1、注册城市规划师实务实例分析实例一某企业位于市中心重点地区，占地面积 24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该
2、用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。实例二某区属企业位于工业区内，占地 8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如
3、果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。实例三某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地 4000平方米；另一处位于中心区外围，占地 8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于
4、城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。实例四某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5ha由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产
5、。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址 2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha 改为公寓用地，原家属宿舍约占地 0.7ha保留。评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。2城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核
6、同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。3城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。4受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。5办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土
7、地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。7受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。实例五某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha为使该
8、隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达 30%之后，可以利用 2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设 3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申
9、请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续；如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。案例黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计兰州地处黄河上游的陇中高原区，城区海拨 1520米，黄河水系自西向东纵贯城区，黄河两岸近乎对称地出现了 5级阶地，形成了兰州市“两山夹一谷沿河带状组团式的地形特征”。兰州
10、位于我国陆域版图的几何中心，故称“陆都”，是西北地区最大的交通通信枢纽和网络中心，是甘肃省的文化中心，是民族文化、丝路文化、黄河文化的交汇点，也是联系西部少数民族地区的文化纽带。一、项目背景兰州市委、市政府在实施西部大开发战略的背景条件下，提出“以基础设施建设为基础，以生态环境建设为根本，逐步把兰州建成山川秀美、经济繁荣、社会文明的现代化城市”的建设要求。2000 年 4月，由兰州市规划局牵头，组织国内 4家甲级规划设计单位对“黄河兰州市区段及其两岸地区规划设计”任务进行竞赛。目的是要解决城市跨世纪、可持续发展以及城市现代化建设问题。本规划获方案征集第一名。二、规划范围规划范围西起西固区柳沟，
11、东至城关区桑园峡，南至南滨河路道路红线以南 100米，北至北滨河路道路红线以北 100米，南北平均宽度约 600米，东西长约 38.4公里，规划面积约 27.44平方公里。三、规划构思规划针对项目提出的背景和现状调研情况，提出把黄河兰州市区段及其两岸地区建设成为“具有时代气息和鲜明个性，融民族风情，古代文化和现代风格于一体的，集旅游、休闲、娱乐、交流等多种功能于一身的，具有兰州特色的标志性风景线”。针对本次项目的特点，项目着重关注两个方面的内容：即城市形象的重塑和整体规划的深化与量化。重点体现在：1兰州要留有未来的发展空间，如雁滩绿地。2强化带状组团式城市结构，如楔形绿地引入城市。3挖掘兰州山
12、水城市特色，重塑滨河城市新形象。4带状交通要考虑轻轨与水上航运。5高度重视兰州城市发展的环境问题。四、项目特点1主题开拓提出“绿色的山”、“带形的城”、“母亲河”3 个规划主题。2技术路线本次规划遵循“两头延伸”的技术路线。即总体规划详细规划建筑设计。分四步走，即从区域、城市、黄河两岸到节点的递次顺序映射主题。3焦点问题紧紧围绕生态环境（两山绿化黄河水资源利用与整治）、旅游开发和带状交通等重点问题展开工作。4切入点切实抓住黄河是兰州的城市发展轴这一主线，提出“突出黄河、美化黄河、利用黄河空间”的切入点。5开发原则提出根据黄河两岸特点，分别利用加法（例：科技之光地区）和减法（例：黄河广场地区），
13、构筑兰州良好的城市格局。6布景原则在城市景观规划中，提出 4点规划原则：突出重点、掌握节奏、深挖内涵和反复咏叹，以创造兰州与众不同、丰富多彩的新的城市形象。五、实施效果在竞赛完成以后，当地规划部门根据本规划继续深化设计，制订了黄河两岸地区详细规划和规划管理实施细则，为兰州黄河两岸地区科学有序管理奠定了良好基础。案例某市有一大型文化设施（如图书馆） ，从现占用的重点文物保护单位中迁出。经市计委批准，需选址新建一座现代化的大型文化设施，建筑面积控制在 5-6 万平方米。建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，又要便于市民前往。同时
14、，该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市的西北部。试分析：城市规划行政主管部门根据这个大型文化设施的要求和基本情况，又根据选址的基本原则，在选址时应考虑哪几个方面的问题？审题：建设项目的性质：文化设施建设项目的规模：建筑面积 5-6 万平方米建设项目的布局：场地干燥不能靠近易燃易爆地区便于市民前往城市西北部有同类设施问 题：提出选址要求答案：城市规划行政主管部门根据这个大型文化设施的要求和基本情况，又根据选址的基本原则，在选址时考虑：1、按照城市总体规划，该项大型文化设施应在规划的公共设施用地内选址；2、按照该市有关技术规范规定，此类文化设施的容积率不宜过高，应不超过 2.0，用地规模约为
15、3.5 公顷；3、建设项目要求场地干燥，宜选址于排水设施等市政基础设施比较齐全的地区；4、应远离化工厂、危险品仓库等易燃易爆地区；5、建设项目直接服务于市民，应靠近居民比较集中的地区，也应离高校、文化研究机关等较近、交通便利的地区；6、城市西北部已有一座同类设施，选址应避免与其毗邻或邻近。案例“帝王花园” 系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾达房地产公司以 28 万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为 118 平方米，交房日期定为半年以后。10 个月以后，某甲拿到寓所的钥
