1、房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 房地产评估报告项 目 名 称： 思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的地上建筑物及附属物等进行估价受 托 估 价 单 位：贵州惠仕房地产资产评估有限公司估 价 人 员：陈德武 王仁见委 托 估 价 方：思南中天投资开发有限公司估 价 日 期：2010 年 10 月 16 日房地产估价报告编号：黔惠房铜评（2010）3004 号房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 目 录一、封面二、目录三、致委托方函四、估价师声明五、估价的假设和限制条件六、 房地产估价结果报告七、 房地产估价技术报告八、估价对象的相关资料九、估价机构营
2、业执照（复印件）十、估价机构资质证书（复印件）十一、注册估价师资格证书（复印件）房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 致 委 托 方 函思南中天投资开发有限公司 ：受贵单位委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司委托的思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的房屋及附属物进行市场价值评估，估价时点为 2010 年 8 月 20 日 ，估价目的为：“为确定被拆迁房屋及附属物货币补偿金额而评估其房产及附属物市场价值。 ”本公司根据估价目的，遵循估价原则，采取适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估
3、价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00 元） 。项目名称 建筑面积（） 建筑结构 评估单价（元/） 总价（元）住宅 26.63 砖木 484.00 12889.00附属物 2955.00合计 15844.00注： 以上为现场测量数据。评估的详细结果及过程，见估价结果报告 。此 致贵州惠仕房地产资产评估有限公司二 0 一 O 年十月十六日房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本 估 价 报 告 中
4、 的 分 析 、 意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正客 观 的 专 业 分 析 、 意 见 和 结 论 ， 但 受 到 本 估 价报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 。3、 我 们 与 本 次 估 价 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 ， 也 与 有 关 当 事 人 没 有 个 人 利 害 关 系 和 偏 见4、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 建 标 准 房 地 产 估 价 规 范 进 行 分 析 ， 形 成 意 见 和 结 论 ， 撰 写 本 估 价报 告 。5、 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对
5、象 进 行 了 实 地 勘 察 ， 并 对 勘 察 的 客 观 性 、 真 实 性 、 公 正 性 承 担责 任 ， 但 我 们 对 估 价 的 现 场 勘 察 仅 限 于 其 外 观 和 使 用 状 况 ， 对 被 遮 盖 、 未 暴 露 及 难 以 接 触 到 的 部 分 ， 依据 拆 迁 方 及 被 拆 迁 方 现 场 勘 察 、 认 可 的 资 料 进 行 评 估 。 除 非 另 有 协 议 ， 我 们 不 承 担 对 估 价 对 象 建 筑 结 构质 量 进 行 调 查 的 责 任 。 6、 没 有 人 对 估 价 报 告 提 供 重 要 专 业 帮 助 。7、 本 估 价 报 告
