1、 房地产估价报告 估价项目名称：北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科技贸易中心 15、18 层写字楼及 5 层部分商铺房地产价格评估 委 托 方： 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 北京市自来水集团有限责任公司 估 价 方：北京岳华中天房地产评估有限公司 估 价 人 员：齐 辉 王 键 杜 娟 估价作业日期：二七年四月一日至 二七年四月十日 估价报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 1 目 录 致委托方函 2 估价师声明 4 估价的假设和限制条件 5 房地产估价结果报告 .9 一、委托方 9
2、 二、估价方 9 三、估价对象 . 10 四、估价目的 . 16 五、估价时点 . 17 六、价值定义 . 17 七、估价依据 . 17 八、估价原则 . 18 九、估价方法 . 19 十、估价结果 . 19 十一、估价人员 . 21 十二、估价作业日期 . 21 十三、估价报告应用的有效期 . 21 第四部分 附件 22 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 2 致委托方函 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、 北京市自来水集团有限责任公司： 承蒙贵方委托， 我公司对位于北京市海淀区中关村大街 18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具
3、体包括：15 层写字楼 2674.47平方米、18 层写字楼 2628.95 平方米、5 层部分商铺 719.68 平方米）进行房地产价格评估，目的是为 了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。 评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估目的， 采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点 2007 年 4月 3 日的评估结果如下： 估价对象总建筑面积:6023.1 平方米 估价对象房地产总价:9135.6246 万元 大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整 （货币单位：人民币元） 其中
4、: 1、15 层写字楼 建筑面积: 2674.47 平方米 房地产单价:13796 元/平方米 房地产总价:3689.6988 万元 大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整 （货币单位：人民币元） 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 3 2、18 层写字楼 建筑面积: 2628.95 平方米 房地产单价:13809 元/平方米 房地产总价:3630.3171 万元 大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整 （货币单位：人民币元） 3、5 层部分商铺 建筑面积: 719.68 平方米 房地产单价:25228 元/平方米 房地产总价:1815
5、.6087 万元 大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整 （货币单位：人民币元） 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。 法人代表： 北京岳华中天房地产评估有限公司 二七年四月十日 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 4 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见 和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告 中所列的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利
6、害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同 意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、 报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、 估价人员只对估价过程和结 论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。 估价师签名： 姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名 齐辉 111997014
7、1 王键 1119980172 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 5 估价的假设和限制条件 一、假设条件 1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。 2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开 市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格： （1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场； （2）房地产买卖程序符合法律规定； （3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值； （4）有一段合理的交易时间； （5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。 3、委托
8、方合法取得现有产权资料。 4、委托方未欠缴土地出让金，有关 估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。 5、在估价时点估价对象不存在任何产权 纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。 6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的 现场勘查，估价对象实际用途为写字楼、商业配套（地上）。在评 估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证 ，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7
