1、第一节 个人住房贷款概述第二节 个人住房贷款工具第三节 个人住房贷款流程第四节 违约风险的相关分析第五节 提前还贷的相关问题,第六章 个人住房贷款,第一节 个人住房贷款概述,一、个人住房贷款的概念 个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。,贷款,3,一次性付款和抵押贷款购房的比较,一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。 一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。 抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。 抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重
2、；(2)变现较慢。,抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格来说，这两者是有较大差异的。在我国现行法律中，如中华人民共和国民法通则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、担保法以及城市房地产管理法等法规，均只有“抵押”的有关规定，而无“按揭”的有关规定。由于我国的法律制度中，没有按揭贷款制度，往往把国外有关的“按揭”贷款统称为抵押贷款，在实践工作中，也把“按揭”当成抵押，个人住房贷款实质上是按揭贷款。,个人住房贷款的性质,5,个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪9
3、0年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。,个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。房地产发展商既是售楼人，又是按揭权人的部分代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业，借助金融机构融资形式。 从按揭购楼行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼宇部分，把这部分当作“租楼”按金，向按揭权人“租用”按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是买下
4、按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行为。,从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的，只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。,“抵押”与“按揭” 最明显的区别是：“按揭”中，按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而“抵押”中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。 区分按揭和抵押最简单的方法，即当事人（抵押权人和按揭权人）
5、在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼。,按揭贷款与抵押贷款的区别,1、债务承担手段不同 抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。2、债权债务参与人不同 抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务人（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有发展商、按揭人、按揭权人。按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合同或楼宇预售合同
6、并付了非按揭楼价款后，方可与按揭权人签订按揭购楼贷款合同。,3、债务资金运用及目的不同 抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。 4、债务还贷形式不同 抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。,11,二、个人住房贷款的类型,(1)商业贷款(商业银行发放) (2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作) (3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款),1.按照资金来源划分,12,2
7、.按照交易形态划分,(1)“一手房” 贷款 “一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。 (2)“二手房”贷款 “二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。,13,相关概念期房和现房,期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房在港澳地区被称做为“楼花”。 现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和土地使用证)的商品房。,14,3.按照贷款利率划分,(1)固定利率贷款 (2)浮动利率贷款,1.贷款对象：个人或家庭； 2.贷
8、款的目的和用途：购买住房及相关用途； 3.贷款数量大：贷款额度较大 4.贷款期限长：贷款期限长（最长30年）； 5.还款方式特殊：分期偿还（由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息）,三、个人住房贷款的特征,一、月等额偿还按揭贷款二、等额本金偿还按揭贷款,第二节 个人住房贷款工具,17,月等额偿还按揭贷款（Constant Payment Mortgage，CPM）方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。,一、月等额偿还按揭贷款,18,等额本息还款的特点： (1)客户还贷压力均衡； (3)贷款人操作相对简