6、依 据 现 场 测 量 数 据 进 行 评 估 ， 若 该 测 量 数 据 出 现 漏 记 、 错 记 或 重 记 ， 本 报 告 结 果 应以重 新 核 实 的 数 据 做 相 应 调 整 。8、 本 报 告 估 价 结 果 仅 作 为 委 托 方 在 本 次 估 价 目 的 下 使 用 ， 不 得 做 其 他 用 途 。 未 经 本 估 价 机 构 和 估价 人 员 同 意 ， 估 价 报 告 不 得 向 委 托 方 及 报 告 审 查 部 门 以 外 的 单 位 及 个 人 提 供 ， 凡 因 委 托 人 使 用 估 价 报 告不 当 而 引 起 的 后 果 ， 估 价 机 构 和 估
7、价 人 员 不 承 担 相 应 的 责 任 。9、 本 估 价 报 告 书 中 内 容 未 经 估 价 机 构 书 面 同 意 ， 报 告 书 中 的 全 部 或 部 分 内 容 不 得 公 开 发 表 或 转 载 、复 制 ， 报 告 解 释 权 为 本 评 估 机 构 所 有 。参 加 实 堪 人 员 为 中 国 注 册 房 地 产 估 价 师 ： 陈 德 武 王 仁 见中 国 注 册 房 地 产 估 价 师 注 册 证 号 声 明 人 签 字陈 德 武 5220020024王 仁 见 5219970042二 0 一 0 年十月十六日房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作-
8、估价的假设和限制条件一、需要特殊说明的事项1、本报告评估结果不含评估对象转移时所需的税费；2、委估房地产的建筑面积以委估方及被拆迁方认可数据为准；3、本报告评估结果不含土地使用权价值。二、评估基准日后的调整事项：评估基准日后、有效期以内资产发生变化时，应根据原评估方法对资产额按实际发生额进行调整。若资产价值标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行估价。三、评估结果有效的其他条件评估结果是反映评估对象在本次评估目的下的参考价值，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加的价值等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影
9、响。当前述条件情况发生时，评估结果一般会失效。四、评估报告使用的限制条件1、根据国家有关规定，本估价报告书自报告出具之日起计，有效期为一年。超过一年需重新进行评估。2、在本报告书有效期内，若估价对象发生损坏或其权益发生重大变化，本报告书及估价结果无效。房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 房地产估价结果报告一、评估项目名称思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的房产及附属物拆迁补偿价值评估二、委托估价方 单位名称：思南中天投资开发有限公司联 系 人： 电 话：地 址：三、受委托估价方机 构 名 称：贵州惠仕房地产资产评估有限公司法 人 代 表： 孙晓东土地评估资质注册号：B2
10、00752005房地产评估资格证书号：建房估证字2010007 号资 质 等 级： 一 级资产评估资格证书编号：0029059 批 准 文 号：财评函字(1999)12 号铜 仁 联 系 地址：铜仁市解放路 2 号（大十字杨伯照相馆二楼）联 系 电 话：08565224168 13985333339联 系 人 ：钟显斌四、估价对象概况房屋情况统计表项目名称 建筑面积（） 建筑结构 （备注）住宅 26.63 砖木 建成年代不详注： 以上为现场测量数据附属物情况表项目名称 数量 单位 备注水泥地平 6.90 房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- （两眼）节柴灶 1.00 个 石水
11、缸 2.00 个猪槽 2.00 个 石磨子 1.00 个苕坑 1.00 个卫星接收器 1.00 户水立户 1.00 户电立户 1.00 户照明线路（明线） 26.63 以房屋建筑面积计算注： 以上为现场测量数据五、估价目的为确定被拆迁房屋及附属物货币补偿金额而评估其房产及附属物市场价值。六、估价时点二 0 一 0 年十月二十日七、本次评估项目的价值定义为：委估对象于现实正常使用情况下的公开市场价值，不考虑抵押、查封、租赁等因素的影响。八、估价依据（一）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托方；（二）委托方提供的资料及相关证件；（三）中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规
