1、深圳市光明新区整体概括东周片区旧改专项分析报告区域人口:2009年末全市常住人口891万人，其中户籍人口241万人，非户籍人口650万人。区域划分:福田区、罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区、盐田区光明新区、坪山新区经济地位：深圳为中国大陆人均国内生产总值最高的城市，是经济效益最好的城市之一.国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三位; 进出口总额占中国大陆七分之一，连续15年居大中城市第一。港口集装箱吞吐量居中国大陆第二位，世界第六位。深圳机场是中国大陆四大航空港之一，华南航空货运的重要枢纽。上海杭州深圳概况地理位置：深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江口之东。东临大鹏湾，西接珠江口，
2、北靠东莞、惠州两市，南邻香港，与香港新界一河之隔。全市面积2020平方公里，而深圳经济特区是从深圳市划出的六分之一的狭长地带，总面积327.5平方公里，是除海南省外最大的经济特区。16.00%2 032 022 01824518.00%14.7%12.00%10.00%28616.00%19542 092 082 072 062 052 042009年深圳GDP总量达到8245亿元，与2008年同比增长10.7%，经济总量居全国大中城市第四位2009年深圳人均GDP9.3万元。数据来源：深圳统计局单位：亿元6765780717.3% 17.3%342315.0% 15.0% 15.0%13.2
3、%22394927 12.1%10000900080007000600050004000300020000000000002.00%0.00%5684 14.00%20.00%10.7%8.00%4.00%深圳GDP增长率单位：美元深圳市GDP情况深圳人均GDP情况14000120001000080006000400020000220042006200720082003深圳200北京大连2005折线图4深圳市经济情况目录1、光明人文地貌环境概括2、近期重点建设的四大项目1、启动奠基仪式2、本案片区地块环境分析3、项目可比案例分析123光明新区概括东周片区项目地域分析概括本案地块历史及交易方案发
4、展优势招商引资生活环境教育医疗光明新区自然资源光明新区概括环境及人文条件介绍新区概览光明新区概览深圳市区位行政图地理位置：光明新区位于深圳西部，东至观澜，西接松岗，南抵石岩北临东莞市黄江镇。行政区划：下辖光明、公明两个街道全区面积：156.1平方公里至2009年末全区人口约86万人、南山区福田区光明新区概览：罗湖区盐田区宝安区光明新区本案光明新区坪山新区龙岗区其中户籍人口约4.4万，新区生态环境良好，土地储备比较丰富，是深圳最具发展潜力的地区之一。该区的功能定位强调经济、社会、分别从越南，马来西亚，新加坡，印尼，城市建设综合开发，按照有关规划，新区将建设为科学缅甸回国的归侨。城市化、现代化水平
5、最高的新城区之一。数据来源：光明新区统计局2007年5月31日光明新区成立新一轮总规修编光明新城中心区被列为深圳市城市副中心光明新区概览生活环境及教育医疗教育医疗光明新区现有各类学校31所，在校学生4万多人；公明中学、公明第一小学、光明中学、光明小学、东周小学均为省一级学校。片区有医院3家，社康中心32个，健全的医疗网络保证了人民群众的就医保健需求。公明、光明街道先后被全国爱国卫生运动委员会授予“国家卫生镇”的荣誉称号。人民生活2009年，光明新区实现规模以上工业总产值605.88亿元、农业总产值2.85亿元、固定资产投资100.11亿元、财政收入6.90亿元、两税收入27.44亿元。光明片区
6、的主干道路有松柏路、塘明公路、公黄公路、观光公路、凤新公路、龙大高速公路、凤楼公路、公明南环、北环以及正在建设中的南光高速公路。数据来源：光明新区统计局自然资源自然资源光明新区自然条件较好。具有发展生态旅游业和都市农业的资源禀赋。这里有万亩荔枝林、千亩花卉基地、奶牛示范场、滑草场、回归亭、天鹅湖等风景区。特别是光明新区下属的光明集团拥有中国最大的鲜奶出口基地、第一家年出栏达十万头的工厂式生猪养殖基地、亚洲最大的养鸽企业、广东最大的西式肉制品生产企业。世界第一大牛落成大观园滑草场果园滑草奶牛示范场骑马翠湖公园野战生产总值(亿元）工业总产值(亿元）Text工业增加值(亿元）农业总产值(亿元）固定资
