1、浅议物业税税基评估存在的问题（09 财政系 陈坤山 学号：15520092201587）内容摘要：物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议。然而，只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍。在税基评定方面,存在着“基准地价说” 、 “市场交易价格说” 、 “机构评估价值说”和“认定价值说”等不同评定方法，他们各有利弊。但这些评定的方法有一个共同特点，就是都必须设立一个评估机构。评估机构对于物业税税基的评估，存在着许多问题，这些问题的存在将不能保证税基评估的客观、公正和公平。本文首先将总结分析当前物业税税基价值评估存在的问题，其中包括“评估
2、机构存在的问题” “评估方法存在的问题”以及“不同评估观点的弊端” 。然后，我将从 Tiebout模型的研究思想出发，通过建立在 Tiebout模型的基础上，提出一个物业税税基的价值评定的理论方法。在 Tiebout模型的基础上提出的这个物业税税基的价值评定理论方法将表明：设立评估机构来人为主观的对物业税税基的价值进行评价存在着许多问题，此法已被表明不可取。我们可以通过居民的偏好，来客观的评定物业税税基的价值，从而保证物业税税基评估的客观、公正和公平。一、关于物业税税基税基即“课税基础”,具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是
3、税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。 对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产” 。 所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。二、物业税税基评估机构存在的问题从已实施物业税的其他国家中，我们可以了解到各国对于物业税税基评估的方法都是设立一个税基评定机构。以税基评定机构评定的标准，再确定合理的税率来征收物业税。但这种税基评定的方法却存在着许多问题。（一）当前对评税机构设置的选择存在的问题在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些
4、国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。因此，在建立我国税基评估制度时，有专家建议对评估机构的选择可以按下列顺序进行：第一种做法是：选择分
5、别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择在理论上能保证税基评估结果的公正性和公平性，以及保证征、纳税双方的合法权益。然而征、纳税双方的机构都在为自己所代表的群体争取最大利益；征税方希望设定较高的税基以获得跟多的税收；而纳税方则希望设定较低的税基，以期缴纳更少的税收。当双方都为各自的利益争执不下的时候，税基设定问题将无法得到解决。第二种做法是：假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体。这种做法首先对中介机构和人员对税法及税基评估相关专业知识的了解掌握就提出
6、了一个严峻的考验。税基评定涉及制度、技术等极为复杂的因素，民间的社会中介评估机构如果没有熟练掌握相关的专业知识，难以但当此重任。再者，民间的社会中介评估机构由于不具有政府部门的权威性，它的评估结果可能会让有些人难以服从。还有民间的社会中介评估机构很有可能因为金钱而滋生腐败现象，使评估结果无法真实反映税基的真实价值，从而有失公平性。纵观以上两种做法，任何一种形式的评估机构都无法为税基评估的公平性、真实性提供确实的保证。任何一种形式的税基评估机构都难以保证税基评估的客观、公正和公平。（二）、房地产税税基评估周期问题以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，
7、房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，因此，评估周期不宜定得过长。但是，过短的评估周期会使得成本很高，浪费财力物力，这与前者已相互矛盾。因此，如何选择一个合理的评估周期，成为一个难以解决的问题。三、税基评估方法存在的问题在税基价值评估中，不同的评估方式
8、、参数选择和评估人员评出的价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致物业税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确保有一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。从各国的经验来看，常用的税基评估方法有：市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地） ，成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比
9、较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。这三种评估方法在具体应用过程中都受到一些条件的限制，存在不足之处。采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采
10、用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。从上可知，如何选取一种好的评估方法，也是一个棘手的问题。四、当前物业税税基价值评定的几种观点存在的弊端众所周知,我国的土地是国家
11、所有的,土地具有稀缺性和不可再生性,房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益,也可看作是使用人的财产。因此,物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定,应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一,至于是分开征税还是统一征税,应视我国物业税的税制设计具体而定。目前，关于物业税税基价值评定存在着“基准地价说” 、 “市场交易价格说” 、 “机构评估价值说”和“认定价值说”等不同评定方法。然而，这些观点都存在着或者或那样的弊端，都已不能成为我国先进的物业税税基价值评定的方法。（1） 基准地价说这种观点认为,物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。 城