12、范 ；（四） 中华人民共和国担保法 ；（五） 中华人民共和国城市房地产管理法 ；（六） 中华人民共和国土地管理法 ；（七） 2004 年贵州省建筑工程计价定额及相关调价文件；（八）估价人员掌握和搜集的有关估价资料和市场信息；（九）思南县物价局文件思价发200968、 200856 号。九、估价原则本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 估。（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象
13、的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。十、评估程序及方法（一）评估程序
14、1、由专业人员组成评估小组；2、到现场勘察，收集相关市场资料；3、调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；4、进行评定估算，完成评估报告。（二）评估方法的选取住宅房地产根据其特征和用途，宜采用重置成本法进行评估，首先求取建筑物的重置单价，再按其使用年限，现场勘察的建筑物状态、使用和维护情况，对照房屋完损等级评定标准 ，确定评估对象的成新率，最后评定其价值。计算公式为：房 地 产 评 估 价 值 =重 置 单 价 （ 1-折 旧 率 折 旧 年 限 ） (成 新 率 )（ 1其 他 因 素 调 整 率 ） 建 筑 面 积（三）评估测算过程：1、建筑物及附属物重置价值参 照 本 地 根 据 贵 州
15、 省 建 筑 工 程 计 价 定 额 2004 版 结 合 本 地 材 料 价 值 和 人 工 费 用 及 税 费 、 利 润 区 类似 建 筑 物 的 工 程 造 价 信 息 ， 确 定 建 筑 物 重 置 成 本价 值 。2、 建 筑 物 成 新 率 确 定房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 通 过 建 筑 物 的 实 际 有 效 使 用 年 限 的 考 察 ， 确 定 其 实 体 损 耗 ， 并 结 合 实 地 勘 察 了 解 的 情 况 。 参 照房屋完损等级评定标准,确定评估对象的成新率（折旧年限）十一、估价报告应用的有效期随时间的变化，评估对象的价值也应作相应的
16、调整，故本报告的有效期为：自报告出具之日起计，即自 2010 年 10 月 16 日至 2011 年 10 月 15 日止有效。十二、估价日期本估价报告的估价日期为 2010 年 8 月 20 日至 2010 年 10 月 16 日。十三、估价结果经过估价人员采用科学、独立、客观的分析和测算，评估对象在 2010 年 8 月 20 日的公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00 元） 。十四、中国注册房地产估价师签字贵州惠仕房地产资产评估有限公司二 0 一 0 年十月十六日估价人员 资格证书 注册证号 签 章项目负责人 陈德武 中国注册房地产估价师 5220020024陈德
17、武 中国注册房地产估价师 5220020024估价人员王仁见 中国注册房地产估价师 5219975 5219970042房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 房地产估价技术报告一 、 个 别 因 素 分 析估 价 对 象 为 位 于 思 南 县 思 唐 镇 城 北 社 区 凉 水 沟 组 郭 朝 富 拥 有 的 房 屋 及 附 属 物 等 ， 该 房屋 建 筑 年 代 不 详 ， 总 建 筑 面 积 为 ： 26.63 平 方 米 。 该 房 地 产 所 处 区 域 一 般 ， 维 护 较 好 ， 周 围环 境 较 好 ， 交 通 一 般 。 （ 注 ： 详 见 附 件 ）二
18、 、 区 域 因 素 分 析估 价 对 象 位 于 思 南 县 ， 交 通 状 况 一 般 ， 各 项 配 套 服 务 设 施 一 般 。三 、 市 场 背 景 分 析1、 一 般 因 素（ 1） 城 市 资 源 状 况思 南 县 位 于 贵 州 省 东 部 乌 江 中 下 游 ， 铜 仁 地 区 南 部 边 缘 ， 东 临 印 江 县 ， 南 接 石 阡 县 ， 西临 风 岗 县 ， 北 靠 德 江 县 。 县 城 距 贵 阳 360 公 路 ， 距 铜 仁 187 公 里 ， 距 遵 义 205 公 里 ； 全 县土 地 总 面 积 2230 平 方 公 里 ， 人 口 62.52 万 人
