1、传统商业街区改造的质量监控要点南宁市建设监理公司 姚思清近年来，在城市建设中，旧城改造工作越来越多，它需要消耗大量的人、财、物等资源，同时耗费较长的时间。而在旧街道、旧房屋主体不变的前提下进行外观改造，不仅可达到改造目的，还可大大地加快改造进度、节约投资，不失为一种旧城改造的好方法。但这种改造与新建不同，在质量控制中有许多值得特别注意的地方，应引起我们的重视。笔者结合某传统商业街区改造的实际情况，对这类工程的质量监控作出如下总结。1工程概况11 该工程位于南方某市，是该市的传统商业中心，人流如织。改造路段全长 800 余米，街道宽度 9米至 12 米不等，路面为经多年反复修补的沥青表处路面，承
2、载力能满足新设计路面的要求。道路两侧为上世纪二十年代至八十年代建设的房屋，房屋相互毗邻、面向街道，多为一至四层，一层为商铺，二层以上住人。房屋结构型式大多为砖混结构，部分为砖木结构，后期建设部分(少数)为框架结构，年代较久的房屋有部分需固处理。靠街原立而造型具有该市传统建筑特色，雕龙画风，要求给予保护。该改建区域地下、地上管线(供水、排水、通讯、供电、有线电视等)密布、互相交织，给改造工作带来很大困难。12 改造后要求：121 街道地面铺设花岗岩等天然石材，改造成禁止机动车通行的步行区。经过石材的颜色搭配及拼花处理，使之具有既庄重沉稳、又活泼热烈的商业气氛。122 主要出入口设立标志性小品，让
3、人们一看便知是该市的商业中心区。123 对街道两侧房屋在不改变主体结构的前提下，对立面进行修复和改造，既要保持该市建筑的原有特点，同时又能烘托出现代城市的商业氛围。124 所有管线进行暗埋，保证地面、立面的整洁与雅观。2开工前的质量监理该工程涉及道路、建筑、结构、给排水、电气、通讯、艺术等多种专业，质量要求高，对监理提出了极高的要求。监理公司在接到委托后，针对工程特点，在开工前开展了相应的工作。21 组建力量强大的监理队伍，编制监理规划和实施细则根据项目的特点及工程建设中相应专业的配套需要，组建包括道路、建筑、结构、给排水、电气、通讯等专业技术人员的项目监理机构，在监理单位没有艺术专业人员的情
4、况下，聘请艺术院校教授为实施顾问。有了这批技术全面，监理能力强的监理队伍，为工程建设的实施和质量的控制提供了强有力的保障。人员到位后，立即组织编写指导监理工作的监理规划，并分专业分时间段编制监理实施细则，阐述质量监控的方法、措施，指导质量监控的具体操作。22 熟悉设计图纸，了解设计意图，提出监理意见设计图纸不仅是工程施工的依据，也是监理质量监控的指导性文件，监理在审核图纸和与设计人员的交流中，重点了解和熟悉新材料的施工工艺要求、外墙立面的细部处理重点、小品要达到的效果、管线的交叉布置及地面检查井盖的装饰处理等。特别是充分发挥监理人员的施工经验，与设计人员共同探讨房屋结构加固处理的方法取得统一认
5、识，同时对不便于施工和存在安全隐患的设计提出改进意见。23 现场调查，为设计修改、工程施工和质量监控提供第一手资料该工程涉及面广，原建筑建设时间跨度大，结构型式多样。在这种情况下，监理组织各方对原有建筑进行进一步调查，对街道的纵横坡、平面交叉、路面排水、房屋的结构加固、立面窗户的处理、砖木结构的白蚁危害等都收集了第一手资料，并提出了设计修改和施工意见，为施工的顺利进行奠定基础。24 熟悉施工规范，完善检验评定标准针对传统街区改造涉及的专业较多，监理人员必须熟悉、掌握相应专业的工程建设标准强制性条文及各类规范，用它去检查及督促施工单位控制质量，严把质量关。对于目前国家没有检验评定标准的，如道路花
