1、1慈溪玫瑰园“绿城园区生活服务体系”建设方案引 言房地产行业的竞争已经逐渐从产品竞争到服务竞争阶段过渡，园区生活服务已经从初始对于物的管理和服务，开始逐渐相对于人的管理和服务进行过渡，服务体系已不再是一个房产的价值的附属品，而成为一个房产价值重要组成部分。绿城理解我们所要营造的园区生活的服务是关心人，关怀人以及善待人生的出发点和归属点，全面良好的生活园区服务在满足客户身心愉快的同时，能够真正的体现行业价值、房产价值，以及作为绿城这个企业的社会责任。绿城房产集团于 2007 年开始创建“绿城园区生活服务体系” ，其目的在于通过绿城人对事业理想的不懈追求，较为务实地体现绿城作为一个企业所应承担和肩
2、负的社会责任，并倡导和坚持绿城“以人为本”的企业核心理念以及对广大业主深切的人文关怀，进而从持续满足业主的身体健康、心理健康、社会适应健康、道德健康的需求出发，通过提供业主包括涉及健康服务、文化教育服务、生活服务等内容在内的系统优质的园区服务，更好地帮助业主去尽享品质生活，实现理想居住的梦想。慈溪玫瑰园项目将建立并实行完善的园区生活服务，为业主营造“安全、舒适、温馨、和谐”的居住环境，通过不断深化服务内涵来提升园区卓越的物业价值，让业主尊崇高贵的生活品质在丰富的尊享体验中全面升华。在项目交付后，物业公司作为重要执行部门之一，将在服务实现方面起到重要的执行、协调、跟进方面的工作，通过“物业服务体
3、系”与“绿城生活园区服务体系”的对接，有效利用前期业主对园区服务的认知度、接受度，要求物业管理公司严格按照绿城“真诚、善意、精致、完美”的质量方针来开展管理服务工作，为业主提供高品质物业服务，从而保障后期服务的延续性。一、绿城慈溪玫瑰园概况慈溪玫瑰园位于慈溪城市中心区域，邻近繁华的慈甬路和商业步行街，周边配套完善，生活便利。玫瑰园总占地面积 121988 平方米，总建筑面积约 22.7 万平方米，其中地上建筑面积约 15.7 万平方米，规划住宅总户数 646 户。项目产品类型丰富，融新古典建筑风格的高层公寓、法式建筑风格的多层公寓和排屋于一体。项目规划配置南北双会所、室内外游泳池、幼儿园和精品
4、店等完善的服务设施，全面引进绿城园区生活服务体系，建成后2将成为慈溪市最有尊贵感、品位感的精品居住社区。月琴苑星箫苑云筝苑露笙苑幼儿园组团3项目拟分两期开发，一期拟开发规划路以北地块，包括多层公寓、高层公寓、商铺与主会所，二期拟开发规划路以南地块，包括多层公寓、高层公寓、排屋、商铺、泛会所以及幼儿园等配套设施。一期包括月琴苑、云筝苑两个组团。月琴苑 2009 年 5 月 8 日动工，预计 2009 年 9 月达到销售条件，云筝苑 2009 年 8 月动工，一期计划 2011 年 9 月交付。二期包括星箫苑和露笙苑两个组团以及幼儿园等配套设施，预计 2012 年 3 月交付使用。本项目目标客户以
5、私营企业主为主，约占总量的 60%，当地金融机构、保险公司、电力和烟草等高收入行业中高层管理人员约占总量的 15%左右；政府公务员、医生、老师等，约占总量的 15%左右，其它约占 10%。本项目的目标客群年龄将集中在 31-50 岁之间，其中 41-50 岁约占 55%，31-40 岁约占 30%，此外，51-60 岁约占 10%，其它约占 5%。家庭年收入则基本上在 20 万以上，以 50 万到 300 万为主。本项目的目标客群购房将主要用于改善居住，约占 60%，而投资和自住兼有考虑的客户约占 20%，为子女或父母购房的约占 10%，纯投资的比例将很低。慈溪房产开发以本地开发商为主，缺乏先
6、进的开发理念，住宅产品从规划设计、建筑营造、园林景观、配套设施和物业管理等方面都有很大的提升空间，尤其是物业管理服务，尚都处于物业管理的初级阶段，服务意识淡漠，管理水平低下，业主对物业管理都普遍不满意，客户再次置业时非常看重物业服务。二、绿城慈溪玫瑰园园区生活服务体系建设目标1、总体目标绿城园区生活服务体系已经从初级的物业管理、物业服务阶段，逐步向全面园区服务过渡，突出对于客户（业主）的生理、心理需求满足的服务。全面、良好的园区服务在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房产价值以及企业的社会责任。绿城慈溪玫瑰园园区生活服务体系将按照城市精品公寓舒适级服务内容与服务水平进行建设。2、服
