1、住宅产品精装研究,2010年4月6日,前言,精装修，作为一种方便快捷的住房模式，在一些经济发达的城市已受到大力推广和普遍欢迎。房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房是半成品，精装修房才是成品房。继北京、上海之后，精装修房之风也渐渐席卷天津楼市，精装房会在很长的一段时间内成为天津楼市的主流。,主流精装产品分类,目前天津市场上出现的精装产品总体概括为两大类: (1)酒店式公寓:国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式，很受投资者的追捧，大部分为提包入住。 (2)高端居住型公寓:高品质的居住产品，精装标准普遍较高。,酒店式公寓产品,
2、本次分析的酒店式公寓:津塔公寓、皇冠国际、德圣公馆、天津中心、瑞景名郡、中央公馆。,津塔公寓,项目位置：天津市和平区大沽路2号 开发商：北京金融街控股有限公司 价格：28000-32000元/ 销售进度：85% 精装标准：3500元/,精装分析,墙面：进口壁纸 地面：实木复合地板 洁具：杜拉维特陶瓷制品汉斯格雅五金件 厨具：韩国汉森整体橱柜 家电：冰箱、洗衣机、微波炉均为伊莱克斯；LG空调 家私：无 大堂：墙面-壁纸、木饰面地面-进口石材,皇冠国际,项目位置：东丽空港物流加工区中心大道与东四道交口 开发商：天津市圣光置业有限公司 价格： 15000元/ 销售进度：40% 精装标准：3000元/
3、,精装分析,墙面：壁纸 地面：实木复合地板 洁具：TOTO、科勒 厨具：马头橱柜+依耐斯 配套 家电：洗衣机、冰箱、微波炉均为伊莱克斯；电视飞利浦 家私：圣斯克 大堂：墙面-石材、木饰面地面-地毯及石材,德圣公馆,项目位置：天津开发区第四大街泰达时尚广场观湖栈道 开发商：天津德圣投资有限公司 价格： 12500元/ 销售进度：95% 精装标准：2000元/,精装分析,墙面：乳胶漆 地面：复合地板 洁具：科马洁具 厨具：自制 家电：长虹电视，荣事达洗衣机，海尔冰箱 家私：北京某品牌 大堂：墙面-壁纸、木饰面地面-石材,天津中心,项目位置：和平区南京路与贵阳路交叉口南京路219号 开发商：天津复地
4、浦和发展有限公司 价格： 25500元/ 销售进度：90% 精装标准：4000-6000元/,精装分析,墙面：壁纸 地面：实木复合地板 洁具：杜拉维特陶瓷制品汉斯格雅五金件 厨具：博洛尼整体橱柜 家电：冰箱、微波炉、洗衣机、电视均为西门子 家私：进口家私 大堂:墙面-石材、木饰面地面-石材,瑞景名郡,项目位置：南京路经联大厦东侧 开发商：天津瑞景置业有限公司 价格： 25000元/ 销售进度：45%(整体的50%还没开放) 精装标准：2500元/,精装分析,墙面：乳胶漆 地面：实木复合地板 洁具：TOTO 厨具：自制整体橱柜 家电：无 家私：无 大堂：墙面-乳胶漆地面-石材,中央公馆,项目位置
5、：河西区吴家窑大街先进里28号开发商：天津奥联房地产开发有限公司 价格： 21000元/ 销售进度：30% 精装标准：4500元/,精装分析,墙面：乳胶漆 地面：实木复合地板 洁具：杜拉维特3系 厨具：自制 家电：冰箱、洗衣机为西门子；SONY&飞利浦电视 家私：自制 大堂：墙面-石材、镜面地面-石材,小结,综合上述6个项目以表达精装修在于整体价格体系的分配比例。以及客户对于各项目的认可程度。看下列表格：,高端居住产品精装分析,本次分析高端居住产品：津门公寓、仁恒海河广场、万通华府、星美御、公园6号、万科金奥国际。,津门公寓,项目位置：和平区大沽桥与兴安路交汇处 开发商：北京金融街控股股份有限
6、公司 价格： 30000元/ 销售进度：80% 精装标准：4000元/,精装分析,墙面：进口壁纸 地面：进口天然石材 洁具：杜拉维特陶瓷制品汉斯格雅五金件（另送按摩浴缸） 厨具：汉森整体橱柜 家电：冰箱伊莱克斯；户式中央空调 家私：无 大堂：墙面-石材、木饰面地面-石材,仁恒海河广场,项目位置：南开东马路138号新世界广场对面 开发商：仁恒发展（天津）有限公司 价格： 26000元/ 销售进度：一期销售以尾声 精装标准：3500-4000元/,精装分析,墙面：壁纸 地面：实木复合地板；石材 洁具：柯勒陶瓷制品高仪五金件 厨具：自制 家电：冰箱西门子及同等品牌 家私：无 大堂：墙面-石材、木饰面
