1、万科星园项目提效分析方案北京物业：杨维春、白金龙、冯旭、赵林锋 北京滨海新区白云峰、杨军 大连朗润园刘进军 2011年11月27日,B,D,节能降耗,安全、环境类优化,目录,1,项目概述,2,3,节能降耗,4,业务拓展,人员优化,项目概述,万科星园小区规划占地面积11.2万平方米,总建筑面积36万平方米,开发住宅面积28万平方米,容积率2.5,建筑密度20.2%,绿化覆盖率62%,住宅总户数2122户,商户24户,共计2146户。,附件：服务中心08年至10年经营情况,人员优化,服务中心成本支出中，人工费用（外包费用）及能耗费占服务中心成本支出的83%。因此，通过人员优化、节能降耗及服务中心经
2、营业务拓展是全年的重点工作。,人员优化,1、安全员简编： 星园园区内15栋大堂，2010年前安全员配制为每栋楼宇一名安全人员，2011年服务中心对园区大堂岗位进行人员优化，通过调整其岗位进行优化，针对时间点不同调整安全岗位数量，编制由2010年76人调整为65人，具体调整方式如下： 白天：大堂岗位人员为10，重点安全防控为园区主要出入口及各楼宇大堂； 夜间：大堂岗位人员为5人，重点安全防控为主要出入口及园区外围及主干道。 优化后预计提效结果：11人*2221元/人/月*12个月=293172元,9号大堂岗,8号大堂岗,12、13号大堂岗,11号大堂岗,15、16号大堂岗,14号大堂岗,3号大堂
3、岗,2号大堂岗,1号大堂岗,4号大堂岗,5号大堂岗,6号大堂岗,7号大堂岗,东南门岗,南门岗,西门岗,北门岗,东门岗,31号巡逻岗,30号巡逻岗,17号巡逻岗（外围）,班长,10号巡逻岗,星园地面监控探头及安全岗位分布,车库地下一层探头及安全岗位分布,23号车库岗,21号车库岗,20号车库岗,19号车库岗,人员优化,2、供方人员优化：服务中心通过对保洁供方现场工作流程的重新梳理，在保证服务品质的前提下对保洁岗位进行合并，提高人均管理面积。如：一至四期20至30层的楼宇内保洁人员由2012年3人合并至2人，对保洁人员的工作范围及工作流程进行相应调整，管理人员加强巡检力度。优化后预计提效结果： 1
4、1年优化后保洁人员数量:70人 12年优化后保洁人员数量50人：（68000抵消供方调价预期。一部分购置2台扫地机总投入13万元包括维保、电费。）全年费用节省金额：10人*1660/人/月*12个月=198000元,具体人员分布： 每栋楼：1人（15栋楼）16人，三号楼2人 替岗：4人（楼道替岗）（一天16人，每周休息1天，每天休息2人） 外围：10人+水系1人（一台扫地机：减3人） 外围地库替岗2人 扫地机开车：2人 地库6人（地库一台扫地机减去3人） 现场主管：1人 领班：（外围、地库1人）（楼层3人各八、七栋楼） 商业街：3（现在）优化：为2人 库管：1人； 每月：1660元/人,楼道1
5、人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道2人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,楼道1人,型号:瑞清-1250 清扫宽度：1.25米 36v电压,1000w驱动 效率：7200 /h 过滤面积 4 单价：4.5万元,型号: WS-SD1750 清扫宽度：1.75米 36v电压,1500w驱动 效率：10000 /h 过滤面积 5 单价：7.6万元,型号: WS-SD1550 清扫宽度：1.55米 36v电压,1500w驱动 效率：9000 /h 过滤面积 5 单价：6.6万元,环境类提效率上保洁设备代替人工,购买设备费用：9万元； 设备年耗
6、电费：150元/辆*12月*2辆=3600元 ； 设备年维护费用：100元/辆*12月*2辆=24000元； 总投入（设备费+电费+日常维护费）：130000元 机械可代替6名人工，可节约费用118800元； 预期使用寿命为3年，产权为北京公司，最终报废处理。（根据苏南公司方案进行测算）,清洁类提效方案（一）,型号:瑞清-1250 清扫宽度：1.25米 36v电压,1000w驱动 效率：7200 /h 过滤面积 4 单价：4.5万元,节能降耗能源统计表,能耗分析表园区用水能源分析,节能降耗结论,安全班宿舍用水、商业公共用水、 提相应的节能降耗方案食堂用水。,节能降耗措施,措施,节能降耗措施,养
