1、第八章 其他销售税金第一节 城市维护建设税一、概念城市维护建设税，是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税” ）的单位和个人，就其实际缴纳的“三税”为计税依据而征收的一种税。城市维护建设税属于特定目的税，并且是“三税”的附加。二、纳税人城市维护建设税的纳税人为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。只要缴纳了增值税、消费税、营业税的单位和个人，就必须依法缴纳城市维护建设税。但是有两种情况例外，一是缴纳增值税、消费税、营业税的外商投资企业和外国企业不缴纳城市维护建设税；二是海关对进口产品代征的增值税、消费税的纳税人不缴纳城市维护建设税。三、税率城市维护建设税实行地区差别税率，一般按照纳
2、税人所在地的不同实行不同的税率。具体是：1.纳税人所在地为市区的，税率为 7%；2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为 5%;3.纳税人所在地不在市区、县城城镇的，税率为 1%。对于下列两种情况，按缴纳“三税”所在地的规定税率就地缴纳城市维护建设税：一是由受托方代扣、代收增值税、消费税、营业税的单位和个人，其代扣代收的城市维护建设税按受托方所在地适用税率；二是流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城市维护建设税按经营地适用税率。四、税收优惠1.纳税人报经批准减征或免征增值税、消费税、营业税的，相应减征或免征城市维护建设税。2.对因减免税而需要进行“三税”退库的，城市维护
3、建设税也同时退库。需要注意两点：（1）对出口产品按规定退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城市维护建设税；（2）对 “三税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，对随同“三税”附征的城市维护建设税，一律不予退（返）还。五、计税依据和计算城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税营业税税额。对纳税人违法增值税、消费税、营业室有关税法而加收的滞纳金和罚款等非税款项，不作为城市维护建设税的计税依据；但纳税人在被查补增值税、消费税、营业税和被处以罚款时，应同时对其偷逃的城市维护建设税进行补税和罚款。自 2005 年 1 月 1 日起，经国家税务局正式批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市
4、维护建设税的计征范围，按规定的税率征收城市维护建设税。应纳城市维护建设税的计算公式为：应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率（1）应纳城市维护建设税 =（60+316.1+16.6）5%=19.635（万元）（2）应代扣代缴城市维护建设税 =305%=1.5（万元）另外，税务机关对其偷逃城市维护建设税行为按税收征收管理法的规定进行处罚。六、申报缴纳城市维护建设税的纳税环节、纳税地点、纳税期限同增值税、消费税、营业税的规定。第二节 资源税一、概念资源税是对开采应税自然资源的单位和个人，就其销售数量征收的一种税。开征资源税在合理调节资源级差收入，保护并促进自然资源合理开发利用
5、等方面具有重要意义。资源税的主要特点有：征税范围征收范围具有选择性，进口自然资源不征资源税，出口自然资源不退资源税；资源税的征收范围同时属于增值税的征税范围；采用从量定额征收办法。二、征税对象和税目资源税的征税对象是自然资源，即没有经过进过加工的、自然界存在的天然物质财富。自然资源包括的范围很广，如矿产资源、土地资源、海洋资源、太阳能资源、植物资源、动物资源等，实践中，仅将级差收入明显、便于征收管理的自然资源列入征税范围。资源税共有 7 个税目，具体包括：原油，天然气、煤炭、盐、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿等。三、纳税人和扣缴义务人资源税纳税人是指在中华人民共和国境内开采应
6、税资源或生产盐的单位和个人。其中，单位是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商独资企业、外国企业、其他企业及其他单位；个人是指个体经营者和其他个人。中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。收购应税未税资源的单位，为资源的扣缴义务人，包括独立矿上，联合企业以及其他收购应税未税资源的单位。四、税率资源税是幸福度定额税率，从来那个征收。资源税税额幅度如下：原油为 820 元/吨等。五、税收优惠1.开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税
7、、免税。3.自 2007 年 2 月 1 日起，北方海盐资源税暂减按每吨 15 元征收，南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按每吨 10 元征收，液体盐资源税暂减按每吨 2 元征收。4.国务院规定的其他减税、免税项目纳税人减税、免税项目，应当单独核算课税数量；未单独核算或者不能准确提供课税数量的，不予减税或者免税。六、计税依据和计算资源税以课税数量为计税依据，课税数量的确定为：1.纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。2.纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量。3.扣缴义务人代扣代缴资源税的，以收购未税矿产品的数量为课税数量。4.纳税人不能准确提供应税产品销售数量
8、或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关折算比，折算成的数量为课税数量。5.纳税人以自查的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用的已纳税额准予抵扣。应纳数额的计算公式为：应纳税额=课税数量 单位税额第三节 土地增值税一、概念土地增值税对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。土地增值税主要特点由：对国有土地使用权的转让行为征税，对转让集体土地使用权、出让国有土地使用权不征税；对取得的转让增值额征税，增值额不同于所得额；采用超率累进进税率。二、征税对象和征税范围土
9、地增值税的征税对象为纳税人转让房地产所得增值额。征税范围包括转让国有土地使用权，连同国有土地使用权一起转让的地上建筑物及其附着物。下列情况不属于土地增值税的征税范围：1.国有土地使用权出让行为。2.房地产的权属岁转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承、赠与。这里的“赠与”仅指以下情况：赠与直系亲属或承担赡养义务人；通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。3.房地产的出租行为。4.房地产的抵押行为。5.房地产开发公司的代建房行为。6.房地产的重新评估增值。三、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。具体包括