9、单，方便安排收支； (4)还款总利息较其他还款法要高。 等额本息还款的适用： 经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经济状况有信心的购房者。,月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为P，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为A，用现金流量图如下。,0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,各期贴现值：,已知年金A求现值P,0,1,2,3,n-1,n,P,A,A,A,A,A,总利息总还款额总贷款额=An-P,例某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款50万，年利率6.55，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少?解
10、：已知P50（万元），月利率i6.55%12，n1512180（期）,在整个贷款期内，若遇法定利率调整，贷款期限1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。设贷款本金为P，月利率为i，贷款期数为n，当借款人偿还m期后，利率调整为i，求利率调整后的月还款额A为多少? 1、先计算M 时点上未清偿贷款本金P，有两种方法： 方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。公式为：,方法二：即用贷款总额P减去m期累加的现值，然后再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。公式为：,2、计算利率为i时的月偿还额,例
11、个人住房贷款50万，年利率6.55，贷款期限15年。假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为7%，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？解：已知P=50（万元），i6.55%12，n=180（期），m=60（期），i=7%12，求A。（1）计算第5年年末未清本金余额。,P=383936.05（元）,某购房者拟购买一套价值100万元的房产，首付30万元，其余向银行申请年利率为6%、贷款期限为20年、按月等额本息偿还方式的70万元的贷款。根据以上已知条件，计算该购房者前5个月中各月偿还的本金和利息各为多少？,已知条件：年利率为6%，贷款期限为20年，月等额本息还款方式，贷款额度为70万。先求月
12、等额还款额为：则第1月应还的利息为：700000（6%/12）=3500（元）第1月应还的本金为：5015.023500=1515.02（元）则第2月应还利息为：（7000001515.02） （6%/12） =3492.42元第2月应还的本金为： 5015.023492.42=1522.6（元）,则第3月应还利息为：（7000001515.021522.6） （6%/12） =3484.81元第3月应还的本金为：5015.023484.81=1530.21（元）则第4月应还利息为：（7000001515.021522.6 1530.21） （6%/12） =3477.16元第4月应还的本金为
13、：5015.023477.16=1537.86（元）则第5月应还利息为：（7000001515.021522.6 1530.211537.86）（6%/12） =3469.47元第5月应还的本金为：5015.023469.47=1545.55（元）,前5个月中每月所还的本金和利息,31,等额本金偿还按揭贷款（Constant Amortization Mortgage，CAM）方式是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。,二、等额本金偿还按揭贷款,32,等额本金还款的特点： (1)前期支付的本金和利息较多；
14、(2)后期还款负担逐月递减； (3)总的利息支出较低。 等额本金还款的适用： 收入较高或想提前还款的人群，或者适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。,式中：ak第k期的月还款额；P贷款本金；n还款期数；k还款第k期。 当月本金还款总贷款数还款次数 当月利息上月剩余本金月利率 总利息总贷款数月利率（还款次数+1）2,例个人住房贷款50万，年利率6.55，贷款期限15年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？,（1）两者还款数额不同。月等额偿还的数额每期是一个固定数，而等额本金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少的现象。（2）
15、每期还款额中本金、利息所占比例不同。月等额偿还方式先期以支付利息为主，后期以本金为主；而等额本金偿还方式每期的本金是相同的，利息随还款期数的增加而相应减少。（3）两种还款方式中的利息总额不同。月等额偿还方式因采用复利计息方式，总还款额中利息总和比等额本金还款的利息总额高。,等额本金偿还工具与月等额偿还工具两者的差异：,递增式偿还按揭贷款（Graduated Payment Mortgage，GPM）方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。一般是在贷款期内最初的5年或10年里，每年的月还贷额相同，但逐年以一定的比率递增，其前期月偿还额低
