1、1合理分享开发利益的房屋拆迁补偿标准肖迢 1摘要：国有土地上房屋拆迁的补偿标准，一直没有一个公平合理的定量标准，这几乎是所有拆迁补偿谈判的核心，也是诸多拆迁悲剧发生的根本原因。本文依据我国土地所有制的特殊情况，通过对土地使用权价值、房产价值和房地产交易价值进行明确的区分，在保证国家的土地利益、开发商的开发利益和被拆迁人利益平衡的基础上，建立了一个国有土地上房屋拆迁补偿标准的模型。关键词 土地价值 房产价值 交易价格 土地租金 补偿标准 House Demolition Compensation Standard for Reasonable Share of Development Benef
2、it XiaoTiao School of Economics and Management Hubei University of Automotive TechnologyAbstract: The house demolition compensation standard on the state-owned land has not been a fair and reasonable quantitative standard, which is almost all the core of compensation negotiations for removal, but al
3、so the root cause of demolition tragedy. According to the special circumstances of Chinas land ownership, this paper attempts to establish a house demolition compensation standard model on the state-owned land, which is based on a clear distinction among land use right value, house property value an
4、d real estate trade value, balancing benefit of national land, developers and removed homeowners.Key Words: land value； house property value； market price； land rent；compensation standard1.60 年来土地基本制度的变迁。1949 年中国人民政治协商会议制定的共同纲领对土地制度非常清楚：保障农民已取得的土地所有权，对没有进行土地改革的地方，也要通过清除土匪恶霸、减租减息和分配土地等措施，逐步实现耕者有其田。因为
5、实行土地私1肖迢 QQ951879243 2有制，国家与农民关于土地所有权是同等保护的，因此没有规定土地转让的条件。1954 年第一届全国人民代表大会通过的第一部宪法，对土地政策作了如下的规定：生产资料所有制分为：国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有制；资本家所有制。其中虽然并没有对土地单独做出规定，但土地作为最主要的生产资料，还是保留了私有制。并规定国家依法保护农民的土地所有权和其他生产资料的所有权。 1975 年又重新制订了宪法，对土地问题规定已经直接明确为两种所有制：社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。说明土地已经不容许私人所有。在这个
