1、,投资发展中心、成都龙光项目发展部,2019/4/15,眉山市城市报告,目 录 CONTENTS,1,城市简介,2,城市规划,3,房地产市场,4,总结和建议,城市功能、地位,眉山市辖“一区五县”（东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神）。全市面积为 7186平方公里，2011年全市户籍总人口为349万人，其中东坡区人口约83万，东坡区中心城区常住人口约30万。,城市概况,“十二五”发展目标：成都都市圈区域性中心城市，以东坡文化为特色的历史文化名城，现代生态田园城市。,成渝经济区的现代化工业基地 成都都市圈南翼的文教科研基地 以东坡文化为特色的旅游目的地,眉山市位于成都平原西南部， 距成都仅60公
2、里，距双流机场仅50公里，成绵乐客专通车后，眉山到成都大约只需18分钟。,城市区位,同时，据最新的规划，眉山市仁寿县和彭山县被划入天府新区，面积约为94平方公里，其中以青龙镇、视高镇为核心区域。,主城区交通现状,一环路,一环路,支柱产业,眉山市的支柱产业工业和旅游业：有化工产业、芒硝产业、食品加工产业、木竹加工产业、建材产业、铝产业、硅产业和旅游业。,目前有: 30个工业园区， 10个旅游园区、3个物流园区。,数据来源: 眉山市各年统计公报,附表一:,眉山市GDP变化及年增幅曲线图,眉山市人均GDP变化及年增幅曲线图,GDP与人均GDP,2011年，眉山市GDP总量增速有所放缓，但人均GDP的
3、增长继续保持强劲势头，经济发展前景向好。,数据分析,2011年四川省各市GDP及人均GDP情况比较,2011年眉山市GDP总量相对靠后。,2011年眉山市在四川省内发展水平,数据分析,目 录 CONTENTS,1,城市简介,2,城市规划,3,房地产市场,4,总结和建议,中心城市总体规划,眉山城市空间发展在现有基础上重点东进、西移、南优、北拓、中提升，拥江发展。 规划期内应主要向北、向东发展，适当向西发展。,据了解，眉山市政府计划重新申请调整城市行政区划，在现有一个东坡区的基础上，增加泯东新区和彭祖新区两个行政区（地级市须设三个区）。,岷江新区,彭祖新区,城市空间战略结构规划,一环：规划绕城快速
4、环路。 两心：老城、新区分别建设市级公共服务中心。 三片：城市空间以成昆铁路和成乐高速公路交通走廊、岷江生态走廊为分隔，形成中、东、西三个片区发展。 四轴：城市中部形成东西向的城市发展主轴，联系城市三功能片区；三片区内部形成南北向的城市发展轴，分别为东部旅游发展轴、中部城市发展主轴、西部工业发展轴，带动城市整体发展。 多组团： 东部文化旅游片区 中部城市综合功能片区 西部工业片区,“一环、两心，三片，四轴，多组团”,市域交通规划,形成“五箭齐发”的交通布局： 一条高速公路：成乐高速 四条快速通道： 成眉快速通道（大件路）、岷江东路（天府大道）、成黑快速通道（红星路南延线）、成仁快速通道，积极融
5、入成都经济圈。,中心城区道路规划,中心城区四周各规划1条快速路（成眉快速路、蒲仁快速路、岷江东路、106省道），形成城市外围环路。城市结构性主干路形成“七横九纵”的道路网络。,潜力区域岷江东岸新区,岷东新区位于眉山市东部岷江以东区域，是眉山市委市政府按照四川省委的要求，在眉山市岷江以东规划的22平方公里的范围。目前处于市政道路建设阶段，近期将推出片区安置房地块项目。,目 录 CONTENTS,1,城市简介,2,城市规划,3,房地产市场,4,总结和建议,数据来源：眉山市年统计公报、年度工作报告、眉山市统计局,附表二：房地产市场供需指标,数据来源：眉山市房地产管理局网站,附表二：房地产市场供需指标
6、,从以上两表可以看出，眉山市城区成交量约占全市成交量的七八成，且进入2012年二季度，销售情况出现好转。,数据来源：眉山市统计局,房地产开发投资与固定资产投资的比例年度变化趋势图,1.2011年，眉山市房地产投资增速放缓，但依然保持较高的增幅。 2.房地产投资占投资总额的比重达到近几年最高水平（15%）。以上表明眉山市房地产市场正保持稳步上升趋势。,眉山市房地产投资情况,商品房建设情况,眉山市商品房年新开工面积及其增幅图,受11年政策影响，全市商品房新开工面积出现萎缩，市场受政策影响较大。,眉山市商品房市场,眉山市商品房年竣工面积及其增幅图,商品房销售情况,眉山市商品房年销售面积、存量及增幅、