6、岗岩石材铺砌，监理依据国家相类似的标准，结合以往施工监理中的类似情况，拿出初步的意见，然后会同业主、勘察、设计、施工、地方质量监督部门一起讨论，决定检查验收标准，并报地方建设行政主管部门批准。有了尺度，施工才知道怎样去操作，监理才会“有法可依”，才能更好地监控，因此，熟悉和完善检验评定标准是质量控制的关键。25 加强与业主沟通，保证监理监控的实施监理的质量监控，要以业主的授权为前提，但授权不能停留在书面上，业主必须以实际行动支持监理的工作，并充分认识到质量监控的重要性，在注重工程进度的同时关注工程的质量。另一方面，业主最了解工程特点和建设要求的效果，只有了解了业主的意图，了解工程建设要求，才能
7、更好地进行质监控。26 严把开工关质量保证体系建立是施工单位质量保证的前提。针对传统街区的改造特点，要求施工单位配备相应的人员，拿出切实可行的内部质量控制措施，编制有针对性的施工方案报监理，经过审批同意后，总监才签署开工令，同意进行施工。审批开工是监理质量监控的有力措施，特别是对涉及面广、质量要求高的传统街区改造，更要从严把关，防止准备不好就匆匆开工，出现质量问题。3工程施工过程质量监控工程进入实施阶段，质量监控的任务将更为繁重，除了一些常规的监重点、措施、方法外，特别应注意几个方面的施工质量：31 结构加固对进行结构加固的构件进行特别的施工监督，预防加固时出现质量安全事故和加固后出现新的结构
8、安全问题。例如在进行结构安全调查时，发现有的砖柱地面上一米范围已出现压碎、砖体劈裂现象，必须进行处理。监理要求施工单位根据设计加固措施，编制针对性的力 D 固施工方案报监理批准，监理根据该方案认真进行全过程监督，保证工加固质量。32 管线综合施工管线施工的质量高低，直接关系到工程完工后的使用效果和安全。强电线路接头质量不好，可能会引起火灾，特别是对砖木结构的房屋；强、弱电线路如有干扰，会影响到用户的使用；供水、排水平交没处理好，会影响到污水的排除。因此，施工中监理严格要求按照规范和设计图纸进行施工，遇到一些现场实际问题，监理、业主与设计一起到现场研究解决方案，在满足质量要求的前提下，根据现场实
9、际制定解决措施，监理监督实施。33 外墙立面的清理和墙饰的保护在进行外墙立面的清理时，要求施工单位既要清理干净表面的杂物、旧抹灰、松散部分，同时要保护好原有的墙饰、窗饰，保证它们完整不受破坏，监理人员在施工前会同施工单位进行现场查看，必要时测绘记录在案。过程中随时检查，清理后进行验收，防止施工单位在破坏了这些墙饰、窗饰后还要求增加重新修复的费用。34 墙面的重新抹灰341 做好抹灰基层的处理旧墙面必须清理干净，并进行清洗年久破损严重失去稳定的墙体进行更换，保证基底的稳定。342 采用强度较高的砂浆，必要时在砂浆中掺人粘结胶，使抹灰层与墙体粘结牢固。343 认真处理墙(窗)饰与墙体的联接部位，如
10、为重新安装的墙(窗)饰，要保证联接的平整和牢固，使修饰后的墙(窗)饰与墙体连为一体，不致分离。344 保证抹灰厚薄均匀，避免局部过厚或过薄，让新的抹灰保护好旧的墙体。35 外墙面涂料施工351 认真选择采用质量好、信誉高的涂料，必要时做涂料耐酸碱试验，不允许不合格涂料进场。352 严把涂料基层的施工质量关，在底基干燥后才能施工基层，保证它粘结牢固，色泽均匀。353 涂料基层干燥后才能进行涂料施工，涂料颜色要按设计选定采用，涂抹要速度适中，厚薄均匀，由上至下，循序渐进。同一墙面、同一颜色要用同一晶牌、同一批次的产品，保证颜色一致。354 做好成品保护，避免外物污染和外因破坏。36 花岗岩地面铺装
11、361 根据设计要求，认真检查石材的强度、规格、色泽、放射性等质量要求，不合格材料坚决退场，合格材料经监理审批才能用于施工。362 做好正式铺装前的试铺，特别是拼花石材的试铺。363 因为原地面的纵横坡、平整度均较差，需找平后才能铺装花岗岩等石材。找平层施工时要控制砼强度、纵横坡、平整度，特别要求找平层的绅缩缝与花岗岩面层的伸缩缝对应，避免应力变化时拉裂花岗岩。364 花岗岩石材铺装要注意监控缝格直顺、平整度、板块高低差、色泽均匀性，施工中随时检查，不合格的立即返工整改。为解决石材的直边与街道中轴线为弧线的矛盾，采用折线法铺装，折线折点间距不宜过长，保证该折线与街道中心弧线基本重合。365 做