16、于等额偿还方式计算的还款额，这种还款方式适合于年轻人申请个人住房贷款。这种还款方式也称分级支付方式、渐进式还款方式。,三、递增式偿还按揭贷款,递增式偿还按揭贷款用现金流量图表示，见下图。,0,1,2,3,n-1,n年,P,A,A(1+a)n-1,递增式偿还按揭贷款的计算公式：,在此n为年数,所谓漂浮式按揭贷款（Balloon Mortgage，BM），是指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。 美国在20世纪30年代，所采取的每月只偿还利息部分，到期一次性偿还本金的按揭贷款方式，实际上就是一种漂浮式按揭贷款。 现代的漂浮式贷款是贷款人为
17、了向借款人转嫁部分通货膨胀风险，而在传统的漂浮式贷款方式基础上发展而来的。,四、漂浮式按揭贷款,漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。第一步：按月等额偿还方式计算月还款额，即第二步：按月偿还系数确定实际偿还额。漂浮式贷款的月偿还系数在此，a为漂浮式贷款的月偿还额占月等额偿还方式中月还款额的比例。,第三步：按等额支付序列的年金终值公式计算最后一次的还款额。漂浮式按揭还款方式中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，其计算公式为：在此，F为年金终值；A0为每月少偿还的金额。 最后一次还款还应加上该期的实际偿付额（A1），那么，最后一次还款额为：,前面介绍的2种还款方式，是固定利率还款方式
18、，即在贷款期内，若国家法定利率未调整，即使市场利率变化后，也按原先的利率计算还款。固定利率按揭还款方式不能随市场利率的变化而进行相应的调整，难以防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的损失。,五、可变利率按揭贷款,可变利率按揭贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）。 可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共担利率风险，一方面，不能使借款人的负担过重，以防违约的大量出现；另一方面，银行也能从利率变化中降低风险，以取得稳定的收益。,逆向年金抵押贷款（Reverse An
19、nuity Mortgage，RAM）和通常的按揭贷款不同，是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。在国外，许多人退休后收入下降，致使生活水平受到影响，由金融机构每月向其提供固定数额的贷款，作为老年人生活费用的补助，贷款期末（一般为10年）一次性偿还贷款，作为逆向年金贷款，银行所获得的贷款收益是免税的。,六、逆向年金抵押贷款,计算方法如下：（1）对房地产价格进行评估，发放贷款的本金、利息之和为房地产价值的一定百分比，一般为房地产价值的50%；（2）合理确定贷款期；（3）计算每月付给借款人的数额，用等额序列支付的储存基金（偿债基金）公式计算。其计算公式为,当贷款
20、到期，处分抵押房地产，清偿银行贷款；借款未到期借款人死亡，处分抵押房地产，清偿银行借款后剩余部分交由继承人；若无继承人的捐给社会福利机构。,例某银行同意向一老年人补偿未来8年的生活费用，采取逆向年金抵押方式，银行对房产价值进行了评估，评估值为50万元，若年利率为6%，银行按评估值的40%发放，那么，该老人每月能得到多少生活费？到期后，银行的收益如何？,解：已知n=812=96（期），FV5040%=20（万元），i6%/120.5%,逆向年金抵押贷款作为一种特殊的住房贷款，有其自身的优点，但同时也有其缺点。 优点：（1）可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流
21、动性；（2）利用房屋取得资金，是人们取得生活费用的最后选择，这有利于社会问题的解决；（3）终生养老金抵押贷款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中，既解决了生活资金又解决了居住问题。,逆向年金抵押贷款缺点：（1）获取这些资金的成本较高（包括利息和转让费）；（2）借款人违约风险加大，在房屋升值幅度小或贬值时更是如此；（3）在利率较高情况下，借款人得到的借款数较低。,第三节 个人住房贷款流程,（一）个人住房贷款的审查 个人住房贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人
22、所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的具体意见。,借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料：（1）合法的身份证件；（2）借款人偿还能力证明材料；（3）合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；（4）抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；（5）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；（6）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。（即首付款的发票）,（二）个人住房贷款的审批与发放 自营性个人住房贷款的额度一般为所购（建造、大修）住房价款
23、或评估价值的70%，最高不得超过80%，贷款期限最长为30年；政策性个人住房贷款的期限最长为30年，贷款额度按照当地住房公积金管理委员会的有关规定执行，执行人民银行规定的法定利率。,银行与借款人应根据借款用途、不同的贷款担保方式签订有关合同。（1）抵押贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与抵押人签订个人住房抵押合同。（2）质押贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与出质人签订个人住房质押合同。（3）保证贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与保证人签订个人住房保证合同。,根据担保法的规定，贷款行与抵押人签订抵押合同后，双方必须办理抵押物登记手续。登记后，所有能够证明抵
