1、曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 1曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 2目 录第一章、地块概况 .2一、曲靖市概况 .2二、麒麟区概况 .3三、曲靖市麒麟区城区图： .3四、地块基本情况 .4五、地块周边配套设施 .5第二章、市场分析 .6一、曲靖房地产市场状况 .6二、曲靖市楼盘分析 .6曲靖阳光花园 .6爨园小区 .10立得.江滨花园 .14红日花园 .17三、曲靖市房地产市场分析 .20第三章、项目定位 .22一、确定目标客户 .22二、针对目标客户群的总体规划思路 .231. 开发规模及建筑形态 .232. 功能设置 .233. 针对目标客户群的户
2、型指标 .244. 针对目标客户群的总体建筑风格 .24三、项目建设定位 .24第四章、项目成本 .25一、土地成本 .25二、建设成本 .25三、销售成本 .27四、公司管理费 .28五、项目销售税金 .29六、项目风险准备金 .29七、项目成本汇总 .30第五章、项目销售收入 .30第六章、项目损益 .31第七章、开发计划 .32第八章、资金计划 .32第九章、项目风险 .32第十章、结论及建议 .33一、项目开发定位 .33二、项目收益 .34三、项目风险 .34曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 3四、建议 .34项 目 建 议 书第一章、地块概况一、曲靖市概况曲靖市位于云南省东部，地
3、处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经 10303 10450，北纬 2419 27 03之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距 103 千米，南北最大纵距302 千米。全市国土总面积 28904 平方千米，占云南省面积的 13.63%，其中山区面积约占 88%，坝区面积约占 12%。市政府所在地麒麟区，海拔 1881
4、米，离省会昆明 130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要组成部分，又是大西南攀西六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。曲靖市设 1 市 1 区 7 县，即宣威市（县级） 、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。曲靖市总人口为 556.12 万人，其中非农业人口为 68.40 万人。在总人口中，男性为 292.29 万人，女性为 263.82 人。人口密度为每平方千米 192 人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等 8 个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔 2000 米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和
5、不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带 6 种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温 14.5，年平均降水量 1028.7 毫米，主要集中在 510 月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 4温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。二、麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经 10310104 13、北纬 250825 36之间。东与富源县接壤，南与罗
6、平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔 1881 米，距省会昆明 136 公里。全区总面积 1552.83 平方公里。 全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓 4 个街道(乡级)，三宝、越州、东山 3 个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营 5 个乡。全区现有人口 33 万，按发展规划到 2020 年将达到 70 万人口，向周边发展 30 万人左右。三、曲靖市麒麟区城区图： （注：地图上红色图块为拟建项目用地）曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 5四、地块基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以
7、北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有 100 亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退 100 米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长 545 米，南北宽 485 米，面积约 400 亩，预估土地价格为 20 万元/亩。地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 6图一、地块现状实景照片
8、图二、地块北面 图三、地块东面图四、地块南面 图五、曲沾大道五、地块周边配套设施a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校b.医院：昆明铁路局曲靖医院c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约 1.5km、附近暂无超市d.银行网点：环城供销合作社e.交通：公交车可乘 6 路、7 路到达地块，曲靖火车站距地块约 2 km，曲胜高速路入口距地块也约有 2 km 路程f.市政设施：曲靖市公安局交警支队直属大队g.企业：曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽配城h.娱乐设施：曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会
9、、龙泉浴中池、天天鲜鱼店曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 7由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇的待开发结合部。第二章、市场分析一、曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达 50 多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。预计今后 5 年内曲靖市房地产行业投入不会低于 140 亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。在 2003 年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展，房地产开发呈现良好的发展势头。曲靖市房地产开发计划投资 3.75 亿元，
