1、1日本实体商业浅析：为何能抵挡得住电商经济侵袭？2015-05-04 20:13:00 相比中国的电商的热火朝天的场面，日本显得冷清很多。大阪城比较繁华的商业区像大阪城、心斋桥、难波、天神桥、梅田等，一到节假日人满为患，店面生意火爆。更不用说购物天堂-东京了。为什么日本的实体商业能抵挡得住电商经济的冲击呢? 日本商场的运营报告1.最人性化的细节服务日本的商场都拥有十分人性化的服务体验，以东京为例，东京的百货商店位置集中，因此安排一天专门用于“购物血拼”是最合适的方案。大部分商场从上午 10 点或 11 点开始营业，闭店时间为晚上 8 至 10 点。达人们会选择在开门时间进店，上午购物的积分可以
2、在商场顶层“大食代”换取免费午餐，节省一笔不小开支。东京每年有两大打折季，分别在 6 月和 12 月（由于日本人每年发两次双薪，因此日本每年会有两次打折季），每次持续 3 至 4 周。和香港的圣诞扫货季一样，越到后期，折扣力度越大，但一些紧俏商品有可能断货。对早有目标的购物狂来说，往往打折季刚刚开始便会迫不及待动手囤货；对节俭至上的精明客，那就要等到 Finale Sale（最后清仓）才会出手。2“同一品牌同一款衣服在专卖店和百货店里面，本身是没有区别的，可是在商场的话，我能享受到更多附加服务。听起来好像没什么了不起，不过这些细节真是让人放心又方便许多。”小潘说，她自己是一名标准的“百货店派”
3、。东京商场提供免费行李寄存服务，客人并不需要找自动存包柜，也不用担心行李太大柜子放不下，服务员会亲自帮你把行李拿到专门的寄存处，让客人可以安心购物。买好东西之后，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。和国内商场一样，东京百货店也提供消费换取积分的优惠。不过国内大部分商场要求积分达到一定额度方能换购商品，东京商场的积分则可以直接冲抵现金消费，还可以即刻换购饮料和餐食。此外，代客泊车取车、提行李、推婴儿车、为轮椅顾客启用专门电梯等免费服务都是日本百货店必不可少的配套项目，现在东京的大商
4、场还配备了中文总台服务员，专门为中国游客提供帮助。当然了，说来说去，日本百货店最靠谱的一点还是品牌众多，绝无次品、假货。日本商家对商品质量把关很严，如果你在大商场买到残次品，不但会得到大额补偿，经理还得亲自上门道歉。在日本百货店买东西最大的优势还是放心。32.贴心的基础设施木更津三井奥特莱斯占地 25 万平方米，拥有 248 家商铺 5000多辆停车位，维持整个环境的保洁员只有 7、8 个人。7、8 名保洁人员负责购物城的全部清扫工作。分类垃圾桶用洁白的抹布擦得一尘不染。这样清洁的环境也让人更乐意一起保持和维护。为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，
5、最大限地减轻特殊顾客的体力负担。旁边放着消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。为方便携带旅行箱的外国游客前来购物，免费储物柜特意设计成可以装进旅行箱的大尺寸。店家为早来排队的顾客准备了椅子，不必站立等候开门。进门处是自动伞套机。防止雨天伞上滴水路滑。休息区内专门劈出儿童区。这些小椅子是专门为小顾客准备的。 儿童区内所有设备尺寸都小一号。桌椅，洗手池都是儿童尺寸。这是为妈妈照顾婴幼儿而设的婴儿室。内有哺乳室、换尿不湿台等。婴儿室内的自动售货机，比照幼儿身体设计，就连饮料盒都比一般的小，适合孩子的小手拿握。4婴儿室允许男性进入给孩子冲奶粉，换尿不湿。而哺乳区内是一个个独立的哺乳室，男性止步。墙上有应急按键。木
6、更津三井奥特莱斯购物城是一座海滨小镇，很多日本人会带狗前来，这是专门开辟的狗与主人的共同休息区栓狗桩也很有创意，购物城内有些店允许携狗进入，为了保持店内清洁，这是专门洗狗爪的池子。3.品牌自造人流能力日本品牌的自造人流能力十分强大，由于各大品牌无论是化妆品、服饰、电子产品等一般都有其忠实的客户或粉丝群，因此该品牌的限量版或纪念版商品只要一推出便会有人排队购买。日本商业地产发展历史 一、发展分析日本的购物中心起源于 20 世纪 60 年代，即二战之后的经济复苏期。六十年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事于购物中心的开
7、发工作。1969 年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心-玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中5心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。70 年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个 70 年代日本新建的购物中心有 502 家，在 80 年代这一数字增加到 626 家。从 70 年代开始，一些专门从
8、事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。20 世纪 90 年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近 40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90 年代平均每年都有 100 多家购物中心兴建，这一情况一直维持到 2000 年。2000 年 6 月日本开始实行 “大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放
9、等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响，大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001 年日本新开张的购物中心数只有 37 家，直到 2004 年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。截至 2006 年末，日本全国共有购物中心 2759 个，购物中心总面积为 44,919,370 平米，其中总店铺面积为 36,538,400 平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为 48 个，平均面积为 16,281 平6米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以 2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有 79 家，其中体量小于一万平米的购
