1、乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告1 / 49加丁嘎度假山庄项目计划书(合资）可行性研究报告编制单位：乌孜房地产开发有限公司乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告2 / 49目 录一项目概况 5（一）拉萨林芝地区酒店市场分析 5（二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点 6（三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色 7二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义 7三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设想和设计档次 7（一）酒店客房标准 8（二）配套设施标准 8（三）装饰布局标准 9（四）前厅（大堂）标准 9四、加丁嘎度假山庄酒店工程修建可行性 10（一）建筑结构 10（二）空调设备 10（三）锅炉及热交换设备 10(四）供水设
2、备 10（五）排水系统 10（六）供电设备 11（七）电梯设备 11五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件 11（一）加丁嘎度假山庄外观现状 11（二）加丁嘎度假山庄内部结构 12乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告3 / 49（三）酒店新增基本设备基本 12（四）酒店与别墅互为补充 12（五）修建费用低、周期短 12六、修建后加丁嘎度假山庄酒店功能介绍 13七、加丁嘎度假山庄修建成本及修建前后收益对比 14八、酒店的经营成本及效益分析 17(一）酒店年营业收入测算 17（二）酒店年经营成本测算 20九、财务分析 26（一）投资回报分析 26（二）盈亏平衡分析 28（三）现金流量预测表 33十、加丁
3、嘎度假山庄业主分布态势及业主参股方式 34（一）业主分布态势 34（二）合作方式 35十一、加丁嘎度假山庄的公司治理结构 36（一）采用股份有限公司形式 36（二）公司治理结构 40十二、拉萨加丁嘎度假山庄酒店经营管理 46（一）自行管理 46（二）聘用酒店顾问公司 46（三）纳入酒店管理集团经营体系 46乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告4 / 49十三、项目的社会效益分析 46十四,结语 47附件： 48乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告5 / 49一项目概况加丁嘎度假山庄及别墅式度假村,以休闲,度假,旅游,住宿,餐饮,娱乐,租赁,销售为一体的综合性经营项目,项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源
4、和独特的地理环境,随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的支柱产业由于林芝旅游业起步较晚,旅游基础设施较以前有所改变,但还是无法满足日益增长的旅游消费要求,加上现代旅游消费观念的改变,人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然,从单一的旅游到现在的休闲度假,级别低,设施简陋,传统接待方式等,己无法适应现代旅游消费观念,所以我公司经过多次调研,在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山庄,山庄具有地方民族特色又有现代元素,既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时,又能享受到优质高效的现代化服务,满
5、足游客追求新奇,追求个性化的需求,既改变以往林芝留不住过夜游客的局面,也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面拉萨加丁嘎度假山庄酒店项目计划书（一）拉萨林芝地区酒店市场分析随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展，林芝对高档宾馆的需求量也不断提升。据林芝地区旅游局统计，自 2005 年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%，2007 年达到每晚每间1213 元，平均出租率均高于 72%这一良好水平。乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告6 / 49这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东，在不到 1 公里的距离里，既将建设的加丁嘎度
6、假山庄及别墅式度假村作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级别墅式度假村建造，将打破林芝地区住宿供不应求的局面。此外，其中有半数以上国外游客将会在林芝停留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司，旅游业将会高速发展，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市，探险旅游业非常发达。据统计，仅林芝地区一年的旅游人数就高达 26000 个，随过冬季旅游的开放一年 365 天几乎都有游客，林芝将会吸引海内外游客 7000 千人次，旅游观光者居西藏地区之首，这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。2010 年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的270 张增加到 3400
7、 张，其中星级酒店的床位将从现在 120 张的基础上增加到 280 张。综上所述，根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把加丁嘎度假山庄部分楼层修建为酒店，组建加丁嘎度假山庄酒店是符合市场发展需要的。（二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市 200 多公里,居林芝区府八一镇一公里左右,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝赛江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林乌孜加丁嘎度假山庄可
8、行性研究报告7 / 49芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, （三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1.公司简介乌孜房地产开发有限公司成立于 2003 年 3 月 15 日是一家集.房地产开发.销售及酒店经营,食品饮料生产加工综合性企业.公司现有固定资产 8 干万元,注册资金 3000 万元,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金500 万元,江孜县乌孜大酒店(三星级)注册资金 970 万元,日喀则乌孜大酒店(三星级)注册资金 1500 万元,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金1000 万元,现有职工 250 多人其中高级管理人员 11 人
9、,中级管理人员 23人,特别是乌孜房地产开发有限公司,近几年来在江孜,日喀则地区业绩娇人,并热衷于社会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励.二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市 200 多公里,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝*江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, 三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设
10、想和设计档次上述部分，我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建加乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告8 / 49丁嘎度假山庄酒店的意义，正是基于此，我们建议加丁嘎度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共 4 层，计划拥有 83 间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房 4 间、商务间 10 间、标准房 69 间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他
11、适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V 电源插座、电话副机。配有吹风机。24 小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。
12、（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告9 / 49饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集西藏各地区精品，让宾客“足不出户”即可满载而归；酒店拥有近 100 个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等
13、服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合 LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。 （四）前厅（大堂）标准 酒店大堂设在酒店裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级乌孜加丁嘎度假山庄可行性研究报告
14、10 / 49相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24 小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。四、加丁嘎度假山庄工程修建可行性（一）建筑结构加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店可修建为 69 个标间，10 个商务间。4 个豪华套房,如市场需要，可将酒店的一个单层修建为 10 个豪华套房。（二）空调设备加丁嘎度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要，酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便 24 小时独立运行供应冷气。（三）锅炉及热交换设备加丁嘎度假山庄现有锅炉三台，可以供加丁嘎度假山庄使用，别墅楼区域锅炉也要单独配置，以便冬季 24 小时独立运行供暖。注;(如不须供暖此项可跚除)（四）供水设备
