1、一、20092010 雅安房地产市场2010 年雅安市房地产概况由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010 年雅安市房地产开发投资额为人民币 10 亿元，同比 2009 年增加人民币 13408.16 万元，增长率为13.4。2009 年雅安市住宅投资所占比重为 83%，2010 年住宅投资增加至 89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2009 年 7.8%上升至 2010 年 15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。2010 年，雅安市商品房市场进入共 14 宗，47 幢，20.6 万 m2。同比上年增加 4.4 万m2，增长为 21.3%。其中：商品住宅进
2、入市场 16.9 万 m2，1338 套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加 93%；商业用房投入市场信息 1.2 万 m2，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量增加 23%；商业用房投入市场 2.94 万 m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入 0.66 万 m2，占商品房投入市场总量 4%左右。从 2010 年商品房市场投入走势看，2009 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2010 年二季度。从 2010 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 10 月底为最低端。2010 年雅安市商品房空置面积 7.57 万 m
3、2，比上年减少 1.14 万 m2，负增长率为 13%。其中，一年以内商品房空置面积为 6.03 万 m2，住宅 187 套，一年以上商品房空置面积为1.54 万 m2，住宅 45 套。经济适用房施工面积 1.5 万 m2，170 套，同比 2009 年增加 0.18 万 m2，增加 17 套。别墅施工面积为 0.9 万 m2，38 套（幢） ，同比 2009 年增加 0.1 万 m2，4 套（幢） 。2.1.2 雅安市房地产容量现状2.1.2.1 雅安市房地产市场商品房供给状况2010 年，雅安市商品房市场进入共 14 宗，47 幢，20.6 万 m2。同比上年增加 4.4 万m2，增长为
4、21.3%。其中：商品住宅进入市场 16.9 万 m2，1338 套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加 93%；商业用房投入市场信息 1.2 万 m2，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量增加 23%；商业用房投入市场 2.94 万 m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入 0.66 万 m2，占商品房投入市场总量 4%左右。从 2010 年商品房市场投入走势看，2009 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2010 年二季度。从 2010 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 10 月底为最低端。2.1.2.2 雅安市
5、房地产市场商品房需求状况2010 年雅安市房地产市场需求总量大于 2009 年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010 年下半年商品房销售有所下降，2010 年上半年商品房销售面积为 14.0 万 m2，占全年商品房销售总面积 56%；下半年销售商品房为11.6 万 m2。占全年销售总面积 44%。（1）2010 年，雅安市商品房销售 25.0 万 m2，比上年增加 7.6%。表 5：2010 年商品房销售面积情况：合计 普通住宅 电梯公寓经济适用房别墅年份合计m2m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套商业m2写字间m2其他m2200923259
6、022488316651443771131596083721176413591342714633721 1488201025187923381617771629761231495623421100611710272361717785 8002010 年，商品住宅销售 23.4 万 m2，1725 套，比上年分别增加 1.8 万 m2、89 套。增涨率为 7.7%、5%。（2）2010 年住房二级市场日趋活跃，截止 12 月，累计完成二手房交易 431 件，成交面积 5.4 万 m2，分别比上年增长 62.1%、88.1%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。表 6： 2010
7、年 商 品 房 销 售 面 积 比 重 （ 按 用 途 分类 ）93%6.80%0.20%住 宅 商 业 用 房 其 他表 7： 2010年 商 品 住 房 销 售 面 积 比 重 （ 按 用 途 分类 ）69.70%21.20%4.70%4.40%普 通 商 住 房 电 梯 公 寓 经 济 适 用 房 别 墅（3）消费者购成情况随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010 年，外地人购买商品房 8.07m2，比上年增加 3.15m2，比上年增加64%。2.1.