7、产投资(亿元）进出口总额(亿元）社会消费品零售总额(亿元）国地税总额(亿元）预算内财力(亿元）人均生产总值(元）211.90 652.99 123.08 2.85 100.11 300.06 45.46 27.44 6.93 50945Text Text招商引资辖区内共有各类大小工业园区66个，其中重点有光明高新技术产业园区和深圳市内衣、LCD、模具、钟表四大产业集聚基地。包括伟创力、光明新区厂房先进设备华星光电、研祥科技、吉田拉琏、信泰光学、创维、世纪晶源、飞音通迅、华映科技、海王英特龙等在内的一批国内外知名企业在此落户。数据来源：光明新区统计局区位优势土地资源优势生态优势后发优势一、光明新
8、区在156.1平方公里的土地上，可建用地58.01平方公里，其中未建用地29.75平方公里，拥有全市最大的可连片开发区域（为新区的各项发展特别是房地产业的发展提供了广阔空间）。一、耕地面积20040亩，其中基本农田保护用地10560亩，占全市的35；二、生态控制区面积83.45平方公里，占新区面积的53.72；三、绿地覆盖率高达53一、从发展经济学角度讲，后发地区不一定要经历先发展地区的每一个发展阶段，它可以凭借自身的综合条件，吸取先发地区的发展经验和教训，打造投资洼地，承接先发展地区的信息、技术和资金流，实现赶超式、跨越式发展。瞄准国际一流水平，高规格规划，高标准建设，实现跨越式、创新式的科
9、学发展。发展起点高，可少走弯路，降低发展成本。一、光明新区是深圳连接珠三角城市群的重要门户，区内道路“九纵八横”，辐射珠三角的交通四通八达。二、龙大高速公路横贯东西，与南光、机荷、梅观、广深高速公路相连，距福田中心区、宝安国际机场、蛇口港、大铲湾港约半小时车程。三、连接光明新区和市中心区的地铁6号线正抓紧规划建设，建设中的广深港客运专线在光明设站，届时新区将与香港、广州等珠三角主要城市同处于“30分钟交通圈”内。使新区有条件成为承接香港、辐射东莞的专业先进制造业和生产性服务业中心。城市规划与发展优势光明新城的四大重点项目：光明新城中央公园；广深港客运专线光明站；（本案）光明新城东周旧改项目。招
10、商局科技企业加速器。光明新城近期重点建设的四大项目光明新城是深圳市重点建设的四大新城之一，是市委市政府加快推进深圳国际化城市建设、拓展城市功能，完善发展布局的重大战略举措。*东周片区作为光明新区第一个启动的旧改项目，作为新区旧改试点，需“出形象，出效益，为后继的项目打造一个典范”。光明近期建设行动市政基础设施重点启动广深港客运专线光明城际站建设同光路双明大道周家大道东明大道同观路光侨路高新路十一号路中央公园大道光辉大道塘明路光明城际站（广深港专线）改造提升现有道路，打造三条景观大道深圳北站至广州段于2011年5月亚运会前开通于计2012年福田站建成，2014年全线开通到香港完善高新城道路、水、
11、电等市政系统广深港客运专线光明站本案光明近期建设行动启动光明老中心旧城改造东周片区旧城改造项目光明商业中心旧城改造项目东周片区旧城改造（本案）整治优化工业用地综合整治居住用地升级转型工业用地动能置换工业用地政府主导整体更新地区近期建设公共设施教育设施：8所学校；文化设施：2个文化中心、1个体育中心；卫生设施：光明医院扩建、800床新民医院；市政设施：光明消防中队、光明邮政支局、东周变电站、光明污水厂、夹子塘水厂扩建、光明水厂、工业气储气站与凤凰变电站。创意产业展示中心中央公园商业街区级行政中心科技公园光明城铁站科技馆及会展中心大型医疗设施大型体育设施长途客运站整体改造居住用地本案启动光明中央公
12、园建设；建立“绿色先锋实验区”；开展光明大街地上、地下开发统筹和城市设计研究；与新加坡公共事务对外合作局、市区重建局合作开展光明中心区开发指导规划；完善道路、市政设施和市政管网建设；加强土地整备与控制，启动整体拆迁安置。启动光明高新产业项目及配套功能区建设招商局科技企业加速器新区外商投资服务中心商务园文体中心科技公园五星级酒店大型居住社区光明近期建设行动启动光明新城中心区建设光明中央公园光明大街绿色先锋实验区光明高新区光明中心区招商局科技企业加速器光明高新区本案光明中心区本案东周片区旧改项目启动奠基仪式2008年5月12日深圳市市委书记,市长,和市政府人员亲自到来为本项目做奠基仪式（本案）项目
