1、1房地产市场调查分析报告1、内五区近一年来市场走势调查与分析（1）近一年来成交价格走势调查与分析表 1：2011.42012.4 长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域 时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04涨幅开福区 6577 4037 6547 6369 7052 6983 8328 7007 7204 6994 5817 7522 6565 -0.18%天心区 5090 5654 6694 6164 6985 6933 53
2、15 6251 5138 4653 7316 6732 6851 25.70%雨花区 5332 5413 5099 6190 6420 6167 6447 6952 6158 5318 5425 6183 6533 18.38%岳麓区 5085 5429 5534 5178 5588 5495 5876 5724 5720 5684 5772 5608 5477 7.16%芙蓉区 6208 5383 6951 6780 6366 6536 6363 6647 6445 6363 5658 6323 6743 7.93%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福
3、区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差 1374 元/ 平米，价差比达到了 25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比 2011 年 4 月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了 25.7%，雨花2区其次，涨幅为 18.38%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在 8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（2）近一年来成交量走势调查与分析表 2：2011.42012.4 长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）时间
4、2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04小计 降幅开福区 22.7528.2217.36 23.61 17.914.64 18.89 18.412.61 8.42 9.84 10.613.62 165.49 -40%天心区 11.6812.4210.06 14.75 9.99 6.63 13.5210.02 6.76 5.36 3.56 4.18 4.77 89.01 -59%雨花区 33.2329.3939.02 28.32 22.3814.28 18
5、.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56 202.19 -59%岳麓区 33.4115.6916.66 23.25 20.2124.47 20.7519.4715.8214.4511.2815.6516.84 198.35 -50%芙蓉区 5.1 5.58 3.25 5.98 8.26 6.79 6.38 4.75 2.4 1.67 1.53 3.52 2.38 46.38 -53%合计 106.17 91.3 86.35 95.91 78.7466.81 77.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17 701.42 -52%从以上图、表可看出
6、：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出 155.81 万平米，相差达 3.4 倍；2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比 2011 年 4 月，目前除开福区外其余四区销量减少均在 50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少 60%32、各区重点楼盘调查分析（1）开福区1、成交价格分析图 3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现：1）自从 2011 年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格 6000-15
7、000 元/不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在 6500-7500 元/价格区间。 2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120 平方的户型占 34% ，120-160 平方以上的户型仅占 19%，140 平方的户型占 13%，60-90 平方的户型占 24%， 60 平方以下的户型占7700 70006300800062008400 8500130006500 6600 740085007000150006500 7000 75000200040006000800010000120001400016000藏 壠 湖 上 国 际 花 园 恒 大
8、 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城2011年 上 半 年2011下 半 年目 前户 型 分 析30%025%30% 15%50%30%60%40%040% 35%30%55%10% 5%10%100%30%5%0%20%40%60%80%100%120%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 恒 大 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城60以 下 60-9090-120120-140140以 上4客 户 来 源45%52%12%52% 49%38%21% 26% 26% 26% 21% 27%18% 15%35%16% 16%
9、 19%16%7%27%6%14% 16%0%10%20%30%40%50%60%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 恒 大 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城项 目 周 边长 沙 市 其 他 区 域省 内 地 级 市外 省11%。2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过 200 平米的精装豪宅。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现：目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占 41%，而长沙市其他区域的客户占 25%，省内地级市客户占
10、 20%，外省客户占 14%。4、 去化分析5通过调查统计、分析发现：1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为 260以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在 90%。（2）雨花区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在 6500 元/-15000 元/之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在 6500 元/-7500 元/之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分
11、楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近 1000 元/，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。去 化 分 析65% 70%90% 99%50%70%0%20%40%60%80%100%120%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 4个 月 消 化 1012户 恒 大 雅 苑 2个 月 消 化 275套 万 达 公 馆 3个 星 期 消 化 228套 万 国 城 MOMA1年 消 化 1540套 万 科 城 3个 月 消 化 800套 珠 江 花 城 8个 月 消 化 979套系 列 16600 780070009000 850069006800110007500 650015500 155000
12、20004000600080001000012000140001600018000恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸2011年 上 半 年2011下 半 年目 前63）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度 400-1000 元/不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达 1000 元/ 2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，50-90 平的户型占 39% ，90-120 平方的户型占 27%，50 平以下的户型占 13%，120 以上的户型占 21%。2）
13、该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以 90 平米左右中小户型刚需产品为主。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为 29%；2）事业型单位、公司白领比列占 20%，政府官员为 14%，省内地级市客户为 19%；3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占 18%，由户 型 分 析050%16%0 016%50%84%0%45%45%0 060%30%39%0 040%25%00.10.20.30.40.50.