8、2.3 雅安市房地产价格现状2010 年，雅安市商品房销售平均价格为 4460 元/m 2， （按建筑面积计算，下同）其中：普通商品住房 4350 元/m 2，电梯公寓 4880 元/m 2，别墅 7318 元/m 2，商业用房 6531 元/m 2，其他用房 4480 元/m 2。表 8： 雅 安 市 2010年 普 通 商 品 住 房 价 格 走 势4933.5 4926.9 5039.14649.74796.4184963.25029.24832.194534.24562.7124557.168400045005000550060001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月
9、 份单位（元）从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010 年普通商品房平均价格比上年增加 120.26 元/m 2，电梯公寓比上年增加 121.35 元/m2。不同户型商品房销售情况分析29.22%44.87%25.91%0%10%20%30%40%50%90m2以 下 /套 90m2-130m2以 下 /套 130m2以 上 /套表 9： 雅 安 市 2010年 已 销 售 楼 盘 面 积 比 例4.10%17.68%28.15%22.10%27.94%0%10%20%30%40%4000元 /m2以 下 4300-4600元/m25000元 /m2以
10、上表 10： 雅 安 市 2010年 已 销 售 楼 盘 每 套 单 价 比 例17.38%26.84%22.24%34.10%0%10%20%30%40%40万 元 /套 以 下 40-50万 元 /套 50-60万 元 /套 60万 元 /套 以 上表 11： 雅 安 市 2010年 已 销 售 楼 盘 总 套 价 比 例从表所列数据看出，2010 年每套 90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从 2009 年的 25%上升到达 29.27%，比上的上涨 4.27 个百分点，而每套 130m2以上面积下降 2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是 400
11、0-4300 元/m 2商品房成交量从 2009 年的 27%下降为 2010 年的 17.68%，而 4600-5000 元/m 2商品房成交量从 35%上升为 2010 年的 50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价 2010 年同上年相比却变化不大。2.2 供需预测（1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年国民经济 GPP 增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011 年可能投入市场项目 15 多个，投入市场面积 53 万 m2。（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控
12、与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。（3）2011 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是 2011 年总趋势。2011 年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方
13、面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。（4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺从 2009 年开始，其效果更加明显，预计 2011 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。2.2.1 供应预测2010 年商品房施工面积 90 万 m2（其中：本年新开工面积 50 万 m2） ，施工面积比2009 年增加 6.5 万 m2，增长率 7.3。从施工面积构成看，其中住宅仍占主
