1、工程项目质量控制在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源( 如策划单位、规划设计单位、建造单位、物 业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。一、目前房地产开发项目有关问题的剖析在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、
2、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过， 这时，假如规划设计方案、技 术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。二、开发项 目前期工作的质量管理1、建
3、立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；1)根据投资人项目开发战略，市场定位目标 ，负责编制开发项目质量计划，并 组织实施;2）按质量计划规定，跟踪、督促、 检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;3）对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;4）编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各 专业人员均应 完成自己应负的质量责任，项目质 量
4、才能有保证。2、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项 目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。三、 设计阶段的质量控制1、方案设计阶段。开 发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩
5、进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。2、设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计
6、招标文件( 含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各 项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。四、 施工阶段的质量控制项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动
7、态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度; 对从事计量作
8、业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。 还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。一、质量管理体系项目总 工程师、副经理技术质量部项目经理 监 理单位质量管理建 设单位质量管理项目质量管理小组成员项目质量管理领导小组公司总经理总工程师 副总工程师政府质量监督部门质量体系的正常运行和持续实用有效，是企业质量管理的一
9、项重要任务，是 质量体系发挥实际效能、实现质量目标的主要阶段。而质量体系的运行是执行质量体系文件、实现质量目标、保持质量体系持续有效和不断优化的过程。质量体系的有效运行是依靠体系的组织机构进行组织协调、实施质量监督、开展信息反馈、进行质量体系审核和复审实现的。质量体系要素是构成质量体系的基本单元。它是产生和形成工程产品的主要因素。质量体系是由若干个相互关联、相互作用的基本要素组成。在建筑施工企业施工建筑安装工程的全部活动中，工序内容多，施工环节多，工序交叉作业多，有外部条件和环境的因素，也有内部管理和技术水平的因素，企业要根据自身的特点，参照质量管理和质量保证体系要素的内容，建立和完善施工企业
10、的质量体系。工程项目是建筑施工企业的施工对象。企业要建立实施并全面质量管理体系，就要质量管理和质量保证落实到工程项目上。一方面要按企业质量体系要素的要求形成本工程项目的质量体系，并使之有工程 测 量施工 现场 试验 工作 工程材料 工程 资 料效运行，达到提高优质工程质量和服务质量的目的；另一方面，工程项目要实现质量保证，特别是建设单位或第三方提出的外部质量保证要求，以赢得社会信誉，并且是企业进行质量体系认证的重要内容。二、各部门及主要人员的质量职责一质量管理领导小组的主要质量职责：1、认真贯彻国家、交通部、建 设部有关工程质量的法律、法规、条例以及规范、 规定、标准等；2、建立健全工程质量保
11、证体系，健全机构，配齐人员，制定规划，建立质量管理的规章制度，完善管理机制和质量责任制；3、定期组织召开质量管理领导小组会议，研究解决存在的问题，确保工程质量保证体系及工程质量处于良性运转和可控状态；4、定期或不定期地组织工程质量检查和评比，促进工程质量水平的不断提高。形成和建立工程质量监督机制，严格奖惩制度，调动各项目创优质工程的积极性。二、项目经理的主要质量职责：1、项目经理是工程质量第一责任人，对质量工作负全面责任。 2、负责贯彻执行国家有关质量工作方针政策，工程建设法律、法规、技术标 准、 规范、 设计 文件和工程合同。 3、组织建立质量管理体系，对工程质量形成的全过程及其所有质量活动
12、进行分析，有针对性地制定对策和改进措施，监管质量体系的有效运行。合理进行资源配备（人员、设备、资金等），使其有效运行，并在运行中不断改进。4、根据项目质量目标控制计划要求，组织编制质量目标实施计划和具体实施措施。 5、负责全面质量管理，处理好成本、 进度与质量的关系，确保工程质量。 6、主持建立项目的激励机制，根据成德南高速度有限责任公司及项目经理部有关要求组织制定具体的质量实施细则。三、总工程师质量职责1、对工程质量负全面技术责任。 对质量有否决权。2、贯彻落实国家和上级关于质量工作的方针、政策、法律、法规、制度、办法、技术标准和 规范。 3、负责建立项目质量保证体系，协调质量相关部门的接口
13、工作，检查质量职责的落实情况，定期向项目经理报告质量体系运行情况和改进措施。4、主持编写项目质量目标实施计划，并进行宣传和贯彻执行。 5、主持项目技术交底工作,并负责落实执行。6、负责计量管理工作，贯彻国家计量法规和上级计量管理办法，确保试验、 测量设备满足预期使用要求，确保测量试验数据准确可靠。7、审定质检、 测量、 试验 方面的检测成果和试验报告。8、认真执行“ 预防为主”的方针，组织定期进行工程质量检查，落实“ 三检”制度（自检、互检、交接检），发现问题及时采取纠正和预防措施，避免质量问题或质量事故再次发生。9、代表项目经理部发布质量信息，并及时处理来自内部及外部的质量信息，定期向上级汇
14、报工程质量情况。10、组织工程质量事故的调查与处理。11、负责开展项目 QC 活动、 创优活动，制定 实施措施，并根据上级有关规定，制定项目的具体奖励办法。12、负责组织项目质量工作总结和交流上报工作。13、组织编写项目施工组织设计，处理好成本、进度与质量的关系，确保工程质量。 四、副经理质量职责1. 执行项目管理制度,履行合同规定的质量承诺。2. 落实项目质量目标, 实施项目质量管理规划，执行项目自控体系。3对管辖范围内的项目实施全面质量管理。对进场的生产要素进行优化配置和动态管理。4. 对管辖范围内的工程施工质量负责。5. 接受质量监督机构、上 级部门和企业本部对质量工作的检查、指导与监督
15、。6. 进行现场文明施工管理, 及时纠正不合理事项。7根据项目管理人员岗位质量责任制对所属管理人员进行培训、检查、考核和 奖惩。五、副总工质量职责1. 执行项目技术管理制度，制定技术管理制度实施细则。2. 参加项目组织的施工图纸审查和现场核对。3. 组织项目主要人员的技术学习、经验交流。落实项目培训计划 , 按项目要求组织专业技术培训和职工技能培训。4. 组织做好测量及其复核工作。5. 积极配合对质量管理中存在问题和质量事故的调查、分析, 及时组织有关人员进行技术上分析，查找原因, 提出处理建议, 落实纠正措施。六、质检处质量职责1、质量处是质检工程师领导的部门，对工程质量负直接监督责任，应严把 质量关。 2、认真贯彻执行国家质量工作方针，工程建设法律、法规及施工技术规范、技 术标准、施工合同技术条款等规定。 3、认真研究承包合同的设计图纸和文件，熟悉施工组织设计，掌握操作规程， 监督、 检查 操作层施工。 4、协助项目经理和总工建立健全项目质量保证体系，认真执行和落实质量管理的有关规章制度。 5、负责监督检查操作层质检员的工作。 6、对工段或工班自检合格的分项工程按规范规定频率检查， ，对关键工序及所有隐蔽工程必检，检查合格后报外部监理工程师检查签认。 7、对不合格材料和工序，在驻地监理之前，行使纠正、停工、返