14、60.70.80.9恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸50平 以 下50-9090-120120以 上客 户 来 源21%30%21%38% 34%43%16%7% 12%20%15%10% 5%20% 22%13%20% 22% 21% 18%8%24%45%9% 6%0%10%20%30%40%50%恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸项 目 周 边事 业 单 位 、 公 司政 府 官 员省 内 地 级 市外 省7于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的
15、客户回乡投资。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1） 进入 2012 年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2） 通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012 年相对于 2011 年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。3） 相对 2011 年，2012 年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比 2011 年优惠降价 1000 元/。4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。（3）天
16、心区1、成交价格分析去 化 率95%68% 67% 60%96%0%20%40%60%80%100%120%恒 大 城 1个 月 消 化 380套 德 思 勤 2个 月 消 化 98套 华 晨 世 纪 广 场 6个 月 消 化 480套 万 科 金 域 华 府 2个 月 消 化 264套 五 矿 万 境 水 岸 5个 月 消 化 942套系 列 1750078008200 7500730070005800570095001100013000900095008700730079008300570060806500 64006400770002000400060008000100001200014
17、000通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸 中 信 新 城2011年 上 半 年2011下 半 年目 前8通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在 5700 元/-13000 元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500 元/-7500 元/之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户
18、型为主，90 平以下户型占 54% ，90-120 平方的户型占 23%，120-160 平方的户型占 20%，160 平方以上的户型仅占 3%。2）因为看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。3、客户来源分析21%90%50%100%33% 40%100%43%5%25% 33% 30%50%27%5%25% 33% 20%50%9% 10%0%20%40%60%80%100%120%通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸 中 信 新 城9
19、0平 以 下90-120120-160160以 上客 户 来 源0%10%20%30%40%50%通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸项 目 周 边国 企 事 业 单 位政 府 官 员省 内 地 级 市外 省9通过调查统计、分析发现：1）目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户，占 38%；2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一个主要的消费群体，所占比例达 17%和 18%；3）省内其他地级市县的客户所占比例达到 16%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地
20、级市，如娄底、邵阳等；4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的 11%。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1)进入 2012 年后，去化速度明显放缓，主要为国家宏观和银行政策的影响，加之 1-3 月为行业销售淡季。2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看，相对 2011 年去化速度减缓，部分楼盘，如星城荣域、绿地公馆推出新产品，开盘情况较好。3）相对 2011 年，2012 年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。（4）岳麓区1、成交价格分析去 化 率98% 95%45%95%68%95%45%100%0%20%40%60%80%100%120%通 用 时 代
21、城 12个 月 消 化 1200套 花 漾 年 华 10个 月 消 化 209套 金 房 奥 斯 卡 5个 月 消 化 90套 蓝 湾 国 际 广 场 7个 月 消 化 285套 绿 地 公 馆 2周 消 化 82套 星 城 荣 域 2周 消 化 114套 兴 威 .帕 克 水 岸 5个 月 消 化 217套 中 信 新 城 15个 月 消 化 160套去 化 率6800 660046006100 67007200 700083006200 640078006500 7000780052006200 7000 68000100020003000400050006000700080009000长
22、 房 时 代 城 恒 大 华 府 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区2011上 半 年2011下 半 年目 前10通过调查统计、分析发现：1） 长沙市岳麓区受政策影响较大，部分楼盘在 2011 年下半年达到顶峰，2012 年开始调整，部分楼盘价格甚至达 700 左右的跌幅。2）整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格，但未来该区域发展前景看好，未来价格存在较大拉伸空间。2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：岳麓区由于居住环境较好，但是商业相对河东薄弱，因此，本区域户型以 90左右的小三房和 120-140的 改善型
23、三房为主，都占总比例的 33%左右，而 90-120的户型占总比例的28%，160以上的户型为 6%。3、客户来源分析53% 60%10%20%63%33%0%17% 23%57%37%24%40%20%40%60%23% 28%60%10% 17% 15%0%10%20%30%40%50%60%70%长 房 时 代 城 恒 大 华 府 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区90平 以 下90-120120-160160以 上客 户 来 源0%10%20%30%40%50%60%70%长 房 时 代 城 恒 大 华 府 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区项 目 周 边 单 位长 沙 市 其 他 区 域省 内 地 级 市外 省