12、好铺装完成的石材的养生及保护，在强度未满足开放交通要求前禁止车辆、行人通行。37 艺术小品的质量监控目前我国尚无量化的艺术小品的质量验评标准，这给实际施工操作和质量监控带来了一定难度。在传统街区改造中，小品的质量监控主要是这样进行。371 小品的结构、构造部分的检查验收，参照国家现行标准进行，如钢筋混凝土的柱子，参照相应钢筋混凝土柱验收标准进行检查验收，又如砖砌墙体，参照相应标准进行验收，从而保证了小品的结构安全和稳定。372 对艺术效果部分，则请设计人员、业主代表、监理艺术顾问、社会上名望高的相应专业人士经常到现场观摩，随时提出意见，随时进行修改，使其艺术效果达到最佳。4工程的检查和验收：4
13、1 施工过程中进行质量跟踪监控，密切关注工程质量的形成过程，发现质量问题，立即下达指令要求整改。42 重要的工程部位、工序、重要材料、半成品必须进行验收及试验。43 施工单位对完成的分部、分项工程进行自检井做好记录，合格后监理进行检查确认。44 组织对整个工程项目的竣工验收。441 审核施工单位提交的竣工验收所需文件资料是否齐全有效。442 审核施工单位提交的竣工图，技术资料。443 进行竣工初验，如有质量问题，指令施工单位整改。444 初验合格后，报业主组织最终验收。5结语传统商业街区改造的质量监控，关键是批准重点，有的放矢。监控过程中严格按照设计文件、依据规范标准进行，把好材料进场、重要部
14、位和工序的检查、检验关，做好工序施工的交接工作。只有这样，工程质量才能达到要求，才能顺利通过竣工验收，才能为社会提供投资省、进度快、质量高的工程产品。近年来，在城市建设中，旧城改造工作越来越多，它需要消耗大量的人、财、物等资源，同时耗费较长的时间。而在旧街道、旧房屋主体不变的前提下进行外观改造，不仅可达到改造目的，还可大大地加快改造进度、节约投资，不失为一种旧城改造的好方法。但这种改造与新建不同，在质量控制中有许多值得特别注意的地方，应引起我们的重视。笔者结合某传统商业街区改造的实际情况，对这类工程的质量监控作出如下总结。1工程概况11 该工程位于南方某市，是该市的传统商业中心，人流如织。改造
15、路段全长 800 余米，街道宽度 9米至 12 米不等，路面为经多年反复修补的沥青表处路面，承载力能满足新设计路面的要求。道路两侧为上世纪二十年代至八十年代建设的房屋，房屋相互毗邻、面向街道，多为一至四层，一层为商铺，二层以上住人。房屋结构型式大多为砖混结构，部分为砖木结构，后期建设部分(少数)为框架结构，年代较久的房屋有部分需固处理。靠街原立而造型具有该市传统建筑特色，雕龙画风，要求给予保护。该改建区域地下、地上管线(供水、排水、通讯、供电、有线电视等)密布、互相交织，给改造工作带来很大困难。12 改造后要求：121 街道地面铺设花岗岩等天然石材，改造成禁止机动车通行的步行区。经过石材的颜色
16、搭配及拼花处理，使之具有既庄重沉稳、又活泼热烈的商业气氛。122 主要出入口设立标志性小品，让人们一看便知是该市的商业中心区。123 对街道两侧房屋在不改变主体结构的前提下，对立面进行修复和改造，既要保持该市建筑的原有特点，同时又能烘托出现代城市的商业氛围。124 所有管线进行暗埋，保证地面、立面的整洁与雅观。2开工前的质量监理该工程涉及道路、建筑、结构、给排水、电气、通讯、艺术等多种专业，质量要求高，对监理提出了极高的要求。监理公司在接到委托后，针对工程特点，在开工前开展了相应的工作。21 组建力量强大的监理队伍，编制监理规划和实施细则根据项目的特点及工程建设中相应专业的配套需要，组建包括道
