1、一、商业街道构成及分布,腾冲县城商业圈主要由三大环城干道和两大中心商业街组成。三大环城路为翡翠东路、火山路、东方路；两大繁华商业街：光华路、凤山路。翡翠路、火山路、东方路为自2000年的县城规划道路，在一定程度上是县城的环城路和商业街的形式。光华路和凤山路属于城区中心干道，并且是腾冲县城主要商贸街。光华路与凤山路交叉地区为县城主要商业地段。,翡翠东路,火山路,东方路,光华路,凤山路,商 圈,商圈由三大环城路与两大繁荣街组成。其中，光华路与凤山路交叉地区为县城主要商业地段。,二、商业街业态分布,表一：翡翠路商业业态情况表,翡翠路商业街业态显示： 翡翠路全长3080米，宽40米，政府门口至小团坡一
2、段； 柱形图以业态类型、商铺数量值为基准，数据依赖表一支撑，具有明显直观的效果。其中百货类占34%、建材19%、服装11%、餐饮10%、空置商铺占11%。百货类成零散分布，规模不大；建材类主要集中翡翠西路，分布集中；服装重要集中在腾冲一中周边，市场氛围浓厚；其他商业形式多交叉分布。翡翠路业态分析总结： 翡翠路经营种类复杂，主要以小百货、餐饮、建材、服装为主，其他业态类型交叉分布，在任何一种经营业态中没有形成一定的市场规模，市场氛围欠佳，主要满足周边普通县城居民需求。受腾冲县一中校区影响，体育用品及相应的潮流服饰在学校周边占据一定的市场分额，形成小范围的人气市场。百货类主要是小面积、小规模的小卖
3、部经营，占整个百货类的40%强，面积在60以上的百货经营部仅占12%左右，并且分布较为分散，不能作为商业街的主要影响要素。建材类应是翡翠路最为主导的商业业态，因其集中，面积规模上档次，与其他业态相比来说，占据一定的市场。同时餐饮业在翡翠路地段有一定的市场影响力，作为一个以旅游为主导的县城，其在数量上占据优势，是正常情况。故翡翠路主要商业业态显示为建材、餐饮结合的一条商业街。,图一：翡翠路业态分布图,翡翠路经营种类复杂，主要以小百货、餐饮、建材、服装为主，其他业态类型交叉分布，在任何一种经营业态中没有形成一定的市场规模，市场氛围欠佳，主要满足周边普通县城居民需求。,东方路商业街业态显示： 东方路
4、全长1160米，宽30米，县交警中队至中医院； 其中：五金机电占29%、百货类20%、服装15%、建材11%、餐饮11%，五金机电、建材主要集中在东方路与光华街交汇处，与其他路段相比规模较大，具有一定的市场商业氛围。其他商业形式比较分散，不具有规模市场的条件。东方路业态分析总结： 东方路与光华街交汇处商业业态明显，主要是经营五金机电、建材类、服装类，受光华街商业气氛影响，其经营状况良好。而与翡翠路连接处，商业氛围相差明显，经营状况一般，无明显的商业业态显示。百货类作为日常用品类经营业态，无法代表东方路商业形态。故东方路商业形态应为五金机电类商业街，并且只能代表东方路与光华街交汇处的业态。,二、
5、商业街业态分布,表二：东方路商业业态情况表,图二：东方路业态分布图,东方路商业业态以五金机电和百货为主，占比分别为29%和20%。,火山路商业街业态显示： 火山路全长1932米，宽40米，观音塘至县交警中队； 其中：建材类占48%、家具18%、五金机电9%、百货9%，建材、家具、五金机电交叉集中在火山路地段，其他分散在以上商业中。火山路业态分析总结： 火山路商业业态明显，主要经营建材、家具、五金机电类。建材类较为复杂，包括太阳能、厨房用品、窗帘、铝型材等经营类，并且各种类型交叉分布，但又明显集中在一起，具备形成专有市场的条件。故其业态为建材、家具、五金机电类。,二、商业街业态分布,表三：火山路
6、商业业态情况表,图三：火山路业态分布图：,火山路商业业态以建材和家具为主，占比分别为48%和18%。,光华路商业街业态显示： 光华路全长1700米，宽20米，东方路服务部至药王宫； 其中：服装类占34%、百货12%、五金机电11%、建材8%，服装类主要集中在腾北商场至中心购物广场一段，集中分布。五金机电、建材分布在由购物广场到东方路一段，比较集中和东方路建材、五金机电商业连成一体。光华路商业业态分析总结： 光华街为腾冲主要商业街，相对来说较为繁华，商业形式明显，商铺多为老式建筑，主要经营服装类。另外一个地段主要是建材、五金机电类，交叉分散与东方路连成一体。故经营业态为服装类商品，并兼有建材、五