9、号 6 7、 本报告估价结果以估价对象 不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。 8、 估价人员对估价对象的现场 勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行 测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。 二、限制条件 1、本估价报告由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司共同委托，已取得双方书面同意。 2、本评估报告中所依据的有关资料系由 委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真 造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。 3、本报告使用者在应用本估价报告时， 应明确本次评估的价格定义及本估价
10、报告中的“估价的假设 和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点 2007 年 4月 3 日、在现状利用条件下的房地产公 开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用 状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。 4、本报告对估价对象市场价格的把握， 仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市 场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗 力等因素对估价对象房地产价格的影响。 5、土地设定用途及设定年期的说明： 估价时点估价对象现状用途为“写字楼、商铺”，土地登记用 途为“综合楼及地下车库”，本次估价时以估价
11、对象的现状用途符 合规划及有关规定为前提，估北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 7 价设定用途为综合。土地使用年限设 定为自估价时点起的剩余出让年限。 6、关于估价对象建筑面积的说明： 于估价时点，估价对象未单独办理房屋所有权证，此次评估 中估价对象的建筑面积以海淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12 月 24 出具的 房屋土地测绘技术报告书为准，最终的建筑 面积应以依法取得的房屋所有权证登记内容为准。 7、于估价时点，柜位号为 5A0275A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年
12、 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。 根据本次估价目的，考虑到北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟在抵债行为实现之前先偿 还对中国光大银行北京海淀支行的贷款，并注销该部分房地产的抵 押登记。因此，本报告未考虑上述抵押权对估价对象房地产价格的影响。 8、于估价时点，纳入本次评估范围的 15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租，根据城市房 屋租赁管理办法（建设部令第 42 号）规定：“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造 成损失的，应当予以赔偿。”“租赁期限内，房屋出租人转让房屋 所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”
13、另外， 根据房地产估价规范的要求，采用收益法评估估价对象房地产价格 时，“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金， 租约期外的租金应采用正常客观的租金”。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 8 本报告评估的是估价对象在不受租约限制条件下的公开市场价格，即本报告评估结果未考虑上述租 赁权即承租方权益对估价对象房地产价格的影响。 9、于估价时点，估价对象 15、18 层写字楼中，部分房间已由承租人装修使用，本报告估价结果包 含该部分室内装修，但不包括室内由承租人添置的可移动设备。 10、本估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后
14、方可使用。 11、未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表 的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。 12、本次评估估价报告包括“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”，“房地产估价技 术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。 13、本估价报告自估价作业终止日期起壹年内有效，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时 ，其估价结果应作相应的调整或复估。 14、本报告由北京岳华中天房地产评估有限公司负责解释。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号：2007岳华中天评字第 7 号 9 房
15、地产估价结果报告 一、委托方 委托单位 1：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 地 址：北京市海淀区中关村南大街 32 号 法人代表：许钟民 联 系 人：程力 联系电话：01062140059 委托单位 2：北京市自来水集团有限责任公司 地 址：北京市西城区宣武门西大街甲 121 号 法人代表：崔君乐 联 系 人：祝辰江 联系电话：01066411250 二、估价方 估价机构名称：北京岳华中天房地产评估有限公司 资 质：具备在全国范围内从事土地评估、房地产评估的资格 资质证书号：A200611034、京建房估资准字2004第 0135 号 法人代表：齐辉 单位地址：北京市朝阳区霄云路 26