17、路、建筑、结构、给排水、电气、通讯等专业技术人员的项目监理机构，在监理单位没有艺术专业人员的情况下，聘请艺术院校教授为实施顾问。有了这批技术全面，监理能力强的监理队伍，为工程建设的实施和质量的控制提供了强有力的保障。人员到位后，立即组织编写指导监理工作的监理规划，并分专业分时间段编制监理实施细则，阐述质量监控的方法、措施，指导质量监控的具体操作。22 熟悉设计图纸，了解设计意图，提出监理意见设计图纸不仅是工程施工的依据，也是监理质量监控的指导性文件，监理在审核图纸和与设计人员的交流中，重点了解和熟悉新材料的施工工艺要求、外墙立面的细部处理重点、小品要达到的效果、管线的交叉布置及地面检查井盖的装
18、饰处理等。特别是充分发挥监理人员的施工经验，与设计人员共同探讨房屋结构加固处理的方法取得统一认识，同时对不便于施工和存在安全隐患的设计提出改进意见。23 现场调查，为设计修改、工程施工和质量监控提供第一手资料该工程涉及面广，原建筑建设时间跨度大，结构型式多样。在这种情况下，监理组织各方对原有建筑进行进一步调查，对街道的纵横坡、平面交叉、路面排水、房屋的结构加固、立面窗户的处理、砖木结构的白蚁危害等都收集了第一手资料，并提出了设计修改和施工意见，为施工的顺利进行奠定基础。24 熟悉施工规范，完善检验评定标准针对传统街区改造涉及的专业较多，监理人员必须熟悉、掌握相应专业的工程建设标准强制性条文及各
19、类规范，用它去检查及督促施工单位控制质量，严把质量关。对于目前国家没有检验评定标准的，如道路花岗岩石材铺砌，监理依据国家相类似的标准，结合以往施工监理中的类似情况，拿出初步的意见，然后会同业主、勘察、设计、施工、地方质量监督部门一起讨论，决定检查验收标准，并报地方建设行政主管部门批准。有了尺度，施工才知道怎样去操作，监理才会“有法可依”，才能更好地监控，因此，熟悉和完善检验评定标准是质量控制的关键。25 加强与业主沟通，保证监理监控的实施监理的质量监控，要以业主的授权为前提，但授权不能停留在书面上，业主必须以实际行动支持监理的工作，并充分认识到质量监控的重要性，在注重工程进度的同时关注工程的质
20、量。另一方面，业主最了解工程特点和建设要求的效果，只有了解了业主的意图，了解工程建设要求，才能更好地进行质监控。26 严把开工关质量保证体系建立是施工单位质量保证的前提。针对传统街区的改造特点，要求施工单位配备相应的人员，拿出切实可行的内部质量控制措施，编制有针对性的施工方案报监理，经过审批同意后，总监才签署开工令，同意进行施工。审批开工是监理质量监控的有力措施，特别是对涉及面广、质量要求高的传统街区改造，更要从严把关，防止准备不好就匆匆开工，出现质量问题。3工程施工过程质量监控工程进入实施阶段，质量监控的任务将更为繁重，除了一些常规的监重点、措施、方法外，特别应注意几个方面的施工质量：31
21、结构加固对进行结构加固的构件进行特别的施工监督，预防加固时出现质量安全事故和加固后出现新的结构安全问题。例如在进行结构安全调查时，发现有的砖柱地面上一米范围已出现压碎、砖体劈裂现象，必须进行处理。监理要求施工单位根据设计加固措施，编制针对性的力 D 固施工方案报监理批准，监理根据该方案认真进行全过程监督，保证工加固质量。32 管线综合施工管线施工的质量高低，直接关系到工程完工后的使用效果和安全。强电线路接头质量不好，可能会引起火灾，特别是对砖木结构的房屋；强、弱电线路如有干扰，会影响到用户的使用；供水、排水平交没处理好，会影响到污水的排除。因此，施工中监理严格要求按照规范和设计图纸进行施工，遇