24、押物权属的证明文件（原件），均应按规定手续交贷款行保管并承担保管责任。以所购房屋为抵押的，如抵押人未取得房屋所有权证，贷款行和抵押人可持依法生效的商品房预售合同（期房）或房屋买卖合同办理抵押备案手续，待办妥抵押物的房屋所有权证后，再正式办理抵押登记手续。,根据中国人民银行的有关规定，用财产作抵押的，须办理抵押财产保险，保险期不得短于借款期限，借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押期间，保险单正本由贷款行保管，有关保险手续借款人可到贷款行认可的保险公司或委托贷款行办理，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。,贷款行与借款人签订借款合同后，
25、根据贷款担保的方式和当地的实际情况，借款人和贷款行都可以要求办理公证。 贷款行在收到抵押物收押证明，办妥保险、公证后，按借款合同约定的放款日期办理放款手续。如遇人民银行法定贷款利率调整时，执行最新公告利率。,（三）个人住房贷款的回收 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种。目前，我国个人住房贷款偿还方式主要是月等额偿还法和等额本金还款法。（四）个人住房贷款的违约责任及处置 违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违约一方应承担相应的违约责任。个人住房贷款的违约方可能为贷款人、借款人或保证人。,1、违约情
26、形（）贷款人未按合同约定的时间、数额和方式向借款人提供借款；（）借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；（）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；（）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；（）借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；（）借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；,（7）借款人提供的文件、资料不实，已经或者可能造成贷款损失；（8）借款人与他人签订有损贷款行权益的合同或协议；（9）保证人违反保证条款或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款行实现质权，而借款人未按要求落实新保
27、证或新抵（质）押物；（10）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；（11）借款人在合同履行期间中断或撤销保险；（12）借款人其他违反借款合同的行为。,2、违约的处置方式 违约发生后，根据违约原因和违约性质采取不同的处置方式，一般的方法有催收、延长贷款期限、停止发放或提前收回已发放贷款本息、收取违约金、要求保证人承担保证责任、处置抵（质）押物。,3、抵押物和质押权利的处置（1）抵押物的处置方式。贷款行根据实际情况可以通过与借款人协商处置抵押物和依法处置抵押物。与借款人协商处置抵押物时，通过变卖、拍卖方式或以
28、协议处置抵押物，所得款项用于清偿借款人所欠银行的本息，余额归借款人。并签订书面协议，使贷款行取得抵押物的处置权。贷款行依法处置抵押物时，贷款行与借款人无法达成一致意见时，可通过申请强制执行或通过法院诉讼程序依法取得抵押物处置权，并采取公开拍卖等方式对抵押物进行处置。（2）质押权利的处置方式。贷款行根据实际情况通过出质人以现金清偿、协议处理质物受偿、申请法院拍卖质物受偿等方式处置质押物。,借款人条件,在中国境内具有常住户口或有效居留身份；年满18周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买住房的合同或协议；已支付首付款;提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他
29、条件。,贷款期限、成数,贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：最高不得超过房价的80,贷款利率、还款方式,贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。 还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。,等额本息还款法和等额本金还款法,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；具有法律效力的身份证件;婚姻状况证明；收入证明；借款人在银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；首期款收据等;其他资料。,月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等,居民身份证
30、、户口本、军官证等,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查,抵押物情况、抵押率等,还贷比（50%和55%）、收入证明及佐证等,对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等,身份证明、年龄、信用记录等,贷款担保,抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式,抵押权的设立,抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法的规定。以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。,物权法：预告
31、登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效,抵押权的设立,以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得土地他项权利证明书。抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。,案例
