1、沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告1目 录第一章 总 论 .2一、项目概况 .2二、可行性研究报告编制依据 .3第二章 项目建设背景和必要性 .4一、项目建设背景 .4二、项目建设的必要性 .8第三章 建设地址与建设条件 .10一、建设地址 .10二、建设条件 .10第四章 建设规模和建设内容 .11一、建设规模 .11二、建设内容 .11第五章 建设方案 .12一、总平面布置 .12二、土建 .13三、公用工程 .16四、消防 .17五、环境质量综合保障 .18第六章 实施进度 .19第七章 工程投
2、资与财务分析 .20一、总投资估算 .20二、资金筹措及计划 .22沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告2三、销售收入 .22四、财务评价 .23第八章 结论与建议 .25第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目。（二）项目建设地点沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村。（三）建设规模与内容沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目规划总用地面积 51.0024 公顷，居住人口 1.75 万人，规划以居住为主，周边拥有配套的文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。总建筑面积为
3、 102.0048 万 m2，其中住宅建筑面积为 61.2029 万 m2；公建用地面积 20.4010 万 m2；道路用地面积10.2005 万 m2；公建用地面积 10.2005 万 m2；建筑密度 20，容积率为2.0。整体规 划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。（四）总投资及资金来源沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告3该项目建设总投资为 118454.42 万元。项目建设资金来源由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。（五）建设期限项目建
4、设期 26 个月，即 2012 年 7 月2014 年 9 月。二、可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南（试用版）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3.全国农村环境综合整治规划（2010-2015 年）；4.村庄整治技术规范（GB504452008)；5.饮用水水源保护区划分技术规范（HJ/T338-2007）；6.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002 年版）；7.相关设计规范标准；8.项目业主提供的有关资料；沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告4第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景（一）区域基本概况： 于洪区是辽宁省省会沈
5、阳市的近郊区，位于沈阳市区西北部，东临铁西、皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑 河与苏家屯区相望，北邻沈北新区。全区地势平坦，四季分明，属半湿润大陆性气候，总面积499 平方公里，总人口 60 多万。 （1）地理位置 于洪区地处沈阳经济区核心区域，是沈阜城际连接带龙头。地理位置得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。拥有沈山、秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专 用铁路已并入东北路网。沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304 国道等道路 纵横交错，构成了四通八达的交通网络。于洪区的临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场 40 公里，距营口港仅 16
6、6公里，大连 港、丹 东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在 4 小时车程辐射圈内。（2）气候 于洪区属暖温带大陆性半湿润的季风气候，其特点是四季分明、雨热同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均气温为 7.5 度，最冷是1 月份，最热 是 7 月份。年平均降水量为 659.6 毫米，年日照时数为2527 小时，日照百分率为 57%。 沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告5（3） 面积 全区土地总面积 499 平方公里。于洪区三环内城市规划区 80 平方公里；外围靠近三环地区以产业集群、村镇为主，是发展活跃的城市边缘区；再外围以村屯、农用地、水域为主，是城市的生
7、态保育区。 （4） 水资源 于洪区境内有浑河、蒲河、细河、九 龙河、小 浑河 5 条河流。流经总长 149.7 公里。其中浑河发源于长白山脉龙岗山，流经八县、市，在海城三岔河和太子河汇流，经营口入辽东湾。从中长铁路桥处流入于洪区。境内河长 37.2 公里。全区天然降水和地下水总量多年平均达 36，597万立方米。 （5）地势 于洪区地势东北高，并向西南微倾斜。 除平罗镇黄土坎一带属山前倾斜平原以外，均属下辽河平原。地形平坦而开阔，一般海拔在 30-40 米之间。 （6） 行政区划 1964 年建区以来，经过多次行政区划调整，于洪区现辖 12 个街道办事处。（二）区域经济概况：全区上下锁定全域城