7、地面-石材,万通华府,项目位置：开发区新城东路48号 。 开发商：天津万通时尚置业有限责任公司 价格： 22000元/ 销售进度：豪宅部分售罄 精装标准：4000元/,精装分析,墙面:石材加壁纸 地面：石材 洁具：杜拉维特陶瓷制品诺托的五金件 厨具：威尔肯整体橱柜 家电：冰箱、微波炉等都是西门子（日立户式中央空调附送掌纹识别系统） 家私：无 大堂：地面墙面都是石材,星美御,项目位置：西康路与营口道交口 开发商：天津翔驰 价格： 32000元/ 销售进度：未开盘 精装标准：4000元/,精装分析,墙面：壁纸 地面：实木复合地板 洁具：杜拉维特陶瓷制品汉斯格雅五金件 厨具：博洛尼整体橱柜 家电：无
8、 家私：无 大堂：墙面-石材地面-石材,公园6号,项目位置：开发区4大街与泰祥路交口 开发商：天津泰丰工业园投资（集团）有限公司 价格： 15000元/ 销售进度：50% 精装标准：2500元/ ,精装分析,墙面：乳胶漆 地面：实木复合 洁具：杜拉维特陶瓷制品汉斯格雅五金件 厨具：自制整体橱柜 家电：冰箱、抽油烟机等 西门子品牌 家私：无 大堂：墙面-乳胶漆地面-瓷砖,万科金奥国际,项目位置：天津市卫津南路中石油立交桥东南侧 开发商：天津万科房地产有限公司 价格： 16000元/ 销售进度：住宅部分50% 精装标准：1200元/,精装分析,墙面：乳胶漆 地面：实木复合地板 洁具：乐嘉 厨具：自
9、制整体橱柜、方太油烟机 家电：无 家私：无 大堂：墙面-乳胶漆地面-石材、瓷砖,小结,综合上述6个项目以表达精装修在于整体价格体系的分配比例。以及客户对于各项目的认可程度。看下列表格：,项目分析,本次共研究分析了精装产品项目12个，其中有大部分项目的销售价格均在2万/平米以上，其精装修报价占总房款的15%左右。项目档次定位较高，相对于同等价位的产品，精装产品给开发商企业带来了更高的利润空间，各项目良好的销售进度，也反映了精装产品在整个房地产市场的认可度。,客户分类,客户类型大概分为两种：居住型：不论物质财富积累到任何程度，他们追求的永远是居住水平和生活品质的提升。（部分客户也会考虑到精装产品的
10、经济性）投资型：更加关注精装能否提升项目的品质，是否因精装修带来了更大的收益；并且节约了投资者花费在装修上的时间及精力。（很多投资者比较喜欢例如酒店的制式装修）,客户需求,客户对于精装修的需求主要分为以下几点：施工质量：随着精装修产品在市场上的大量推广，施工质量已成为客户关注的焦点。精装材质：材质的运用代表着整体项目的精装品质，客户对于材质的品牌及附加值关注日趋成熟。总体设计：许多高端产品已将精装的设计列为自己品牌形象及核心卖点。风格运用：不同风格适应了不同年龄阶段的客群，例如：中式、欧式、简约等已成为市场的主流。个人品味可协调性：精装房的统一模式会抹杀客户对于自己个性的追求，更多的开发商会以
11、菜单模式来协调个性的需求。（投资型酒店式公寓除外）价值提升：优良的精装修提升了项目的品质，给许多投资型客户带来了更大的收益。,精装的利与弊 之开发商篇,利：商家永远把利润放在第一位。而精装修给开发商带来了丰厚的利润。经调查，精装修的费用报价占据了房屋总款的15%-20%，更多的商家会有自己的产业链，利润可想而知。 弊：操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序，并且需要大量的人力及财力资源。纠纷很多。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。,精装的利与弊 之客户篇,利：省时省力
12、，大部分人都为装修搞得筋疲力尽，这也是精装房得到客户认可的主要因素。开发商统一装修可以保持良好建筑结构，对于室内外环境都有很大提升。消费权益有保障。由于精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能部门的有效监控 。 弊：纠纷多收楼时发现装修房与自己所想有不符合 ，对于精装房的质量会承担一定的风险性。精装的统一标准缺乏客户的个性要求。部分商家的装修报价水分过大造成客户质疑。,精装的利与弊 之销售篇,销售具有两面性。开发商的利润和销售紧密相关，做好销售的工作更要站在客户的角度去观察问题。在总体市场都认可精装房的时候销售的利与弊已经很轻了。 利：主流市场已经成型，客户对精装房的优点普遍认可。 弊:出售的是成品房对于销售要求的更加严谨以免出现不必要的纠纷。注：项目的档次要和精装的水平相吻合才不会给销售带来阻碍。,总结,在这个城市土地稀缺的时代，精装房无疑给开发商在有限的土地带来了更为广阔的利润空间。特别是在目前市场供应量激增、消费者却持币待购的情况下，开发商做精装修可以体现开发商高超的操作水平、提升产品性价比，增加项目附加值。目前市场对于精装产品的认可度远高于毛坯房，这也给予了开发企业继续走高品质精装路线的有力支持。,