12、镇土地估价规程对基准地价的定义是:“基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分,反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势,是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时,期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据,引导土地充分利用和合理流转。但事实证明,我国房地产市场经过多年的发展之后,基准地价已经不再适用,且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。 我国城镇土地定级估价开始于 80 年代末
13、90 年代初,由于当时土地市场很不发达,为了揭示城镇土地资产的价值,实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考” 的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法,即根据影响城镇土地级别的因素因子,对城镇土地的质量进行综合评价,划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上,搜集每一个级别的交易样点,将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均,得到每一个级别每一用途的平均价格,作为基准地价。这种方法存在明显的弊病,由于在城镇土地定级的过程中,因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的,使得定级过程中的随意性很
14、强。再者，因我国经济有着日新月异的变化,这对基准地价的调整造成了不少压力,许多小城镇尚没有建立基准地价体系,有的虽然建立了相关体系,但基准地价已经数年没有更新,形同虚设，基准地价数据陈旧,已经无法满足需要。最后，由于基准地价仅仅是“土地使用权区域的平均价格”,物业税的税基价值不仅包括土地还包括房产,因此,基准地价不适合作为物业税的征税依据。即使仅将基准地价作为对物业税征税过程中对土地价值的征税依据,其脱离现实情况的数据不能真实反映纳税人拥有财产存量的多少,也会造成税收的损失和不公平性,从而无法实现开征物业税的意义。 （2） 市场交易价格说这种观点认为,物业税的税基价值评定可以直接通过对市场交易
15、价格的分析和调整得到。认为市场交易价格最能反映纳税义务人拥有财产的多寡,通过分析剔除交易价格中的不理性因素,以此来评定物业税的税基价值。但这种观点有不少弊病。首先，虽然有市场可比的交易价格,但物业税的征收对象是以被“占有”形式存在的,并未在征收阶段实际参与市场交易。以变动的市场价格衡量纳税人占有的存量财产,在税收上缺乏统一的标准,且财产所有人并没有通过财产市场价格的涨跌获得任何利益。因此,以市场交易价格征税有一定的不公平性。其次，由于房地产市场是一个发育不成熟的半市场化行业，加之我国炒房现象的存在，是的交易价格难以真实体现房产的实际价值。此方法同样也存在着一定的不公平性。因此，市场交易价格也不
16、可取。（3） 机构评估价值说与认定价值说“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到,“评估”是一个中介行为用语,指社会中介通过现有的评估方法,确定物业税税基的方式;“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到,“认定”不是一个中介行为,带有“定”的性质,“认定权”应由国家设立的专门机构行使,以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。这种设立评估机构的方法存在的问题，在第二点物业税税基评估机构存在的问题中我们已经做了阐述。因此，此两种方法也不可取。五、我国物业税税基评定路在何方从上面的分析我们可以得知，当前世界范围内的税基评定方法存在着种种弊端，任何一种建立在设立评估机构的基础上而进行的
17、税基评估都不会尽善尽美。那么对于我国即将开征的物业税，我们将要采取何方法呢？我们只能说我们可以选择最好的，却没有一种完美的选择。很多经济问题，由于受到社会各种因素的影响，都无法达到我们理想化状态下的结果。然而，正如 Oates对于 Tiebout模型的评价：“一个好的模型就是要将那些不必要的条件略去而关注问题的关键”。对于物业税税基评定，我们是否可以设想“有没有一个理想化的条件，可以让我们取得公正、公平的效果？”我想这是可以的。我们可以设想，假设我们的社会符合 Tiebout模型中所构想的社会，任何一个居民都可以找个一个符合他们居住的社区。在这无数的社区中，每一个社区都根据他们自身而设定一个价
18、格以及今后每年收取的物业税。居民通过寻找属于自己的社区，这就代表了他们认为这个社区适合他们。正如在完全竞争市场下的商品交易，双方都达成了价格的一致性。买者为商品付出的价格就代表了这个商品对于他的价值量的大小。由于同一件商品对于不同的人价值是不一样的，因此我们不必考虑它的实际的社会价值是多少。只要买者购买了它，就表示了对于这个买者来说，这个商品的价值被体现出来。让我们回到居民选择社区的这个问题，居民选择了适合自己的社区，为此付出了自己认为值得的价格，那么他所购买的房子的价值就被体现在买者付出的价格中。物业税做为一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。对于财产的多少（在这里也就是代表物业税的
19、税基多少的问题），我们现在已经不用去评定，因为已经由居民的选择体现出来。居民既然选择了这个社区，那么这个社区的价格就体现了居民的财产多少。至此，我们便将通过税基的评定而收取物业税，转化为居民的自身选择而体现出来，这样我们就免去了原本需要的税基评定，那么对于一切关于税基评定的问题也就都不会存在。当然，Tiebout 所设想的社会毕竟只是构想的，在现实中根本不可能存在。作为一个模型，我们可以当做一个指导。前面所说的物业税税基评定问题，在现实中也没有得到解决。在这里，仅将 Tiebout的模型运用在税基的评定问题中，将我自己目前所学的知识进行一次简单的应用。对于物业税在中国的实施，还有很多问题要解决。我们依然任重而道远。但我们应该坚信即使我们不能做的完美，但求我们做的最好。