10、物中心有 22 家，一万到三万之间的有 33 家，而体量超过三万平米的只有 24 家。从销售额水平分析，自 1979 年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店，此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高，近些年来这一比例一直维持在 20%左右。此外，从 2002 年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济的持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。 二、现状特征日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，日本公共交通便利，到购物中
11、心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有 26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有 23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。7在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有 25%的购物中心没有主力店。百货商场这一购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多。日本购物中心
12、的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产（专题阅读）新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。 三、趋势表现近些年来，日本部分购物中心为了
13、在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以 Garden Walk 为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000 平方英尺、设有 56 家商店的露天零售广场展示着华美的花8的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为 NSC（ Neighborhood Shopping center）的小区型购物中心正快速增加，
14、成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。体现购物中心新型发展模式的 lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，一般处于市内（downtown ），定位中高端，相比较大型的 Mall 而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan 已经开发
15、了两家基于 lifestyle centers 概念的购物中心，分别是 LALA Garden Tsukuba 和 LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。 日本电商与传统零售业的厉害关系 1、日本的线下实体商业网络相当发达以大阪为例，大阪的商业形态有商业街、车站商业生态图、便利店布局。通常商业街集中在市中心繁华地带，同时各商业街通过各车站生态圈相关联，在各车站之间的地带以便利店、9shopmall、supermart 布局，从而构建地上地下，从区域以点带面的网状商业生态图。在商业街里面，又以美食站、药妆店、服装店、电玩店及生活用品店为主，
16、力求吃喝玩乐一条龙，一条商业步行街经常可以延绵两三公里，并配有遮阳篷。而在每家实体店店面摆放的商品琳琅满目，同时日本的商品包装一般都偏小，一个货架从上到下可以隔七八层，所以即使是一般的实体店也能置放绝对数量较大的商品品种，以供顾客挑选。而且线下实体店每家都有不同的特色，顾客可供选择的余地较大。2、日本 B-C 电子商务配送体系是以遍布全国的几万家便利店为据点，实行就近配送日本的包裹服务商可以借助便利店实现包裹的邮寄，在线零售商也可以利用便利店实现就近配送。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店的基础之上，这意味着日本电商体系与实体店之间是共存存荣的关系，而不是绝对的你死我活的竞争关系。另
17、外日本的便利店的设置密度较大，没多远就会有家便利店。Familymart前不久还在庆祝其在全日本开第 10000 家连锁店。顾客在电商网站购物，一般情况下需要填写个人相关信息，包括姓名、地址等，这些势必涉及个人隐私的问题日本的民众相对保守，也比较注重个人隐私，由于比较忌讳个人信息的泄露，因此，诸多民众对于电商还是持怀疑态度。作为中国民众使用电商购物，大多会首要关注注重电商的价格，一般电商的价格要比线下要便宜些10在日本，曾经有个机构做过相应的调查，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”是日本消费者对电子商务的首要理由，而第二位的理由才是“比实体店便宜”。同时，从使用的纠纷来看，
18、日本则是不良商品、伪劣商品、服务不周到占第一位。在日本，商品的品质是消费者的首选，这样作为电商的价格优势显然很难发挥，自然，当便利店遍布全日本时，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”电商这样的优势就显得苍白无力了。 3、日本很早就对其境内从事电子商务的企业实施征税政策目前中国对于电商企业是否征税仍旧是探讨过程中。而由于日本对电商企业在税收上有特别的倾斜政策，因此，日本的电商企业的价格优势也并不是很明显。所以，在某些方面，日本政策导向也并没有以电商为主导。有日本政策方面的导向，还有日本民众对于隐私的考量，因此，日本的电商并没有像中国电商冲击着实体经济，而日本的电商也与实体经济实现共存共荣。（来源：招商与拓展）