19、 ， 县 城 所 在 的 思 塘 镇 位 于 全 县 地 理 中 心 ， 该 镇管 辖 27 个 村 委 会 ， 总 土 地 面 积 73.52 平 方 公 里 。地 热 、 地 貌 ： 思 南 县 地 处 贵 州 高 原 武 陵 山 脉 和 大 类 山 脉 之 间 ， 南 北 走 向 的 乌 江 是 两 大 山 脉的 自 然 分 界 线 ， 整 个 地 势 受 乌 江 切 割 的 影 响 ， 北 、 东 、 西 三 面 较 高 ， 中 间 乌 江 河 谷 较 低 ，境 内 最 高 海 拔 1363 米 ， 最 低 海 拔 340 米 ， 地 貌 以 渗 蚀 、 侵 蚀 山 地 和 丘 陵 地
20、 貌 为 主 ， 大 致 分为 山 地 、 丘 陵 、 岗 地 、 坝 地 及 水 面 等 五 类 。 分 别 占 全 县 土 地 总 面 积 为46.2%、 38.7%、 8.5%、 5.5%、 1%。气 候 、 水 文 ： 思 南 县 属 中 亚 热 带 季 风 湿 润 气 候 区 ， 具 有 春 、 夏 较 长 ， 秋 季 较 短 ， 冬 暖 夏热 ， 冰 雪 偏 少 的 特 点 ， 年 降 水 量 1154.3 毫 米 ， 最 高 气 温 40.7 ， 最 低 气 温 -5.5 ， 境 内284 条 大 小 河 流 均 以 乌 江 为 排 泄 而 呈 网 络 状 布 全 县 ， 河 网
21、 密 度 24 公 里 /百 平 方 公 里 。全 县 耕 地 1230564 亩 ， 占 全 县 总 面 积 的 36.9%， 林 地 920032.9 亩 ， 森 林 覆 盖 率 23.08%，园 地 5128.4 亩 ， 牧 草 地 384777.6 亩 ， 居 民 及 城 镇 工 业 用 地 49072.4 亩 ， 交 通 用 地 14653.7亩 ， 水 域 用 地 45429.9 亩 ， 未 利 用 地 58134.2 亩 。 作 物 以 粮 食 为 主 ， 经 济 作 物 以 烤 烟 为 主 。是 全 国 优 质 烤 烟 生 产 基 地 县 ； 主 要 矿 产 为 原 煤 ， 年
22、 生 产 原 煤 25 万 吨 左 右 ， 能 满 足 各 行 业 生产 、 生 活 需 要 。全 县 管 辖 27 个 乡 镇 （ 其 中 建 制 镇 十 三 个 ） ， 全 县 GDP 逐 年 增 长 ， 地 方 财 政 逐 年 增 收 ，社 会 商 品 零 售 总 额 逐 年 增 大 ， 粮 食 总 产 量 逐 年 增 多 ， 工 业 产 品 主 要 有 煤 、 复 合 肥 、 炸 药 、 水 泥 、白 酒 ， 农 畜 产 品 主 要 有 水 稻 、 烤 烟 、 油 菜 、 生 猪 、 牛 羊 等 。交 通 ： 全 县 交 通 以 运 输 为 主 、 水 路 运 输 为 主 为 辅 ，
23、陆 上 有 省 道 （ 铜 遵 线 、 思 石 线 ） 为 主 干线 ， 全 县 各 乡 镇 均 有 县 乡 村 公 路 形 成 网 络 ， 全 县 公 路 通 车 里 程 623 公 里 ， 省 道 130 公 里 ，县 道 493 公 里 ， 水 上 运 输 上 通 余 庆 ， 下 达 沿 河 、 涪 菱 ， 正 常 水 位 可 通 行 300 吨 船 舶 。电 力 条 件 ： 县 城 已 与 国 家 电 网 相 连 ， 初 步 完 成 了 农 村 电 网 改 造 ， 县 内 水 电 站 能 满 足 乡 镇 发展 需 要 ， 即 将 竣 工 的 思 林 电 站 是 乌 江 流 域 水 电
24、梯 级 开 发 的 国 家 重 点 建 设 西 电 东 送 项 目 ， 其 装 机容 量 较 大 。供 水 条 件 ： 全 县 已 建 成 固 定 、 移 动 通 讯 网 络 ， 覆 盖 全 县 各 乡 镇 所 在 地 ， 移 动 电 话 用 户 1.6万 户 ， 固 定 电 话 用 户 2.1 万 户 。房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 教 育 、 医 疗 、 服 务 条 件 :县 城 有 高 、 初 中 学 个 各 2 所 、 师 范 1 所 ， 思 南 中 学 、 思 南 师 范均 面 向 外 县 招 生 ， 是 西 五 县 的 教 育 中 心 。 门 诊 、 住
