1、房地产发展存在六大问题 房价仍然不会下跌面对中央七部委关于稳定住房价格工作意见出台、中华人民共和国物权法(草案)公开征求意见，我国房地产发展遇到一些新 情况和新问题。此时我们该如何看待房地产的发展形势和前景呢？房地产的规范和改革事关众人利益房地产涉及千家万户，不管是政府，还是百姓，不管是穷人，还是富人，都对房地产有愿景，对物权有要求。 因此物权法的制定和对房地产管理的改革，是事关众人切身利益并具有政治意义的大事情。我国在解放以后，由于经济基础薄弱，加上抗美援朝战争，国力民力都十分有限，中国百姓的住房条件一直很差，尤其文革期间在提倡 “先治坡，后治窝”的影响下，很少考虑增加个人分配和解决住房问题
2、。所以，在改革开放后，随着人们收入增加，生活水平的提高，人们对住房的需求骤然增大。这种情况下，我国的房地产业从 20 世纪 80 年代中开始起步、发展到 90 年代邓小平南巡讲话后迅速崛起。房地产作为基本生产资料和基本生活资料在国民经济中属于基础产业，因其具有对多种建材产业和就业的强力拉动作用，所以对国民经济的发展举足轻重。鉴于房地产市场的长期紧缺，近十年来，我国房地产在买方市场的推动下，成了获利丰厚的高附加值产业。根据早期证券报的披露，房地产公司的平均利润比工业利润高出 1.7 倍，比第三产业的商业利润高 8 倍以上。也正是因为这样，大批有钱人和有较好效益的企业很多转向了经营房地产。从近几年
3、中国财富榜的排名看，排在前面的富翁,也多是房地产的经营者。我在北京有两个朋友做房地产，一个 1997 年下海，借 30 万元起家，现有资产已达 26 亿元；还有一位教授朋友，从山东进北京做房地产，8 年净赚 6 亿元，这些都是足以说明房地产在我国刚起步阶段，没有太多规范情况下，赢利的比率是偏高的。房地产高价不断攀升，直接影响到广大人民群众“居者有其屋”目标的实现。在这种情况下，政府出台一些对房地产的干预政策，这是使房地产走向规范化运作的需要，也是从广大人民利益出发的政治需要。实际上，任何时候、任何国家都是十分关注百姓住宅供给的，实现“居者有其屋”，这是各国政府的职责和使命。全国政协副主席、世纪
4、老人巴金生前愿望的第一句话就是“希望所有的人都有房子住”，唐朝诗人杜甫所写的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的诗句，这都道出了广大人民对“居者有其屋”的愿景。作为政府加强对居民住房的关注和对房地产业干预是十分必要的。为了使百姓“居者有其屋”，英国最近推出了“部分产权”的购房计划，即可以让购买人先买 50%的产权，其余部分由政府、银行分担。为了解决居民住房问题，住房政策和监管由副首相办公室直接负责，近年来出台了多项政策和措施，解决低收入者的购房问题。今年英国又出台一个五年计划，强调要以可接受的价格为每个家庭提供体面的住房；并且规定每个小区都要建设小户型住房，以满足低收入者需要，还对 12
5、万英磅以下的小户型住房，实行免除印花税的政策。在韩国，为了保证“居者有其屋”，在房地产资源有限的情况下，出台了“一户一宅”的政策，规定一个家庭只允许购买一套住宅，并优先为无房户提供住房。韩国还对拥有两套以上住房的居民，课以 36%的资产增值税，对拥有三套以上住房的居民课以 60%的资产增值税，实际上通过买卖住房赢得利润的 75%将作为税金被征收。这样既稳定了市场的住房价格，又确保了百姓安居乐业。所有这些情况都说明，中国政府关注房地产市场运作、关注房地产价格和进行物权的改革，这无疑是符合客观需求的，也是同世界接轨的。特别是近年来我国房地产发展中确有房地产商、炒房团和地方政府三位一体，在谋利与发展
6、的冲动下，忘记了房地产实现“居者有其屋”的根本宗旨，造成房地产价格无限高抬和经济适用房绝迹，这既透支了房地产的经济活力，也激化了人民对住房需求矛盾。这种情况下，推进房地产发展管理的宏观调控与改革是非常必要的。再说，由于物业管理的秩序缺乏规范，很多房地产商都是自建自管，尽管大多数做的是好的，但也有不少房地产商利用物业管理，剥夺业主的权利和对业主进行盘剥。最近在媒体上曝出一系列物业管理纠纷，给社会带来了不稳定。这种情况下，中央七部委发布稳定房价的意见和在物权法中规定物业管理由业主自管或自选，显然就是针对发生过的问题，从实际情况出发，从大局考虑提出的，是以人为本，有利于社会稳定的。因此也具有政治意义
7、。房地产发展存在六大问题我国房地产业比较年轻，真正发展起来至今不过 20 年时间。由于政府对房地产管理需要有个认识过程，在过去近 20 年时间内，房地产运作规范度偏低，尽管这样有利于房地产的放开搞活，促进其发展，但与此同时，房地产的运作中出现了一些秩序的混乱。一是土地的供应不规范。我们的国土资源局成立还不到 10 年，在过去 20 几年的房地产发展中，土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有