16、 号鹏润大厦 B1201-1203 联 系 人：杜娟 联系电话：（010）84584406-634 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 10 三、估价对象 （一）估价对象的范围 根据委托方提供的评估范围，本次估价对象为中关村科技贸易中心（以下简称“科贸中心” ）的部分房地产，具体包括：15 层（整层）写字楼 2674.47 平方米、18 层（整层）写字楼 2628.95 平方米及 5 层部分商铺 719.68 平方米。 估价对象明细详见下表。 估价对象明细表 1（15 层写字楼） 序号 户别 销售建筑面积 （平方米） 套内建筑面积 （平方米）
17、1 15F-01 145.93 87.07 2 15F-02 118.93 70.96 3 15F-03 104.89 62.58 4 15F-05 117.94 70.37 5 15F-06 117.98 70.39 6 15F-07 117.98 70.39 7 15F-08 117.98 70.39 8 15F-09 142.43 84.98 9 15F-10 175.35 104.62 10 15F-11 146.81 87.59 11 15F-12 118.68 70.81 12 15F-15 118.68 70.81 13 15F-16 118.68 70.81 14 15F-17
18、 118.68 70.81 15 15F-18 123.24 73.53 16 15F-19 45.52 27.16 17 15F-20 55.61 33.18 18 15F-21 434.32 259.13 19 15F-22 159.88 95.39 20 15F-23 33.66 20.08 21 15F-25 41.30 24.64 小计 2,674.47 1,595.69 估价对象明细表 2（18 层写字楼） 序号 户别 销售建筑面积 （平方米） 套内建筑面积 （平方米）1 18F-01 145.93 87.07 2 18F-02 118.93 70.96 北京岳华中天房地产评估有限
19、公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 11 3 18F-03 104.89 62.58 4 18F-05 117.94 70.37 5 18F-06 117.98 70.39 6 18F-07 117.98 70.39 7 18F-08 117.98 70.39 8 18F-09 142.43 84.98 9 18F-10 175.35 104.62 10 18F-11 146.81 87.59 11 18F-12 118.68 70.81 12 18F-15 118.68 70.81 13 18F-16 118.68 70.81 14 18F-17 118.68 70
20、.81 15 18F-18 123.24 73.53 16 18F-20 55.61 33.18 17 18F-21 434.32 259.13 18 18F-22 159.88 95.39 19 18F-23 33.66 20.08 20 18F-25 41.30 24.64 小计 2628.95 1568.53 估价对象明细表 3（5 层商铺） 序号 户别 销售建筑面积（平方米） 套内建筑面积 （平方米） 备注 1 5A027 49.72 22.39 精品间 2 5A028 46.74 21.05 精品间 3 5A029 88.56 39.88 精品间 4 5A030 51.92 23.3
21、8 精品间 5 5A031 17.01 7.66 精品间 6 5A032 17.59 7.92 精品间 7 5A114 40.30 18.15 精品间 8 5B036 11.39 5.13 柜台 9 5B088 9.99 4.75 柜台 10 5B055 10.55 4.50 柜台 11 5B116 9.95 4.48 柜台 12 5B117 9.95 4.48 柜台 13 5B118 9.95 4.48 柜台 14 5B119 9.95 4.48 柜台 15 5B120 9.95 4.48 柜台 16 5B122 9.95 4.48 柜台 17 5B131 16.59 7.47 柜台 18
22、5B132 18.05 8.13 精品间 19 5B133 11.99 5.40 精品间 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 12 20 5B134 11.99 5.40 精品间 21 5B135 11.99 5.40 精品间 22 5B136 11.99 5.40 精品间 23 5B137 11.99 5.40 精品间 24 5B138 11.99 5.40 精品间 25 5B139 11.99 5.40 精品间 26 5B140 11.99 5.40 精品间 27 5B141 11.99 5.40 精品间 28 5B142 11.99 5
23、.40 精品间 29 5B143 11.86 5.34 精品间 30 5B144 11.86 5.34 精品间 31 5B145 11.99 5.40 精品间 32 5B146 11.99 5.40 精品间 33 5B147 11.99 5.40 精品间 34 5B148 11.99 5.40 精品间 35 5B149 11.99 5.40 精品间 36 5B150 11.99 5.40 精品间 37 5B151 11.99 5.40 精品间 38 5B152 11.99 5.40 精品间 39 5B153 11.99 5.40 精品间 40 5B154 11.99 5.40 精品间 41 5
24、B155 18.05 8.13 精品间 小计 719.68 324.1 （二）估价对象的区位条件 科贸中心位于中关村大街 18 号， 在中关村大街与北四环路黄金交汇处的东南角，东临社科院宿舍楼 ，西边与海龙电子商城隔街相望，南与中石化加油站、中科集团大 楼毗邻，北临中国网通营业网点。根据北京市基准地价区类划分标准，该区域属 2 级综合用地、2级商业用地。 估价对象所在区域公共交通条件十分优越。科贸中心门前是335、365、307、718、801、811、302、816、808、运通 105、运通106 等十几条公交线路的经停站，步行 10 分钟左右到北四环上，还有 323、47、732、735
25、、737、826 等 20 余路公交可乘坐。另外，即将开通的地铁 4 号线从科贸中 心的大厦底层穿过，连接北京各地下交通网络。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 13 估价对象附近有海龙电子商城、鼎好电子商城、中关村 e 世界、太平洋电子商场等综合卖场，区域人流 量较大，商业氛围十分浓厚。 由于周边有北大、清华、人大 等高等学府，区域人文环境良好。 （三）估价对象物质实体状况 科贸中心的性质属于智能商务综合建筑体，由商场、5A 智能写字楼、数字物流港、公寓、餐饮、酒店 、超市、KTV 等共八个部分组成，总建筑面积约 20 万平方米。 楼层：