10、：机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；外商投资企业、外国企业及外购机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。四、税率土地增值税实行四级超率累进税率（见表 8-1） 。表 8-1 土地增值税税率表级数 增值额与扣除项目金额的比率税率% 速算扣除数1 不超过50%（含）的部分30 02 超过50%100%（含）的部分40 53 超过100%200%（含）的部分50 154 超过 200%的部 60 35分五、计税依据和计算（一）一般规定土地增值额的计税依据是纳税人转让房地产所得的收入减除税法规定扣除项目后的余额。1.纳税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，是指转让房地产的全部
11、价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。2.扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。（3）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体确定分为两种情况：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）
12、5%以内。这里的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（去的土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。（4）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等。因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。按照财务制度规定，房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税已经包括在管理费用中，故不允许再单独扣除印花税。（5）加计扣除，是指对从事房地产开发的纳税人可扣除按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和 20%计
13、算的数额。（6）转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额。对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时，不允许扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认， “取得土地使用权所支付的金额” 、“新建房及配套设施的成本、费用”两项的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数
14、。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第35 条的规定，实行核定征收。3.那会人有下列情况的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。（2）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度这苦旅计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。应纳土地增值税=应税土地增值额适用税率
15、-扣除项目金额速算扣除率（二）预征规定对缴纳土地增值税的纳税人，各地可根据实际情况，采取按销售收入预征、项目全部完成后结算的办法。预征率由各地根据房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型进行确定，并适时调整。预征率（三）清算规定国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发【2006】187 号）对土地增值税的清算问题进行了明确，同时规定各省税务机关可结合当地实际情况制定具体清算管理办法。1.清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普
16、通住宅的，应分别计算增值额。2.清算条件。（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。3.非直接销售和自用房地产的收入确定。（1）房地产开发企业
17、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、非配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。4.扣除项目。（1）除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证
18、的，不予扣除。（2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场 （库） 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按一下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给
19、政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。5.应报送的资料。符合规定清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续；由税务机关按规定要求清算的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算报送以下
20、资料：（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告 。6.清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以
21、销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积。（四）核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1. 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2. 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3. 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4. 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5. 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。六、申报
22、缴纳（一）纳税时间纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让或房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。实行“定率预征，项目竣工决算后清算”的办法的房地产开发企业，应在次月 10 内，申报缴纳土地增值税。商品房开发项目竣工决算完成以及全部商品房销售处置完毕后，在 30 日内提供相关资料向主管税务机关提出土地增值税清算。主管税务机关按土地增值税暂行条例规定进行清算，多退少补。（二）纳税地点纳税人应向所在地主管税务机关缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在分别申报纳税。