8、些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价 20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。二是房产价格相对过高。由于种种原因，房产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在 5%左右，高的有 6-8%，而中国房地产的利润率高达 30-40%。按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在 30%以上，2001 年增长 41%，2002 年增长56%，2003 年增长 32%
9、。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的 3-5 倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的 10-20 倍。像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。三是建筑安装成本所占比例偏低。在国外建筑安装成本约占房价的 70%，也就是说土地和各种税费、利润仅占售价的 30%。与国外有很大不同的是，中国房价中的建筑安装成本仅占 30%。这种情况说明我们的房屋定价过于偏高，利润过大。另外也说明在中国的房屋建设中，属于人类劳动产品的回报率过低，劳动力应得报酬过少，特别是农民工没能享受应有的待遇，而其劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。以上海为例，房地产企业自有资金的利润率 2001
10、 年为 38.12%，2002 年达 86.36%，2003 年为 74.24%，这个利润率是同期社会资金利润率的 20 倍左右。这样的问题如不妥善解决，我们的全面小康就难以实现，社会也难以和谐。四是经济适用房建设比率过低。由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入家庭购买的户型的，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。前一时期，北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象，有的人等了几天还是连号都拿不到，更不应该的是，建筑商不该去雇人拿号，
11、并以 4 万元一个号进行倒卖。我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，像北京的回龙观小区，天通苑小区，都离市中心区约 20 公里，这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。在杭州也因经济适用房建得离市区过远，而无法满足“居者有其屋”的需求。五是房地产企业自有资金率过少。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，于是多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况，在房地产界屡屡出现，广为存在。我曾遇上一个朋友，仅带一个月的工资到某城市去发展房地产，十年不到的时间，现已拥有资产几十亿元。直到现在，很多房地产商进行房地产开发还绝大多数靠银
12、行贷款。例如上海，房企的自有资金 2001 年仅为 18.84%，2002 年为17.53%，2003 年为 16.94%。房地产商自有资金少的存在，利于一些人白手起家，但也给银行带来很多风险。中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的 50%举债的警戒线，多数企业达到 75.8%，个别地产超过 80%。90 年代以来，中国各商业银行出现的大批呆账、坏账，超过 2 万亿元，此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。六是旧城的改造拆迁引发的矛盾过于普遍。房地产的推进中，有不少企业十分看中旧城改造，看中一些住宅区或城中村的商业价值。在很多地方政府经营城市的欲望十分强烈情况下，就
13、出现了大拆大改。特别是因为拆改的越多，GDP 的增长越快，某些干部的成绩越突出，于是拆迁范围越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服从规划需要为名，把五、六十年代建设的住宅区，硬性改为商业区，把仅建成三、四十年的住房定为危房予以拆迁改建。更有一些地方，不考虑百姓利益，把很多上班族从城市迁往郊区，赶到一、二十公里以外，不许回迁，给百姓上下班造成很大困难。由此造成群众上访事件频频发生，去年北京市上访人数和批次都比 2003 年增加 90%以上。百姓为了表示对拆迁的不满，在北京春节时期，曾有人在上衣前后写上大大的“拆”字，行走在大街上。中央关注到这个问题的严重性，出台了相关规定，这是完全必要的，是有利于和谐