26、 地下 4 层，地上 24 层。 建筑结构： 钢筋混凝土框架剪力墙结构，商业部分为框架结构。 装修情况： 外部： 均为幕墙体系，主要由玻璃幕墙、铝板幕墙、石材幕墙组成。 内部： 顶棚：商场黑色铝格栅，局部矿棉吸音板、石膏板 写字楼预留吊顶杆件 地面：商场石材、玻化砖 写字楼水泥压光 柱面、墙面：商场石材、轻钢龙骨石膏板、环保耐擦洗乳胶漆 写字楼轻钢龙骨石膏板 门窗：写字楼亚光木门、木质防火门 卫生间：高档卫生洁具 设施设备： 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 14 供水：上水水源引自市政自来水，二层及二层以下采用市政管网直接供给，三层以上采
27、用给水加压 泵一次提升至屋顶水箱，由屋顶水箱供高低压用水，十九至二十二层由屋顶水箱经增压后供水。 大厦设中水系统，专供冲厕。 排水：排水系统采用浴废分流制。洗浴废水经中水处理站处理后回用，其余废水经处理后排入市政 下水管道，地下一层至地下四层的污水拍至地下四层的污水坑内，由潜水泵提升至室外。 空调：中央空调，冷热源均由大厦内直燃机组供给。 燃气：大厦设有燃气系统，气源为天然气并设有泄漏报警装置。 消防：设有消防栓系统、水喷淋系统、火灾自动报警系统等。 供电：办公区内配电箱的进线为 YJV-310mm2电缆，总负荷容量 10KW。商业区内每三至五个 柜台由一个配电箱供电，配电箱的进线为 BV-3
28、4mm2铜线，总负荷容量 3.5KW。每个精品间由个配电箱供电，配电箱的进线为 BV-34mm2铜线，总负荷容量 3.5KW。 电信：办公区每个柱网内设有三个网络插座，六个电话插座。 每个柜台科提供两个电话点，电话插座预留在柱子上。 每个精品间有两个电话插座。 有线电视系统：写字楼区域内未设有限电视系统；商场区域各层公共区域内设有有限电视接收插座。 电梯：4 部 OTIS 客梯，2 部货梯，商场有专用扶梯。 物业管理单位： 北京仲量联行物业管理服务有限公司 商场运营管理单位： 北京诺瓦企业管理咨询有限公司 维护、保养情况： 目前物业维护、保养情况较好 大厦利用现状： 北京岳华中天房地产评估有限
29、公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 15 B2-B4 层为停车场、自行车库、设备机房及库房；B1 层为酒店会所、停车场、娱乐、超市;1 层为全球 100 大 IT 旗舰馆；2 层为数码、整机荟萃、3 层为笔记本、显示器；4 层为 DIY 玩家乐园、5 层为办公设备、软件市场、电子图书；6-8 层商业配套和娱乐城、大型餐饮、9、10 层为公寓、A 栋的 11-23 层为写字楼，B 栋的 12-18层为酒店式商住公寓；24 层为物业管理处及设备机房。 商铺柜位面积标准为 5 平方米左右（2.5*2），小的有 3 平方米左右，大的有 7、8 平方米。精品间一 般在 20 平
30、方米左右。一层：52 间、二层：309 间、三层：340 间、四层：404 间、五层：545 间。 写字楼首层大堂面积为 524 平方米，一层层高 5.4 米。写字间共 240 套，标准层面积 2674 平方米，最小户型 55 平方米。写字楼公共过道宽度为 2.1 米，层高 3.7-3.8 米。 占用情况： 根据估价人员的现场勘查及委托方提供的相关资料，纳入本报告评估范围的科贸中心 15 层、18 层写字楼及 5 层部分商铺于估价时点已对外出租，承租方为不同的单位或个人。 （四）估价对象权益状况 1、房地产权利状况 根据委托方提供的国有土地使用权出让合同（编号：京地出合字（2001）第 341
31、 号）及国有土地使用证（证号：京海国用（2003 出）字第 2166 号），估价对象土地使用权由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司以协 议出让方式合法取得，土地规划用途为“综合、配套（地下）及地 下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”，土地使用权出让年限为 50 年，终止日期至2051 年 3 月 19 日。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 16 于估价时点，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司已取得估价对象的建设用地规划许可证（2000 规地字 0316 号）、建设工程规划许可证（2004 规建字 0422 号）及建筑工程
32、施工许可证（施 0020012195（建）。 于估价时点，估价对象所在的 15 层写字楼、18 层写字楼及 5层部分商铺尚未单独办理房屋所有 权证。根据委托方提供的资料， 估价对象与未纳入本次评估范围的其他楼层共同办理了 1 本 房屋所有权证，证号为京房权证海股字第 0004603 号。 估价对象的房屋所有权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，估价对象建筑面积依据海 淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12 月 24 出具的房屋土地测绘技术报告书确定，其中：15 层写字楼 2674.47 平方米、18 层写字楼 2628.95 平方米、5层部分商铺 719.68 平方米。 2
33、、他项权利状况 于估价时点，柜位号为 5A0275A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年 4 月 30 日至 2008 年 4 月 29 日。 于估价时点，纳入本次评估范围的 15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租。 于估价时点，估价对象产权清晰，无其他纠纷存在。 四、估价目的 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟将其所有的中关村科技贸易中心部分房地产（即估价 对象）抵债，本次评估目的是为核定估价对象房地产的公开市场价值提供价格参考依据。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 17