14、导地位，为 74.0万 m2，6025 套，比 2009 年所占比重增加 6.3 个百分点，为 83。表 1： 2007-2010房 地 产 资 金 投 入 情 况7.85465.12878.2539.91220246810122007 2008 2009 2010指标 （亿元 ）表 2： 2009年 房 地 产 投 资 构 成 （ 按 用 途 分 类 ）89%7.80%0.20%3%住 宅 商 业 写 字 间 其 他表 3： 2010年 房 地 产 投 资 构 成 （ 按 用 途 分 类 ）83%15% 1.20%0.80%住 宅 商 业 写 字 间 其 他2010 年普通商品房施工面积为
15、41 万 m2，3160 套，占住宅施工面积总量 81，同比2009 年增加 3.2 万 m2。电梯公寓施工面积 7.5 万 m2，487 套，同比 2009 年增加 1.7 万m2，116 套。经济适用房施工面积 1.5 万 m2，170 套，同比 2009 年增加 0.18 万 m2，增加17 套。别墅施工面积为 0.9 万 m2，38 套（幢） ，同比 2009 年增加 0.1 万 m2，4 套（幢） 。表 4： 雅 安 市 2009-2010年 商 品 住 房 施 工 面 积 比 重 情 况 （ 按 用 途 分 ）66%24% 2% 8%65%27% 3% 5%010203040506
16、0708090100普 通 住 宅 电 梯 公 寓 经 济 适 用 房 别 墅2009 2010从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2009 年雅安市住宅投资所占比重为 83%，2010 年住宅投资增加至 89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2009 年 7.8%上升至 2010 年 15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。（3）商品房竣工面积 48 万 m2，比上年增长 22%，其中商品住房竣工 41.5 万m2，3025 套，比上年增长 5%；商品用房竣工面积 4.2 万 m2，比上年增长 16%；写字间竣工1.8 万 m2，
17、比上年增 44%；其它用房竣工面积 0.5m2，比上年增 35%。2010 年雅安市商品房空置面积 7.57 万 m2，比上年减少 1.14 万 m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为 6.03 万 m2，住宅 187 套，一年以上商品房空置面积为 1.54 万 m2，住宅 45 套。几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在 4400 元/m 2 左右上下浮动。每年上升比例不超过 10%，一直保持平稳发展。商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2009 年下半年至 2010 年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2010 年上半年商品房销售面积已
18、达到16.6 万 m2，但 2010 年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 8.62m2。商业用房投资势头强劲。2010 年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达 50.24 万 m2，同比上年增加 1.8 万 m2。占全年在建商品房施工面积 15%，比上年增加 7.2%。二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010 年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长 88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，
19、近三年来增长速度不断加快，2007 年外来人口购商品房 2.10 万 m2，2008 年购商品房 4.47 万m2，2009 年购商品房 4.55 万 m2，2010 年达到 8.07 万 m2，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。2.2.2 需求预测从 2010 年商品房市场投入走势看，2009 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2010 年二季度。从 2010 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 10 月底为最低端。雅安