7、务配套硬件建设目标在硬件设施的投入上，慈溪玫瑰园一期交付（2011 年 9 月）时北区会所中的多功能厅（约 85 平方米）可作为健康讲堂的场所，北区会所中的乒乓球室（约 150 平方米）可兼作临时健康服务中心和临时少儿活动天。待二期交付（2012 年 3 月）时，幼儿园组团内的综合楼将专设约 165 平方米的健康服务中心；同时二期交付时将向业主提供约 107 平方米的活动中心，既可作为老年活动中心，也可作为少儿活动天地使用。健康服务中心将4配备相关仪器设备。3、服务内容软件筹建目标在服务软件上，构建一个集健康服务、文化教育服务以及居家生活服务为一体的园区生活服务体系。健康服务依托健康服务中心和
8、会所多功能厅，提供健康检测服务、健康咨询服务、健康讲座服务、健康环境服务、健康宣传服务、健康沙龙服务、健康信息服务、健康档案服务等基础服务；文化教育服务依托活动中心、健身中心、园区课堂等功能空间，提供园区运动服务、园区休闲服务、园区节庆服务、园区教育服务等基础服务；居家生活服务依托物业服务中心、小区沿街商铺，为业主提供包括代办服务、物品借用服务和生活秘书服务等居家便民服务以及居家购物（超市、洗衣、美容美发）服务等基础服务，星级家政服务、户内维修服务、私家绿化服务、商务服务、房屋中介服务、环境检测服务、会所服务等专项有偿服务。4、项目各期目标分解为保证服务的实施，需创建一个集服务运行平台、资源整
9、合平台以及服务监督平台的组织架构。在交付前，项目公司作为组织架构的核心，设置专门机构（人员）对接绿城物管公司，并通过绿城物管协调集团内部资源及整合外部资源，为客户、准业主提供体验式服务。在交付后，玫瑰园物业服务中心全面负责园区生活服务体系的建设与执行，成立慈溪玫瑰园物业服务中心园区服务部，配设主管 1 人、健康服务专员 1 人、文化教育服务专员 1 人、居家生活服务专员 1 人，全面实施园区生活服务体系服务，并争取获得小区业主的广泛认同；在没有成立业主委员之前，由项目公司设置专门人员监督执行。三、绿城慈溪玫瑰园园区生活服务体系硬件配套结合慈溪玫瑰园项目定位及特点，在规划设计阶段就考虑为项目园区
10、生活服务体系的实施预留硬件配套。健康服务方面：健康服务中心（综合楼内） 、园区公共健身场所（会所健身中心） 、健康讲堂（会所多功能厅） 。文化教育方面：老年大学、少儿活动中心（综合楼内的活动中心） 、园区少儿游乐场所（幼儿园） 、园区文化活动中心（会所多功能厅） 。生活服务方面：物业服务中心（综合楼内） 、商业街（规划道路两侧商铺） 、休闲运动中心（会所棋牌室、健身中心、乒乓球室、大堂吧、室内外共三个游泳池） 。其中，设在综合楼内的健康服务中心、活动中心产权暂归属于项目公司，交由物业服5务公司负责经营管理；会所以及设置于会所的健身中心、多功能厅、棋牌室、乒乓球室、大堂吧、室内外游泳池的产权属于
11、全体业主所有，交由物业公司负责经营管理。幼儿园拟出售，将通过合作为小区业主提供教育服务；规划道路两侧的部分商铺可通过出售给特定对象，引入特定业态，为园区提供生活服务；健康服务中心拟与虞家路社区医疗卫生站合作，为小区业主提供健康和医疗服务。四、绿城慈溪玫瑰园园区生活服务体系构架及服务项目与内容绿城慈溪玫瑰园项目绿城园区生活服务体系服务项目与内容按体系构架分三大系统：园区健康服务系统、园区文化教育服务系统、园区居家生活服务系统。园区生活服务体系健康服务系统 居家生活服务系统特约服务基础服务文化教育服务系统基础服务专项服务特约服务基础服务专项服务特约服务专项服务6园区生活服务体系健康服务系统 居家生
12、活服务系统基础服务文化教育服务系统基础服务基础服务专项服务基础服务涵盖在物业服务费之内收取，服务费共计 0.3 元/月m 2。专项服务是指具有个性化需求的特征，且为大多数业主所接受的服务项目。该服务采用属人原则，在业主享受完该项服务后另行付费，服务费用明码标价，原则上比同期市场价格低 15%。特约服务由业主另行付费。服务采用属人原则，在业主享受完该项服务后另行付费，服务费用明码标价，鉴于业主需求人数一般，原则上比同期市场价格低 10%。（一）健康服务系统健康服务系统定位为城市精品公寓舒适级服务。玫瑰园位于慈溪城市中心区域，周边医疗配套设施齐全，园区内规划设置健康服务中心，规划道路沿街商铺拟引进