34、 五、估价时点 二七年四月三日 六、价值定义 此次评估的房地产价格是指估价对象在估价时点 2007 年 4 月 3日，在完全产权状态下，在正常使用 条件、市场环境下（即不受当前外租租户与租约制约）的公开市场 价值，包括估价对象应分摊的土地使用权价格、房屋所有权价格及 不可移动的设备和装修价值。其中：土地使用权价格是指土地设定开 发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、供暖、通讯、通气），宗地红线内“场地平整”，土地用途为综合,土地使用年限为 43.96 年的土地使用权价格；房屋所有权价格是指在估价时 点的现状利用条件下的房屋所有权价格。 七、估价依据 （一）国家法律、法规 1、中华
35、人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、城市房地产转让管理规定 4、城市房地产抵押管理办法 5、中华人民共和国担保法 （二）技术标准 1、房地产估价规范（国标GB/T 50291-1999） 2、城镇土地估价规程（国标GB/T 18508-2001） （三）北京市政府及有关部门颁布的有关法律、法规 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 18 1、北京市人民政府关于调整 本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发200232号） 2、 关于公布本市出让国有土 地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出20021121号）
36、 （四）委托方提供的有关资料 （五）评估人员掌握和实地勘查、调查、搜集的资料 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据下列原则： 1、合法原则 遵循合法原则，即要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 2、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地 产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许 ，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象 的价值达到最大的一种最可能的使用。 3、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是 指与估价对象处在同一供求
37、范围内，并在用途、规模、档次、建筑 结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与 估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。 4、估价时点原则 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 19 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是 求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间 上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估 价目的来确定，这一时点即是估价时点。 5、公平原则 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
38、 九、估价方法 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料， 在实地勘察和调研的基础上确定如下评估思路： 1、对于 15、18 层写字楼，考虑到同一供需圈内存在较多的类似房地产的租售案例，因此，选用收 益法和市场法评估其房地产价格。 2、对于 5 层的商铺，考虑到同一供需圈内类似商铺的买卖案例较少，租赁案例较多，因此采用收益 法评估其房地产价格；另外，由于采用市场法进行评估缺乏可行性 ，我们选择成本法对收益法结果进行补充验证。 十、估价结果 我们实施了评估所必须的各项程序，并根据国家房地产评估有关规定进行评估， 该房地产在满足估价的假设和限制条件下,于估价时点 20
39、07 年 4 月 3 日的评估结果如下： 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 20 估价对象总建筑面积:6023.1 平方米 估价对象房地产总价: 9135.6246 万元 大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整 （货币单位：人民币元） 其中: 1、15 层写字楼 建筑面积: 2674.47 平方米 房地产单价:13796 元/平方米 房地产总价:3689.6988 万元 大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整 （货币单位：人民币元） 2、18 层写字楼 建筑面积: 2628.95 平方米 房地产单价:13809 元/平方米 房地产总价:
40、3630.3171 万元 大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整 （货币单位：人民币元） 3、5 层部分商铺 建筑面积: 719.68 平方米 房地产单价:25228 元/平方米 房地产总价:1815.6087 万元 大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整 （货币单位：人民币元） 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 21 十一、估价人员 姓 名 房地产估价师注册证号 签 字 齐 辉 1119970141 王 键 1119980172 十二、估价作业日期 2007 年 4 月 1 日至 2007 年 4 月 10 日 十三、估价报告应用的有效
41、期 本报告有效期自估价作业终止日期起壹年有效。 北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告 报告编号： 2007岳华中天评字第7号 22 第四部分 附件 1、估价对象区域位置示意图 2、估价对象平面位置图 3、估价对象现状利用照片复印件 4、估价对象国有土地使用证复印件 5、估价对象房屋所有权证复印件 6、估价对象国有土地使用权出让合同复印件 7、估价对象建设用地规划许可证复印件 8、估价对象建设工程规划许可证复印件 9、估价对象建筑工程施工许可证复印件 10、估价对象房屋土地测绘技术报告书复印件 11、委托方营业执照复印件 12、估价机构营业执照复印件 13、估价机构资质证书复印件 14、房地产估价师资质证书复印件
