1、目 录第一章 项目总论 41.1、项目概况 41.1.1 项目开发公司简介 41.1.2 项目简介 41.1.3 项目简介开发用地的取得 51.2、编制依据 51.3、结论 6第 2 章 项目背景及必要性 62.1、项目背景 62.1.1、益阳市地理概况 72.1.2、益阳市近期经济概况 8 2.1.3 益阳市东部新区概况 82.2、项目建设必要性 92.2.1、项目建设的宏观意义 92.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 92.1.3 项目建设迎合东部新区的需求 12第三章 市场分析 123.1、房地产市场现状分析 123.2、益阳市房地产现状 133.2.1、 益 阳 市 市 场 状
2、况 133.2.2、益阳市房地产投资现状 143.2.3、益阳市房地产市场价格走向 173.3、区域房地产市场状况 173.3.1、区域房地产现状 173.3.2、区域竞争对手分析 183.3.3、项目目标客户分析 20第四章 营销策略 204.1、项目定位 214.1.1、项目地理位置定位 214.1.2、项目产品定位 224.1.3、价格定位 264.1.4、项目 SWOT 分析 27 4.2、销售方案 274.2.1 前期宣传 284.2.2、销售计划 29 第五章 项目建设方案 325.1、项目规划设计方案 335.2、项目建设内容、规模 335.3、项目配套设计概况 345.3.1
3、项目内交通系统 345.3.2 项目内绿化系统 355.4、项目结构、水电设计 355.4.1、结构设计 355.4.2、给排水设计 36 5.4.3、电气设计 375.5、项目建设进度安排 39第六章 投资估算与资金筹措 406.1、估算编制依据 406.2、总投资估算 416.3、用款计划和资金筹措 446.3.1、资金来源 446.3.2、投资计划与资金筹措 44第七章、财务效益评价 457.1、销售收入计划 457.2、销售税金 467.3、 现金流量表分析 467.4、利润表分析 487.5、风险分析 487.6、盈亏平衡分析 497.7、敏感性分析 50第八章 结论与建议 518.
4、1、结论 518.2、建议 51怡心苑房地产项目可行性研究院 系：专 业：班 级：姓 名：学 号：指导老师：投资估算及资金筹措4.1、 项目总投资估算4.1.1、项目概况本项目位于益阳市赫山区沧水铺镇城际干道和 319 国道旁，在金域上品的斜对面，其正对面是沧水铺将建的沧水铺村委会。本项目依山傍水，风景优美。项目总用地 100 亩，经益阳市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，商业部分占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的 80%，总的建筑是 180000 平方米，建设用地面积 26667 m2 。详见下表：表 4-1 项目主要技术经济指标内容 指标 内容 指标建设地点益阳市沧水铺镇村委
5、会斜对面规划总用地面积100 亩实际用地面积26667m2 建筑容积率 2.7总建筑面积 180000m2 住宅面积 144000 m2建筑密度 40% 绿地率 35%车库 1150 个 商业面积 36000m24.2、总投资估算本项目开发建设总投资额合计为 47652.3 万元，其中各项成本费用的估算结果详见下表。表 4-2 项目成本费用估算表总价 单价序号 项目或费用名称 内容(万元） (元/)一 土地费用含土地出让金、动拆迁费用等10000 555二 前期费用 详见下表(4-2) 1012.79 56.26三 建安工程费建筑工程费、设备采购费、安装费等23940 1330四 管理费用 （
6、一+二+三）*3% 1048.80 58.27五 财务费用 贷款利润 6.7% 6443.00 357.94六 销售费用 销售收入*3% 2220 123.33七 开发期税费 根据标准 150 元/ 2700 150八 其他费用 根据标准 7 元/ 126 7九 不可预见费 取建安费的 5% 1174.5 65.25合计47652.3 2626.29成本利润率=（70500-47652.3）/47652.3=47.94%4.3、分项估算依据1 ）土地费用根据提供的数据，项目土地取得费用约为 10000 万，折合楼面地价为 555 元/平米。2） 前期费用表 4-3 前期工程费估算表 (单位:万
7、元)3 ）建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按 1330 元/计。共计：133018=23940 万元4） 财务费用 序号 项目 计算依据 计价（万元）1 规划设计费 建安工程费3% 718.22 可行性研究费 （土地费用+建安工程费）0.2%65.883 水文、地质、勘察费（土地费用+建安工程费）0.5%164.74 五通一平 基底面积24 元/m 2 64合计 1012.29根据资金筹措可得本项目的贷款额为 3 亿 3*（1+6.7%）33=6443 万元5 ）管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地
8、产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述 1-3 项之和的 3%取值。6 ） 销售费用预测其销售的各项费用详见下表：表 4-4 销售费用估算表 (单位:万元)7） 不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按建安费的 5%取值即可。4.4、资金筹措的组合渠道4.7.1、现金流量表分析序号 项目 计算依据1 广告宣传及市场推广费销售收入1%2 销售代理费 销售收入1%3 其他销售费用 销售收入1%合计 1872假设本项目的房产销售在建设期和运营期四年里销售完，分三期完成，每期分别占总投资面积的 45%、 35%、20%。在此基础上假设
9、目标收益率为 13%。管理费用在计算内均匀分布，销售费用在销售期四年里均匀分布，财务费用等额计息。项目投资现金流量表 单位：万元计算期（年）序号 项目 0 1 2 3 4 51现金流入 24000 18725 16675 111001.1营业收入 24000 18725 16675 111002现金流出 10000 17076 15299.75 11028.05 2340.5 2340.52.1建设投资 10000 16901.2 12959.2 8687.52.2销售费用 555 555 555 5552.3财务费用 1610.75 1610.75 1610.75 1610.752.4管理费
10、用 174.8 174.8 174.8 174.8 174.83净现-10000 -17076 8700.25 7696.95 16675 11100根据上表可得：1）动态回收期=5-1+2736.4/6024.64=4.45 年0 方案可行2）求取内部收益率 IRR，可得 IRR=17.86%13%，则NPV=3288.260所以该方案可行.经过分析测算，我们认为该项目在投资上是可行的，内部收益率远远大于目标收益率，项目建设方可获得满意的经济效益。3）项目的投资利润率年利润总额=（70500-47625.3）/4=5718.675投资利润率=年利润总额/项目总投资=5718.675/47625.3=12.01%10%可行。4.7.2、利润表分析 金流量4净现金流量现值-10000 -15111.50 6813.57 5334.3710227.096024.645累计净现金流量现值-10000-25111.50-18297.93-12963.56-2736.473288.17