7、金机电类。,表四：光华路商业业态情况表：,图四：光华路业态分布图：,二、商业街业态分布,光华路商业业态以服装为主，占比为34%。,凤山路光华路商业街业态显示： 凤山路全长1900米，宽30米，县政府门口至北门口。 其中：其他项包括文具店、碟店、干洗店、复印店、眼镜店、手表店。服装占48%、电子通讯占18%、餐饮业7%，电子通讯主要集中在光华路与凤山路交汇地段，除服装外的商业形态交叉分布在凤山路上，数量相对较少。凤山路业态分析总结： 凤山路为腾冲主要商业街，主要经营服装类、电子信息类。相对来说较为繁华，商业形式明显，为腾冲县城开发的一条主要商贸街，服装类的市场份额占了整条商业街的一半，并且经营规
8、模、产品档次相对其他商业街来说都具有代表性、市场的认同感。同时凤山路也是一条电子信息类经营为主的商业街，其具有的市场商业业态的独特性决定其必然处于一个地区的贸易中心，所以电子信息类在凤山路也有一定的市场影响力。故经营业态为服装类和电子信息相结合的一条商业街。,二、商业街业态分布,表五：凤山路商业业态情况表：,图五：凤山路业态分布图：,凤山路商业业态以服装为主，占比为48%。,三、商业街经营状况及商铺租金水平,表六：腾冲商业街调查信息表,翡翠路经营种类复杂，在任何一种经营业态中没有形成一定的市场规模，市场氛围欠佳，主要满足周边普通县城居民需求。受腾冲县一中影响，体育用品及相应的潮流服饰在学校周边
9、占据一定的市场分额，形成小范围的人气市场，租金相对较高，达到55元/月，经营状况良好。而其他地段租金相对较低，为13元/月，但是翡翠路为2000年以来规划街道，在商铺面积、规格、建筑成本较高，属于新兴街道，在租金价格上起点较高。像百货、餐饮受旅游影响较大，旅游淡季惨淡经营。,火山路主要经营建材、家具、五金机电类。建材类较为复杂，包括太阳能、厨房用品、窗帘、铝型材等经营类型，经营产品种类齐全，并且各种类型交叉分布，明显集中在一起，具备形成专有市场的条件，但是由于消费人群较少，在一定程度上制约其规模发展，租金水平较低，每月8-15元/，经营状况一般，市场较为冷淡。随着开发区的建设及腾越古镇、翡翠古
10、镇、百年鑫城等地产项目的开发，市场会有所改观。,由于业态相对单一，市场氛围不浓，所以翡翠路和火山路租金均较低，为20元/ /月。,表六：腾冲商业街调查信息表,东方路商业主要集中在东方路与光华街交汇处，主要经营五金机电、建材，和光华街地段组成县城比较成熟的五金机电、建材市场，受光华街商业气氛影响，租金水平相对较高，每月40元/，经营面积较大，且比较集中，其经营状况良好。而与翡翠路连接处，商业氛围相差明显，没有形成专业市场，其他商业业态分散存在，经营规模较小，且周边消费人群的消费能力低，经营状况一般，但是东方路也属于县城规划道路，所以出租户为了尽快收回成本，租金价格反而不低，每月15-30元/。东
11、方路作为腾冲县城比较老的商业街，虽然进行了规划改造，但是受消费习惯的影响，很多人对东方路的发展前景充满希望。,三、商业街经营状况及商铺租金水平,受人流影响，东方路租金呈两极化，靠近光华路的租金较高，达到40元/ /月；靠近翡翠路的租金较低，为20元/ /月。,表六：腾冲商业街调查信息表,光华街为腾冲主要商业街，租金水平相对较高，每月18-66元/，在光华西路租金受商铺建筑形式（老房子）的影响，租金在30-50元/月，与凤山路交汇地段租金水平达到66元/月。至东方路一段，主要经营建材五金机电类租金从18-40元/月，与东方路建材、五金机电行业组成专业市场，经营状况良好。整个光华路经营情况良好，但
12、是受老街建筑形式的影响，商铺的租金水平没有提高上去，给人一种脏乱差的感觉，服装经营种类多样，能基本满足腾冲县城基本消费需求。腾冲未来几年的发展趋势显示，需要光华街进行街道改造，适应腾冲县城的发展需求。改造后光华街商业氛围、租金价格、经营规模都会发生巨大的改观。,三、商业街经营状况及商铺租金水平,凤山路为腾冲县城自2000年县城改造工程实施以来兴建的一条主要商贸街，相对来说较为繁华，租金水平为25-83元/月，经营业主多为外地人，占整个凤山路的76.9%，多经营服装、电子通信类生意，并且经营状况良好，部分江浙商人已选择在腾冲县城安家落户，或者作为一种投资行为对地产项目进行投资。在凤山路与光华路交