25、院 、 中 医 院 各 一 所 ， 医 疗 设 施 齐 全 。 服 务 行业 有 全 地 区 最 大 、 设 施 最 齐 全 的 宾 馆 一 座 。（2）房地产制度与房地产市场状况该 县 的 房 地 产 制 度 严 格 按 国 家 的 有 关 规 定 执 行 ， 房 地 产 市 场 已 形 成 一 定 规 模 ， 且 市 场发 育 良 好 ， 交 易 活 跃 。 城 镇 职 工 住 房 全 面 实 行 商 品 化 。 县 城 的 旧 城 改 造 力 度 逐 年 加 大 ， 外来 投 资 房 地 产 的 客 商 逐 年 增 多 ， 这 对 当 地 房 地 产 业 的 健 康 发 展 将 起 到
26、积 极 的 推 动 作 用 。土 地 使 用 制 度 已 全 面 实 行 改 革 ， 变 土 地 无 偿 无 限 期 无 流 动 使 用 为 有 偿 有 限 期 有 流 动 使用 制 度 ， 对 经 营 性 用 地 已 全 面 实 行 公 开 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 。 土 地 出 让 价 值 处 于 全 区 中上 水 平 。 基 准 地 价 已 于 2004 年 更 新 。 而 县 城 的 城 南 片 区 土 地 出 让 为 全 区 的 土 地 出 让 起 到了 模 范 作 用 ， 尤 其 是 土 地 出 让 工 作 的 可 操 作 性 ， 其 透 明 度 、 公 正 性 均 处 于
27、 全 区 市 场 配 置 土地 资 源 的 前 沿 。（ 3） 产 业 政 策根 据 地 委 、 行 署 的 有 关 精 神 ， “兴 工 富 区 、 旅 游 活 区 ”战 略 已 全 面 实 施 。 随 着 县 城东 部 、 南 部 及 北 部 新 区 的 建 设 和 发 展 ， 县 委 、 县 政 府 出 台 了 相 关 招 商 引 资 文 件 ， 大 力 发 展思 南 的 优 势 产 业 ， 引 进 外 资 ， 加 大 基 础 设 施 投 入 ， 对 来 思 南 投 资 的 客 商 在 许 多 方 面 都 给 以优 惠 政 策 ， 尤 其 在 地 方 税 及 土 地 使 用 方 面 政
28、策 更 活 ， 办 法 更 灵 。未 来 该 县 浆 大 力 推 动 房 地 产 业 、 绿 色 产 业 、 轻 工 业 等 产 业 的 发 展 。 为 提 高 全 县 的GDP 打 下 坚 实 的 基 础 。（ 4） 城 市 规 划 与 发 展 目 标县 城 及 乡 镇 的 规 划 较 差 ， 现 随 着 旧 城 改 造 力 度 的 加 大 ， 思 南 的 城 市 规 划 重 点 在 东 西 城区 的 住 宅 及 配 套 设 施 方 面 ， 规 划 格 局 体 现 了 山 青 水 秀 的 特 点 ， 突 出 乌 江 的 功 能 。 随 着 规 划的 更 新 ， 城 区 已 发 生 了 很 大
29、 程 度 的 变 化 ， 未 来 县 城 将 发 展 成 为 以 商 住 为 主 、 工 业 为 辅 、 旅游 次 之 的 心 的 城 市 规 划 格 局 ， 逐 步 向 现 代 化 小 城 市 迈 进 。（ 5） 城 市 社 会 经 济 发 展 状 况目 前 县 城 社 会 经 济 主 要 以 商 服 业 为 主 ， 辅 以 部 分 工 业 经 济 ， 经 济 布 局 不 合 理 ， 发 展 水平 、 综 合 实 力 较 弱 。 四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析估 价 对 象 设 计 用 途 为 住 宅 用 房 和 其 他 生 产 生 活 设 施 用 房 ， 现 状 用 途 为 住 宅
30、 和 其 他 生产 生 活 设 施 用 房 ， 保 持 现 状 继 续 使 用 最 为 有 利 ， 目 前 的 使 用 现 状 为 最 高 最 佳 使 用 状 态 。五 、 估 价 方 法 选 用根 据 估 价 目 的 及 估 价 对 象 的 状 况 ， 可 以 分 别 采 取 不 同 的 估 价 方 法 。 估 价 方 法 通 常 有市 场 比 较 法 【 市 场 比 较 法 是 指 在 求 取 估 价 对 象 房 地 产 价 值 时 ， 将 估 价 对 象 房 地 产 与 在 较 近时 期 内 已 经 发 生 了 交 易 的 类 似 房 地 产 加 以 比 较 对 照 ， 以 已 经 发
31、生 了 交 易 的 类 似 房 地 产 已 知价 值 修 正 得 出 估 价 对 象 房 地 产 最 可 能 实 现 的 合 理 价 值 的 一 种 估 价 方 法 】 、 重 置 成 本 法【 重 置 成 本 法 是 指 首 先 估 测 被 评 估 房 地 产 的 重 置 成 本 ， 然 后 估 测 被 评 估 房 地 产 业 已 存 在 的各 种 贬 损 因 素 ， 并 将 其 从 重 置 成 本 中 予 以 扣 除 而 得 到 被 评 估 房 地 产 价 值 的 一 种 评 估 方 法 】 、收 益 法 【 收 益 法 是 指 通 过 估 测 被 评 估 房 地 产 未 来 预 期 收