16、匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉某甲，经调查， “帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到腾达房地产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。某甲要退房，房地产公司不予办理；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。 评析
17、：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。案例1999 年
18、 1 月 4 日，XX 市政府领导班子集体研究决定在 H 村开发建设一个电子工业加工区。1999 年 2 月 2 日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于 1999 年 2 月 11 日与 H 村委会签订了征地协议一份。市政府办公室于 1999 年 4 月 30 日分别以 XX 府办（函） （1999）1 号和 2 号文件批准 H 村电子工业加工区办公室征用 2754 亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。上述征用的土地，已
19、按协议支付了 40%用地补偿费共830 万元；截至 1999 年 5 月 3 日，破坏耕地面积达 901 亩。主持 XX 市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。经过多次调查取证，省人民政府土地行政主管部门依据土地管理法有关规定，于 1999 年 5 月20 日做出如下处罚。（1）鉴于上述工业区所毁耕地已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米 10 元进行罚款，并补办手续；责成 XX 市人民政府就此事向省人民政府做出深刻检查，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人做出行政处
20、分。 （2）对 XX 市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。 评析：首先，XX 市无权批准征用农用地，省级人民政府土地行政主管部门做出的处罚是正确的。市政府领导同志应负有重要的领导责任。其理由如下。（1）XX 市所征用的土地是总体规划确定的农用地。 （2） 土地管理法第四十五条明确规定征用下列土地的，由国务院批准： 1）基本农田；2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 3）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。4） 土地管理法第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，不
21、按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处，非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。当前，出现如此多的非法建设用地，有相当一部分是由有些政府部门造成的，一些地方领导法制观念差，缺乏依法保护土地的自觉性与责任感，甚至将发展经济与合理利用土地、保护耕地对立起来，置国家决定于不顾，错误地认为占用耕地、依法报批用地会影响地方经济发展，打着发展
22、经济等各种旗号，以招商引资、基础设施、重点建设项目等急于用地为由，我行我素，有法不依、有禁不止，以权代法，破坏法定的审批程序，给国家造成了很大损失。案例某市位于城市规划区内的一个乡，.5ha 养鸡场的规划村镇建设用地上，改为建设一所敬老院，建筑面积 4000 平方米，2-3 层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利，将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地使用性质改变要不要办理建设用
23、地规划许可证？只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该办理建设用地规划许可证，并对其建设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院，有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能有关了，不但应核发建设用地规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证” ，那就是违法了，城市规划行政主管辖部门理应去查处。案例2007 年 4 月 10 日，某县啤酒厂“年产 15 万吨啤酒扩建项目”经
24、国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地 70 亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以 60 万元的价款占用 20 亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。2007 年 5 月 30 日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20 亩耕地是土地利用规划确定的基本农田，并已有 8650 平方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米 20 元罚款，总计 40.9 亏元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以 20 万元罚款，并建议有关
25、部门对该厂领导给予行政处分。评析：该县土地管理局对某啤酒厂的处罚依据是土地管理法 ，该法第四十三条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。 ”同时，第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用的土地，单
26、位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。 ”因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。 案例某市城市建设发展，在市区东部地区若干个工厂已经外迁或停产，其厂址由城市土地管理行政主管部门统一组织出让。在出让之前已由规划部门编制了详细规划，确定了每块土地的使用性质。某开发公司在出让中竞得其中的一块居住用地，面积 4.5ha.按照详细规划的要求，并经城市规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为 2.1，建筑密度为 25%，建筑高度不得超高 45m，居住区内的绿地率为 30%，人口密度不超过 8
27、00 人/ha.某开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条件在合同中做出明确规定。评析：这是一个国有土地出让的实例。关键是某开发公司在竞得 4.5ha 用地后与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证的申请。这主要是防止开发公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，根据本例中的条件还可以要求其在 4.5ha 用地内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。案例某市在其市区东部有一工厂，由于污染扰民而外迁，其原址 12.0ha 用地依据城市规划改为居住区
28、。因其区位较好，外商愿以优惠条件受让，后经该厂研究选中一家外商实施合资开发居住区。评析：这是一个改变用地性质又进行合资开发建设的实例。中外双方如何合资，城市规划行政主管部门可以不去管它，自有主管部门过问。首先，城市规划行政主管部门要掌握用地性质只能是开发居住区；其次，根据城市规划要求提出规划设计条件，列入他们之间的合同或协议；第三，其合资的合同或协议是否得到有关主管部门批准；每四，其开发项目是否经计划行政主管部门立项；第五，合资开发是否进行了中国法人的注册，有无批准证书，是否已明确了项目经营法人。这些条件均已具备，城市规划行政主管部门可以接受项目经营法人对建设用地规划许可证的申请。案例【案例背