20、市政府对“旧城改造”投入力度不够，拆迁难度大，土地供应不足，规划中仅有姚桥组团有新城市中心含有居住片区外，其他区域无明确划分。以上原因导致宗地和商品房市场捉襟见肘。中心城区保障性住房建设控制性规划一、用地布局以下地块拟定为中心城区 20082011 年廉租住房和经济适用住房选址，并逐步确定具体地块和用地界限：对岩飞机坝铁合金厂北侧地块，面积 10.5 亩；斗胆片区泛华厂宿舍旁地块，面积 50 亩；沙湾片区高颐阙附近地块，面积 90 亩；大兴电站下游地块，面积 50 亩；沙湾先锋路地块，面积 8.5 亩；斗胆啤酒厂北侧地块，面积 9.96 亩；南坝子原看守所地块，面积 5.2 亩。二、2010
21、年竞争楼盘调查分析青江国际花园开 发 商 四川航空雅安房地产开发有限公司项目地址 中国四川雅安滨江大道 项目规模 48086 万建筑形态 高层电梯公寓 占地面积 35 亩左右总 套 数 395 套，分二期开发，一期 215 套，二期 180 套。容 积 率 1.9 绿 化 率 43%停车位面积 地下停车库 5000 平方米物 管 费 1.3 元/ 1 期推出日期 2010 年 10 月 25 日左右主力户型 110.32 平方米（三室二厅卫）销售状况 一期已售完。 （销售场面火爆）销售均价 5200 元/左右优惠折扣 一次性 96 折；按揭 98 折。C2 户型137.74（三室二厅二卫带入户
22、花园）二期户型C3 户型168.37（四室两厅二卫带入户花园）项目动态 本项目一期已售完，2011 年上半将推 2 栋 18 栋的电梯房，共 180 套。热销现象 实现了一期项目开盘即刻售罄的火爆局面。原因剖析市场因素：2010 年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；项目因素：1、地理位置：项目位于滨江大道核心地点，雅安新政务中心旁，纵览广袤江景美色；2、户型特点：主力户型针对二次置业者或投资者，面积为 110 平米左右舒适型套三；3、产品特性：品质型楼盘，代表了雅安未来生活的发展趋势。项目短板1、楼盘规模：占地 35 亩，规模较小；2、园林绿化：虽然号称 43%
23、绿化率，但由于楼盘规模小导致景观绿化面积减少；3、楼盘配套：楼盘配套不足，商业、物业、景观、运动设施、会所等，无法与大型楼盘配套媲美；4、二期户型：130-170 平米，户型面积偏大，考验市场承受能力，具有一定的市场风险。领地凯旋帝景开发商 眉山领地房地产集团有限公司项目地址 雅安市沙湾路金凤山景观大道 项目规模 24 万左右建筑形态 多层洋房 占地面积 147 亩总 套 数 1800 套左右，分二期开发 一 期 612 套，分三批次发售容 积 率 2.5 绿化率 45% 一期停车位 330 个项目配套自身配套游泳池、业主会所、公共简单健身器材、部份商业配套，2 期园林景观设计较好，四季有绿、
24、三季有花、一步一景、步步见景；周边配套为雅安新城区政治中心、金融中心、教育中心及体育馆、金凤山健身步道，市政设施配套较好，已形成一定的规模。交房日期 1 期 2011 年 12 月 31 日 物管费 按物价局审批为准推出日期 1 期分三批次发售，1、2 批次已售完，即将推出 3 批次。主题广告语 山的官邸官邸的山（150 亩，城市首席奢豪大盘）2 批 次 销 售 情 况推出时间 2010 年 11 月初 套 数 204 套F 户型二室二厅二卫（带可变花池，变为三室二厅二卫） ，建筑面积：94.0，实得面积约：115。J3 户型二室二厅二卫（带可变花池，变为三室二厅二卫） ，建筑面积：91.16
25、，实得面积约：113。主力户型H 户型二室二厅二卫（带入户花园、可变花池，变为三室二厅二卫） ，建筑面积：119.15，实得面积约：154。销售均价 5400 元/（最高价 5800 元/、最低价 5188 元/）优惠折扣 一次性 98 折；按揭 99 折；开盘当天购买另行优惠 1 个点。项目动态 1 期 1、2 批次已基本售完，3 批次大概在春节左右推出。2 期高层电梯房大概在 2011 年 4 至 5 月份推出。热销现象 1 批次开盘当日就售馨，2 批次开盘当天销售率达 80%以上。原因剖析市场因素：2010 年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；项目因素：1