6、过程中，虽然农村通过合作化将私人土地转化为集体土地，但对私人住宅基本上按照历史习惯予以保留私人所有，而且基本上不进入集体所有制范围。城市土地则通过企业的公私合营方式，通过适当补偿资方，将这些土地和生产资料转化为国家所有，但对于私人房产，虽然名义上土地属于国家所有，但实际上仍然有个人支配。宪法同时规定，国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。这种规定对集体和国家的土地基本上还算平等保护！因为对于集体的土地，国家必须采取征购、征用或者收归国有！征购的本质是一种买卖关系，征用则是一种平等的租赁关系，只有收归国有是无条件强制性剥夺所有权。根据宪法的本意理解，这应
7、该不是针对土地，而是其他生产资料。1978 年有修改了宪法，但土地制度上基本上与 1975 年宪法相同。1982 年的宪法及其不断的修正案，与 75 年宪法有了更大的变化，其中最主要的是规定国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要 ， 可 以 依 照 法 律 规 定 对 土 地 实 行 征 收或 者 征 用 并 给 予 补 偿 。 取 消 了 征 购 ， 也 就 是 消 灭 了 土 地 买 卖 ， 虽 然 规 定 作 了征 收 与 征 用 两 种 模 式 ， 但 征 用 不 改 变 土 地 所 有 权 ， 所 以 在 土 地 政 策 实 践 中 ，只 存 在 征 收 ！ 因 为 不 是 征
8、购 ， 即 使 宪 法 规 定 了 补 偿 ， 征 收 的 本 质 还 是 国 家 单方 的 强 制 行 为 ， 这 成 为 征 收 补 偿 由 国 家 单 方 制 定 标 准 的 渊 源 。虽然宪法规定土地必须得到合理使用，但合理使用土地的标准并不是土地的经济产出，不是以经济利益来决定土地使用的合理性，而是以土地使用规划城市规划等作为土地是否合理使用的标准。通过城市规划，决定了土3地的用途，同时赋予政府制定城市规划的权利，实际上就是给了政府认定土地是否合理使用的权利。1989 年，我国制定了城市规划法，在 1990 年开始实施的这部法律里面，将 全 部 国 土 按 照 行 政 级 别 和 行
9、 政 区 域 划 分 赋 予 了 各 级 政 府 的 处 置 权 ，宪 法 赋 予 农 村 集 体 对 集 体 土 地 的 所 有 权 通 过 这 个 法 律 被 全 部 剥 夺 ！为 了 实 施 政 府 对 土 地 的 绝 对 控 制 权 ， 在 1991 年 颁 布 了 城 市 房 屋 在 拆迁 条 例 ， 该 条 例 将 政 府 如 何 处 置 土 地 ， 以 及 如 何 处 置 土 地 上 的 利 害 关 系 人进 行 了 明 确 的 规 定 。 这 里 的 利 害 关 系 人 已 经 没 有 任 何 权 利 ， 只 有 服 从 的 义 务 。2008 年 在 原 来 城 市 规 划
10、法 的 基 础 上 ， 重 新 修 订 颁 布 了 城 乡 规 划法 ， 关 于 土 地 所 有 权 、 使 用 权 等 于 1990 年 的 规 定 基 本 一 致 。而 2001 年 重 新 颁 布 的 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 与 1991 年 基 本 一 致 。就 拆 迁 补 偿 而 言 ， 其 核 心 问 题 有 两 个 ： 一 个 是 拆 迁 补 偿 标 准 基 本 可 以 确 定 为被 拆 迁 房 屋 的 市 场 价 格 ， 其 二 是 当 拆 迁 补 偿 标 准 无 法 达 成 一 致 时 ， 由 政 府 裁决 。 这 里 隐 含 了 两 个 问 题 ： 第 一