29、景】某区属企业位于工业区内，占地 8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。【案例评析】市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企
30、业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。 案例【案例背景】某企业位于市中心重点地区，占地面积 24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。 【案例评析】市规划行政主管部门根据城市总体
31、规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。 案例【案例背景】某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地 4000平方米;另一处位于中心区外围，占地 8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批
32、准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。 【案例评析】将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。 案例【案例背景】某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约 400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达 30%之后，可以利用 2%用地开发经营
33、不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设 3万平方米的二层乡村式别墅和 1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为 7.5ha，并经市政府批准。 【案例分析】这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证
34、。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。 案例【案例背景】中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让
35、原址，所获资金用于搬迁。出让后原址 2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha 改为公寓用地，原家属宿舍约占地 0.7ha保留。【案例评析】这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理： 1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。 2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见
36、书。 3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。 4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。 5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。 6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划
37、行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。 7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。 8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。 案例2005 年 1 月 4 日，XX 市政府领导班子集体研究决定在 H 村开发建设一个电子工业加工区。1999
38、 年 2 月 2 日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于 1999 年 2 月 11 日与 H 村委会签订了征地协议一份。市政府办公室于 1999 年 4 月 30 日分别以 XX 府办(函)(1999)1 号和 2 号文件批准 H 村电子工业加工区办公室征用 2754 亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。上述征用的土地，已按协议支付了 40%用地补偿费共830 万元;截至 1999 年 5 月 3 日，破坏耕地面积达
39、901 亩。主持 XX 市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。经过多次调查取证，省人民政府土地行政主管部门依据土地管理法有关规定，于 1999 年 5 月20 日做出如下处罚。(1)鉴于上述工业区所毁耕地已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米 10 元进行罚款，并补办手续 ;责成 XX 市人民政府就此事向省人民政府做出深刻检查，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人做出行政处分。(2)对 XX 市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。评析：首先，XX 市无权批准征用
40、农用地，省级人民政府土地行政主管部门做出的处罚是正确的。市政府领导同志应负有重要的领导责任。其理由如下。(1)XX 市所征用的土地是总体规划确定的农用地。(2)土地管理法第四十五条明确规定征用下列土地的，由国务院批准：1)基本农田;2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;3)其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。4)土地管理法第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。对非法批
41、准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处，非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。当前，出现如此多的非法建设用地，有相当一部分是由有些政府部门造成的，一些地方领导法制观念差，缺乏依法保护土地的自觉性与责任感，甚至将发展经济与合理利用土地、保护耕地对立起来，置国家决定于不顾，错误地认为占用耕地、依法报批用地会影响地方经济发展，打着发展经济等各种旗号，以招商引资、基础设施、重点建设项目等急于用地为由，我行我素，有法不依、有禁不止，以权代法，破坏
42、法定的审批程序，给国家造成了很大损失。案例某市位于城市规划区内的一个乡，.5ha 养鸡场的规划村镇建设用地上，改为建设一所敬老院，建筑面积 4000 平方米，2-3 层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利，将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证?只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该办理建设用地规划许可证，并对其建设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院，有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能有关了，不但应核发建设用地规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证” ，那就是违法了，城市规划行政主管辖部门理应去查处。
