1、3 商品房销售基本知识与法律常识一、房地产市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。房地产三级市场房地
2、产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、低压、典当、拍卖等流通形式。二、商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件（1） 、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2） 、持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3） 、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售许可证商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品
3、房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证 。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。预售合同商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。权属登记预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房
4、屋交付使用之日起 90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。预售商品房的转让2005 年 4 月 30 日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见 。该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，
5、防范私下交易行为。三、商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售条件（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（4）已通过竣工验收。（5）拆迁安置已经落实。（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理方案已经落实。商品房买卖合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同
6、。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所。（2）商品房基本情况。（3）商品房的销售方式。（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。（5）交付使用条件及日期。（6）装饰、设备标准承诺。（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（8）公共配套建筑的产权归属。（9）面积差异的处理方式。（10）办理产权登记有关事宜。（11）解决争议的方式。（12）违约责任。（13）双方约定的其他事项。四、 “五证两书”购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证” 、 “两书” ，这也是法律对销售方的基本
7、要求。五 证“五证”是指国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程施工许可证 、 （建设工程开工证） 、 商品房销售（预售）许可证 。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证 ，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘。两 书“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。五、内部认购内部认购房是房地产开发商在未获得商品房预售许可证等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了商品房预售许可证外其他证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形式进行限制与管理。