13、汇地带，商铺的租金水平达到83元/月，已经达到中等城市的租金水平，并且部分销售商品可以和昆明价格相当并有超出的现象。这种现象的产生和腾冲是一个旅游商贸城市有很大的关系，旅游旺季决定了其商品销售价格的不确定性。总体来说，凤山路是腾冲县城商业地主要表现者，为县城的中心商贸街。,光华路与凤山路为县城的核心路段，人流较多，商业氛围较浓，租金普遍达到70元/ /月。,结 论：,通过以上调查，可以得出：腾冲地处西南边陲，是云南省商贸旅游重点开发城市，近年经济水平不断提高，随着交通系统的完善，腾冲在商业、 旅游业、地 产业等方面将有更大的发展空间。腾冲作为旅游城市，除旅游旺季外，主流消费群体仍是本地人为主，
14、这造成腾冲商业经营状况的不稳定性。腾冲商业街道铺面租金水平较高，商品消费偏高，可以拉动地产开发的投资回报率及回收周期。腾冲宾馆经营较多，但档次多数偏低。旅游旺季接待能力不足，开发旅游公寓市场前景看好。腾冲旅游地产定位准确，但缺乏特色产品规模市场，无品牌商家支撑，导致销售招商工作困难，商业物业可考虑核心店，及核心店与其他商家的连续性。休闲、娱乐业与商业物业结合仍是市场空白点。商业物业交付使用后，需着重经营管理，应严格要求入户商家保证其经营业态，保证商业街区内的业态分 配与布置相协调。纯商铺市场空白，可考虑适量开发，网络潜在消费者。,县城旅游项目在售商业较少，仅有核心商圈的天成商业街，目前只售不租
15、，售价在2.5万元/平米；未来3-5年内待售商业将陆续推出市场，市场压力颇大。,中高档为主，部分细分业态走高档路线。 洲大街的基本业态定位要与当地市场的整体消费能力相适应，同时也要兼顾部分高端目标群。腾冲是一个个体经济相对发达的地区，私营业主阶层众多，他们较好的经济能力决定了本项目的基本业态必须坚持中高档的原则，部分细分业态走高端路线，既同腾冲市商业中心的竞争对手在业态经营层面上明显错位，又能基本地满足各个目标群体的消费需求。 突出一个“特”字，以特色品牌见长。 本项目作为特色商业步行街，其基本业态规划要在“特”字上做足文章，除了坚持以国内知名品牌乃至国际知名品牌为主体外，还要创造出自身的特色
16、，尤其是注意吸纳对消费者具有较大吸引力的特色品牌，如风格独特的老字号商店，如饵丝店、大救驾等，努力做到对本地人显示出步行街的特色，对外地游客显示出一个城市的人文特色，对海外游客显示出中国传统文化的特色。 注意提升业态品位，满足高端目标服务需求。 本步行街的业态定位还要从当地市场消费服务的实际状况出发，注重提升同类商业业态的品位，如步行街的餐饮、娱乐等商业业态，不仅要有档次和特色，还要在提升消费服务水平，力争做到“人无我有。人有我优”，以满足部分高端目标群需要。,一、商业业态的定位原则,一期商业现状与洲大街布局关联,KTV,影院、剧院,歌舞伴餐,博物馆,翡翠城,办公楼,酒吧,酒吧,酒吧,水幕电影
17、广场,酒店,零售,主干道,主干道,一期商业面积：6.6万平米 面积区间：70-800平米 售价：1.1-1.5万元 租金：40-60元/平米月 定位：集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住于一体的超大规模生态旅游居住大城。 业态：翡翠、KTV、酒吧、红木、剧院、慢摇吧等。 营业时间：2013年9月，目前还在招商，已进驻商家约40家左右。 经营模式：租售,洲大街： 占地面积：45亩 建筑面积：约2.65万平米，其中 商业面积：1.46万平米；温泉：1.19万平米。 考虑到一期商业和洲大街的整体性，洲大街的总体布局要与一期商业形成一定的互动性，包括业态的差异化和动线的关联性。,入口,在充分考虑一期商
18、业客流动线以及业态分类的差异性，州大街整体功能布局以“三养五品”呈现。,三养：养生-颐养半岛养心-天下茶屋养体-密室逃生 五品：品乐-儿童乐园品奇-数字乐园品味-盛宴大道品情-欢乐湖摄影基地品色-足疗,品味,养心,养 生,养体,品 奇,品色,品 乐,品情,品色,盛宴大道,品味,A1,A4,A3,A2,腾冲目前餐饮业发展相对落后，缺少高档的餐饮服务，即使花费不菲，也难以享受到相应的服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。 大中型餐饮将是洲大街吸引客群的一个亮点，业态定位应以高档特色餐饮、异国料理、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的本地及来腾冲商务旅游消费者为主，凸现中西结合，别具一
