1、彭水综合商品市场项目可行性财务评价一、评价原则、依据及参数（一）原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数根据项目实施计划建设期确定为 24 个月，生产运营期确定为13 年，则项目计算期为 15 年。项目融资前税前财务期望收益率为 8%，项目资本金财务期望收益率设定 12%，基准投资回收期为 10 年。二、
2、运营收入、运营税金及附加估算（一）运营收入估算项目建成后，其运营收入主要为租金收入、服务设施收入、物管费、住宅楼销售收入四部分。1、交易用房租金收入（1）门面租金收入综合商品交易市场总经营面积 120000，租金 50 元/ 月，月租金收入 12000050 元/月=600 万元。（2）仓储经营收入仓储总经营面积 50000，租金 30 元/月，月租金收入5000030 元/月=150 万元。（3）市场办公楼租金收入市场办公楼分六层，总建筑面积 20000M2，设计可出租面积为60%，租金 100 元/月，月租金收入 20000M2100 元/ 月0.6=120万元。2、服务设施收入停车场收入
3、市场设计大车位 75 个，平均每个车位每天收入 10 元，小车位330 个，平均每个车位每天收入 5 元，停车费月收入为 7.2 万元3、批发物流市场物管费综合市场物管费为 5 元/月，住宅楼物管费为 1.2 元/ 月，物管费月收入为：1200005 元/月+1600001.2 元/ 月=79.2万元/月。4、市场配套住宅项目销售收入（1）项目销售单价的确定1）高层住宅楼销售单价的确定经实际调研建议本项目高层住宅楼均价为：3500 元/平方米（建筑面积） 。2）商铺销售单价的确定经实际调研建议本项目商铺均价为：9000 元/平方米（建筑面积）。3）车位销售单价通过对周边类似项目的停车位的价格调
4、查，车位平均销售价格在 1 万/个1.5 万/个。拟定本项目车库单价为 1.2 万元/个。（2）可销售面积项目可销售建筑面积为 195000 m2。其中，高层住宅楼160000m2，商业 35000m2，此外，还有个 173 个车位可供销售。（3）收入预测本项目计划于在计算期第 1 年 2 月开工，于计算期第 2 年 5 月开始预售，于计算期第 4 年全部销售完成。各年销售计划及销售收入见表 1。表 1 住宅销售收入预测表（单位：万元）序号 项目 合计 1 2 3 41 销售进度（%） 30% 50% 20%2 商用门面销售收入 31500 9450 15750 63003 高层住宅楼销售收入
5、 56000 16800 28000 112004 停车场销售收入 396 119 198 795 销售总收入 87896 26369 43948 17579根据市场需求和项目实际情况，拟定该项目计算期第 3 年商铺入驻率为 60%，计算期第 4 年商铺入驻率为 70%，计算期第 5 年商铺入驻率为 80%，计算期第 6 年为全入驻。经测算，达产期年营业收入为 4562 万元，市场配套住宅销售收入 56000 万元，商用门面销售收入 31500 万元，停车场销售收入396 万元。（二）营业税金及附加估算营业税金及附加按国家规定计算。本项目经营服务收入需缴纳营业税，同时缴纳城市维护建设税和教育费
6、附加。营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税额的 5%和 3%计算。经计算，满负荷运营年份项目的营业税为 228 万元，城市维护建设费为 11 万元，教育费附加为 7 万元。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电，其消耗量根据近期类似项目统计数据和企业运营统计数据综合估算。2、职工工资及职工福利费项目劳动定员为 86 人，职工平均工资和福利费按 2.5 万元/人年估算。3、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。4、其他费用包括招商宣传费用、经营管理费等费用，其根据类似企业经营统计数据估算参照同类企业运营统计数据估算。通过上述计算，满负荷
7、生产年份项目的经营成本为 2130 万元，经营成本估算见表 2。表 2 经营成本估算表序号 费用名称 年成本（万元） 估算说明1 外购燃料及动力费 9782 工资及福利费 2203 修理费 624 其他费用 870经营成本 2130（二）折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为 40年，设备折旧年限为 15 年，固定资产残值率按 5计算。无形资产及其它资产按 10 年摊销。估算得项目年折旧费为 863 万元，年摊销费为 325 万元。（三）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。（四）成本费用通过上述估算，正常运营年
8、份项目的总成本费用为 3318 万元。 四、盈利能力分析（一）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：59.06%（所得税前）项目投资财务内部收益率：42.11%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）32803 万元（ic8%）项目投资财务净现值：（所得税后）26005 万元（ic8%）项目投资回收期（所得税前）：2.3 年项目投资回收期（所得税后）：3.7 年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：59.06%（所得税前） ，项目投资财务内部收益率：42.11% （所得税后） ，均高于行业基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后
9、均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。（二）项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表，项目的资本金财务内部收益率为50.51%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。（三）利润与利润分配表分析项目正常生产年份运营收入为 4562 万元，营业税金及附加为245 万元，总成本费用为 3318 万元，利润总额为 1244 万元。所得税税率为 15%，年缴纳所得税为 186 万元，净利润为 1058万元。法定盈余公积金按税后利润的 10%提取，法定盈余公积金为105 万元。根据利润与利润分配计算的盈利指标，总投资收益率、资本金净利润率均满
10、足投资者的要求。五、偿债能力分析该项目拟在计算期第 3 年偿还本金 21000 万元，并支付当年所产生利息，计算期第 4 年偿还本金 9000 万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第 5 年偿还本金 5000 万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第 6 年偿还本金 4000 万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第 7 年偿还本金 400 万元，并支付当年所产生的建设期利息，各年利息备付率与偿债备付率见借款还本付息计划。借款偿还期内各年利息备付率均大于 5.9，并随借款本金的偿还而逐年上升，借款偿还期末利息备付率达 23.2，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均
11、大于 0.8，其还本付息的资金充裕。分析资产负债表，计算期内项目的资产负债率最高为 72.30，并随着长期借款的偿还而逐年下降，偿还借款后的年份均在 1以下。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。六、不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期第 8 年的数据为基础进行，该年总成本费用为 3318 万元，可变成本为 2124 万元，固定成本为 1194 万元，年营业收入为 4562 万元，年税金及附加为 245 万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年 固 定 总 成 本/（年销售收入- 年可变成本-销售税金及附加 ）100%=32.45%盈亏平衡分析表明，该项商铺入
12、驻率只需达到设计规模的 32.45%时，企业就可以保本，说明项目具有较强的抗风险能力。七、财务评价结论该项目的财务内部收益率（所得税后）为 59.06，财务内部收益率（所得税前）为 42.11，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为 50.51，满足投资者的要求。投资回收期为 3.7 年、低于基准投资回收期 10 年。借款偿还期内各年利息备付率均大于 5.9，并随借款本金的偿还而逐年上升，借款偿还期末利息备付率达 25.6，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于 0.8，其还本付息的资金充裕。计算期内项目的资产负债率最高为 72.30，并随着长期借款的偿还而逐年下降，偿还借款后的年份均在 1以下。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。
