1、1 北京朝阳大悦城商业分享报告 营销策划中心 2013/07 撰稿： 栾延昭、刘一驰 指导： 李明龙 2 目 录 1 项目规划及区域环境 2 项目定位及形象展示 3 动线规划及空间设计 4 业态配比及业态分布 5 现场体验及细节设计 6 项目经验小结 3 1 项目规划及区域环境 4 项目规划 |朝阳大悦城综合体规划 朝阳大悦城定位城市综合体，由四大部分构成，商业业态占约为 57.5% 朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成； 朝阳大悦城总建筑面积 40万平方米，其中购物中心 23万平米，占比 57.5%，酒店式公寓 7万平米，占比 17.5%。 园林广场
2、 内部步行街 酒店式公寓 大悦城购物中心 5 项目规划 |朝阳大悦城 朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状 物业 名称 ： 开业 时间 ： 2010-05-01 开发商： 中粮置业投资有限公司 位置： 北京市朝阳区朝阳北路 101号（朝阳北路与青年路交叉口的东北角） 商业 形式 ： 购物中心 楼层 数 ： B3-F11 停车位： 2300个 车位比 ： 1:100 总 建筑面积 ： 23万 层高： 约为 6米 配套： 园林广场、酒店式公寓 营业时间： 10： 00-22： 00 6 朝阳大悦城位于朝青商圈，紧邻青年大街，周边五公里范围内少有同规模竞争对手
3、区域环境 |朝阳朝青商圈 五环 三环 燕莎 国贸CBD 十里堡商圈 四环 丽都商圈 青年北路 朝青商圈 朝阳北路 朝阳大 悦城 地铁六号线 朝阳大悦城城坐落于朝阳区朝青商圈，与朝阳区其他商圈燕莎商圈、国贸商圈、丽都商圈、十里堡商圈遥相呼应； 朝阳大悦城紧邻朝阳青年北路，朝阳北路以及地铁六号线，周边商业大型商业配套较少，该区域消费基数大，未来发展前景乐观。 望京 朝阳大悦城位于地铁六号线沿线，公路交通道路两横两纵，周边交通路网发达 朝阳大悦城 四季星河西路 青年路 地铁六号线 六号线青年路站 四季星河南街 朝阳北路 六号线青年路站 朝阳大悦城南侧为朝阳北路，西为青年路，北侧和东侧分别为四季星河南
4、街和四季星河西街，周边路网成“井”字型分布； 地铁 6号线“青年路站”站位于项目西南角，可通过地下通道亦可直达商场。 区域环境 |交通环境 8 朝阳大悦城 润枫水尚 朝阳北路 朝阳雅筑 金泰国益大厦 青年路地铁口 四季星河南街 畅园小区 四季星河西路 朝阳大悦城周边商业环境较好，中高端住宅社区较多，未来区域内购买力较强 朝阳大悦城南侧为朝阳北路，东北侧朝阳雅苑；西侧为青年路，西侧紧邻金泰国益大厦和罗马家园商务会所，北侧为四季星河南街及星河湾社区，东侧为四季星河西路； 大悦城周边银行邮局、商务会所等配套设施完善，医疗和教育设施相对缺乏。 区域环境 |周边环境 9 项目小结 得意于北京城市发展的重
5、心东移，区域内已经云集了众多高档住宅，逐渐成为“中央生活区“； 占据朝青商圈核心位置，周边同等级商业项目稀缺，公路交通通达性强，并紧邻轨道交通； 北京新贵人群、高级城市白领置业的首选之地。居住总人口达到百万，消费潜力巨大。 10 2 项目定位及形象展示 11 项目定位 |朝阳大悦城 朝阳大悦城商业 中高 端 ， 以家庭为主题包装商业，丰富的业态品类和温馨的服务融入人们的生活，成为北京市场极具地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。 超级家庭生活娱乐购物中心 12 项目形象展示 |立面展示 朝阳大悦城外立面采用金属扣板与玻璃幕墙相结合，整体色调以充满活力的橘黄色为主 13 项目形象展示 |宣
6、传展示 朝阳大悦城通过橱窗展示、 LED大屏幕、广场道旗等手段为商场品牌做以宣传展示 14 项目定位及形象展示小结 项目外立面大量采用金属扣板及玻璃幕墙设计，商场整体品质感欠缺，与但商场年轻、时尚的格调相吻合； 立面局部区域采用玻璃幕墙设计，辅以大型 LED屏显，提升商场时代感以及增强内部临街商铺的展示度； 通过户外广告展示立柱为商场内部商业品牌做宣传，提升商业品牌认知度。 15 3 动线规划及空间设计 16 动线规划 |外部动线设计 朝阳大悦城外部动线多集中于商场北侧及东侧，保证主街道商铺的展示效果 物流及货运停车场 非机动车停车场 顾客停车场 顾客停车场 出租车等候区 公交车站点 地铁 6