22、到一些现场实际问题，监理、业主与设计一起到现场研究解决方案，在满足质量要求的前提下，根据现场实际制定解决措施，监理监督实施。33 外墙立面的清理和墙饰的保护在进行外墙立面的清理时，要求施工单位既要清理干净表面的杂物、旧抹灰、松散部分，同时要保护好原有的墙饰、窗饰，保证它们完整不受破坏，监理人员在施工前会同施工单位进行现场查看，必要时测绘记录在案。过程中随时检查，清理后进行验收，防止施工单位在破坏了这些墙饰、窗饰后还要求增加重新修复的费用。34 墙面的重新抹灰341 做好抹灰基层的处理旧墙面必须清理干净，并进行清洗年久破损严重失去稳定的墙体进行更换，保证基底的稳定。342 采用强度较高的砂浆，必
23、要时在砂浆中掺人粘结胶，使抹灰层与墙体粘结牢固。343 认真处理墙(窗)饰与墙体的联接部位，如为重新安装的墙(窗)饰，要保证联接的平整和牢固，使修饰后的墙(窗)饰与墙体连为一体，不致分离。344 保证抹灰厚薄均匀，避免局部过厚或过薄，让新的抹灰保护好旧的墙体。35 外墙面涂料施工351 认真选择采用质量好、信誉高的涂料，必要时做涂料耐酸碱试验，不允许不合格涂料进场。352 严把涂料基层的施工质量关，在底基干燥后才能施工基层，保证它粘结牢固，色泽均匀。353 涂料基层干燥后才能进行涂料施工，涂料颜色要按设计选定采用，涂抹要速度适中，厚薄均匀，由上至下，循序渐进。同一墙面、同一颜色要用同一晶牌、同
24、一批次的产品，保证颜色一致。354 做好成品保护，避免外物污染和外因破坏。36 花岗岩地面铺装361 根据设计要求，认真检查石材的强度、规格、色泽、放射性等质量要求，不合格材料坚决退场，合格材料经监理审批才能用于施工。362 做好正式铺装前的试铺，特别是拼花石材的试铺。363 因为原地面的纵横坡、平整度均较差，需找平后才能铺装花岗岩等石材。找平层施工时要控制砼强度、纵横坡、平整度，特别要求找平层的绅缩缝与花岗岩面层的伸缩缝对应，避免应力变化时拉裂花岗岩。364 花岗岩石材铺装要注意监控缝格直顺、平整度、板块高低差、色泽均匀性，施工中随时检查，不合格的立即返工整改。为解决石材的直边与街道中轴线为
25、弧线的矛盾，采用折线法铺装，折线折点间距不宜过长，保证该折线与街道中心弧线基本重合。365 做好铺装完成的石材的养生及保护，在强度未满足开放交通要求前禁止车辆、行人通行。37 艺术小品的质量监控目前我国尚无量化的艺术小品的质量验评标准，这给实际施工操作和质量监控带来了一定难度。在传统街区改造中，小品的质量监控主要是这样进行。371 小品的结构、构造部分的检查验收，参照国家现行标准进行，如钢筋混凝土的柱子，参照相应钢筋混凝土柱验收标准进行检查验收，又如砖砌墙体，参照相应标准进行验收，从而保证了小品的结构安全和稳定。372 对艺术效果部分，则请设计人员、业主代表、监理艺术顾问、社会上名望高的相应专
26、业人士经常到现场观摩，随时提出意见，随时进行修改，使其艺术效果达到最佳。4工程的检查和验收：41 施工过程中进行质量跟踪监控，密切关注工程质量的形成过程，发现质量问题，立即下达指令要求整改。42 重要的工程部位、工序、重要材料、半成品必须进行验收及试验。43 施工单位对完成的分部、分项工程进行自检井做好记录，合格后监理进行检查确认。44 组织对整个工程项目的竣工验收。441 审核施工单位提交的竣工验收所需文件资料是否齐全有效。442 审核施工单位提交的竣工图，技术资料。443 进行竣工初验，如有质量问题，指令施工单位整改。444 初验合格后，报业主组织最终验收。5结语传统商业街区改造的质量监控，关键是批准重点，有的放矢。监控过程中严格按照设计文件、依据规范标准进行，把好材料进场、重要部位和工序的检查、检验关，做好工序施工的交接工作。只有这样，工程质量才能达到要求，才能顺利通过竣工验收，才能为社会提供投资省、进度快、质量高的工程产品。