26、、楼盘规模：该楼盘是目前雨城区最大的楼盘，总建筑面积约24 万平米，规模优势明显；2、地理位置：位于雅安城市新中心核心位置，毗邻新政务中心，雅安市体育馆、红十字医院旁，周边配套相对齐全，地理位置优越；3、户型配比： 90 平米左右的可变户型，赠送面积较大，既适合雅安人居住特点，又有效控制了房屋总价，增强了客户购买力；4、园林景观：社区景观绿化较好，在雅安以前的楼盘开发中独树一帜，属于生态型楼盘；5、项目配套：社区配备游泳池、业主会所、公共健身空间等，在目前雅安首屈一指；6、物业管理：在雅安首度引入香港戴德梁行，构成项目一大卖点。项目短板 1、运动设施配套不足；2、商业配套为部分底商，没有专属打
27、造的商业配套；3、其它。御景雅苑山水豪庭开发商 雅安张江房地产发展有限公司项目地址 雅安市三雅园 2 号楼音乐广场旁 项目规模 1 期 5.13 万建筑形态 高层电梯公寓 占地面积 17.5 亩总 套 数 265 套，分三批次发售 容 积 率 3.5项目配套项目自身配套基本没有，主要依托于市政配套设施（项目旁为雅安市花重金打造的三雅苑音乐广场） 。交房日期 2012 年 10 月 30 日 物 管 费 1.5 元/推出日期1 期第一批次于 2010 年 11 月 28 日推出 AB 栋，二批次于 12 月中旬推出，三批次于 11 年 1 月 3 日推出。主题广告语 鼎级府邸至臻享受主力户型 1
28、22 平方米左右，三室二厅双卫（带入户花园和空中花园）1 批次推出时间 11 月 28 日，均价：6168 元。2 批次推出时间 12 月中旬，均价：6400。销售均价3 批次推出时间 11 年 1 月 3 日，均价：6200 元。优惠折扣 一次性 99 折；按揭无折扣。项目动态 御景雅苑第一期已售 257 套。2011 年 4 月份左右将陆续推出原老雅二中的的二期工程，规模约 15 万左右。热销现象 一经推出即引起强大的市场共鸣，销售一路飘红，首期 A、B 栋“一日清盘”原因剖析市场因素：2010 年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；项目因素：1、地理位置：位
29、于城区三雅园广场旁，位于城区 5 分钟生活圈，地理位置其它项目不能比拟；2、户型面积：98%为三室二厅二卫，带入户花园和空中花园，面积都在 122 平方米左右，针对人群为高收入者；3、品质特点：距离城区最近的品质楼盘，自然吸引众人眼球。项目短板1、占地面积 17.5 亩，楼盘规模较小，不具备规模化影响力；2、园林绿化：由于楼盘规模原因，导致整个社区绿化面积相对较小；3、项目配套：自身配套有限，更多依靠紧邻城区弥补。正黄项目（待开发）开 发 商 正黄置业发展有限公司项目地址 在本项目旁 占地面积 99 亩总建筑面积 376559 平方米 建筑形态 高层电梯公寓客 积 率 4.5 建筑密度 35%
30、绿 化 率 30% 停 车 位 2549 个A1 户型 三室二厅二卫，建筑面积：131.62 平方米，公摊：20.8，套内 110.82，全飘窗，主卧带 270 度转角飘窗，超大景观阳台。A2 户型 三室二厅二卫，建筑面积:131.73 平方米，公摊：20.82，套内 111.91，全飘窗，主卧带 270 度转角飘窗。B1 户型 三室二厅一卫，建筑面积：111.58 平方米，公摊：23.08，超大景观阳台。B2 户型 二室二厅一卫，建筑面积：80.34 平方米，公摊：16.62，次卧、主卧带 270度转角飘窗D1 户型 三室二厅二卫，建筑面积：122.9 平方米，公摊：23.03，次卧、主卧带
31、 270度转角飘窗，超大景观阳台。D2 户型 二室二厅一卫，建筑面积：77.46 平方米，公摊：14.52，次卧、主卧带 270度转角飘窗。E1 户型 三室二厅一卫，建筑面积：98.91 平方米，公摊:19.65,全飘窗。E2 户型 二室二厅一卫，建筑面积：87.16 平方米，公摊：17.31 平方米，全飘窗，主卧带 270 度转角飘窗。项目分析本项目的外立面色彩与我项目基本一致，全部由高层电梯房组成，给人的视觉效果较好，建筑基地占用面积小。从产品结构等方面考量，均与我项目趋同，以此形成直接竞争关系，因此成为我项目最大竞争对手。项目短板1、项目占地 99 亩，其规模无法与我项目抗衡；2、配套对