11、是 用 被 拆 迁 房 屋 的 市 场 价 格 掩 盖 了 通 过 策 划城 市 规 划 提 升 土 地 价 格 的 收 益 ， 也 就 是 土 地 收 益 完 全 被 政 府 获 得 。 第 二 是 把补 偿 标 准 的 决 定 权 赋 予 政 府 ， 实 际 上 就 是 由 政 府 决 定 补 偿 标 准 ， 因 此 严 重 的侵 害 了 被 拆 迁 人 的 利 益 。2011 年 ， 为 解 决 城 市 房 屋 拆 迁 问 题 ， 重 新 颁 布 了 国 有 土 地 上 房 屋 拆迁 与 补 偿 条 例 ， 这 个 条 例 对 因 为 公 共 利 益 而 拆 迁 的 城 市 房 屋 补
12、偿 提 供 了 标准 ： 不 低 于 被 征 收 房 屋 类 似 房 屋 的 市 场 价 格 ， 实 际 上 就 是 房 屋 重 置 价 格 。 其他 搬 迁 、 临 时 安 置 补 偿 和 停 业 损 失 补 偿 不 属 于 房 屋 补 偿 而 是 属 于 损 失 补 偿 。2011 年 的 国 有 土 地 上 房 屋 拆 迁 与 补 偿 条 例 在 补 偿 标 准 方 面 提 供 了一 个 核 心 理 念 ： 就 是 第 二 条 规 定 的 公 平 补 偿 ！ 但 在 后 续 补 偿 标 准 的 设 定 方 面并 没 有 体 现 公 平 理 念 ， 而 是 延 续 了 同 等 房 屋 补
13、偿 理 念 。2.土地价值、房产价值与房地产价值的定义根据我国现有土地所有制规定，城市土地属于国家所有，国有土地上建造的房屋属于私有。这种地产与房产的分离状态决定了国有土地上的房屋交易价4格并不是所有权的价格，而是土地使用权价格与房屋所有权价格的混合体，以下称为房地产价格。同一地段的房屋价格可能相同，但房屋价格的组成并不相同！主要是因为房屋容积率的区别引起的。容积率越高，相同房屋价格中的土地使用权价格越低，而房产价值越高。房屋所有人只有土地的使用权，是一定时间的使用权，土地使用权的价格因为使用时间的消耗而逐渐减少，在使用权到期以后，土地使用权的价值归零。如果被拆房屋属于容积率低的房屋，其同等面
14、积房屋实际占用的土地份额就大，容积率高低房屋，同等面积房屋实际占用的土地份额低。被拆迁房屋的价值必须体现土地使用权，拆迁后的容积率提高，即使补偿相同面积房屋，实际上还是不公平的，因为土地使用权的份额下降了。房屋属于地上建筑物，当土地使用权到期以后，土地重新收归国家所有。因为商品房开发的土地拍卖，并未规定到期后地上建筑物的处理办法，根据物权法规定，土地上的建筑物也应该随着土地使用权的转移而转移，房屋价值从法律上看应该归零。虽然房屋本身可能还存在使用价值，但因为丧失了所有权，从 交易的角度看，其价值应该为零。3.土地价值、房屋价值与房地产价格的计算房地产价格=土地价值+房屋价值=房屋交易价格3.1
15、 土地所有制与土地价值的计算我国城市土地属于国家所有，土地所有权不得买卖，土地价值不能依赖于市场土地交易结果来评价。由于土地使用权可以买卖，土地使用权出让金的本质就是土地租金，因而可以用土地租金来反应土地的价值，就像可以用利息来反应资金的价格一样。国有土地年租金=土地使用权出让金土地出让年限5我国的城市住宅土地使用权最多为 70 年（以下全部按照 70 年计算）。因此政府拍卖土地使用权的出让金就相当于 70 年租金的折现值。因为土地租金涨跌的不确定性，可以将土地使用权作为一项使用寿命为 70 年的固定资产，按照直线折旧的办法将 70 年的土地出让金在 70 年内平均分配，房产占用土地的土地价值
16、，就是按照直线折旧后，土地使用权的净值。房屋占用土地的价值=国有土地年租金土地使用权剩余年限=土地使用权出让金土地出让年限（70）土地使用权剩余年限3.2 房产价值的计算因为房产依赖于土地而存在，土地使用权转移，房产所有权自动转移。土地使用权只有 70 年，意味着房产价值在 70 年以后归零。由此可见，房产是一个不断损耗的消费品。因此也可以按照使用寿命 70 年的固定资产进行直线折旧，以获得房产净值。房产净值=房产价值 =房屋价格 -房屋占用土地的价值3.3 房屋价格变动的损益归属市场上房屋价格不断变动，那么房屋价格变动影响的是土地价值还是房产的价值呢？这需要分析我们国家的房地产市场的交易机制