7、占比图,近几年眉山市年从销售面积指标来看，年均去化面积约190万平方米，11年比10年略有增长。 受11年政策调控影响，市场存量翻番，销售压力增加。,眉山市商品房市场,商品房成交面积结构情况,2011年，从商品房成交面积结构情况来看：90平方米以下商品房销售面积49.30万平方米，增长7.1%； 140平方米以上商品房销售面积21.11万平方米，下降29.7%。表明2011年眉山市房地产市场以首次置业或改善型置业客户群体为主。 （数据来源于眉山市统计局）,眉山市商品房市场,成交面积(万)，占比（%）,2010至2011年眉山市商品房成交面积结构变化图,商品房销售价格情况,眉山市商品房年销售均价
8、及其增幅图,1.2011年， 全市商品房均价上涨速度放缓，但依然保持13.4%的涨幅。 2.从以上两个指标看出，虽然增速放缓，但2011年眉山房地产市场出现量价齐升现象。,眉山市商品房市场,眉山市商品房年销售额及其增幅图,注：1. 数据来源于眉山市公共资源交易中心、眉山市统计局2. 出让商住用地面积为主城区商业或住宅用地的总计，商品房销售均价为全市商品年度成交均价。,附表三：,眉山市近两年土地成交价格情况,主城区根据不同地段80-400万/亩不等,容积率多为2.5-3.0，2010年拍出城北单价地王403万，楼面价约2418元/平方米。,土地市场,2011年商住用地成交情况,土地市场,土地市场
9、,土地市场,2010年商住用地成交情况,土地市场,代表性楼盘,眉山市的楼盘主要集中在新城区东坡大道和眉州大道两侧，以多层和高层为主，均价约4000元/平米。,代表性楼盘,威尼斯,代表性楼盘,威尼斯,威尼斯的户型区间在75-210之间，主力户型有105 、142两种，清水房均价：4700元/，赠送面积10%左右。项目中庭有人造湖环绕，为眉山目前售价较高、品质较好的楼盘。,105 户型,142 户型,代表性楼盘,凯旋广场,代表性楼盘,凯旋广场的户型区间在75-132之间，主力户型有75 、117两种，清水房均价：4600元/，赠送面积10%左右。开发商领地集团也是目前在眉山较大的开发商之一，该开发
10、商目前主要在川内的二线城市发展。,凯旋广场,75 户型,117 户型,代表性楼盘,春天公馆,代表性楼盘,春天公馆的户型区间在79-130之间，主力户型有11 0、127两种，清水房均价：4100元/，赠送面积15%左右。实得单价不到4000元/，是目前眉山市性价比较高的楼盘之一。,春天公馆,110户型,127户型,目 录 CONTENTS,1,城市简介,2,城市规划,3,房地产市场,4,总结和建议,市场总结,眉山靠近成都，经济相对较落后，但发展潜力较大。,年均去化量约190万，11年受政策调控影响，存量增多（66万 ），去化放缓。,目前城市重点发展城北新区；泯东新区作为未来发展的新区目前开 始
11、进行市政建设。,近几年主城区商住用地出让面积在300亩左右，容积率大多集中在2.5-3之间，楼面地价约1000元/ ，其在四川的二线城市中相对较低，且供地量不大 。,无外来大型品牌发展商；主城区商品房均价约为4000元/ ，部分品质较高的楼盘均价约4800元/ 。,客户群以主城区和周边县市客户为主，城北新区购房者比例构成为：老城区居民、周边五县居民及本市居民在外务工人员各占三分之一。,预售条件：主体层数达到1/3即可售，同时地下室一层按两层计算，因此，多层出地面可售，高层最多达10层可售，两层地下室达6层可售。按揭款提款规定：通过向眉山市人行及工行相关人士了解，无地方特殊规定，具体与合作银行谈
12、判结果有关，目前1周内审核完，2个月内放款。,投资建议,投资建议,国土局推荐地块,A-1135.6亩 ,A-2 143.2亩，河流穿过地块，邻城际铁路，,周边楼面地价约1400元/平米左右.周边在售楼盘加州国际城均价约4200元/平米.,B-2-2,95.4亩，临岷山大道，,周边楼面地价约1500元/平米左右.在售楼盘威尼斯均价约4300元/平米.,A，.亩,A，.亩，眉州大道北，,周边楼面地价约1600元/平米左右.在售楼盘领地凯旋公馆均价约4000-4500元/平米.,D-1,133.9亩，市政府北侧，,周边楼面地价约1100元/平米左右.周边裕丰苑楼盘均价约3800-4000元/平米.,THE END！,