10、施工面积 56.35 万平方米，其中新开工面积 25.9 万平方米，竣工面积 24.8 万平方米，销售额达 2.6 亿元，预售商品房面积达 18.25 万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区” 、立得地产的“立得江滨花园” 、鸿泰地产的“翠峰雅苑” 、安厦地产的“西苑小区” 、云建地产的“珠江花园” 、飞龙地产的“建设花园” 、市房地产的“滇东佳园” 、境胜地产的“家园小区” 、沾益县房地产的“玉林花园” 、保利基房地产的“保利家园” 、红日地产的“红日花园” 、东盛地产等。而在昆明成功开发了“阳光花园” 、 “阳光
11、A 版”的云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在 2002 年开发推出了“曲靖阳光花园” 。二、曲靖市楼盘分析曲 靖 阳 光 花 园1. 项目与城市的关系社区地处曲靖市南片开发区,位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南 1.5公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。社区周边要拟建大型商业步行广场。2. 开发商/发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于 2002 年 4 月 5 日，由云南云电阳光房地曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 8产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过“阳光花园”等项目
12、，目前已取得一级开发资质证书。3. 项目状况1) 项目名称：曲靖阳光花园2) 详细地址：曲陆高等级公路 1.5km 处（中级人民法院旁）3) 售楼电话：（0874）3395966 3395977 3395988 33959994) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积 945.217 亩（63.015 公顷）6) 总建面积 80 万7) 市场类别： 由 56 栋多层和 54 栋别墅组成大型住宅小区8) 容积率： 1.0849) 绿化率 48%10) 规划总户数 1414 户（一期）11) 面积范围 89.65286.85（建筑面积）12) 施工单位：四川长城建筑集团13) 面
13、积配比：（共 25 种户型）户型 建筑面积（） 格局 备注A1 89.65 2+2+1B1 98.38 3+2+1C1 109.97 3+2+2C2 109.99 3+2+2D1 116.25 3+2+2D2-1 116.33 3+2+2D2-2 112.12 3+2+2E1 126.02 3+2+2E2 128.25 3+2+2F1 138.32 3+2+2F2 132.95 3+2+2G1 144.47 4+2+2G2 151.99 4+2+2H1 166.55 4+2+2曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 9B1-1(顶跃) 153.24 4+2+2+2（露台）C2-1(顶跃) 145.
14、85 3+2+2+2（露台）E1-1（跃) 164.88 4+2+2+2（露台）L1 联排别墅 209.14 4+3+4+2（露台）L2 联排别墅 210.24 5+2+4+1（露台）L3- L4 联排别墅 199.37 4+3+4+1（露台）S1 双拼别墅 238.15 4+3+3S2 双拼别墅 223.09 4+2+3S3 双拼别墅 229.84 4+2+3D1 独立别墅 286.85 4+3+3（露台）D2 独立别墅 271.74 4+2+4+1（露台）【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4. 社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、小学、医院、健身娱乐中心等。5. 项目销售状
15、况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 起价：1060 元/均价：1380 元/最高价：1460 元/总价范围：12 万35 万B. 别墅 起价：1960 元/均价：2080 元/ 最高价：2160 元/总价范围：40 万60 万C. 商铺价格及销售情况： 3180 元/，已售出一部分D. 车位价格及销售情况：室内车库共 331 个车位，建筑面积 12488.09（其中集中车库共 133 个车位，建筑面积 5316.51；独立车库共 198 个车位，建筑面积 7171.58）以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数） 。车位价格：2500 元/2) 销售率：70
16、%左右，集团购买了一部分。曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书 103) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部为独立两层框架建筑，总建筑面积为 1815。一个大规模的沙盘，一个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。B. 销售人员评价：A、人员数量：8 人B、着装情况：统一C、服务态度：一般D、专业水平：一般C. 销售推广：案场外围墙有统一广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有一块大型户外广告。6. 未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。7. 项目实施情况1) 开工时间：2003 年 9 月 10 日2) 开盘时间：2004 年 3 月 17 日3) 交房时间：2005 年 2 月 28
17、 日8. 交房标准1) 室外：外墙涂料、局部贴外墙外墙面砖2) 客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平3) 卫生间：配卫生洁具，地面以上 2.6 米高部位采用内墙砖贴面，2.6 米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。4) 厨房：内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。5) 窗：铝合金窗6) 分户门：优质复合防盗门7) 阳台门：铝合金门8) 太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内 6 个回路供电，设动力（电炊）线路，户内选用优质开关插座，客厅、主卧室各设一个有线电视端口及电话线路端口。9. 配套费收取情况配套设施费暂时不收取， （包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等） ，与团购业主商量再定。