17、。我国城镇住宅土地使用权是采取政府拍卖方式来确定使用权价格的，开发商投标获得土地的开发权，但开发商并不是自己需要这块土地，最终的土地使用权全部分割成房屋的土地使用权，通过房屋销售转移给房屋所有者。由此可以把开发商的性质定性为土地使用权的批发商，它通过一次性提供 70 年的租金从政府批发一块土地，建设房屋后，通过销售房屋把土地使用权零售给各个房屋购买者。开发商的利益包括房屋建筑利润和土地使用权的批零销售差价。房屋价格作为房产价值和土地使用权价值的混合体得到了最好的体现。当房屋价格的变动时，国家作为土地所有者，在价格变动中不再承担任何风险，也不享受任何利益；开发商则通过销售房屋将房产和土地使用权转
18、移给房屋所有人，也不再承担任何房屋价格变动的风险和利益。房屋价格变动引起6的风险和享受全部由房产所有人承担，根据公平的原则，房屋价格变动的损益自然应该全部归属房产所有人。3.4 房产价值与土地使用权价值的计算。根据上述分析，房地产价格是房产价格和土地使用权价格的混合体，因此房地产价格的变化就必然是房产价格变动和土地使用权价格变化的综合。对于房产价格和土地价格在房地产价格变动中的份额也是可以定量化分析的。由于房产是一项不断损耗的消费品，而土地则不存在损耗问题，因此房产价格在理论上应该随着使用年限或者依附的土地使用年限不断损耗。简单的计算方法是直线折旧。但是，由于房产建筑成本的上升，因此应该逐年重
19、新对房产进行估价，这样房产的价值就与房产重置价格密切相关。拆迁房产价值=房屋重置价成新率=房屋重置价房屋占用土地剩余年限70 拆迁房屋土地使用权价值= 房屋的市场销售价格-拆迁房产价值从理论上分析，土地使用权价值应该等于估价时点，该地块在市场上重新拍卖的价格，扣除已经使用的期限，也就是该幅土地使用权的重置价格乘以土地使用年限比例（剩余年限除以 70 年）。但是由于拆迁房屋所在土地的规划不同，该幅土地的拍卖价格就不一样。被拆迁房屋的土地使用权 70 年价值就是按照拆迁规划重新拍卖该幅土地所获得的拍卖价格。拆迁房屋的土地使用权增值等于 土地使用权拍卖价格中属于被拆迁房屋尚未到期的使用年限土地使用权
20、价值与拆迁房屋土地使用权价值的差额。拆迁房屋土地使用权价值变动=拆迁房屋土地拍卖价格房屋占用土地剩余年限70-（拆迁房屋的市场销售价格-拆迁房产价值）4 房屋拆迁的经济驱动力7住宅房屋从本质上看，是一种价值较大的生活消费品。一旦房屋进入交易环节，消费者对房屋价值的评价就仅仅限于房屋建筑面积，这主要是由于国内外历史和现实中的房屋与房屋所占用的土地是同时转让的，在房屋交易中根本不会考虑与房屋相关的土地价值，这种忽略我国现有土地与房屋所有权分离的法律环境，是造成房地产投机盛行的主要原因。现实的房屋交易市场证明，全国各地房屋交易价格虽然因为地区差异存在很大的价格差，但在在同一个地区，在相同或者相近的地
21、段，房屋交易价格基本一致，很少因为房屋建筑的容积率差异而出现价格差异。这种不考虑土地上建筑容积率，只考虑房屋地段位置带来的房屋使用价值差异，充分说明了房屋价格不体现房屋占有的土地价值。正是由于这种房屋交易价格不考虑土地价值，而建筑容积率提高可以降低房屋价格中土地使用权价值的比例，导致拆迁获利的隐蔽性。这种隐蔽性获利模式驱动政府和开发商不断拆迁的原动力。对于城市中的私有房产，其本质上除了房产，还有土地都属于私有！建国后通过宪法和法律的变迁，把这些私有房产与土地进行了割裂：规定城市土地属于国家所有，把私有房产的土地无偿变成了国家所有，私有房产就成为建立在国有土地上的房屋。出于习惯与法律的考虑，这些