32、,借款人，男，30岁，私营业主，月收入1万元，配偶在同间公司工作，月收入5000元。借款人公司成立于2000年，注册资金100万元，股东为借款人夫妇。借款人为购买一套150平方米住房向中行贷款，期限20年，首付30%。信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款3000元。,借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，
33、需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。担保分析：贷款是否可落实有效的担保,第四节 违约风险的相关性分析,住房抵押贷款中的违约行为,被迫违约与理性违约根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。被迫违约是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。,理性违约指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约理性违约的影响因
34、素：房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约贷款成数越高，越可能发生理性违约贷款期限越长，越可能发生理性违约贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约,在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。对违约行为的经验分析通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据),注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。,贷款成数与违约率在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。贷款已履行
35、时间与贷款损失程度,（一）个人住房贷款的主要风险 1、信用风险 主要表现有：一是借款人因失业、收入水平降低、意外事故丧失劳动能力等导致丧失还款能力；二是借款人提供虚假的收入证明材料骗贷，导致贷款无法收回。 2、“假按揭”风险 “假按揭”主要表现是不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据中国工商银行估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。,个人住房贷款的主要风险及其防范,3、市场风险 若房地产市场出现较大波动，将面临较大的市场风险。市场风险导致借款人无力还款，如房地产价格下跌，购房者变为负资产所有者。
36、 4、管理风险 表现：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；二是由于银行间的竞争，部分银行放宽贷款条件，各项个贷制度、政策落实不到位；三是部分基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。,5、法律风险 六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。被执行人无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，只能对该住房实行查封、扣押，但被执行人仍可居住该房屋。
37、,1、严格贷款审查 （1）建立个人信用体系，不断完善个人信用档案、信用记录和个人信用评估制度，建立个人失信的惩罚制度。 （2）严格审查借款申请人的基本情况，主要包括：借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等内容。,个人住房贷款风险防范和风险管理的措施：,（3）商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前的居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素
38、，并据此对贷款申请做整体分析。（4）商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。,2、健全个人住房贷款监管制度（1）商业银行应建立个人住房贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，制定不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等制度；（2）商业银行应建立逾期贷款催收系统和催收程序。应将相关个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享；（3）在个人住房贷款业务中引入保险和担保机制，分散个人住房贷款风险。,第五节 个人住房贷款的若干问题,1.什么要提前还贷？什么时候会提前还贷？
39、,借款人提前还贷的主要目的是为了减少利息的支出。 是否需要提前还贷应该考虑利率变动以及抵押贷款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，则利率下降时意味着购房人的利息支出增加；如果采用的是浮动利率，则利率上升会增加购房人的利息负担。 因此，提前还贷情况主要出现在采用浮动利率模式，并加息或存在加息预期的时候。,一、提前还贷问题,2.提前还贷是否应该支付违约金？,提前还贷某种程度上使得银行预期的利息收入减少，因此某些银行在客户提前还贷时收取违约金，这引起了不少客户的投诉，也引起来社会的关注和讨论。 除非在贷款合同中对提前还贷问题进行了约定，否则提前还贷在性质上的确是一种违约行为。根据违约金的性质，不管