19、格的特色餐饮区，比例控制在35左右。,图例,餐饮,B2,B3,休闲功能是最能够体现商业步行街特色的板块之一，在业态比例的分配上要强化休闲功能。目前腾冲市中心商业区休闲、娱乐业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引国内游客，同时满足当地高端消费市场的需求。 因此，建议本项目的休闲功能的比例在35左右。休闲业态定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、棋牌室、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，主要以吸引国内外旅游者，腾冲市当地的私营业主、白领、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。,B1,B4,图例,休闲,C1,C2,C3,C4,以光华路和凤山路商业街为核心
20、的腾冲中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的高档娱乐项目，现有的娱乐项目均集中在高档宾馆和腾越路附近，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。 洲大街的中高档娱乐项目业态定位应以韩国美容、婚庆天下、数字乐园等为主，填补中心商圈的市场空白点，业态比例可以控制在30左右。,图例,娱乐,业态分布功能及面积划分详表,C1,零售、休闲业态设置在一期商业的主入口处，构成集聚效应。为凸现本步行街的零售功能与主大街商圈大型百货商厦在业态上的差异性，同时也满足旅游购物需求，洲大街的购物业态定位应以精品购物、珠宝首饰购物、文化用品及雕塑展厅购物等几个部分组成，业态比例建议控制在20左右。,1F 业态布局,
21、图例,休闲、娱乐,零售,A3,A1,入口,入口,D1,B1,2层业态布局,以光华路和凤山路商业街为核心的腾冲中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的夜总会等高档娱乐项目，现有的娱乐项目均集中在高档宾馆和腾越路附近，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。 洲大街的中高档娱乐项目业态定位应以高档夜总会，KTV歌厅、桑拿、健身、美容会所等为主，填补中心商圈的市场空白点，业态比例可以控制在15左右。,C2,图例,休闲、娱乐,餐饮,E2,A1,D2,B2,3F 业态布局,图例,C3,休闲、娱乐,休闲功能是最能够体现商业步行街特色的板块之一，在业态比例的分配上要强化休闲功能。目前腾冲市中心商业区休
22、闲、娱乐业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引国内游客，同时满足当地高端消费市场的需求。 因此，建议本项目的休闲功能的比例在15左右。休闲业态定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、棋牌室、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，主要以吸引国内外旅游者，腾冲市当地的私营业主、白领、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。,A3,B3,A2,A1,C1,B1,B2,单体 业态布局,餐饮 娱乐、休闲,腾冲目前餐饮业发展相对落后，缺少高档的餐饮服务，即使花费不菲，也难以享受到相应的服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。 大中型餐饮将是洲大街吸引客群的一个亮点，业态定位应以高档特色餐饮、异国料理、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的本地及来腾冲商务旅游消费者为主，凸现中西结合，别具一格的特色餐饮区，比例控制在50左右。,图例,F,E,D,C2,业态区间功能、面积划分详表,
