1、房地产行业税源监控现状、问题及对策研究内容提要：房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响，对国民经济的贡献率高。近年来，房地产业的税收收入增长速度快，占地方税收总额的比重不断攀高，是地方税税收收入的重点，房地产业也是税收征管的重点监控对象。但是由于税务机关片面重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，在日常工作中存在监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等问题，造成税源监控实质性缺位。笔者结合参与开发揭阳市地方税务局“建安业、房地产业税源控管系统”的经验，将房地产行业税源监控理论与实践相结合，从应用计算机技术进行房地产业税源监控的角度出发，对如何加强房地产业
2、税源监控进行了分析和研究。为提高房地产业税收征管水平，必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现房地产税源全程监控。关键词：房地产税源监控纳税评估数据管税房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响。从国民经济结构看，房地产业是当前经济发展的龙头行业
3、，正处于发展的黄金期，经营效益高；房地产业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。房地产业对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为 1-1.5 个百分点，也就是说目前我国 GDP 10%左右的增长速度中，有 1%-1.5%是由房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入，无论在营业税方面还是在行业税收收入方面，都成为地方税税收收入的重点，相应也成为征管上重点监控的行业。一、广东省房地产业税源基本状况经济决定税收，税收反映经济，近年来，随着我省房地产市场的迅猛发展，我省房地产业税收实现了较快的增长，对支持地
4、方经济的发展起到了重要作用。（一）房地产业税收主要税种及构成房地产税收贯穿房地产的开发、保有、转置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点。依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税以及房产税、契税、印花税等其他税种（图 1） 。（二）房地产业税收增速快2005 至 2010 年，我省房地产业税收从 208.8 亿元增加到 716.2亿元，年增长 28%，比同期地方税收增幅（19.2%）高出 8.8%，各主要税种年均增速高低不一（图 2） ，营业税和企业所得税增长相对缓慢，个人所得税年均增速较快，达到 34.9%，土地增值税
5、年均增速高达 62%。（三）房地产业税收占地方税收比重高2005 至 2010 年，全省房地产业税收收入总量达到 2602 亿元，占同期税收收入总量的 19.3%。从占比来看，房地产业税收占地方税收总额的比重不断攀高，从 2005 年的 15.5%上升到 2010 年的22%，提升了 6.5%（图 3） 。2005 至 2010 年，全省房地产业税收对税收总额的贡献率达到 26.7%。（四）房地产业税收税负水平高近年来，房地产业税收占其增加值的比重不断提高，与同期税收宏观税负距离不断拉大。2005 至 2010 年，全省房地产业税收占其增加值的比重由 14.6%上升至 27.5%；而同期地税宏
6、观税负从 6%上升到 7.2%；两者差距从 8.6%扩大到 20.3%（图 2） 。二、房地产行业税源监控现状所谓税源监控，就是指对税收的来源进行监督、管理、调节和控制。具体来讲，就是在税收征管过程中，以掌握应征税款为目的，采取科学方法对税源进行监督和管理，对纳税人、征税对象等税源要素进行控制，保障税收收入的总体规模及发展趋势，并通过对收入状况的信息反馈，对税源的发展变化趋势能够更进一步、更及时地了解和掌握。税源监控是房地产业税收管理工作的起点和基础，贯穿于房地产业税收征管工作的全过程，是实现税收职能的前提条件，是进行科学预测分析和税收计划制定的基础，是市场经济条件下税收征管工作中不可缺少的重
7、要的基础工作。新税制改革后，税源管理改变了原来的专管员制度，实现了由“管户制”向“管事制”管理模式的转变，这是向现代化税收管理制度转变的重要一步。但随着机构的调整和征管职能的分离，实际工作中税源管理出现明显弱化现象，一是日常管理中重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，导致收入与税源的严重失衡；二是过分强调税收稽查职能，忽视了管理职能，对税源产生、变化情况缺乏应有的了解和监控。近期，随着各级税务部门对税源监控情况的重视和反思，税源失控状态有所改善。近年来，国家税务总局陆续出台了一系列加强重点税源监控的措施，要求各地税务机关加强房地产税源管理，堵塞房地产行业税收流失漏洞。2000
8、 年，国家税务总局启动了重点税源监控系统工程，并将这一监控体系作为税收工作“十五”规划的一项重点基础工程来建设。2004 年，全国税收征管工作会议进一步提出“税源管理是税收征管工作的核心” 。2006 年，国家税务总局将房地产业税收作为税收专项检查重点对象，对在其 2004 年至 2005 年两个年度税款的缴纳情况进行检查，对有涉及税收违法行为的，追查到以前年度。2006 年 8 月 24 日，国家税务总局还发布了关于印发（不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法）的通知 （国税发2006128 号） ，要求税务机关加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税
9、源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。三、房地产行业税源监控存在问题在房地产管理上存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、假发票多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度地存在着，并已经成为房地产业税收监控中存在的主要问题。（一）房地产业纳税人偷税漏税现象较为严重部分房地产开发企业税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷税手段繁多而且花样不断翻新：1、利用销售不动产发票管理上的不完善隐瞒销售收入。部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买
10、双方不按真实的交易价格签订合同，开“大头小尾”发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。2、通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。部分房地产企业会计信息失真较为严重，在预收商品房销售款后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。3、将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。根据有关规定，房地产开发企业应在不动产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。4、在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。（二）房地产行业经营周
11、期长，成本核算复杂房地产开发由于投资大、工期长，大部分工程要跨年度完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。（三）税务机关与房地产企业管理对象不一致房地产行业的经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应
12、税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。（四）外部信息采集难税务机关需要掌握的房地产项目涉税信息，一方面来自纳税人，但纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题，征纳双方信息不对称，用正常的征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一方面来自规划、国土、建设、房管等政府相关部门，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力仍未能全面形成，而且部门间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。（五）房地产行业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10 多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快，难以掌握。因而对房地产业项目开发各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，难做到准确无误，进而影响到决策和征管。（六）房地产行业征管手段滞后目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，操作处理慢。