40、违约方有没有对守约方造成损失，只要其违约，对方均有权利主张收取违约金。合同法113条规定，违约金须由双方当事人约定，银行不能单方面确定违约金。若合同没有约定，则银行收取的违约金应以其实际遭受的损失为基准。,88,前面是从借款人角度分析的提前还贷决策问题，从贷款人来讲，提前还贷的发生会造成一定的损失。（一）提前还贷使银行抵押贷款现金流变的不稳定，增加了资产负债管理难度。提前还贷的决定权在客户，一旦客户选择提前还贷，首先银行不再能按合同要求获得后续的利息收入；其次提前还贷的不可预测性使银行对提前偿还的资金的再使用带来难度，难以获得最大收入。,提前还贷对银行的影响,89,（二）提前还贷会增加银行的服
41、务成本和管理成本贷款中的调查、审查、检查等都会发生成本，这些成本多数都是固定的，在整个贷款期内靠贷款利息收回，提前还贷发生后，贷款利息减少，单位利息承担的贷款成本增加，降低了银行的盈利能力。（三）提前还贷增加了贷款证券化的难度1.证券的偿还以抵押贷款形成的稳定的现金流为根据，提前还贷不但使现金流减少，而且使现金流不再稳定，影响了证券的稳定。2.影响证券价格。比如市场利率下降，本来使证券价值提高，但提前还贷的可能性增加，使证券价值下降。3.影响证券收益，影响投资者的积极性，影响证券化的开展。,在银企关系不良、社会信用恶化的大背景下，银行让善良守信的人们由于积极还款却要支付违约金，这种逻辑对信用体
42、系的培植和银行长期利益是不利的。 合同法规定“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息”,这似乎也表明了立法者对提前还贷的态度。 因此，银行对提前还贷收取违约金应慎重考虑。,91,提前还贷有四种方式：一次性全部付清；部分提前还贷，月供不变，缩短还款期限；部分提前还贷，减少月供，还款期限不变；部分提前还贷，缩短还款期限，月供增加。下面用一个例子来看这四种情况 设吴先生买了一套售价100万的房子，首付40%，贷款额为60万元，期限20年，利率6%。支付10年后，吴先生有一部分资金可以用来提前还贷。假设当时的定期存款年利率为3%，银行对吴先生的提前还贷行为不收取违
43、约金。,提前还贷方式的选择,92,在具体分析之前我们先来进行一些基础的计算：每月还款额为：4298.6元20年的总利息为：4298.6240-600000=431664前10年累计还款：4298.6120=515832元10年末的贷款余额为387189.7元，前10年的还款额中有本金212810.3元，利息为303021.7元。预付利息：431664元的利息10年应付215832元，现在已经支付303021.7元，多付利息87189.7元。剩余贷款本金为387189.7元，剩余期限10年。,93,方式1：一次性全部偿清吴先生需一次偿还387189.7元。提前偿还节约利息：431664-3030
44、21.7=128642.3元成本两部分：放弃的机会成本（存款利息收入的现值）预付利息：87189.7元总成本为：186273.9元实际获得的收益只有128642.3元，所以得不偿失。,94,方式2：部分提前偿还，月供不变，缩短还款期限例如吴先生提前偿还20万元，剩余贷款本金187189.7元，保持原来的每月还款4298.6元，则贷款期限可以缩短为：如果不提前还贷，后10年支付利息总额为431664-303021.7=128642.3元。采用方式二后，期限缩短到约50个月，支付的利息为4298.650-187189.7=27740.3，少支付利息128642.3-27740.3=100902元。
45、,95,损失的机会成本为：预付利息87189.7总成本为110278.4元总成本大于总收益，提前还贷不利。但比方式一要好一些。,96,方式3：部分提前偿还，减少月供，还款期限不变例如吴先生提前偿还20万元，剩余贷款本金187189.7元，保持原来的贷款期限，则月还款额下降为：如果不提前还贷，后10年支付利息总额为431664-303021.7=128642.3元。采用方式三后，支付的利息为2078.2120-187189.7=62194.3，少支付利息128642.3-62194.3=66448元。,97,损失的机会成本为：预付利息87189.7总成本为138370.9元总成本大于总收益，提前
46、还贷不利，且是最差的一种方式。,98,方式4：部分提前偿还，增加月供，缩短期限例如吴先生提前偿还20万元，剩余贷款本金187189.7元，还款期限缩短为3年，则月还款额增加为：如果不提前还贷，后10年支付利息总额为431664-303021.7=128642.3元。采用方式四后，支付的利息为5694.6736-187189.7=17818.42，少支付利息128642.3-17818.42=110823.88元。,99,损失的机会成本为：预付利息87189.7总成本为105569.2元总成本小于总收益，可以选择方式四。从例题中可以看出，缩短期限在提前还款选择的重要性；同时机会成本对提前还贷的决
47、策影响也很大；从预付利息成本看，在贷款期初选择提前还贷优于期末选择。,100,由于预付利息的存在，选择提前还贷的时间会很重要，因为A中利息和本金占的比重有此消彼长的特征。显然在贷款后期选择提前还贷节约的利息并不多。 我们可以找到A中本金和利息相等的期数，在此之前做出提前还贷的决定相对有利。,时间,A,本金,利息,提前还贷时机的选择,101,等额本息,某期的贷款余额也就是以后各期每月还款额的现值和，所以计算公式为：,102,于是可以得到本息分拆公式第t期的利息就是A-当期本金,103,根据本息分拆公式可以求出本金和利息相等的时间。例如在吴先生的例子当中：大约8.5年时。前面我们已经看到如果10年
48、末吴先生想一次性还清，收益比成本少57631.6，提前还清不利。,104,如果吴先生在第6年选择一次性提前偿还：需一次偿还487792.2元。提前偿还节约利息：431664-197291.4=234372.6元成本两部分：放弃的机会成本（存款利息收入的现值）预付利息：67792.2元总成本为：233096.3元提前偿还有利。,不宜提前还贷的情况,1、等额本息还款已到中期的购房者。 每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。2、等额本金还款期已过1/3的购房者。 这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。3、享受7折优惠利率或公积金贷款的购房者。,
