1、 河南省尚正行房地产咨询有限公司1 / 154安阳市 CBD 及安汤新城地产项目可行性研究报告河南省尚正行房地产咨询有限公司2 / 154安阳市 CBD 及安汤新城地产项目可行性研究报告目录一、 项目概况 .31.1 项目基本情况 .31.1.1 拟建项目一：安阳 CBD 项目 .31.1.2 拟建项目二：安汤新城项目 .41.2 投资背景 .41.3 申请单位基本情况 .5二、项目投资的必要性及意义 .8三、市场环境分析 .93.1 宏观环境分析 .93.1.1 经济形势分析 .93.1.2 宏观政策分析 .163.2 行业环境分析 .163.2.1 房地产行业发展特点 .163.2.2 全
2、国房地产市场运行状况 .183.2.3 安阳市房地产市场运行状况 .233.3 市场分析与预测 .293.3.1 安阳重点区域调研情况分析 .29河南省尚正行房地产咨询有限公司3 / 1543.3.2 区域市场分析 .35四、规划方案 .384.1 拟建项目一 CBD 规划方案 .384.1.1 地块分析 .384.1.2 项目定位 .424.1.3 规划设计 .494.1.4 建设方案 .534.1.5 实施计划及安排 .574.2 拟建项目二安汤新城规划方案 .654.2.1 地块分析 .654.2.2 项目定位 .714.2.3 规划设计 .734.2.4 建设方案 .764.2.5 实
3、施计划及安排 .79五、投资模式及经营模式 .82六、投资估算与资金筹措 .836.1 投资估算依据 .836.2 资金方案 .89七、经济效益评价 .897.1 评价方法和依据 .89河南省尚正行房地产咨询有限公司4 / 1547.2 经济效益计算及评估 .927.2.1 拟建项目一经济效益计算及评估 .927.2.2 拟建项目二经济效益计算及评估 .114八、风险分析及防范措施 .1368.1 市场竞争风险及防范措施 .1368.2 项目开发风险及防范措施 .1378.3 项目合作开发风险及防范措施 .1378.4 筹资风险及防范措施 .1388.5 产品质量风险 .1398.6 产品销售
4、风险及防范措施 .140九、结论与建议 .141河南省尚正行房地产咨询有限公司5 / 154一、 项目概况1.1 项目基本情况拟建项目区位1.1.1 拟建项目一：安阳 CBD 项目该项目位于安阳市东区，属于城市发展最快的区域，安阳市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于安阳市最高端的商业及住宅区域，安阳东区的发展速度不弱于郑东新区，安阳 CBD 的区位与郑东新区 CBD 区位类似。河南省尚正行房地产咨询有限公司6 / 154项目占地 438.8 亩，宗地内商业及办公用地 263.78 亩、住宅用地 175.04 亩，综合容积率 4.49，地上建筑面积 131 万，其中住宅 51 万、商业及办
5、公 80 万。其中住宅限高 100 米，商业及办公最高限高为 250 米，预计开发 周期 11 年。1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目该项目位于位于安汤新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计 526.8 亩，其中公园绿地 39 亩，可开发净地为 487.8 亩，土地用途为居住用地，容积率暂按 2.0，可开发 65 万，其中住宅 63 万、商业 2 万。预计开发周期为 10 年。1.2 投资背景安阳市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中河南省尚正行房地产咨询有限公司7 / 154两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与
6、安阳市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。1.3 申请单位基本情况公司简介公司简介股票代码 600020 股票简称 中原高速公司全称 河南中原高速公路股份有限公司 曾用名 G 中原-中原高速 市场类型 上海证券交易所 证券类别 A 股成立日期 2000-12-28 上市日期 2003-08-08 注册资本(万元) 224737.18注册地址 郑州市郑东新区民生路 1 办公地址郑州市郑东新区民生路1 号 1 号楼第 7 层、第8 层 所属行业 交通运输、仓储和邮政业-道路运输业 所属地域 河南省股改实施日期 2006-06-22 股改进度 实施所属板块参股金融-税收优惠股 -破净股-基金重仓
7、股-预盈预增-全流通股-2012 年 6 月解禁股-路桥交通概念股主营业务高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护; 高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理 ;汽车配件、公路建筑材料、机电产品 (不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务、副食销售(凭证),音像制品、书刊杂志出租、零售(凭证)( 以上范围限分支机构经营);技术服务、咨询服务;车辆清洗服务;货物配送(不含运输 );房屋租赁; 加油站设施、设备租赁;实物租赁;高速公路自有产权广告牌租赁、服务区经营管理。公司简介本公司系经河南省人民政府
8、豫股批字200064 号文批复,于 2000 年 12 月 28 日成立的股份有限公司。本公司属高速公路行业, 本公司经营范围:高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护; 高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理 ;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务等业务。河南省尚正行房地产咨询有限公司8 / 154近三年财务指标项目 / 报告期 2011 年度 项目 / 报告期 2011 年度基本每股收益(元) 0.1391 净利润率(%) 11.33每股净资产(元) 2
9、.9616盈利能力总资产报酬率(%) 1.01净资产收益率加权平均(%)4.74 存货周转率 1.53投资与收益扣除后每股收益(元) 0.1283 固定资产周转率 0.14流动比率(倍) 0.46经营能力 总资产周转率 0.09速动比率 (倍) 0.34 净资产比率(%) 20.87应收帐款周转率(次) 26.04资本构成固定资产比率(%) 59.57偿债能力资产负债比率(%) 79.06项目 / 报告期 2012 年度 项目 / 报告期 2012 年度基本每股收益(元) 0.2313 净利润率(%) 13.09每股净资产(元) 3.0243盈利能力总资产报酬率(%) 1.71净资产收益率加权
10、平均(%)7.91 存货周转率 2.39投资与收益扣除后每股收益(元) 0.2269 固定资产周转率 0.23流动比率(倍) 0.33经营能力 总资产周转率 0.13偿债 速动比率 (倍) 0.26 资 净资产比率(%) 21.89河南省尚正行房地产咨询有限公司9 / 154应收帐款周转率(次) 48.62本构成固定资产比率(%) 55.45能力资产负债比率(%) 78.02项目 / 报告期 2013 一季 项目 / 报告期 2013 一季基本每股收益(元) 0.0116 净利润率(%) 4.07每股净资产(元) 3.0382盈利能力总资产报酬率(%) 0.08净资产收益率加权平均(%)0.3
11、8 存货周转率 0.26投资与收益扣除后每股收益(元) 0.0106 固定资产周转率 0.04流动比率(倍) 0.53经营能力 总资产周转率 0.02速动比率 (倍) 0.41 净资产比率(%) 19.97应收帐款周转率(次) 7.57资本构成固定资产比率(%) 49.87偿债能力资产负债比率(%) 79.95河南省尚正行房地产咨询有限公司10 / 154二、项目投资的必要性及意义在持续的通货膨胀预期下，城镇化进程又再持续加快，房地产行业将会持续迎来十年以上的黄金时期。为有效贯彻集团“一主多元 多元反哺”方针，中原高速有能力在房地产业务板块为集团业务增长做出应有贡献。两项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的；中央商务区的打造，将成为安阳市名片，有效提升安阳市对外形象，同时为企业带来强大的品牌效应。拟建项目一安阳 CBD 项目的建设，将带领安阳市写字楼走向现代高端化。拟建项目二安汤新城项目的建设，将完善区域功能，促进安汤新城发展。两项目在建设及后期交付使用的过程中将为社会创造数千个就业机会，有效减轻社会就业负担。