14、社会构建的。我们的房地产企业家应支持国务院的决定，所有的拆迁，都应“以人为本”，多替百姓着想。最近对物权的改革和对房地产行为的规范，从总体和长远看，将更加有利于房地产的发展。针对房地产发展中出现的诸多问题进行规范，将有利于房地产的发展。看好房地产的六个理由国家从全局和可持续发展出发出台的房地产改革调控措施，对希望“一夜暴富”的企业家，或是想“空手套白狼”的人可能会是一种制约，甚至会使他们的梦想因此而破灭。但对于实实在在做事情的房地产商和物业管理企业来说，这绝对是件好事，它会使房地产的发展更规范、更稳健，而且有利于防止竞争的不公平和房地产泡沫的发生。正因为如此，我们都应该看好这个行业的发展前景。
15、首先，房地产是中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达 50 多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的 50 多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，国家将会长期扶植和保护房地产的发展。其次，中国经济的快速发展，经济实力的增强，人民收入的提高，必将为房地产创造出更大市场。今后的 15 年将是我国大发展的 15 年，我们要实现再翻两翻的目标，人均GDP 将达到 3000 美元。从今年前八个月的经济形势看，农民收入比增 11.5%
16、，城镇居民收入比增 9.8%，财政收入高达 23068 亿元，比增 16%，整个经济发展势头锐不可挡。可以预测，今后 15 年，我们的房地产市场一定会因国家和居民财力的增大而增大，房地产一定会迎来大发展。第三，中国城市化的推进，更会增大房地产发展的动力与需求。中国有 13 亿人口，城镇化已于 2000 年的 36.22%，提高到 2003 年的 40.53%。基于 2000 年我国城市非农人口仅有 2 亿人（国家统计局资料），由此可以判断现在城市非农人口，至多也不过 3 到 4 亿人左右。我国城市化水平偏低，已经制约着经济社会的快速发展和健康发展。因此，按照致富农民、必须减少农民的规则，最终改
17、变“二元结构”和解决“三农”问题，中国必须实施城镇化战略，加快城镇化步伐。若按 1996 年以来城镇化率每年的提高 1.4 个百分点，2020 年，我国城镇人口将超过 8.5 亿人。为使成倍增长的人口“居者有其屋”，工作有场所，对房地产的需求必将成倍增长。如此巨大的需求空间，展示了房地产的发展希望。房地产的价格不会下跌。尽管各方面有较大的降价呼声，但从总体看，在市场需求旺盛的冲动下，房价仍然会稳升。我国城镇居民住房已由 1998 年的 18.7 平米，提高到 2004年的 24 平米，这个数字虽然已不算小，但不等于对住房的需求不需要扩张。只要收入增加，人们对住房的要求还会增大。更因为统计住房面
18、积时，没有计算农民工和流动人口，这部分人在城镇、高达 1.4 亿人，他们的大多数还住在工棚、地下室、城郊结合部或是极为狭小的租用住房内。随着他们收入的增加和户籍制度的进一步放开，这 1.4 亿人对住房改善的需求，对房地产的需求会更加旺盛。第五，土地的供应不会阻拦房地产的发展。我国土地资源紧缺，严格保护基本农田应作为国策给予严肃对待。但是因为大家都看到了城市化对发展经济的重要性，特别是要解决“重中之重”的三农问题，必须推进城镇化。要城镇化，不供应土地是不可能的。另外，因为中国城市占地为 3.93 万平方公里，农村村庄占地 17.1 万平方公里，村庄占地是城市占地的 4 倍。随着农民向城市转移，通
19、过土地的占补平衡政策，消亡一部分农村，置换其土地的潜力是很大的。另外，地方政府多靠卖土地增加财政收入，卖地的收入在有些地方已占财政很大比重，上海 2003 年卖地收入 216 亿元，相当上海财政 24%。全国 20012003年，地方政府卖地收入高达 9100 亿元，相当国家年财政收入的 1/3 还要多。这种情况下，地方政府不可能不进行土地供应。房地产发展用地从总体看，还会给以满足，给以保证。第六，金融的供应不会大幅度减少。2004 年，全国房地产开发资金的 55%靠银行贷款，银行资金的供给，对房地产开发举足轻重。如果使房价下跌，或是减缓房地产的发展，都不利于银行本身的发展，假如房地产的发展受
20、挫，银行的风险将十分巨大，因此，银行绝不希望房地产发展减缓和房地产效益下降，更不会中断或大幅度减少对房地产的资金供应链。我认为房地产公司应充满信心，并需大展宏图，尤其要使自身的发展与国家对房地产的调控政策相适应。今后一个相当长的时期内，房地产的机遇在中西部，特别是中部的崛起，将为房地产提供广阔的发展天地。根据经济学的梯度理论，扩散理论，东部经济的高度发展，一定要向与其临近的中部扩散。中部历史悠久，地势平坦，资源丰富，雨量充沛，人口众多，城市化率甚低。中部地区在中央关于“中部崛起”战略推动下，已显现出发展的巨大活力。西部房地产的需求市场也在不断加大，以昆明为例，今年前 8 个月房地产开发投资增长 45.1%。只要肯于向中西部地区进军，一定能够在中央高度重视统筹区域，发展中获得明天的巨大效益。另外，房地产商、要高度重视工薪阶层，这是一个巨大的人口群体，只有使房产发展立足于广大工薪阶层（包括流动人口和农民工），多发展一些小户型的经济适用房，更符合中央对房地产发展的要求和期望，才更有利于城市化的推进，有利于全面小康的建设与和谐社会的构建。