8、市化发展目标，主动融入沈阳经济区发展大局，经济结构持续优化，重大项目纷纷落地，发展环境极大提升，人民生活显著改善，全区经济实现了又好又快发展，综合实力显著提升。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告62011 年实现： 地区生产总值 379 亿元，增长 14.2%； 财政一般预算收入 36.5 亿元，增长 28.6%； 固定资产投资 253 亿元，增长 25.4%； 实际利用外资 3.2 亿美元，增长 48.8%； 出口总额 1.98 亿美元，增长 20%； 社会消费品零售总额 56.1 亿元，增长 18.7%； 城镇居民年人均可支配收入 22730 元，增长 14%
9、； 农民年人均纯收入 13955 元，增长 12.5%。（三）区域基础设施概况：于洪区处于东北公路、高速公路、铁路交通枢纽的核心，是东北地区连接山东、京津唐等关内地区的重要交通门户，是贯通朝鲜、韩国、俄罗斯等国家的陆路交通重要节点。 于洪区是沈阳市西部主要交通出口，区域内沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、102、304 国道等道路纵横交错，城市二、三环以及启动建设的四环、五环公路贯穿全境，拥有沈西最大的铁路编组站。 于洪区临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场 40公里，距营 口港仅 166 公里，大连港、丹 东港、葫芦 岛港和锦州港等北方重要港口均在 4 小时车程辐射圈内，构成了四通八达的立体交
10、通网络。 于洪区工业实力雄厚，已经形成了通用设备制造、电气机械及器材等七大主导行业以及家具、五金等四大产业集群，工业总量位居全市第三位，工业规 模化和集团化发展格局初步形成。尤其是依托沈阳基础雄沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告7厚、规模宏大、技 术先进的装备制造工业，在机床、输变电设备、电线电缆等机械工业方面形成了门类齐全、配套完备的装备制造配套产业链条。 于洪区现代服务业繁荣发展，拥有各类要素市场 26 个，年市场成交额超过 600 亿元，伴随着城市化建设和城市人口加速聚集，家乐福、华润万家、碧桂园五星级酒店等大型商贸项目竞相涌入，呈现强劲的发展态势。房地产业
11、和商贸业更是硕果累累，碧桂园、恒大、阳光 100、绿地等开发企业已经进入，众多商业载体发展迅速。 农业现代化水平在全省领先。作为辽宁省农业现代化示范区和国家 16 个农业高科技示范区之一，以高端设施化、产业化为特色的现代农业取得长足发展，拥有规模化农事龙头企业 50 余家，农业科技园区12 个，富民经济小区 185 个，千代食用菌、德丰蔬菜、小韩蔬菜工厂等现代化农业生产基地无论是生产规模，还是技术装备水平，均位于全省乃至全国前列。（四）自然资源与环境现状沈于公路、新潘公路、平望公路纵横镇域，四通八达。村村通油路，村村通汽车，村村通自来水，村村通程控电话。有线电视 24 小时接收全国各地节目。镇
12、内设有供电所，新改造的电网和先进的电力设备，为各项事业的发展提供可靠的保障。蒲河、九龙河、六 0 灌渠流经镇域，而且是沈阳市北郊城区的自来水水源地，为生产、生活提供充足的水利资源。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告8（五）项目区概况：本项目区位于沈阳市于洪区北部的平罗镇平罗村，是沈阳市北郊城区的自来水水源地，是沈阳市的各种经济作物种植基地。是沈阳市优质粮食生产基地，也是优质大米产区。平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环、荷兰 村仅 4 公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。平罗镇 70 平方公里，可使用面积 9.5 万亩。辖 18 个村委会，3
13、个居民委，全 镇总 人口为 2 万人。平罗村土地总面积 1328.4517公顷，其中平 罗一村 441.3960 公顷；平罗二村 460.0634 公顷。全村居民居住较为集中。二、项目建设的必要性（一）项目建设是满足平罗村农民不断提高的生活质量水平的需要。随着我国经济的快速发展，人民收入水平的不断提高，对生活质量的要求也与日俱增，其中环境质量的改善和提高是提高生活质量和生活水平的最主要的内容。对加快推进城乡建设发展增添活力。并有利于盘活当地的经济。（二）项目建设是改善平罗村投资环境，促进平罗村经济发展的需要。随着改革开放的不断深入，沈阳市及于洪区的经济建设日新月异，大批国内外企业纷纷落户平罗工
14、业区，来平罗工作的中外企业员工不断增加。但多年来平罗生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告9质的园区住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。 通过项目的建设，将促进经济作物种植、农副产品出口基地和平罗工业园区知名度的进一步提升，人员的流动交往和信息沟通，将增加国内外投资者投资兴趣，会极大地促进和扩展区域经济与国内外经济的联系，推动社会经济可持续发展。房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市
15、国民经济和社会发展“十二五 ”规划纲 要，已将房地 产业列为重点培育发展产业。加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐， 坚持“ 统一规划，合理布局，综合开发，配套建设” 的原则，按照以新区建 设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本项目为住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对园区住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。因此本项目建设对改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，项目建设是十分必要的。
