1、第四章 房地产评估一、单项选择题1在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（ ）评估较为合法。A. 成本法 B. 市场比较法 C. 残余估价法 D. 收益法2某宗土地 2 000m2，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1 200m2，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1 000m2，则由此计算出的建筑容积率为（ ） 。A. 0.6 B. 5.1 C. 2 D. 63土地“三通一平”是指（ ） 。A. 通水、通热、通路、平整地面B. 通水、通路、通电、平整地面C. 通水、通路、通气、平整地面D. 通水、通电、通讯、平整地面4土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出
2、让年期，下列各项关于：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限正确的是（ ） 。A. 70 年、50 年、50 年、40 年、50 年B. 70 年、50 年、50 年、40 年、40 年C. 60 年、50 年、50 年、40 年、50 年D. 60 年、50 年、40 年、40 年、50 年5有一宗地深度为 150m，若标准深度为 100m，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为 40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（ ） 。A. 117% B. 78% C. 58.5%
3、D. 19.5%6在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ ）的价格。A. 评估时间 B. 评估基准日 C. 过去时点 D. 未来时点7城镇土地的基准地价是( )。A某时点城镇土地单位面积价格 B某时期城镇土地单位面积价格C某时点城镇区域性土地平均单价 D某时期城镇区域性土地平均单价8基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（ ） 。A. 收益法 B. 成本法 C. 市场法 D. 清算价格法9某宗地土地单价为 3 000 元/平方米，该宗地容积率为 1.5，建筑面积为 150平方米，则楼面地价为（ ）元/平方米。A. 20 B. 200 C. 2 000 D
4、. 4 50010待估建筑物帐面原值 100 万元，竣工于 2000 年底，假定 2000 年的价格指数为 100，从 2001 年到 2005 年的价格指数每年增长幅度分别是117、17、305、69、43，则 2005 年底该建筑物的重置成本最有可能是( )。A1048000 元 B1910000 元 C1480000 元 D19100000 元二、多项选择题1建筑物从大的类别方面可分为( )。A. 商业用房 B房屋 C公共建筑 D构筑物 E工业建筑2房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（ ） 。A. 纯收益每年不变 B. 资本化率固定C. 收益期限为法定
5、最高年限 D. 收益期限为无限期3建筑物应在( )方面符合政府规定。A建筑结构 B建筑用途 C容积率 D覆盖率4房地产评估的原则包括（ ） 。A. 供需原则 B. 替代原则C. 最有效使用原则 D. 贡献原则E. 合法原则5国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ） 。A. 土地补偿费 B. 拆迁费C. 安置补助费 D. 地上附着物补偿费E. 青苗补助费6应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（ ） 。A. 城镇基准地价 B. 基准地价修正系数C. 宗地的收益 D. 宗地的开发成本E. 宗地容积率7应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（ ） 。A.
6、征地费用 B. 建筑总成本C. 利润 D. 税金E. 利息8影响房地产价格的一般因素包括（ ） 。A. 商业繁华程度 B. 经济发展因素C. 交通因素 D. 城市规划及开发战略9运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ ） 。A. 土地出让金 B. 土地使用年限C. 拆迁费用 D. 土地等级E. 容积率三、判断题1一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。 （ ）2土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。 （ ）3基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价深度百分率临街宽度其他条件修正率。 （ ）4最有效
7、使用原则是房地产评估的最高原则。 （ ）5收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（ ）6供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ ）7用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式 K=11(1+r) m11(1+r) n中，r 为土地的还原利率，m 为估价对象的使用年限，n 为可比实例的使用年限。 （ ）8土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。 （ ）9用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。 （ ）10贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。
8、 （ ）四、计算与分析题2有一待估宗地 G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如表 5-10 所示。表 5-10 宗地交易修正表宗地 成交价（元/ m2）交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素A 680 2009 年 +1% 1.3 0 +1%B 610 2009 年 0 1.1 0 -1%C 700 2008 年 +5% 1.4 0 -2%D 680 2010 年 0 1.0 -1% -1%E 750 2011 年 -1% 1.6 0 +2%F 700 2012 年 0 1.3 +1% 0G 2012 年 0 1.1 0 0该城市地价指数表见表 5-11。表 5
9、-11 城市地价指数表时间 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年指数 100 103 107 110 108 107 112据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 5%；超过 1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地 2012 年的价值。