22、房屋即使建立在国有土地上，其土地的占有权也是没有时间限制的，具有永久的土地使用权特性。而政府旧城改造，就相当于剥夺了私有房产土地使用权，将永久使用权变成了最多70 年。政府通过拆迁将私有房屋占用的土地所有权从名义所有变成实质所有。对于城市中的非私有房屋，不论是过去的福利房还是商品房，都可以通过拆迁无偿收回了土地使用权！假设房屋原定的土地使用权是 70 年，拆迁发生在房屋使用了 30 年的时刻，就意味着政府通过拆迁把 70 年使用权期中的未到期部分也收回了。很显然这种土地使用权的回收，应该是公平的。政府回收土地使用权以后再卖土地使用权，实际上是一种转租行为，其中对房屋业主未到期的土地使用权拍卖，
23、可以视为一种代理行为，该部分土地使用权拍卖所得应归房屋业主所有。由于政府享有城市规划的权利，政府可以通过拆迁房屋重建的容积率规划，把土地收益最大化。事实证明：所有的房屋拆迁后，原地建设的房屋容积率都大大超过拆迁之前的容积率。这种通过容积率提高的办法，可以大大提升土地8使用权出售的价格。即使政府在拆迁时给予补偿，甚至高于原来房屋面积的补偿，结果还是政府获得巨大的利益：首先是土地使用权的重复出售，其次是利用城市土地规划通过房屋容积率提高土地价格，第三是通过土地价格上涨来不断推动旧城改造！开发商的本质是一个土地使用权批发商！开发商从拍卖市场标购土地使用权，再利用建筑商建设房屋，然后通过出售房屋将土地
24、使用权分割出售给每一个房屋购买者。由于房屋购买者所得到的土地实际上是一块公共土地，而不是某一个特定的地块，导致购买者对土地价值的忽视。在房屋销售价格中，土地价格完全被忽略了，房屋购买者看到的是房屋，甚至认为房屋价格就是房屋的全部价值。开发商购买的土地使用权，本质上应该是该土地租金的折现值！而开发商因为建设房屋和办理相关手续需要一定的周期，因此，实际上房屋购买者能够获得的土地使用权都少于 70 年。由于购买者在购买房屋时对房屋价格的估价是参照相同地段的房屋出售价格，房屋价格实际上与房屋所占有的土地价格完全脱离，通过城市规划对容积率的控制，实现了政府和开发商的利益，但房屋业主利益因为没有合理的补偿
25、标准而失去公平合理性。5 国有土地上房屋拆迁的补偿标准房屋拆迁的补偿标准应该有两种模式。一是因商业原因拆迁，则房屋补偿标准应有拆迁方与被拆迁房协议确定；而国家因为公共利益的需要拆迁房屋，拆迁补偿的标准应该是被拆迁房屋的重置价值。以下只讨论商业原因的拆迁补偿标准。5.1 拆迁房屋的土地使用权价值补偿。依照法律规定，土地使用权可以买卖，以任何方式征收房屋的同时征收房屋所有权和土地使用权！如果政府要把这幅土地使用权重新拍卖，而且拍卖的是 70 年使用权，实际上 70 年使用权应该包括两个部分：一部分是现有房屋所有人 70 年土地使用权中剩余的年限，另一部分才是政府的。如果政府强制征收则存在侵犯个人财
26、产权的嫌疑，所以如果政府在非公共利益需要的情况下征收土地，可以由政府拍卖土地，但收益却应该归业主和政府共同所有！其中，被9拆迁房屋业主应该享受土地使用权未到期部分的使用权出让金新增收益，政府应该享受重新确定的 70 年使用权期限中扣除业主权益的部分。房屋所占土地单位面积价值（70 年）=拆迁房屋所占土地的拍卖价格拆迁房屋的土地使用权价值补偿=拆迁房屋土地使用权剩余年限拍卖价格/70假设被拆迁房屋的土地容积率为 0，则被拆迁房屋每平米占有的土地为1/0.被拆迁房屋占用土地的单位面积价值=被拆房屋占用土地的拍卖价格1/ 0被拆迁房屋占用土地的单位价值补偿=被拆迁房屋占用土地的单位价值拆迁房屋土地使