7、号线 物流及货运车辆动线 非机动车停车动线 顾客停车动线 顾客停车场出口 商场与地铁联通口 地上停车场入口 物流及货运停车场 顾客停车场分地上、地下两大部分，交通动线分离，避免客流集中时交通拥堵； 物流及货运车辆动线位于商场北侧街道，避免对主街道商铺造成展示影响。 17 朝阳大悦城首层共设有 7个地上出入口， 1个地下出入口可与地铁 6号线相连通 动线规划 |入口动线设计 西侧主入口照片 北向主入口照片 南向主入口照片 18 动线规划 |内部动线设计 朝阳大悦城内部交通以垂直动线为主，水平动线分为主次两条，避免商业死角 朝阳大悦城垂直交通核相对较多，垂直电梯多采取沿商场边缘分布，并且均做成景观
8、电梯； 考虑商场实际情况，商场内部水平动线设置为主次两条动线，尽量避免造成商业死角，积极带动位置较偏商铺。 垂直电梯 电动扶梯 19 动线规划 |水平动线设计 朝阳大悦城水平主动线照顾主中庭周边商铺，辅助动线照顾商场位置较偏商铺 水平动线 -主动线 水平动线 -辅动线 水平动线实景 水平动线实景 朝阳大悦城水平主动线最宽处 7.8米，辅助动线 3.6-4.2米； 主动线以中庭周边商铺为核心形成动线回路，辅助动线主要为照顾位置较偏店铺。 20 动线规划 |垂直动线设计 朝阳大悦城共设置自动扶梯约 100部，电梯服务面积约为 2300 /部 垂直电梯 电动扶梯 朝阳大悦城设有客用垂直交通核 5个，
9、垂直电梯 14部，扶梯约 100部（包含 2部飞天梯）； 扶梯多分布与中庭周边，方向一致，纵向罗列，对周边商铺形成一定遮挡。 楼层 电动扶梯 数量 （ 部） 楼层 面积 （ ） 电梯服务 面积 （ /部） B1 9 23000 2556 L1 14 20000 1429 L2 10 20000 2000 L3 12 20000 1667 L4 12 20000 1667 L5 10 20000 2000 L6 8 20000 2500 L7 8 20000 2500 L8 8 20000 2500 L9 4 20000 5000 L10 4 20000 5000 L11 1 7000 7000
10、 共计 100 230000 2300 21 动线规划 |停车动线规划 朝阳大悦城地上停车场采取同层停车模式，楼层为 5-6F两层，与商场通过过渡厅衔接； 地上停车场位置选择北侧边缘区域，该区域商业价值较低； 停车场选择该区域可对周边商铺起到较好带动作用，但不利于提升南侧商铺客流量。 朝阳大悦城地上停车场设置在商场 5-6F，采取同层停车模式，与商场直接连通 6F停车场 5F停车场 22 商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质 动线规划 |停车动线规划 地上车库上行通道 过渡厅实景照片 过渡厅 地上车库下行通道 停车场照片 23 空间设计 |概述 室外空间设有广
11、场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感 朝阳大悦城通过对东侧广场做以园林景观处理，用来与周边低端住宅区做以软性区隔，保证商场的品质感； 小型露天商业街设计可在广场园林与商场之间增添一道过渡空间，还可实现较大商业价值； 主入口中庭设计，提升局部空间感，提升整体品质。 广场园林实景 广场园林实景 小型商业街 商场内主中庭 24 空间设计 |外部空间设计 商场外部广场园林及商业街空间有效与周边低端住宅区区分，形成软性缓冲区 广场园林实景 广场园林实景 广场园林实景 广场园林实景 小型商业街 小型商业街 广场休息区 25 空间设计 |内部中庭空间设计 商场内部采取一个主中庭设计，
12、局部楼层采用小中庭设计，提升空间感 中庭位置 26 空间设计 |内部休息空间设计 商场内部休憩空间多集中在中庭周围，座椅多以木革结合的长凳、圆凳为主 休息区 27 空间设计 |小结 过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。 28 4 业态配比及业态分布 29 业态概述 |商业业态分布概述 朝阳大悦城商场总建筑面积约 23万 ， 容纳超过 400余家各类商铺， 集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。 商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求 30 业态配比 |商业业态配比 朝阳大悦城整体业态配比为零售业占比 69%，餐饮占比 25%，休闲娱乐占比 6% 朝阳大悦城业态以零售业为主，所占比例为 69%； 餐饮业占比近 25%，消费者就餐自主选择性较大，可选餐饮档次较多； 休闲娱乐服务占比相对较少，占比约为 6%，主要业态为美容瘦身、室内冰场、娱乐电玩及影院。 零售业 69% 餐饮业 25% 休闲娱乐业 6%
