包括外业实测、建筑物实景拍 摄、房产图绘制与面积测算、分户房表等。,房产测绘案例 分析要点,房产测量的目的和内容：房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地 的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开 发利用、交易、征税、以及城镇规划建设提供数 据资料。 房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测 量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成 果资料的检查与验收等。,房产测绘案例 分析
4、要点,房产界址点的精度要求：,对于界址点间距小于50米时，实测边长与计算边 长较差的限差为 ( m + 0.02mD)。,房产测绘案例 分析要点,房屋面积测算的精度：,房产测绘案例 分析要点,平面控制测量：房产平面控制点包括二、三、四等平面控制 点和一、二、三级平面控制点。导线测量是房产平面控制测量的主要方法， GPS测量技术（包括网络RTK）也常用于房产平 面控制测量。,房产测绘案例 分析要点,房产面积测算：房产面积测算分为房屋面积和用地面积测算 两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共 有共用建筑面积、产权面积、使用面积测算。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积
5、，包括阳台、挑廊、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20 米以上的永久性建筑物。房屋使用面积是房屋户 内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。,房产测绘案例 分析要点,房产面积测算：房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占 有或共同使用的建筑面积。房屋建筑面积测算分为全部计算建筑面积、 计算一半建筑面积、不计算建筑面积 3 类。,考试样题,名词解释 房屋的建筑面积。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下 室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20米以上的永久性建筑物。重要概念 丘 幢 用地调查概念组5.5 房屋
6、调查概念组5.6 房 产图绘制概念组（分幅、丘、户） 面积计算概念组 （建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积、成套房屋面积概念组）,考试样题,简答题成套房屋的套内建筑面积由哪几部分组成？成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用 面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部 分组成。,考试样题,计算题1.设本案例中某套房的产权面积为100 m2，其 中套内建筑面积为80 m2，分摊所得共有共用面 积20 m2，计算该套房的分摊系数。分摊系数 = 分摊的共有面积 / 套内建筑面积= 20 / 80 = 0.250000,考试样题,计算题2.某栋五层楼，其中一层为商业用房，二至五层为住宅，阳台全为封闭
7、式。一层楼梯间和管井为住宅、商业使用，二至五层楼梯间和管井为住宅使用。各层1/2外墙由全楼共同分摊。分别计算住宅和商业的分摊系数。 解题步骤：计算总建筑面积；计算住宅、商业的套内面 积；计算住宅、商业共同分摊的面积和各自所得 的面积；计算住宅、商业各自的分摊的面积；计 算住宅和商业的分摊系数。,考试样题,计算题 2 附图,考试样题,计算题 2 附图,考试样题 计算题 2 的答案：,建筑面积总面积： Sz：2687.08 商业套内建筑面积： St1：445.70 住宅套内建筑面积： St2：1884.08 全楼（商业、住宅功能区）分摊的共有面积A：168.06 住宅功能区内的共有面积B1： 18
8、9.24 全楼分摊系数：Ka= 168.06/(2687.08-168.06) = 0.066716 住宅功能区内的分摊系数：K2=189.24(1+Ka)/1884.08= 0.107143 商业功能区分摊系数：K1= Ka= 0.066716 住宅功能区分摊系数：K2= Ka+ K2= 0.173859 商业分摊的共有面积：dS1= K1*St1= 29.74 住宅分摊的共有面积：dS2= K2*St2= 327.56 (=189.24+138.32) 商业部分建筑面积：S1= （1+K1）St1= 475.45 住宅部分建筑面积：S2= （1+K2）St2= 2211.64 校验：S= S1 +S2= 2687.09,谢谢大家! 2010.11,
