1、毕 业 设 计（论 文）题 目：浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划English Title: Analyses the real estate development enterprise land VAT tax planning东华理工大学毕业设计（论文） 摘要 摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因
2、此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。本文首先从国内外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划东华理工大学毕业设计（论文） ABSTRACTABSTRACTThe tax planning is an important enterprise financial management activ
3、ities, can bring economic benefits to reduce tax expenditures for the enterprise, improve the level of financial management and enterprise competitiveness, has become an important factor in enterprise development. Real estate industry as the backbone, the foundational industry of the national econom
4、y, but real estate development enterprise tax problem facing many: business tax, enterprise income tax, land use tax, land value-added tax and land value added tax is one of the most important, its high tax rates, tax burden is heavy, so the land value-added tax, tax planning, real estate enterprise
5、s to reduce tax burden, reduce the tax risk, improve the operating environment, improve the real estate enterprise competition ability, plays a decisive role. This paper, starting from the tax planning at home and abroad research status of analysis in this paper, establish the theoretical basis; Sec
6、ondly, the analysis of tax planning theory, this paper introduces concepts related to tax planning and land value-added tax, to launch on the real estate enterprise tax planning to establish a necessary theoretical basis; Finally, introduce real estate development enterprise land VAT tax planning me
7、thods. Key words: real estate development enterprises; Land value-added tax; Tax planning 东华理工大学毕业设计（论文） 目录目 录引言 .2一、文献综述 .3（一）国外税收筹划研究现状 .3（二）国内税收筹划研究现状 .3（三）房地产开发企业税收筹划研究现状 .4二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究 .5（一）房地产企业财税特征分析 .5（二）税收筹划概述 .5（三）土地增值税概述 .51.土地增值税的概念 .52.土地增值税的计算 .53.税收优惠 .6三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法
8、.7（一）利用土地增值税起征点进行筹划 .71.假如纳税人享受起征点优惠。 .72.假如纳税人想通过提高售价达到增加税后收益。 .7（二）分散收入筹划法 .91.分散收入筹划一般是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，降低房地产销售收入。 .92.普通住宅和其他房地产开发项目分开核算收入。 .93.分散收入还可以通过多次签订售房合同来实现。 .104.成立房地产销售公司，使房地产开发与销售相分离。 .10（三）代收费用筹划法 .11（四）成本费用筹划法 .121.适度加大建造成本法 .122.期间费用移位法 .123.利息费用的筹划法 .13（五）利用土地增值税的征税范围进行筹划 .14
9、1.房地产代建房行为 .142.合作建房 .143.以房地产投资联营 .15结论 .16致 谢 .17参考文献 .18东华理工大学毕业设计（论文） 引言引言税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。税收筹划蕴藏着一种大智慧，体现着一种运作思维，是人类文明的智慧行为。在西方，纳税人进行税收筹划早已经不是什么新鲜事，几乎家喻户晓，在中国，成功的税收筹划行为却仅属个案，但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国内企业界的共识，因此也受到越来越多的关注。房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的
10、产业，是我国财政收入的重要来源。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，如果深入调查研究房地产开发企业，就会发现目前的房地产开发产业事实上处于一种尴尬的状态。房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。东华理工大学毕业设计（论文） 文献综述一、文献综述国内外关于税收筹划的研究和实践活动早已有之，然而到目前为止，学术界对企业的税收筹划也只是一些零星的筹划方案，许多问题尚
11、不成熟，还尚未形成一个完善的理论体系。而房地产企业的税收筹划更是比较零散，缺乏系统性。因此，无论是在理论还是在实践方面，房地产企业的税收筹划都更待进一步的研究。据此，基于中国现阶段税收环境下的税收筹划研究，引导企业系统规范地进行税收筹划，对于房地产开发企业而言，具有一定的现实和实践意义。（一）国外税收筹划研究现状税收筹划产生于西方国家，在西方，纳税人和税收征管部门都十分重视税收筹划活动，并取得了一定的理论研究成果。税收筹划的思想最早于英国，上议院议员汤姆林爵士在 1935 年“税务局长诉温斯特大公刀”案中提出：“任何人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这些安排中取得利益
12、不能强迫他多纳税” 。荷兰国际文献局国际税收辞典中是这样定义税收筹划的：是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。印度税务专家 NJ雅萨斯威在个人投资和税收筹划写到：税收筹划是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。美国加州 WB梅格斯博士在与人合著的会计学中认为：人们合理而又合法地安排自己的经营活动，是指缴纳尽可能最低的税收，他们使用的方法可称之为税收筹划，少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在。他认为，税制的复杂性使得为企业提供详尽的税务筹划成为了一种谋生的职业。（二）国内税收筹划研究现状在我国，税收筹划