7、护思路的转变,1，我们现场绿化维护的工作对象是植物，植物是有生命体，会死亡但也会长大，会扩繁会增值。因此我们可以把各项目现场看做是一个个苗圃、一个个培育基地，我们对现场的养护不光是维持景观性，更可以做到增值。例如：第三方评估机构对城市花园的植物材料估价2千万！过去的16年我们如若有意识的加以培养这2千万会增值为2亿吗？现在在这2千万的基础上我们还可以做什么？要知道没有一个苗圃会有如此品种繁多、应用普遍的植物材料，更何况我们的现场还有为数不少的名贵树种！ 2，变废为宝的资源利用模式！绿化养护中有大量的修剪工作，一直让我们头痛和不断投入成本的绿化垃圾清运，是否丢弃的全部是没用的“垃圾”？是否是我们
8、放错了地方？,绿色园林思路与分析,1，项目内部充分利用现有资源，优化资源发布； 2，项目间进行资源交换，共享，优势互补； 3，在园区内开辟“小型苗圃”，自繁自用，提高利用率，降低购苗成本； 4，不能利用的资源进行转让，变废为宝、节约成本。如“秸秆加工机”,大量苗木遗落在角落，不被发现和利用，,另外一番景象-月季等枝条再利用,月季修剪枝通过扦插繁殖半年即可成活、开花！,资料,在城市花园遍地生长的常春藤，在花卉市场购买都得十五元钱左右一盆,资料,秸秆环保机是指以玉米秸秆、小麦秸秆、棉花杆、稻草、稻壳、花生壳、玉米芯、树枝、树叶、锯末等农作物、固体废除物为原料，经过粉碎后加压、增密成型，消费“秸秆木
9、炭”的装备；秸秆木炭可以作为燃料，环保干净，远远低于原煤的成本和市场价钱，应用规模极为普遍。另外，秸秆木炭可以返回项目，作为土壤覆盖，是将绿化垃圾废料变废为宝。,绿化垃圾、垃圾分类后加工利用,树枝粉碎机能吃进直径20厘米左右的木头，经过粉碎后木头便变成木屑。而修剪树枝、清理枯枝时产生的树枝也可以直接送进树枝粉碎机进行粉碎，粉碎后的木屑可以铺在绿化带上作为绿化植物的肥料，可以覆盖公园内的树坑和黄土裸露处，不但起到了美化作用，更能保持水分，遏止杂草生长，同时还可肥沃土壤，帮助树木生长。既节约了资源，又减轻了园林工人的工作量。西安、南京市政绿化已经在采用！北京市园林绿化局在北京市林木修剪技术规定中也
10、建议使用。,生长良好且过密的鸢尾向内移栽，既降低草坪养护成本又利用鸢尾的习性形成景观,苗木分栽、扩繁,利用地被植物的扩繁和生长占据草坪位置，降低草坪的面积，从而降低草坪的养护成本和养护风险。,景天喜光耐寒、抗逆性强，可以移栽或扩繁到南向向阳或者土壤贫瘠的区域种植。,沙地柏压条,人工加速地被花卉的扩繁速度后，萱草和菊花的景观性强于草坪，养护难度和养护成本也低于草坪。,生长过密的灌木及互相影响生长又浪费资源，适当向外移栽扩大株距后可以增加景观的可视深度也充分利用了植物资源,草坪养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+油料等物资+浇水人工+打药人工+修剪人工=237元+2.2个人工 鸢尾、玉簪
11、养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+浇水人工+打药人工+修剪人工+移栽人工=95元+0. 7个人工 月季、萱草、菊花养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+浇水人工+打药人工+修剪人工+移栽人工=74元+0.85个人工 景天、沙地柏养护成本=物资成本+人力成本=水+肥料+药品+浇水人工+修剪人工+移栽人工=42元+0.65个人工,每100平米不同植物全年养护成本比较,每平米不同植物全年养护物资成本比较,每平米不同植物全年养护人力成本比较,以星园项目为例，全园区绿化养护面积为45000，草坪绿化面积35000.其中主景观成片草坪面积约为20000，其余为零散小块草坪区域15000
12、 。假设将其中10000 草坪逐渐使用地被植物替代，每年降低成本约14200到19500元，减少工时135到155即约一个工人5个月的工作量，折合工资约7500元。总计节约成本超过2万元。,优化后预计节约投入成本,绿化垃圾不出园每年各个项目按照养护面积不同，所产生的垃圾清运费用平均在1万元左右。假设将这部分成本转为进行可利用植物材料进行自繁自养，不可利用材料进行粉碎再利用，既可以最大化资源的利用率又节能减排、低碳环保！,优化后预计节约投入成本,万科星园苗圃选址,1、服务中心利用园区外围（东南门广场），与外部资源联系开展场地租赁业务平均每月为服务中心创收1500元，每年创收18000元； 2、服务中心与业委会沟通，对园区框架广告进行租赁。预计每月收入2000元，每年创收24000元。 3、园区主要出口设置便民服务岗亭，可以将客户服务前置，提高客户满意度的同时，增加经营性收入，每年创收50000元。 合计：92000元,业务拓展,提效成本： 设备、设施节能降耗成本：3.8万； 创造效益： 1、人员减员增效：49.1万； 2、节能降耗：19.7万； 3、业务拓展增效：9.2万。 合计：78万,总结,节能降耗，固本提效,谢谢！,