27、用权剩余年限/705.2 拆迁房屋的房产价值补偿由于房产属于私人财产，因此无论任何原因对房屋的拆迁，都必须给予足额的补偿。房屋与土地同时享有 70 年产权，而且房屋存在折旧损耗。拆迁房产的价值=房产重置价值房屋成新率=房产重置价值房屋土地使用权剩余年限/70 年5.3 房屋拆迁补偿标准房屋拆迁补偿，按照现有规定，可以是实物补偿，也可以是价值补偿。如果价值补偿，则补偿标准为：房屋拆迁的价值补偿=房产价值补偿+土地使用权转让补偿=房产重置价土地使用权剩余年限70 年 +被拆房屋占用土地的拍卖价格 *1/0被拆房屋面积假设被拆房屋土地上新规划的容积率为 1，原来的建筑容积率为 0，新建房屋销售价格为
28、 P1,新建房屋价格中，土地使用权价格所占比例为 。则被拆房屋占用土地的单位面积补偿价值为：10土地补偿价值= 1/0P1被拆房屋土地使用权剩余年限/70土地换房屋的实物补偿比例=土地补偿价值 P 1 =1/0被拆房屋土地使用权剩余年限/70房产价值补偿比例=拆迁房产的价值P 1=被拆房屋土地使用权剩余年限/70房屋实物补偿比例=（1+ 1/0）被拆房屋土地使用权剩余年限/70假设拆迁后容积率是拆迁前 3 倍，土地成本占房屋销售价格的 50%，则当拆迁房剩余 70 年，56 年，42 年，28 年时，分别补偿 2.5 倍， 2 倍， 1.5 倍，和 1 倍。剩余年限不到 28 年，则低于 1
29、倍。这种补偿比例与三个因素相关：拆迁后的容积率、房屋已使用年限和土地使用权出让金占房屋价格的比例。具体关系见图 1，图 2。图 1 拆 迁 容 积 率 提 高 2倍 以 后 不 同 土 地 成 本 比 例 的 补 偿 标 准 曲 线00.511.522.530 20 40 60 80房 屋 土 地 使 用 权 剩 余 年 限实物补偿比例土 地 成 本 占 房 价 30%土 地 成 本 占 房 价 40%土 地 成 本 占 房 价 50%土 地 成 本 占 房 价 60%11图 2 土 地 成 本 占 房 价 50%条 件 下 ， 不 同 容 积 率 提 高 比 例 下 的 补 偿 标 准00.
30、511.522.530 20 40 60 80房 屋 剩 余 土 地 使 用 年 限实物补偿比例 容 积 率 提 高 0.5倍容 积 率 提 高 1倍容 积 率 提 高 1.5倍容 积 率 提 高 2倍6.现实拆迁中的补偿困境与解决办法虽然理论上可以解决拆迁补偿的标准，但在现实拆迁实践中仍然存在两种困境：主要是被拆迁房屋本身不是商品房，他们的房屋实际上具有永久的土地权。第一种情况是解放前即为私人所有的城市房屋拆迁补偿。其特点是房屋购置于解放前，而且不是属于政权更迭所没收的对象，这些房产自然成为私有财产。这部分房屋由于宪法的修改，把本来属于私有的城市土地无偿转变为成国家所有，这些过去的私有房屋自
31、然而然的失去了对土地的所有权。但是，从尊重历史的角度看，这部分房屋应该给予房屋主人以永久的居住权，也就是说，房屋占有的土地虽然名义上为国家所有，但房屋所有人具有无限期的使用权。对于这种房屋拆迁，由于土地并没有 70 年的使用权期限，如果按照上述 70 年使用权的商品房拆迁补偿标准进行补偿，这种房屋的补偿标准难保证公平合理。第二种情况是非城市土地转变为城市土地以前固有的房屋补偿。这种情况主要是解放后新设立的城市，或者解放后原有城市扩张，把周边农村划入城市版图所带来的新增城市土地上的农村居民的房屋。这些房屋依据法律都是属于私人财产，即使后来宪法规定农村土地属于集体所有，但宅基地在传统上还是农民具有永久使用权的土地，也没有 70 年使用权的规定。这些“被城市化”的房屋，如果涉及拆迁，也面临永久使用权被补偿房屋只有 70 年土地使用权代替，因此也无法按照上述拆迁补偿标准进行补偿。12为了解决这种房屋的拆迁标准，可以采取一种补偿与免除土地使用权费用的模式：基本的补偿标准是，给予相同面积的房屋补偿，这属于新旧房屋置换，然后按照该房屋所占土地面积占全部拍卖土地面积的比例分享土地出让金。在补偿的商品房 70 年使用权到期后，继续购买相同面积的房屋一律免除房屋价格中的土地使用权费用，并给予按照上述模型计算的土地出让金补偿。