32、益 的 现 值 来 判 断 房 地 产 价 值 的 一 种评 估 方 法 】 、 假 设 开 发 法 【 假 设 开 发 法 其 实 质 就 是 剩 余 法 ， 假 设 开 发 法 是 将 被 估 房 地 产 的预 期 开 发 价 值 扣 除 正 常 投 入 费 用 、 正 常 税 金 及 合 理 利 润 后 ， 依 据 该 剩 余 值 测 算 被 估 房 地 产价 值 的 方 法 】 四 种 。根据待估房地产的现状用途（住宅用房） ，收益法及假设开发法不宜采用。原因是： 假 设 开 发 法 是 在 某 一 区 域 房 地 产 市 场 加 以 极 少 或 者 没 有 市 场 交 易 可 比 案
33、 例 的 情 况 下房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 采 用 ， 对 于 本 次 评 估 的 住 宅 房 地 产 是 按 现 状 用 途 进 行 评 估 ， 如 果 采 用 假 设 开 发 法 评 估 ， 其结 果 会 偏 离 区 域 正 常 的 市 场 价 值 ， 故 不 宜 采 用 。 本 次 评 估 也 不 予 采 用 收 益 法 ， 主 要 是 收 益 法 中 的 客 观 纯 收 益 难 以 确 定 ， 即 使 可 以 通过 调 查 得 到 现 状 条 件 不 同 一 路 段 住 宅 用 房 的 租 金 情 况 ， 但 资 本 化 率 不 易 确 定 ， 如 果
34、资本 化 率 确 定 不 符 合 区 域 的 实 际 情 况 ， 则 评 估 结 果 也 是 会 偏 离 区 域 正 常 市 场 价 值 的 。 因 本 次 评 估 不 含 土 地 使 用 权 价 值 ， 而 平 时 的 市 场 价 值 均 是 包 含 土 地 使 用 权 价 值 的 ，是 所 以 本 次 评 估 亦 不 能 采 用 市 场 比 较 法 。本 次 对 待 估 房 地 产 进 行 评 估 可 以 采 用 重 置 成 本 法 进 行 估 价 ， 因 为 我 们 可 以 根 据 贵 州 省的 建 筑 工 程 定 额 ， 并 结 合 思 南 县 城 建 筑 市 场 ， 考 虑 建 筑
35、投 资 利 润 的 成 本 、 利 息 、 利 润 等 因素 ， 而 这 些 数 据 资 料 均 可 以 通 过 市 场 调 查 而 获 取 ， 故 可 以 采 用 该 方 法 进 行 价 值 评 估 。 六 、 估 价 测 算 过 程房屋估价计算表项目名称 建筑面积 （） 建筑结构 成新率（） 重置单价（元/） 评估单价（元/） 评估价值（元）住宅 26.63 砖木 88 550.00 484.00 12889.00合计 26.63 - 12889.00备注：以上数据为现场测量数据，本次评估不包含土地使用权价值。 、 附 属 物 估 价 计 算 表 （ 成 本 法 ）项目名称 数量 单位 单
36、价（元） 成新率评估总价值（元）水泥地平 6.90 30 90% 186（两眼）节柴灶 1.00 个 320 86% 307石水缸 2.00 个 140 86% 482猪槽 2.00 个 160 86% 275石磨子 1.00 个 600 80% 480苕坑 1.00 个 200 90% 192卫星接收器 1.00 户 150 90% 135水立户 1.00 户 550 / 550电立户 1.00 户 180 / 180照明线路（明线） 26.63 7 90% 168合计 2955房地产评估报告书贵州惠仕房地产资产评估有限公司 制作- 备注：以上数据为现场测量数据。根据思南县物价局文件思价发200968 号、思价发200856 号关于城北新区拆迁房屋附属物地上附着物补偿标准的通知，结合目前市场物价水平，确定附属物价值。七 、 估 价 结 果 确 定估 价 对 象 在 估 价 时 点 的 地 上 建 筑 物 及 附 属 物 等 的 公 开 市 场 价 值 为 人 民 币 壹万伍仟捌佰肆拾肆元 整 （ ￥ 15844.00 元 ） 。附 件1、 估 价 委 托 书 复 印 件2、 委 托 方 资 料 复 印 件3、 评 估 人 员 实 地 调 查 的 有 关 资 料 复 印 件4、 评 估 机 构 资 料 复 印 件