13、区位分析新区规划东周地块项目概况项目周边配套设施建设东周地块周边交通现状旧城改造整体规划布局东周片区项目地域分析概括东周片区改造光明中心将建设成为商业办公、商业服务和文化教育中心。规划区位于光明新区一轴、两心、一环、四点八片中的两明新中心。功能定位本案项目规划定位十一五规划空间布局项目区位分析地理位置规划区位于光明中心区、光明大街（规划）光明大道、东周二街（规划）与文枫路（规划）围合的地块内。西距龙大高速观光路出入口约1.5公里距南光高速出入口约5公里现状土地利用居住用地-分布于东西两侧，约占总用地的50%商业服务业用地-主要沿光明大街设立一类工业用地-只要分布在用地西侧本案轨道6号线东周旧改
14、（本案）旧改区域周边交通道路及公共设施规划光明规划旧改区广深港客运专线政府旧改指导意见根据深圳市光明新区国民经济和社会发展总体规划（2008-2020）政府对光明新区的旧村改造指导意见如下：旧城旧村改造根据城市建设步骤和不同时期建设重点，制定旧城旧村改造计划，近远期结合，统一规划，分期实施，集中建设，统一配套：针对性的制定改造政策，采取符合个人情况的改造方式，尊重传统、体现地方特色注重人文精神塑造；立足于无利和微利标准，在满足城市规划要求，政府相关政策，相关法律法规的基础上，科学制定开发强度、绿地率和拆建比等经济指标，并严格执行规划用地汇总表市政府对光明新区的规划莞深城际线本案地块轨道交通六号
15、线（全长51.9公里，连接福永，深圳机场，沙井，公明，松岗，龙华，石岩，并连接地铁1，4和11号线）广深港客运专线（深圳段到广州段在2010年底亚运会前开通）地块编号主导用地性质代码主导用地性质用地面积(平方米）容积率建筑限高（米）备注08-11 C1商业用地8305 6.0 50规划08-12 R2+C1二类居住用地+商业用地9930 2.5 36规划08-13 C1商业用地5161 6.0 50规划08-14 G1C2文化设施用地6242 2408-15 G1C1行政办公用地7374 规划08-16 S2广场用地4104 08-17 C1商业用地8778 6.0 10008-18 C1商业
16、他用地7275 6.0 10008-19 R2+C1二类居住用地+商业用地9785 2.5 3608-20 R2+C1二类居住用地+商业用地9315 6.0 100规划项目地块规划指标概括一览表深圳市规划局对于这个项目地块提供的指标项目地块实景图序号代码类别基地面积（平方米）建筑面积（平方米）占总建筑面积百分比（%）1R3单身宿舍建筑1094.46 3828.31 5.512R4原农村居民住宅建筑20394.47 29538.31 43.393C1商业建筑2081.93 6561.29 9.454C3服务业建筑1279.79 2963.55 4.275GIC1行政办公建筑1331.67 392
17、9.55 5.666M1一类工业建筑8900.89 21796.37 31.397U4环境卫生设施建筑74.53 223.59 0.33合计35625.64 69426.88 10010069426.8835625.64合计55.1938319.1826355.48质量较差建筑317.7012289.284853.53质量一般建筑227.1118818.424416.63质量较好建筑1占总建筑面积百分比（%）建筑面积（平方米）基地面积（平方米）类别序号现状建筑性质分类一览表现状建筑性质分类图现状建筑质量评价一览表现状建筑质量评价图现状建筑情况项目具体经济技术参数用地性质商住用地总改造范围面积约
18、8.6万平方米总占地面积约7.6万平方米综合容积率约5.0计容积率地上建筑面积约28.2万平方米住宅约10.5万平方米商业约18万平方米地下建筑面积约14万平方米公建配套不少于4000平方米居住人数5000多人项目地块现状旧改开发商A公司东周旧改地块项目概况道6鼓励集中在轨道6号线三个站点上的高强度开发，其他建设量在各功能区内较均匀的分配， 以强烈的对比形成明确的城市意象。空间结构光明新城中心区城市设计本案项目周边交通现状外部道路交通城市主干道：光明大街光明大道城市次干道：文枫路城市支路：东周二街轨道交通：六号线内部道路交通规划车行流线车行出入口主要人行出入口地铁出入口公交站点出租车停靠卸货平台文枫路（规划）光明大街东周路光明大道东周二街周边现状设施周边设施现状：医疗设施：光明医院教育设施：东周小学、光明中学光明小学、美景幼儿园、光明中心幼儿园、交通设施：光明客运站文化娱乐设施：光明文化宫、光明电影院公共设施：税务局、邮电局、光明派出所、光明市场其他：深圳维他食品饮料公司