13、到了二十世纪九十年代末期才逐渐被企业所理解和接受。唐腾翔、唐向编著的纳税筹划一书将税收筹划描述为：在法律规定许可范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先安排，尽可能的取得节税的税收利益。我国学者盖地在其主编的税务筹划把税收筹划定义为“纳税人依据所涉及到的税境和现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据东华理工大学毕业设计（论文） 文献综述税法中的“允许” 、 “不允许” 、以及“非不允许”的项目、内容等，对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。 ” 国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的税务代理实务中把税收筹划明确定义为：税收筹划是指在
14、遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。（三）房地产开发企业税收筹划研究现状随着税收筹划理论的成熟，房地产开发企业税收筹划的理论研究和实务操作都取得了一定的成绩。梁云风的房地产企业税收筹划在介绍房地产行业税收政策的基础上通过案例分析对房地产企业的税收筹划进了探讨。蔡昌房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南用实战案例诠释税收筹划，解决房地产企业涉税问题，指导房地产企业正确纳税，合理节税及最优纳税方
15、案设计。东华理工大学毕业设计（论文） 筹划理论研究二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究（一）房地产企业财税特征分析房地产企业是国民经济活动中的具有综合性的行业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其主要财税特征：1.房地产业复杂的多元化业务需要精细的财税管理；2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化；3.房地产业成本、费用结构复杂；4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。（二）税收筹划概述税收筹划：纳税人或扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理
16、财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列谋划活动。税收筹划的目标：1.降低企业涉税风险；2.挖掘规律性纳税模式；3.维护企业合法权益。税收筹划的基本原则：1.综合性原则，是指纳税人不仅要把税收筹划放在整体经营决策中加以考虑，而且要把它放在具体的经济环境中加以考虑。2.经济原则，是指企业进行税收筹划是为了获得“整体经济利益” ，不是“某一环节税收利益” 。所以企业要进行“成本效益分析”以判断在经济上是否可行。3.守法原则，是企业进行税收筹划时首先遵守的最基本的原则。4.事前筹划原则，税收筹划是一种经济规则，要求有长计划、短安排，周密实施。（三）土地增值税概述
17、1.土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 2.土地增值税的计算土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计算依据。应纳土地增值税=增值额适用税率-可扣除项目金额速算扣除系数增值额=收入总额-可扣除项目金额（1）公式中的收入总额指，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。东华理工大学毕业设计（论文） 筹划理论研究（2）增值额的扣除项目一般包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额，包含土地出让金和相关税费开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） ，包括土地征用及
18、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） ，包括管理费用、营业费用和财务费用与转让房地产有关的税金；是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。财税字1995048 号文件规定，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独在扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。财政部规定的其他扣除项目。对专门从事房地产开发的纳税人，可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 20%加计
19、扣除。（3）土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税四级超率累进税率表级数 增值额与扣除项目金额的比率税率（%） 速算扣除系数（%）1 不超过 50%的部分 30 02 超过 50%100%的部分 40 53 超过 100%200%的部分 50 154 超过 200%的部分 60 203.税收优惠有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的；（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法（一）利用土地增值税起征点进行筹划税法规定:纳税人建造普通标
20、准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的可以免征上地增值税；增值额超过扣除项目金额之和 20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的 20%就是“避税临界点” ，这条规定给上地增值税纳税规划提供了很大的空间。纳税人建造普通住宅出售的，要充分考虑高定价所带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税负两者之间的关系，避免增值率稍高于起征点而得不偿失。这点特别适合于低价房产的销售。1.假如纳税人享受起征点优惠。某房地产开发公司开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为 100 万元。当这批商品房的销售价格为 X 时，相应的销售税金及附加=X5%(1+7%+3%)=5.5
21、%X(其中 5%为营业税、7%为城市建设维护税、3%为教育费附加) 这时其全都允许扣除项目金额=100+5.5%X，该企业要想享受免征土地增值税的税收优惠，其房地产最高售价应满足：X1.2（100+5.5%X） ，解方程可知，此时的最高售价为 128.48 万元，允许扣除金额为 107.07（100+5.5%128.48）万元。2.假如纳税人想通过提高售价达到增加税后收益。当增值率略高于 20%时，即应适用“增值率在 50%以下、税率为 30%”的规定。假如此时的售价为 128.48+y 万元，由于价格提高了 y 万元，相应的税金及附加和可允许扣除项目金额均提高 5.5%y 万元，这时，可允许
22、扣除项目金额=107.07+5.5%y（万元） ，增值额=128.48+y-（107.07+5.5%y）=94.5%y+21.41（万元），应纳土地增值税=30%（ 94.5%y+21.41） （万元） ，要想企业提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使 y30%（94.5%y+21.41） 即 y8.86 。因此企业想要通过提高售价来得到更大的收益，就必须使价格高于137.34（128.48+8.86）万元。通过以上分析可知，如果转让房地产的企业其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为 100 万元，则售价定为 128.48 万元是可以享受免税照顾的最高价位。这一价格水平，不仅可以享受到起征点照顾，还可获得较大收益。如果售价低于这一价格，虽能受到免税照顾，但获取的收益较低；如果想要提高售价，则必须使得价格高于 137.34 万元，否则，价格提高带来的收益将不能弥补价格提高所增加的税收负担。