32、比：由于规模不大的因素，其配套无法与我项目抗衡；3、由于地块拿地为 530 万/亩，故在价格上无法与我项目竞争。正黄置业介绍公司成立于 2003 年 11 月 21 日，公司注册资本金 5000 万元。下设四川正黄置业发展有限公司、遂宁市正黄置业发展有限公司、四川博弘建设工程有限公司。是集房地产开发、建筑于一体的具有二级开发、二级建筑施工资质的集团型公司，拥有丰富的房地产开发、优秀的建筑管理经验。目前，公司房地产开发项目集中在成都市区及四川省的重点二级城市。目前，公司员工总数近 170 人，其中高层管理及工程技术人员六十余人，均拥有丰富深厚的从业经验与资质。自成立以来，公司先后开发了博源逸康新
33、城、博源红光农贸超市、博源碧水逸景、西山临江苑、正黄金港名都（南区） 、正黄上岭等项目，累计开发面积约 30 万平米。调查结论：1、销售状况：由于 2010 年雅安房地产市场放量有限，从几大在售楼盘调查情况看，其开盘销售均实现了开盘热销的良好局面，整体销售形势喜人；2、供需状况：2010 年雅安雨城区主要开发项目为青江国际花园、领地凯旋帝景、御景雅苑山水豪庭，其项目均处于供不应求的态势，需求处于旺盛阶段；3、产品性质：产品打造均以倡导品质生活为主，国际化生活理念引入雅安，超越了雅安以前楼盘落后陈旧的开发理念，多层洋房或电梯公寓广受推崇；4、户型特点：主流户型均为 90-120 平米左右，小套三
34、、舒享型套三广受市场欢迎；5、价格特点：从几大在售项目看，其均价均在 5000 元/平米以上，部分甚至达到 6000 元/平米以上，其价格在雅安均处于高位阶段。6、配套状况：除领地凯旋帝景具有一定的配套优势外，其它项目配套均显不足；7、开发商特点：知名品牌开发商较少，基本上属于本地开发商和其他城市的二级开发商。三、项目 SWOT 及卖点分析项目 SWOT 分析优势（strength）产品：项目规模优势明显，具有区域影响力和号召力；品质：产品定位较高，在雅安占据首屈一指的地位；户型：户型多样，赠送面积，选择面广；景观：大规模高景观打造，置入外来先进理念，在雅安尚属首次； 配套：中心区休闲、文化、
35、商业、体育、生活等配套资源充足，其他项目难以匹敌。 劣势（weakness）虽然该片区是雅安未来新城区，但目前此区域地理位置相对较偏僻，心理距离较远；片区规划虽然形成，但周边配套目前并不成熟；旁边纸浆厂构成项目劣势。周边交通部便利，有待完善和发展。机会（opportunity）雅安房地产市尚未处于成熟阶段，场情看好；作为新城区，片区发展看好，区域价值凸显；在同区域，同正黄、置信相比，项目走在前面，有机会抓住最佳销售时机；项目拿地总价与竞争对手相比，有更多的价格变动空间。威胁（Threat）2011 是雅安建设年，房地产市场处于多盘发售时期。在雅安房地产市场绝无仅有，市场竞争巨大；正黄置业项目紧
36、邻地块，且产品与本项目趋同，成为项目直接的竞争对手；受雅安人口及特殊地理位置因素影响，能否顺利去划项目，不仅考验市场，也考验团队。项目卖点梳理区域卖点1.城市规划雅安城市规划的新城区，将成为新雅安的高尚人居板块，本项目处于该区域的核心位置，发展前景远大。2.成雅快铁雅安站即将落户雅安沙湾区，将输入无限活动，区域价值无可限量。项目卖点一、规模优势项目占地 200 余亩，总建筑面积 60 多万平米，在区域内其规模影响力无以伦比。二、规划优势国际级团队匠心巨制，整体规划科学合理，完美生活序幕开启。三、建筑优势1.建筑特色：经典的现代欧式建筑风格，充满浓烈的异域风情色彩，首屈一指开雅安近年来地产开发之
37、先河。2.户型空间：契合雅安本地实际，寻求最适合雅安需求的户型，经典套二、完美小三房、舒居大三房、奢适四房，多款户型设计满足不同层次的需求。3.赠送空间：N+1 全新设计震撼登场，更多空间赠送，全新价值超越想象。4.视野优势：枕青山，傍湖泊，望江流，开扬视野无限。四、园林优势1.规模优势：数万平米立体园林景观绿化，将生活置于景观，在 雅安首屈一指。2.规划优势：大师团队精心考究，两大 5 千余平米湖景组团，荡起生活涟漪，人在景中，景在画中，人景交融独占鳌头。3.园林元素优势：因为有你，数十种珍贵之物远道而来，俨然一个植物博物馆，或许你也会成为植物学家。五、配套优势运动配套 1.超大游泳池：海域风情泳池，伴您荡漾激情与身心，国际化生活像雅安首度巡礼。2.篮球场、网球场：在绿荫下尽情挥洒汗水，运动从此就在家门口，演绎雅安全新生活。3.康体设施、慢跑步径：无论是老人、小孩还是年轻人，健康永远是福，你可以随意选择你的生活方式，这一切皆与你零距离。商业配套数万平米商业配套，未来区域新中心，全面满足一站式购物需求。在雅安史例，无前例。会所配套上千平米会所配套，开启你梦寐的生活向往。棋牌、咖啡、台球、观影超越您的想象更多。物业服务 全程服务，24 小时尊贵呵护，至诚致远，温暖每一刻。四、媒体资源调查