13、小型超市、洗衣店、美容美发店、药店等相关业态。基础服务由于项目周边医疗配套齐全，购置药物及就医非常方便，健康服务系统基础服务内容在必选项目的基础上，增加四季养生讲座等服务内容，暂不实行专项服务和特约服务。基础服务收费共计 0.191 元 /月m 2。绿城 慈溪玫瑰园园区服务体系健康服务系 统基础服务项目一览表7序号二级目录编号 三级目录服务建议等级收费标准（元/月m 2）硬件支撑JK-J-1.011.11、测量血压 0.01 健康中心JK-J-1.021.22、测身高、体重，计算BMI 指数 0.01健康中心JK-J-1.031.33、测量腰、臀围，计算腰臀比 0.01健康中心JK-J-1.0
14、41.44、肺活量检测 0.01 健康中心JK-J-1.051.55、血氧饱和度检测 0.01健康中心1健康检测服务JK-J-1.061.66、握力检测 0.01 健康中心JK-J-2.012.11、常规性健康咨询 0.005健康中心JK-J-2.022.22、孕产期咨询 0.005 健康中心JK-J-2.032.33、更年期咨询 0.005 健康中心JK-J-2.042.44、睡眠改善咨询 0.005 健康中心JK-J-2.052.55、心理咨询服务 0.005 健康中心2健康咨询服务JK-J- 6、健康膳食咨询 0.005 健康中82.062.6 心JK-J-2.072.77、合理运动咨询
15、 0.005 健康中心JK-J-2.082.88、少年儿童生长发育咨询 0.005健康中心JK-J-3.013.11、糖尿病讲座 0.008多功能厅JK-J-3.023.22、高血压讲座 0.008 多功能厅3健康讲座服务JK-J-3.033.33、护牙讲座 0.008 多功能厅JK-J-4.014.11、业主书面健康档案整理、保存指导 0.008多功能厅JK-J-4.024.22、保姆家政类健康知识指导 0.008多功能厅JK-J-4.034.33、冰箱、洗衣机、空调等家用电器消毒指导 0.008多功能厅JK-J-4.044.4 4、厨房卫生科学指导 0.008多功能厅4健康环境服务JK-J
16、-4.054.55、寝具消毒指导 0.008 多功能厅5健康宣传服务JK-J-5.015.11、开展健康知识宣传 0.002 -6健康沙龙JK-J-6.016.11、四季养生讲座 0.008多功能厅9服务JK-J-7.017.11、卫生信息 0.001 -7健康信息服务JK-J-7.027.22、防疫信息 0.001 -JK-J-8.018.11、为业主制作电子健康档案 0.01健康中心8健康档案服务JK-J-8.028.22、针对老年人、智障人员、慢性病患者设立爱心卡 0.005健康中心总计 0.191备注：1、 “”项为必选项；“”项为资源整合后提供。专项服务目前暂不考虑设置，项目交付后视
17、实际情况由物管公司与业主另行协商。特约服务目前暂不考虑设置，项目交付后视实际情况由物管公司与业主另行协商。（二）文化教育服务系统文化教育服务系统定位为城市精品公寓舒适级服务。园区设置南北双会所，功能上集中考虑休闲健身设施和娱乐活动场所，配置咖啡吧、书吧、棋牌室、健身房、跳操（瑜伽）室、乒乓球、多功能厅以及室内外游泳池等功能空间。除会所外，园区内还规划设置 6 班的幼儿园、室内外三个游泳池等文化教育配套设施。1、基础服务文化教育服务系统基础服务内容在必选项目的基础上，增加幼儿兴趣激发服务项目以充分利用园区幼儿园配套设施，由物业公司利用会所、老年活动中心等设施提供服务，并10委托幼儿园经营单位提供
18、幼儿及儿童教育服务，基础服务收费共计 0.104 元/月m 2。绿城慈溪玫瑰园园区服务体系文化教育服务系统基础服务项目一览表序号二级目录编号 三级目录服务建议等级收费标准（元/月m 2）硬件支撑WJ-J-1.011.11、亲子奇趣乐园 每单项0.002幼儿园WJ-J-1.021.22、老年晨练队 每单项0.002园区内WJ-J-1.031.33、球类比赛 每单项0.002会所WJ-J-1.041.44、运动培训 每单项0.01会所1园区运动服务WJ-J-1.051.55、园区运动会 0.005 园区场地WJ-J-2.012.11、园区读书活动 0.005 书吧WJ-J-2.022.22、业主沙龙 每单项0.005会所WJ-J-2.032.33、儿童休闲活动 每单项0.005幼儿园2园区休闲服务WJ-J-2.042.44、老年休闲活动 每单项0.005老年活动中心、会所WJ-J-3.013.1 1、春节活动 - 会所3园区节庆服务WJ-J-3.023.2 2、元宵节活动 - 会所
